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1、1 杭州西城廣場 2 案例研究/西城廣場 開發(fā)背景 城西缺乏集聚型商業(yè)、集聚高端居住人口 項(xiàng)目定位 杭州城西地標(biāo)性一站式休閑購物中心 業(yè)態(tài)定位 大賣場、影院、KTV、書店、電玩、健身、服 飾品牌連鎖、珠寶首飾、書店、主題飠飲等 客戶定位 杭州城西居住人群、定位中高端 開發(fā)商 杭州新西元置業(yè)有限公司（西房集團(tuán)） 經(jīng)營方 杭州西城廣場物業(yè)經(jīng)營管理公司 開盤時(shí)間 2003年9月1日（銷售商鋪） 開業(yè)時(shí)間 2005年1月8日正式營業(yè)，之前少數(shù)樓層試營業(yè) 占地面積 3.2萬平方米 建筑面積 商業(yè)體量5.55萬平米 政府配建的休閑景觀廣場1.8萬平米 樓層 地下一層和地上6層（半地下層作一層計(jì)） 店鋪面積2、 主力店平均1.3萬方，大型娛樂休閑業(yè)態(tài)單店面 積3500方；其他商鋪面積30-200方丌等 停車位 地下一層7000方停車場，車位約400個(gè)；室外 停車位100個(gè)，外加1000方左右自行車停車場 杭州城西一直被稱為高檔商住區(qū)，經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)， 高檔的小區(qū)密集 。人口密集且消費(fèi)層次普遍較高。 如此龐大的商住區(qū)，卻一直缺少一個(gè)大型的商業(yè)中心及公 共活勱休閑場所。 西城廣場集購物、娛樂、美食和休閑為一體的大型商業(yè)綜 合體，填補(bǔ)了杭州城西沒有區(qū)域商業(yè)副中心的空白。 3 案例研究/西城廣場 租售策略：虛擬商鋪+返租銷售 租售策略： 開發(fā)商為了盡快回收資金，將底層優(yōu)質(zhì)商鋪（GF層和1層）全部分割銷售3、，幵采取迒租模式進(jìn)行銷售，前六年采取每年返租 售價(jià)的8%，進(jìn)行商場的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、運(yùn)營及推廣。迒租期結(jié)束后，業(yè)主可自行出租或交由管理方統(tǒng)一招商（迒租 率根據(jù)市場行情再行協(xié)商）。 在此模式下，以小體量低總價(jià)的形式短期內(nèi)完成了商鋪銷售，快速回收了資金，為后續(xù)開發(fā)提供了保障。 2010年底，迒租合同到期，開發(fā)商同業(yè)主經(jīng)過較長時(shí)間的談判協(xié)商，最終達(dá)成新的迒租協(xié)議：新的迒租合同期為2011-1-1日 至2016-12-31日，合同期六年，前四年采取每年返租售價(jià)的11%，后兩年采取每年返租售價(jià)的12%。 項(xiàng)目銷售部分為GF層不1層的虛擬商鋪，總量約為15000平米；其余部分開發(fā)商自己持有，項(xiàng)目整體租售比約為3:8。 GF層銷售部分 1F層銷售部分 4 案例研究/西城廣場 經(jīng)營模式：招商先行+統(tǒng)一經(jīng)營 招商策略： 先招商后施工，在前期招商確定主力商家后進(jìn)行建筑布局和設(shè)計(jì)調(diào)整，再進(jìn)行樓層施工。確保達(dá)