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1、重慶物業土建滲水工程維修指引,2008-07,通過工程結構透視分析及工作經驗分享，逐步提升員工的判斷、分析能力，解決區域報事處理存在的老大難問題及提升團隊整體工作效率。,目錄,1.前言2.相關規范及依據3.滲水常規處理步驟4.常見滲水問題剖析4.1 室外部分屋頂外墻伸縮縫擋墻室外環境水反灌入戶4.2 室內部分結構門窗衛生間煙道滲水空調滲水（冷凝水）5.實景案例分析,背景：根據對各區域疑難報事的問題統計及分析，土建滲水問題占統計份額的90以上，其嚴重影響著公司的服務品質及工作效率。原因分析：工程團隊成員的配置多數來自于電氣專業，實現跨專業多元化發展潛力受限，加之各區域的培訓環節薄弱、員工工程建設2、實踐經歷很少，結合處理土建報事長期依賴于三方單位的形式下，出現專業知識的匱乏所致。思想行為的依賴和歸納總結意識不強，導致團隊大部分員工不清楚土建結構，缺乏系統性分析問題、解決問題較強的能力。解決方案通過開發土建滲水課件的方式來強化培訓，將部分常見滲水工程結構進行剖析、透視+經驗分享方式形成知識沉淀及培訓資料，來逐步提高員工的分析判斷能力，從而提升員工的整體能力。,1.前言,2、相關規范及依據屋面工程質量驗收規范（GB502072002）地下防水工程質量驗收規范（GB50208-2002)技術規范GB50345-2004龍湖地產公司工程施工細部做法2.1 重要條款擇錄兩書質保要求：滲水質量最低保3、修期：建設部房屋建筑工程質量保修辦法屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；滲水處理時間：1月內處理完畢。防水部位要求：衛生間地面和局部墻面應有防水構造。屋面、露臺、車庫頂板等部位應有防水構造。住宅地下室應采取有效防水措施。,3.滲水常規處理步驟,現場查勘滲水點,現場查勘周邊環境,分析滲水水源,確認滲水水源,沖、閉水試驗,現場恢復,查閱竣工資料，了解構造,詢問原施工人員，了解施工情況,分析水源性質，給水？排水？雨水？,分析水流途徑,局部剔打驗證分析,維修處理,報 事,封 堵,引 流,隔 離,屋頂滲水平臺屋面,4.1室外部分,途徑1原因：屋面防水破壞并且滲水點處結構板裂紋4、。,4.常見滲水問題剖析,常規處理方法：1）打開滲水部位頂部屋面及防水層，對結構板上下采用結構膠作封閉。2）順水源找出防水層破壞處，并修復。3）作24小時關水試驗后恢復面層。適用范圍：現澆板上下部無其他裝飾或上部裝飾面層容易打開時。,應急處理方法一：結構底板堵漏法：1）剔開板底部現澆保護層，對板下部采用防水砂漿或堵漏劑進行封堵。2）修復面層，適用范圍：現澆板上部裝飾嚴重影響打開時。,應急處理方法二：引流法 在板底部安裝引流槽。適用范圍：現澆板上部裝飾嚴重影響打開時。,環氧樹脂施工注意事項：1）充分干燥地面，刷環氧樹脂一度，環氧樹脂層如需一定抗拉性，可在一度環氧樹脂涂刷后，覆玻璃纖維布一層，干燥5、后再刷一度環氧樹脂。玻璃纖維布需由環氧樹脂充分浸透。2）光滑地面（地磚等）用金剛砂輪打磨 3）最后上面漆，刮涂，表面不能有氣泡4）清除雜物，配膠比例A:B=100:50100（不同型號按不同配比），混勻后在適用期內用完，涂于粘接面，對正壓和。5）現用現配置，攪拌均勻后使用。7）在給定的配比范圍內，B組分相對配置量提高，固化速度加快，產物硬度相對提高，反之降低。8）調膠量越大，因反應放熱加劇，適用期越短，固化時間越短。,SBS高聚物改性瀝青防水卷材施工注意事項：1）防水應在現澆層上施工。2）施工時應干燥地面，防止有水時粘結不牢。3）卷材應充分與地坪相結合，不能有氣泡產生。4）面層恢復時應充分對防6、水進行保護。5）另外防水施工前應將陰角做成圓弧。6）SBS卷材施工還有搭接的寬度為10公分。7）最重要的要有支撐牢固：比如衛生間有防水要求，其墻體底部200mm做成混凝土代，防水上翻必須有可靠支撐.8）屋面高低跨連接處也應混凝土帶上翻,混凝土上翻后，陰角也應作圓弧.,屋頂滲水平臺屋面,4.1室外部分,途徑2、3原因：屋面排水口排水不暢，導致雨水漫過防水卷起高度而滲入到磚砌女兒墻和空調位中。,4.常見滲水問題析,常規處理方法：1）物業定期清掏排水口。2）對屋面防水進行檢查，損壞部位及時維修。,主要用材：1、板裂紋用材：碳纖維、環氧樹脂加固材料2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料使用范圍：7、更多的用于屋面、地下室外墻和頂面、水泥基防水涂料、衛生間、上面有頂棚的陽臺防水材料,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,屋頂滲水瓦屋面,斜屋面坡度25機制波瓦安裝參考：1、斜屋面基層應平穩，找平層密實，表面清潔；2、凡高低屋面交接泛水處，出屋面煙道、管道、檐口處附加一層防水卷材；3、分隔彈線（按照每格240分格，以滿足瓦的搭接長度)；4、掛瓦條安裝在原有基礎上的植筋錨固；5、每匹瓦的搭接（即上蓋下）不應60；6、春瓦應滿座石粉加釘（水泥釘常50顆）；7、山墻瓦模數不夠差半匹的地方蓋瓦座漿（應封大于2.5的鋼絲。）,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,屋頂滲水天溝瓦屋面,途徑2：原因：1）因8、瓦面檐口處無鸚嘴或滴水檐口，雨水順檐口勾進戶內。2）屋面天溝堵塞造成天溝積水而漫過防水層后進入戶內,途徑1原因：瓦面接口脫節，同時滲水點處防水破壞滲水至現澆斜屋面，通過現澆層的薄弱部位滲入。,常規處理方法一：1）打開滲水處屋頂相應瓦面位置，重做防水。2）順雨水來源找出瓦面搭接不牢處進行修補。3）作沖水實驗觀察。,常規處理方法二：采用堵漏劑封堵。,常規處理方法：1）勾水處理：瓦面伸長，形成足夠的鸚嘴，并且有足夠的坡度。2）天溝堵塞：物業定期檢查和清掏天溝,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,屋頂滲水瓦屋面(煙道根部滲水）,途徑3：原因：瓦面與煙道(或其他）交界處搭接不到位，同時防水損壞，造成交9、界處滲水。,常規處理方法：重新處理損壞防水，同時搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。,主要用材：防水用材：煙道處防水采用聚氨脂防水涂料，天溝采用SBS改性瀝青卷材防水。,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,外墻滲水-外墻保溫作法,4、滲水常見部位剖析,途徑：原因：拉桿孔封堵和外墻面磚縫不密實，雨水經過面磚縫進入內部，然后經過抹灰、保溫層后從拉桿孔進入。,4.1室外部分,外墻滲水-外墻拉桿孔滲水,常規處理方法一：1）剔開滲水處外墻，對拉桿孔重新用防水砂漿密實。2）找出滲水來源，封堵滲水點。3）對滲水點上面1-2層樓外墻面磚勾縫。,常規處理方法二：1）從室內清除掉孔內所有填充材料，重新用防水砂漿封堵10、2）對滲水點上面1-2層樓外墻面磚勾縫。,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,外墻滲水-填充墻滲水,途徑：原因：外墻或屋頂女兒墻磚縫（涂料）不密實，導致雨水滲入至外墻保溫層或抹灰層內，最后從填充磚墻進入。,常規處理方法：1）剔開滲水處外墻，找出滲水來源，封堵滲水點。2）對滲水點上面1-2層樓外墻面磚勾縫。,常用材料：防水用：外墻防水涂料或防水勾縫劑：漢高勾縫劑防水CHJ。勾縫劑使用注意事項：1）勾縫前應用防水砂漿密實磚縫，然后清理干凈。2）用防水劑涂刷。,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,伸縮縫滲水,途徑：原因：因伸縮縫或其他部位處防水損壞，頂板上部積水從伸縮縫處滲出。,常規處理方法一：11、1）打開滲水處縫的頂部覆土或硬鋪，對滲水處防水層進行修補；2）關水觀察，完后恢復。適用范圍：面層容易打開，并且不影響美觀，同時不宜采用方法二時。,常規處理方法二：采用引流方式，用鐵板槽或大管徑的PVC管的半邊作引流槽，然后用排水管引走。,常用材料：1）防水用：SBS卷材。2）伸縮縫用材：V型鐵板。,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,途徑：原因：手孔處電纜封堵不到位，同時電井排水不暢，雨水淹過電井內線纜孔后進入車庫內。,擋墻手孔滲水,處理措施：1）參照正視圖采用石棉繩和油膏對每根線纜進行封堵。,2）定期對電井的排水管道進行清理，保證電井內排水。,所用材料：封堵：石棉和油膏,4、滲水常見部位剖12、析,4.1室外部分,途徑1：原因：擋墻處防水損壞，水從擋墻薄弱部位滲進。,擋墻結構滲水,常規處理方法一：掏開室外環境覆土或硬鋪，重新修補防水，關水試驗，完后恢復面層。,常規處理方法二：剔開室內滲水部位并剔槽至底部，預埋PVC管進行引流，恢復面層。,常規處理方法三：剔開室內滲水部位，采用堵漏劑封堵，后恢復面層。,所用材料：封堵用防水砂漿堵漏劑。,方法二、三適用范圍為：在室外擋墻處覆土或其他掏挖困難時采用此種方式。,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,途徑2：原因：室外覆土超過擋墻防水層，雨水經過擋墻的薄弱部位進入室內。,擋墻結構滲水,常規處理方法一：降低室外覆土至防水層下或增加防水高度，使暴雨13、時雨水不至于漫過防水層。,常規處理方法二：在室外環境與擋墻間加排水溝槽，把室外水引走。,所用材料：聚氨脂防水材料或擋墻用SBS改性瀝青卷材防水。,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,途徑3：原因：室外盲溝排水不暢，導致地底部水壓力過高，同時防潮層施工工藝較差，水從地下滲出，地面出現大面積的潮濕地帶。,擋墻結構滲水,常規處理方法一：戶內泄壓：剔開返潮處靠擋墻陰角處找平層、防潮層和結構層，在板下部設置引流溝或管道至主排水管處，恢復防潮層和地平。,常規處理方法二：室外泄壓：掏開室外環境覆土，加大盲溝排水能力或增加排水管道以釋放地下水的壓力。,所用材料：1）引水用材：常規的pvc排水材料。2）防潮用14、材：聚氨脂防水涂料。,4、滲水常見部位剖析,4.1室外部分,室外環境水高過戶內致反灌,途徑：原因：業主所挖地下室標高低于環境洪水時標高，當洪水時便出現返水入戶的情況。,常規處理方法：關注暴雨來臨時間，提前預防，暴雨來臨前對戶內排水進行封堵。,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,途徑：原因：因現澆板出現裂紋，樓上裝修打地坪或貼磚，水經過裂紋處滲下。或樓上裝修后，使用過程中出現滲水。處理措施：參照圖對板裂紋進行封閉。,結構板裂紋引起滲水,常規處理方法：參照圖對板裂紋的上下進行封閉。此種方式適用于樓上業主未裝修或裝修很容易恢復的情況。,應急處理方法：只對板裂紋下部或上部進行封閉。此種方式適用于樓上15、或樓下業主未裝修或裝修很容易恢復的情況。,所用材料：參照前面介紹的關于處理板裂紋的材料。,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,途徑：原因：因業主裝修時縮小了排水口徑，同時屋面排水直接進入到露臺，導致排水不暢返至戶內。,露臺返水至戶內,常規處理方法一：參照改進后圖對屋面排水改為單獨排放。,常規處理方法二：1）提醒業主在裝修時保證排水口的通暢。2）提醒業主定期清掏排水口。3）同時在排水口的上部設置溢流口（低于出露臺門檻）,所用材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,門窗滲水,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,途徑1：原因：因窗框頂部外墻無滴水檐，窗框16、與墻的縫隙未填充實貼，同時密封膠損壞。雨水順此處砂漿層或縫隙勾進窗框內，然后進入戶內。,門窗滲水,常規處理方法一：1）在窗框頂部墻的外檐口設置滴水檐，讓雨水不能勾進戶內。,常規處理方法二：1）剔除窗框邊的損壞玻璃膠，對窗框與外墻的后塞口清掏后重新填實處理，待干燥后重新打膠封閉。,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,途徑2：原因：因窗框各連接點處未打膠或打膠不到位，各螺栓孔處未封堵，同時框上無泄水孔設置。導致雨水存積在框上，并從上述部位滲入到框內，從型材滲入到底部后進入戶內。,門窗滲水,常規處理方法：1）剔除窗框型材連接處，螺栓孔處膠，重新打膠處理。2）如窗框無泄水孔則增加。,4、滲水常見部位17、剖析,4.2戶內滲水,門窗滲水,途徑3：原因：1）因窗臺窗框的外側磚縫未填充密實，雨水滲入并從框與臺面交界處到戶內。,常規處理方法：1）對窗框外側磚重新勾縫密實，窗框重新打膠。2）對窗框與外墻的后塞口清掏后重新填實處理。,所用材料：普通用材。,4.2戶內滲水,4、滲水常見部位剖析,衛生間滲水-結構分析,4.2戶內滲水,4、滲水常見部位剖析,衛生間滲水,途徑1：原因：因衛生間管道出口處防水破壞，或此處排水管損壞，導致水從鋼導管與管道間或導管與墻體間滲出。,常規處理方法一：掏開衛生間填充層重新作防水，并作24小時關水試驗。適用范圍：樓上衛生間未裝修或利用方法二無法處理的情況。,常規處理方法二：已經18、裝修的衛生間可在外部采用防水堵漏砂漿封堵，如處理后仍漏水，則采用方法一，,4.2戶內滲水,4、滲水常見部位剖析,衛生間滲水,途徑2：原因：因衛生間底部防水破壞，同時衛生間板有裂紋導致水滲下。,常規處理方法：參照板裂紋的處理方式。,所用材料：1、板裂紋用材見板裂紋處理。2、防水損壞參照防水處理用材。,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,煙道滲水-蓋帽過短,途徑：原因：屋頂煙道蓋帽檐口過短或檐口無鸚嘴，導致雨水進入。,常規處理方法：在蓋帽處增加蓋帽的長度，避免雨水的進入,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,途徑：原因：因煙道在結構板處轉彎，冬季煙道內熱氣經過轉彎處冷凝而出現冷凝水，并從煙道處滲19、下。,煙道滲水-冷凝水,常規處理方法一：此處轉彎處煙道做成鐵管（溫度不高可做成PVC管），并設置外保溫。,常規處理方法二：煙道改向直上，避免在拐彎處出現冷凝水。,4、滲水常見部位剖析,4.2戶內滲水,途徑2：原因：因夏季空調使用時冷媒管溫度較低，穿過找平層時遇熱形成冷凝水，并集結在地坪內。時間長后便滲水至樓下。,空調滲水-冷凝水,常規處理方法一：1）保證冷媒管的保溫措施到位。2）業主裝修時最好不埋地設置，必須設置時冷媒管外部應設置導管，做好保溫。,所用材料：保溫用材可用空調冷媒管的保溫用材。,5、實景案例分析,5.1外墻門窗滲水案例,墻紙發霉,臺面下墻紙起泡,水晶1-9-3004戶內門窗滲水,20、滲水現象：窗臺面下部墻紙起霉。,施工單位屢次整改導致損失及投訴，原因剖析：1）施工單位未對外墻勾縫和窗子后塞口填實，只進行打膠處理；處理后依賴下雨觀察，未進行沖水試驗。2）物業工程人員依賴施工方，未對原因認真分析；3）對多次未整改徹底的未按返修流程進行處理；,處理措施：1）土建施工方對外墻滲水點上部1-2層作勾縫處理，并剔開窗框邊外墻磚，重新填實后塞口；2）門窗安裝方對邊縫打膠；3）沖水試驗后不滲水，觀察約半月后裝修恢復。,5、實景案例分析,5.2商鋪擋墻和地面返潮,地面與墻面均出現滲水,地面防水處理,電井,水晶9-4-104商鋪擋墻與地面陰角滲水,滲水現象：商鋪擋墻與電井隔墻7-8起泡，地坪21、15出現返潮現象。,施工單位整改時間過長導致賠付，原因剖析：1）施工單位簡單地對地面進行防水處理，同時認為墻面起泡是地面返潮引起，未找到真正原因而導致處理時間過長；2）物業工程人員對原因不熟悉的情況下，未及時告知部門或聯系地產工程師現場查看，同時協調單記錄不規范；3）業主因急需出租商鋪，而整改又未在質保書要求的一個月內完成，故而提出索賠。,處理措施：1）施工方剔開擋墻后部覆土，設置引流溝，并恢復擋墻處損壞的防水層，從而解決擋墻滲水問題；2）同時打開電井，對內部墻面和地面作防水處理，并設置引流溝；,5、實景案例分析,5.3外墻滲水,書柜背后外墻滲水剔開后,水晶1-4-1104書房外墻滲水,滲水現象：書房書柜背板起泡,因過程處理不當造成損失擴大的原因剖析：1）業主裝修時對書柜的固定方式采用在墻上栽木針的形式，因木材質很容易吸潮，以致于造成書柜背板損壞；2）施工單位屢次對局部外墻進行勾縫處理，未剔開外墻磚找出滲水來源，均因處理時范圍較小未找準水源而未處理到位，沖水試驗后損失擴大,造成業主更大的索賠；3）物業工程人員在安排沖水試驗時，未模擬下雨時的狀態，而是直接的用水管沖下；,處理措施：1）施工方剔開滲水點處外墻，查找水源后，重新修補外墻磚，并勾磚縫；2）對滲水點處內墻打開后重新封堵；3）業主的書柜采用非木質固定式，盡量減少滲水的幾率。,謝 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