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1、華僑城松江項目 戰(zhàn)略營銷方案 一、提出問題？ 二、市場環(huán)境？ 三、系統(tǒng)解決方案？ 地塊分析 華僑城特點 面臨的矛盾 松江新城概況 房地產(chǎn)供需狀況 競爭格局 市場結(jié)構(gòu) 客戶分析 政策變化 SWOT分析 戰(zhàn)略定位 項目定位 開發(fā)周期 開發(fā)策略 項目地塊特點 位于位于上海西南郊上海西南郊松江松江 新城，規(guī)劃以居住居主；新城，規(guī)劃以居住居主； 區(qū)域目前房價在區(qū)域目前房價在55005500- - 65006500元元/ /平方米左右。平方米左右。 交通不夠發(fā)達，配套交通不夠發(fā)達，配套 設(shè)施還不夠完善。設(shè)施還不夠完善。 華僑城地產(chǎn)企業(yè)能力 旅游+地產(chǎn)的綜合開發(fā)模式 高品質(zhì)住宅設(shè)計開發(fā)能力強 項目條件 與 2、企業(yè)能力 不匹配 矛盾 不是旅游地產(chǎn)概念；不是旅游地產(chǎn)概念； 不是高價區(qū)域。不是高價區(qū)域。 如何嫁接企業(yè)既有的開 發(fā)能力？ 如何在華東地區(qū)樹立華 僑城的品牌知名度？ 如何成功運作項目？ 一、提出問題？ 二、市場環(huán)境？ 三、系統(tǒng)解決方案？ 松江新城概況 房地產(chǎn)供需狀況 競爭格局 市場結(jié)構(gòu) 客戶分析 政策變化 SWOT分析 戰(zhàn)略定位 項目定位 開發(fā)周期 開發(fā)策略 松江新城概況 為上?！耙怀蔷沛?zhèn)”規(guī)劃中的示范形成 人與自然的最佳和諧 最適合人居住的城市 人人 口口 01 02 交交 通通 02 松江新城近期規(guī)劃人口規(guī)模為30 萬，僅大學(xué)城就將為其在短期內(nèi) 導(dǎo)入8萬名大學(xué)生、兩萬名教職員 工人群，現(xiàn)在3、校師生人數(shù)已超過4 萬人；遠期規(guī)劃人口為50萬。 新城的東北側(cè)是以制造業(yè)為主的 經(jīng)濟密集區(qū)，尤其是松江工業(yè)區(qū) 和出口加工區(qū)集中了數(shù)百家外資 企業(yè)，其中世界五百強企業(yè)有近 40家在此落戶。新城的西側(cè)是總 投資達100億美元的上海松江科技 園區(qū)。堅實的產(chǎn)業(yè)支撐、充足的 新業(yè)機會，為這座新城的人口快 速導(dǎo)入創(chuàng)造了可能。 松江交通便捷，滬杭、滬青平高 速公路以及滬杭鐵路貫穿松江全 境，距上海市中心30公里、虹橋 國際機場25公里、浦東國際機場 70公里；軌道交通9號線也即將建 成通車。 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 隨著軌道交通9號線的落 成通車及新城未來規(guī)劃 重心的東移和北移，軌 道交通沿線將成為下一 個開發(fā)熱點 房地產(chǎn)市場供需狀況 233 299 257 242 250 350 475 571 2002年2003年2004年2005年 松江區(qū)歷年房地產(chǎn)開發(fā)量 松江區(qū)歷年房地產(chǎn)銷售量 松江房地產(chǎn)市場 供過于求 競