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1、成都商業(yè)地產(chǎn)銷售模式成都商業(yè)地產(chǎn)銷售模式 專題研究專題研究 一、直接銷售 二、產(chǎn)權(quán)式銷售 三、帶租約銷售 四、REITS產(chǎn)權(quán)銷售 在經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)轉(zhuǎn)的市場(chǎng)大潮中，如何加快資金回籠、降低風(fēng)險(xiǎn)，成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。作 為房地產(chǎn)投資，銷售無疑是資金回籠的最好方法。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，市場(chǎng)上主要有四種銷售模式，根據(jù)不同的操作模式，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng) 營(yíng)效果也各不相同，其中最常見的是前三種銷售模式。 一、直接銷售 定義：一般是通過炒作，在商業(yè)還未經(jīng)營(yíng)運(yùn)作前，以銷售鋪位潛 力的方式，誘惑投資者與經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買商鋪，達(dá)到資金回籠與利潤(rùn)回 報(bào)的目的。 適用于社區(qū)適用于社區(qū)底商鋪或體量不大的底商鋪或體量不大的商2、業(yè)中心銷售。商業(yè)中心銷售。 按銷售的對(duì)象劃分 銷售對(duì)象：商業(yè)鋪位 客戶群體：中小投資客戶 適用范圍：社區(qū)底商，商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 按鋪位直接銷售 指需出售物業(yè)全部出售給1個(gè)或幾個(gè)大型投資者，更強(qiáng)調(diào)銷售的整體性、一次性。 整體銷售可以為發(fā)展商節(jié)省一定的推廣費(fèi)用，也沒有連帶的法律風(fēng)險(xiǎn)，可一次性回 籠資金，相比產(chǎn)權(quán)式返租來說，無疑降低了風(fēng)險(xiǎn)。但由于整體銷售對(duì)投資客資金實(shí) 力要求甚高，也存在投資客戶難找、銷售價(jià)格上不去的問題。 銷售對(duì)象：整體商業(yè) 客戶群體：大型投資者 適用范圍：體量不大的社區(qū)商業(yè)或社區(qū)集中商業(yè) 整體直接銷售 直接銷售模式的優(yōu)劣對(duì)比 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 經(jīng)營(yíng)難度大經(jīng)營(yíng)難度大 1、產(chǎn)權(quán)3、分散，引進(jìn)主力店或品牌店 的難度增加；2、無法控制和統(tǒng)一經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)范整體形象；3、若經(jīng)營(yíng) 不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有不利影響。 銷售難度大銷售難度大 商業(yè)做旺主要依靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所 需時(shí)間較長(zhǎng)，投資者短期信心不強(qiáng)， 很難下手； 省事、壓力小、風(fēng)險(xiǎn)低省事、壓力小、風(fēng)險(xiǎn)低 1、期間事務(wù)較少；2、將商業(yè)經(jīng)營(yíng) 壓力轉(zhuǎn)移至中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng) 壓力；2、開發(fā)商承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)與 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小； 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金， 降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 第五街第五街 第二街第二街 第一街第一街 第三街第三街 玉林中學(xué)玉林中學(xué) 府城大道府城大道 和碩東街和碩東街 成溪中路成溪中路 新街里是南城都匯打造的一條商業(yè)街， 總長(zhǎng)約1公里，建面9.3萬方，分一街、 二街、三街、五街；其中二街又分內(nèi)街 和外街。商業(yè)街主要為項(xiàng)目自身和周邊 項(xiàng)目提供商業(yè)配套服務(wù)。