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1、中國首席商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營商 致：廣東中天公司 東莞南城東莞南城 中天中天城市之門項(xiàng)目商業(yè)城市之門項(xiàng)目商業(yè) 銷售建議報(bào)告銷售建議報(bào)告 2012年年07月月11日日 PART 1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算預(yù)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算預(yù)估 回本周期回本周期 返算售價(jià)返算售價(jià) 10年回本年回本 12年回本年回本 15年回本年回本 20年回本年回本 年回報(bào)率年回報(bào)率 8% 7% 6% 5% 50元元/月月 7500元元/ 8600元元/ 10000元元/ 12000元元/ 82元元/月月 12,300元元/ 14,000元元/ 16,500元元/ 19,680元元/ 100元元/月月 15,000元元/ 17,000元元/ 22、0,000元元/ 24,000元元/ 按照鋪位及人流的對比，本項(xiàng)目商鋪的租金范圍約50-100元/M2，按上述計(jì)算其基準(zhǔn)價(jià)格在 82元/M2； 但本項(xiàng)目個(gè)別商鋪面積較小（約40M2/間），其月租金若在5000元/月以內(nèi)，則其投資具有 較大的價(jià)值； 本項(xiàng)目15年回收期內(nèi)的租金均價(jià)約為90元/M2，15年內(nèi)的回報(bào)率較為可觀，故本項(xiàng)目 基本價(jià)格建議在16,500元/M2較為合理。 商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格制定商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格制定 人流（含方便到達(dá)性）人流（含方便到達(dá)性） 進(jìn)深面寬比進(jìn)深面寬比 面積大小面積大小 方正間隔方正間隔 50% 15% 10% 25 分值說明：分值說明： 1 1、人流量：、人流量： A、是商3、業(yè)價(jià)值是否最大化的首要因素，故比例較高占50%，主要考慮地段、道路、交通、小區(qū)主入口等因素； B、街角及小區(qū)入口處，屬于主干道，商業(yè)價(jià)值較高； C、超市主力店，人流量固定，加上已具備現(xiàn)樓展示條件，故其商業(yè)價(jià)值次之; D、小區(qū)行人出入口，屬小區(qū)內(nèi)商鋪，價(jià)值較低。 2 2、面積比：、面積比： A、面積小，其單價(jià)可適當(dāng)提高，但總價(jià)低，易于銷售； B、面積大，其單價(jià)無法提高，由于高總價(jià)的原因，故存在較大的銷售難度。 3 3、面深比：、面深比： 面寬大，進(jìn)深小，其商業(yè)價(jià)值較高；相反則較低，考慮到本項(xiàng)目進(jìn)深總體較長，故分值占比為10%。 4、方正間隔：、方正間隔： 商鋪內(nèi)方正、規(guī)則，其商業(yè)價(jià)值較高，相反則較低；若內(nèi)有大型剪力墻及錯(cuò)位間隔，則將會(huì)大大降低其價(jià)值，故取較高的分值 20%。 5、餐飲功能：、餐飲功能： 小區(qū)型的商鋪具備餐飲功能的價(jià)值較高，投資自用兩相宜，相反則較低。 系數(shù)分析系數(shù)分析 PAR