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1、 房屋接管驗收標準及驗收指引版 本：第 版修訂次：狀 態：發文號：編制日期審核日期批準日期年 月 日發布 年 月 日實施房屋接管驗收標準.主題內容與適用范圍 . 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能。明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。 . 凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標準執行；依法代管。依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標準執行。 . 本標準主要適用于xx物業建筑的接管驗收。高層洋房建筑、別墅建筑及物業區域設備和使用要求的配套建筑設施的接管驗收可參照使用。 .引用標準 建筑地基基礎設計規范 鋼筋混凝土結構設計規范 建筑抗震設計規范 室外排水設計規范 建筑設計防2、火規范 高層民用建筑設計防火規范 木結構工程施工及驗收規范 屋面工程施工及驗收規范 電氣裝置安裝工程施工及驗收規范 采暖與衛生工程施工及驗收規范 危險房屋鑒定標準 .術語和定義 . 接管驗收 湖南地方政府設置的房屋管理部門（以下簡稱“房管部門”）接管建設單位移交的新建房屋和實行產權轉移的原有房屋進行的驗收。 . 按規定交房管部門接管的房屋 指中央或地方政府投資建造并決定由房管部門直接管理的房屋。市政府用收取的住宅建設配套費建造的房屋、征（撥）地拆遷安置中按規定把產權劃歸政府的房屋，人民法院依法判決沒收并通知接管的房屋，以及其它應由政府接收并決定交房管部門接管的房屋。 . 新建房屋 建成后未經確3、認產權的房屋。 . 原有房屋 已取得房屋所有權證，并已投入使用的房屋。 .新建房屋的接管驗收 . 新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。 . 接管驗收應具備的條件： .建設工程全部施工完畢，并業經竣工驗收合格； .供電、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用； .房屋幢、戶編號業經有關部門確認。 . 接管驗收應檢索提交的資料 . 產權資料： .項目批準文件； .用地批準文件； .建筑執照； .拆遷安置資料。 . 技術資料： .竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； .地質勘察報告； .工程合同及開、竣工報告4、； .工程預決算； .圖紙會審記錄； .工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）； .隱蔽工程驗收簽證； .沉降觀察記錄； .竣工驗收證明書； .鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； .新材料、構配件的鑒定合格證書； .水、電、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； .砂漿、混凝土試塊試壓報告； .供水、供氣的試壓報告。 . 接管驗收程序 . 建設單位書面提請接管單位接管驗收。 . 接管單位按“.”和“.”條進行審核，對具備條件的，應在日內簽發驗收通知并約定驗收時間。 . 接管單位會同建設單位按“.”條進行檢驗。 . 對驗收中發現的質量問題，按“.”和“.”條處理。 .質量與使用功能的5、檢驗. 主體結構 . 地基基礎的沉降不得超過的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。 . 鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過的規定值。 . 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 . 木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合中.條的有關規定。 . 凡應抗震設防的房屋，必須符合的有關規定。 . 外墻不得滲水。 . 屋面 . 各類屋面必須符合中.條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。 . 平屋面應有隔熱保溫措施，二層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。 . 層面上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。 . 樓地面 6、. 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。 . 衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。 . 木樓地面應平整牢固，接縫密合。 . 裝修 . 鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 . 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。 . 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。 . 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼7、牢固。 . 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 . 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 . 油漆、刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現象 . 電氣 . 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于。 . 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 . 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 . 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合的要求。8、 . 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過的規定值。制動器、限速器及其它安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 . 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共享天線。 . 除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。 . 水、衛、消防 . 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合的要求。應按套安裝水表或預留表位。 . 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 . 衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管9、長不宜超過，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 . 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 . 水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。 . 消防設施必須符合、的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。 . 采暖 . 采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。 . 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。 . 爐排必須進行以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。 . 各種儀器、儀表應齊全精10、確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。 . 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。 . 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。 . 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須答合的規定。 . 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。 . 經過連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。 . 附屬工程及其它 . 室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑必須符合第二章第.節的要求。11、管道應順直且排水通暢，井蓋 應擱置穩妥并設置井圈。 . 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應起過兩個彎。 . 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。 . 房屋入口處必須做室外道路。并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。 . 房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。 . 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。 . 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。 . 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應12、有的質量和使用功能要求。 . 質量問題的處理。 . 影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。 影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。 . 對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。 .原有房屋的收管驗收 . 接管驗收應具備的條件 .房屋所有權、使用權清楚； .土地使用范圍明確。 . 接管驗收應檢索提交的資料 . 產權資料： .房屋所有權證； .土地使用權證； .有關司法、公證文書和協議； .房屋分戶使用清冊； .房屋設備及定、附著物清冊。 . 技術資料： .13、房地產平面圖； .房屋分間平面圖； .房屋及設備技術資料。 . 接管驗收程序 . 移交人書面提請接管單位接管驗收。 . 接管單位按.和.條進行審核。對具備條件的，應在日內簽發驗收通知并約定驗收時間。 . 接管單位會同移交人按.條進行檢驗。 . 對檢驗中發現的危損問題，按.條處理。 . 交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。 . 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有權轉移登記。 . 移交人配合接管單位按接管單位的規定與房屋使用人重新建立租賃關系。 . 質量與使用功能的檢驗 . 以和國家有關規定作檢驗依據。 . 從外觀檢查建筑物整體14、的變異狀態。 . 檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。 . 查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。 . 危險和損壞問題的處理 . 屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。 . 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式。 . 屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 .交接雙方的責任 . 為盡快發揮投資效益，建設單位應按.和.條的要求提前做好房屋交驗準備， 房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在日內審核完畢、及進簽發驗收 通知并約定時間驗收。經檢15、驗符合要求，接管單位應在日內簽署驗收合格憑證，并應 及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。 . 接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。 . 房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 . 新建房屋自驗收接管之日起，應執行建筑工程保修的有關規定由建設單位負責保修，并應向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。16、保修期滿，按實結算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。保修保證金和保修費的標準由各地自定。 . 新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。 . 執行本標準有爭議而又不能協商解決時，雙方均得申請市房地產管理機關進行協調或裁決。 機電設備(設施)接管驗收方案一、 進行接管驗收應具備的條件1. 機電設備(設施)安裝施工完畢；2. 機電設備(設施)系統調整試驗合格；3. 機電設備(設施)系統滿足大樓使用功能。二、 進行接管驗收應提交檢索的技術資料1. 竣工圖(包括平面圖、設計說明、原17、理圖、接線圖)；2. 圖紙會審記錄；3. 竣工驗收證明文件；4. 機電設備(設施)安裝施工工程合同及開工竣工報告；5. 工程設計變更通知及技術單位(包括質量事故處理記錄)；6. 機電設備產品說明書、合格證、調試大綱(方法)、備品備件及專用工具清單；7. 安裝技術記錄；8. 調整試驗記錄。三、 接管驗收項目和標準1. 接管驗收項目：1) 高低壓配電設備系統；2) 應急發電機組設備系統；3) 消防設備(設施)系統；4) 電話、電視系統；5) 空調供冷系統；6) 給排水系統；7) 保安監控系統； 8) 電梯運輸系統；9) 樓宇自控、辦公設備、機械停車系統及其它。2. 接管驗收標準(略) 進行接管驗收18、的程序3. 協商約定：1) 房產公司書面提請物業進行驗收接管，并按委托合同提供驗收接管應驗交的全部資料。2) 物業審驗提交的全部資料，如具備條件，在15日內簽發驗收通知并約定時間。4. 現場檢查驗收：1) 組織驗收小組，按專業分工制定驗收交接記錄表。2) 會同房產公司對機電設備(設施)質量和使用功能進行驗收。a. 預驗收 驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對機電設備(設施)進行質量和使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備規格、型號、容量、制造廠并清點數量，安裝位置等。 在驗收中檢查出不符合標準的，提出書面的機電設備(設施)驗收整改通知書返回房產公司，并在約定時間內由房產19、公司或工程施工單位進行整改。 對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指針，對不符合指針的，及時提出書面意見，要求房產公司組織設備制造廠或施工單位重新調試，要達到規定的要求。 預驗收后形成一份預驗收報告，交公司物業經理審查。b. 正式驗收 預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、難驗證。如整改合格，則進行正式的接管驗收。 一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是機電設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設施連接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在驗收交接記錄表中。 對機電設備(設施)進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問20、題方面， 其結果也記錄在驗收交接記錄表中。 各專業人員根據驗收后的，寫出機電設備工程驗收報告，驗收小組根據驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送物業總經理審批。 物業總經理代表管理公司同房產公司進行正式移交，簽署接管文件，接收機電設備(設施)管理權和相關資料。 有關驗收結果文件，質量問題的處理約定文件均作為接管文件的一部分作為物業委托管理合同的有效文件。工程接管驗收及指引1. 接管驗收的準備1. 物業服務中心接到房產公司竣工驗收的通知后，物業總經理委派管家部、工程部組織成立接管驗收小組，根據房產公司提供的竣工圖紙，按設計及施工的要求編制驗收計劃 (見附件表格)。2. 接管驗收的計21、劃應包含以下的內容：1) 接管驗收的方式和具體日程安排；2) 驗收小組按專業進行分工：包括有物業管理小組、土建工程和機電設施小組。各專業小組按照委托單位提供的有關資料確定驗收的項目，負責接收圖紙(包括設計及竣工圖紙)資料的人員要進行簽收手續。3. 接管驗收標準執行建設部房屋接管驗收標準。2. 驗收的實施1. 驗收小組根據接管驗收標準和驗收計劃分工進行預驗收。2. 在預驗收過程中未達到驗收標準及與設計要求不相符的設備、設施要提出書面整 改報告通知房產公司進行整改，待整改后重新驗收，合格后方可正式驗收和接管。3. 設備、設施的實物驗收應符合如下幾點：1) 設計圖紙與設備的型號、規格相符；2) 主要22、設備、設施的安裝質量要與設計標準相符；3) 配套設施必須符合設計規定的要求，操作正常；4) 整個系統的技術性能應與設計要求相符。3. 樓宇驗收后的處理1. 各專業驗收小組按分工一式兩份填寫“標準單元驗收記錄表”、“公建設施驗收記錄表”和“遺漏工程跟進一覽表”，呈交管家部經理審核后，送一份予房產公司。2. 在驗收結果符合接管要求時，物業總經理代表管理公司與移交單位辦理有關手續，須由房產公司、施工單位及物業單位三方簽字生效。3. 對單元內，對象無明顯不符合檢驗標準要求的房屋，由物業接收鑰匙，并做好標識及保護。4. 物業接管驗收過程中的所有有關資料、記錄應分類及分專業全部存盤。管家部組織編制“樓宇接23、管文件資料一覽表”作為樓宇驗收記錄附件。5. 從房產公司處接管的新樓宇，物業還應樓宇“保修”事宜與房產公司簽訂“樓宇交付保修協議書”，以明確維修責任和保修期限。 四、相關文件及表格、開發商向物業移交工作流程、樓宇接管驗收計劃表、樓宇接管文件資料一覽表、遺漏工程跟進工作流程圖、樓宇驗收記錄表、公共建設施移交情況表、遺漏工程跟進一覽表、機電設備（設施）驗收整改工程跟進表、機電設備（設施）驗收整改通知書、機電設備（設施）驗收交樓記錄表開發商向物業管理公司移交工作流程：成立收樓小組審查竣工資料制訂移交計劃整改后檢查辦理移交手續全面接管樓宇接管驗收計劃表樓宇名稱發展商地址驗收時間驗收目的便于管理、確保安24、全、美觀驗收范圍樓宇 幢共 套及其配套公共設施。設備設施：配電房 座；電梯 部；發電機 臺及相關設施：泵房系統 冷凍系統 消防系統 給排水系統驗收組成員及分工組長： 副組長：資料組： 負責人：土建（綠化）工程組： 負責人：機電設備設施組： 負責人：其化：驗收項目及計劃安排驗收項目：說明：“驗收項目及計劃安排”如不夠寫可另附紙。編制： 日期： 批準： 日期： 年 月 日樓宇接管文件資料一覽表序號資料名稱數量總頁數移交日期備注11項目批準文件用地批準文件建筑執照拆遷安置資料技術資料總平面圖建筑圖結構圖設備圖紙附屬工程圖紙隱蔽管線圖紙地質勘察報告工程合同及開、竣工報告工程預結算圖紙會審記錄工程設計變25、更通知及技術核定單隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明住鋼材、水泥等主要材料的質量保證新材料、構配件的鑒定合格證書水、電、煤氣、衛生器具、電梯、中央空調、變電站等設備的檢驗合格證書及維護與使用說明書砂漿、混凝土試塊試驗報告供水、供氣的試驗報告3竣工綜合驗收合格證書指由規劃局為主，建委、市政、公安等主管部門參加的綜合驗收合格核發的證書移交人： 接受人： 審批： 遺漏工程跟進工作流程圖交樓前與房產公司協議遺留工程完成時間業戶收樓時，如發現樓宇質量問題填寫一式三聯遺漏工程單其中：一聯物業存、一聯送房產公司、一聯業主留底 每天匯總遺漏工程單送房產公司工程部 通知物業驗收 準備需要驗收單元的資料通知26、工程部參與驗收 驗收合格 不合格通知管家部，由管家部書面或電話通知業主驗收驗收合格 不合格業戶驗收后交回留底的一聯遺留工程單并簽名確認每周進行遺漏工程統計送：物業管家部、物業工程部、房產公司工程部 不確認 樓宇驗收記錄表 位置設備樓層： 單元：檢查情況墻身天花地面墻腳線窗戶玻璃幕墻大門門鎖門鉸樓宇門牌燈盤照明開關電器插座電視插座電話插座電源盤盤管風機溫度控制器消防噴淋煙感器廣播喇叭排氣扇其它房產公司簽名： 建筑單位簽名： 驗收人簽名： 日期：符號標記：合格不合格沒有不適用公共設施移交情況表樓層：日期：年月日項目移交情況遺留問題公共走道地面墻柱墻紙天花電器、照明門窗男女衛生間地面墻身貼面門窗天花27、電器、照明給排水管道小便器坐廁洗手盆強弱電井土建門電器空調管井土建電器、照明門走火樓梯及消防前室地面墻身天花梯級地腳線樓梯扶手防火門房產公司簽名： 建筑單位簽名： 驗收人簽名： 日期：符號標記：合格不合格沒有不適用 遺漏工程跟進一覽表序號內 容跟進部門預計完工完工日期加 簽1234567891011121314151617機電設備(設施)接管驗收整改工程跟進表序號整改項目整改內容跟進人整改開工日期整改完工日期專業驗收人備注機電設備(設施)驗收整改通知書年 月 日序號整改項目整改內容約整改時間專業工程師簽名備注移交單位簽名(蓋章)： 機電設備(設施)驗收交接記錄表序號驗收交接項目驗收交接情況登記專業工程師簽名備注1高低壓配電系統2后備發電機系統3消防自動報警系統4有線電視、電話系統5空調供冷系統6變頻給水、消防給水系統7排水系統8保安監控系統9電梯運輸系統10樓宇自控、辦公設備11其它 xx物業管理有限公司s