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1、地產工程管理部,工程管理體系解析,集團工程管理體系構架工程質量管理制度工程技術管理制度工程信息管理制度工程考核管理制度,目錄 CONTENTS,一、集團工程管理體系構架,一、集團工程管理體系構架,1 工程質量管理制度2 工程技術管理制度3 工程信息管理制度4 工程考核管理制度,四大制度,九大指引,1 工程管理策劃編制作業指引2 工程聯合封閉審圖管理作業指引3 合同交底作業指引4 樣板引路作業指引5 工程質量實測實量作業指引6 工程停止點作業指引7 工程材料封樣管理作業指引8 分戶驗收管理作業指引9 工地開放日活動管理作業指引,1 工程綜合檢查評估流程2 小區室外管線配套工程管理流程3 全裝修與2、土建交接驗收流程4 裝修與土建總分包界面劃分管理流程5 全裝修工程管理流程6 項目移交交付管理流程7 已交付項目工程改造管理流程8 景觀工程管理流程,制度流程（“4789”）,七大標準,八大流程,1 建筑構造節點標準2 安全文明施工標準3 成品保護標準4 交付標準（毛坯+精裝+景觀）5 防滲漏管理標準6 淋、閉水試驗標準7 項目檔案管理標準,一、集團工程管理體系構架,土建管理行為（“369”）,三大聯檢,1 示范區2 工地開放3 交付驗收,六大停止,1 防水基層2 防水層3 地下室后澆帶4 門窗框安裝、塞縫5 土建與精裝作業面移交6 外立面涂裝施工,九大動作,1 工程策劃2 合同交底3 封閉審3、圖4 樣板引路5 三層會驗6 材料封樣 7 實測實量淋、閉水分戶驗收,一、集團工程管理體系構架,批量裝修管理行為（“10”）,一、集團工程管理體系構架,景觀管理行為（“13+13”）,一、集團工程管理體系構架,房修管理,注：需在交付啟動會時，形成上述每項工作詳細計劃鋪排（包含但不限于以上7項）。,一、集團工程管理體系構架,房修管理,一、集團工程管理體系構架,總結及應用（“4”）,二、工程質量管理制度,二、工程質量管理制度,二、工程質量管理制度,2.1 樣板引路,目的確定施工及驗收標準；實現可視化交底；指導現場班組施工；工藝工序的提前研究確定；高效、高質量完成項目建設。,實施范圍重要工序施工（如4、砼結構工程的模板工程、鋼筋綁扎、保護層控制，砌筑節點、門窗安裝、防水、裝飾、暗敷線管、底盒預埋等）、批量精裝修、交房標準等方面，,作業要求樣板必須經過項目部、監理驗收，且對操作工人交底后方可大面積施工；樣板必須保留至該工序全部結束后方可拆除。,二、工程質量管理制度,分類砌筑樣板；抹灰樣板；移交樣板；精裝修樣板；園林景觀樣板；屋面樣板；外立面樣板；機電樣板；交付樣板,表現形式實物樣板；圖片樣板（特殊情況下方可實行圖片樣板）。,設置地點室外集中類樣板靠近主干道靠近大門；室內節點類樣板樓棟內，宜在首層標準層；室內工序類樣板與節點樣板同一樓層；交付標準樣板每種戶型做一套；不應設置在高樓層處。,2.1 5、樣板引路,二、工程質量管理制度,設置時間室外展示樣板土方開挖結束開始實施；工序樣板、節點樣板不遲于該工序開始前二周；毛坯交付樣板拿地后8個月完成；精裝修交付樣板拿地后8個月完成。,樣板設計樣板技術質量標準的符合性；重要節點、工序覆蓋的全面性；工序剖析的完整性；樣板設置的集中性；觀摩路線的合理性；面積不能過小，要體現細節。,樣板管理實施方案審批；樣板完成驗收；合格樣板交底；工程實施驗收。,2.1 樣板引路,二、工程質量管理制度,加強集團建設項目甲供材料、甲指乙供材料及乙供材料的質量管理及成本控制，規范材料封樣管理流程，完善公司內正常的材料質量保障機制。,招標組織部門：集團成本合約部、招標采購部與6、各區域公司成本合約（含招標采購）職能統稱為招標組織部門；技術部門：集團設計管理部與各區域公司設計職能統稱為技術部門；項目：指各區域公司項目部。,招標母板投標樣板中標樣板（封板）施工大樣（工藝樣板）,本著“貨真價實、進程控制、事先預防”的材料驗收監督管理原則，城市公司對于所有進場材料都要做好品質驗收和品控工作。,2.2 樣板封樣,二、工程質量管理制度,材料封樣是指在項目開發過程中通過招標確定的“甲供、甲指乙供、乙供”類材料的標準實物樣品進行封存；在項目正式施工前中標單位未能按合同約定進行封樣的，甲方有權直接解除合同，所有責任由中標單位自行承擔。,庫房要求：不小于 30 平米，并設置樣板展架，分類7、擺放管理；封樣材料的管理：設專人管理，建立封樣材料臺帳；確保封樣樣板的標簽和封樣材料的逐一對應；樣板的保存時限：保存時限至工程竣工驗收且結算完成，結算時項目部將封樣樣板移交城市公司成本合約部作為結算依據。,材料品牌要求需與合同和設計施工圖紙要求相一致原則。,2.2 樣板封樣,本著“貨真價實、進程控制、事先預防”的材料驗收監督管理原則，城市公司對于所有進場材料都要做好品質驗收和品控工作。,二、工程質量管理制度,目的保證基礎質量，如平整度、垂直度等；保證批量裝修集中加工的可行性，如同戶型指標、開間進深等；預防滲漏、空鼓開裂，如內外墻防開裂節點、防水層厚度等；保證觀感質量，如門洞尺寸偏差、窗內側墻體8、厚度極差、底盒（面板）標高差等。,時間在各分部、分項工作完成后及時對已完工程進行實測實量；過程平行實測。,注意點目標明確，標準清晰；實測的及時性、持續性、全面性；缺陷及時整改、總結短板、分析原因；研究辦法，制定提升方案；總結經驗，不斷進步。,2.3 實測實量,二、工程質量管理制度,施工單位對所有實測區100%實測實量，并建立分戶/分層實測檔案。,監理單位對所有實測區按不低于30%比例抽查。,項目部對所有實測區按不低于15%比例抽查，且與監理實測區搭接不得超過5%。,2.3 實測實量,二、工程質量管理制度,對關鍵工序進行重點監控；確保滲漏、空鼓開裂、觀感等質量敏感點的可控；對施工單位、勞務班組的9、首批次工序進行把關；減少返工工作量，減少錯誤積累至不可控。,項目部負責組織停止檢查點檢查；項目部負責人為第一責任人；“外墻涂裝施工”停止檢查點檢查驗收時，應通知設計部有關人員共同參加檢查驗收,為保證工程質量，在集團工程停止點作業指引規定的停止檢查點基礎上，根據各項目特點及管控要求，編制停止檢查點清單；,2.4 六大停止檢查點,二、工程質量管理制度,檢查結論限于通過、不通過兩種；不通過的，指明需整改內容，要求施工單位整改；施工單位整改后重新上報項目部復查，直至通過；上道工序工程停止檢查點未通過，工程實施不得進入下道工序。,停止檢查點的檢查驗收不能取代隱蔽工程驗收，在有重復的檢查項時，可以合并一次10、檢查，但應分別填寫停止檢查點檢查記錄表與隱蔽驗收記錄。,工程停止檢查點檢查記錄表需經各方會簽，并存檔備查。,2.4 六大停止檢查點,二、工程質量管理制度,甲方主控的驗收點，杜絕監理或施工單位自驗替代；停止檢查點要有計劃和清單，分清批次要求；停止檢查點檢查要有檢查標準、驗收點、驗收情況記錄；停止檢查點檢查要留有影像記錄；檢查要有明確的意見；相關檢查資料要有過程痕跡，比如，驗收不合格的記錄等；檢查點的設置要結合項目特點、關鍵管控點。,2.4 六大停止檢查點,二、工程質量管理制度,“區域拉閘”：存在重大質量安全風險或事故，區域公司必須整體停工整改，情節嚴重時調整經營計劃、放緩發展速度。,2.5 質量11、安全“拉閘”,項目發生人員群體死亡安全事故（3人以上）；當區域公司出現質量群訴（10人及以上對同一質量問題進行投訴的）；區域公司管轄的2個以上項目同時出現“質量拉閘或安全拉閘”；項目發生滲漏、裂縫（按戶數計算）超過50%；被有關媒體曝光產生輿情事件，嚴重影響公司形象的。,二、工程質量管理制度,2.5 質量安全“拉閘”,集團工程管理部綜合檢查、專項檢查時，項目存在系統性質量問題，該問題可能引起建筑物結構安全、使用安全或可能引發重大質量事故的；項目存在滲漏、裂縫、成品保護等系統性質量問題的；嚴重違反建設工程強制性條文標準且未及時整改的；,項目存在嚴重安全隱患，該隱患可能引發重大安全事故的；項目發生12、人員死亡或群體中毒的安全事故；項目在短期內連續發生兩次以上安全事故（包括失火、傷亡、重大盜竊且影響工程進度等）的；嚴重違反建設工程強制性條文標準的且整改不力的。,二、工程質量管理制度,拉閘人集團總裁、集團工程部總經理及其授權人有權對項目進行“拉閘”。,拉閘通知實施“拉閘”時，由“拉閘人”發出拉閘通知，主送被“拉閘”項目部、城市公司工程管理部及管理層，同時抄送集團管理層、集團工程管理部。,拉閘后整改制定有效的整改方案和具體措施來消除項目的質量及安全隱患；一周內完成整改方案的編制并報集團工程管理部備案，兩周內有整改效果并整改完成50%以上，向“拉閘人”提交合閘申請，否則應向“拉閘人”提出書面形式延13、期申請并說明延期理由。,2.5 質量安全“拉閘”,二、工程質量管理制度,合閘在接到合閘申請后，“拉閘人”須復查（或授權復查）整改情況，如復查通過，由“拉閘人”在合閘申請上簽署同意合閘的審核意見。,拉閘預警當質量安全問題雖未達到需要“拉閘”程度，但按此發展趨勢預計將會達到“拉閘”程度，集團工程管理部有權對項目進行“拉閘預警”，項目被“拉閘預警”后，應制定整改方案并落實。,2.5 質量安全“拉閘”,二、工程質量管理制度,2.6 三大聯檢,為規避項目首次對客戶開放示范區（包含售樓處、示范區、樣板間）及銷售環節可能存在的風險隱患，預防并消除潛在的風險，維護品牌形象，提升客戶體驗感，實現完美亮相、開盤目14、的。,二、工程質量管理制度,2.6 三大聯檢,施工期間進行工地開放以期有效的提高客戶體驗，降低入住時產品缺陷率，提前釋放集中交付壓力，提升客戶滿意度。,二、工程質量管理制度,2.6 三大聯檢,為實現地產集團戰略發展目標，規避項目交付管理風險，現就進一步規范和嚴肅地產集團對項目交付風險排查的驗收管理，實現高品質、無風險完美交付，提升客戶滿意度，特制定對項目交付風險綜合驗收管理制度。,三、工程技術管理制度,三、工程技術管理制度,三、工程技術管理制度,目的對各新建項目全壽命周期工程管理的主要環節進行預先策劃并提供實施過程中可充分借鑒和參考的各類施工策劃及各類管理保障措施，以提高項目綜合管理成效。,作15、用確定項目管理目標；對管理目標的落地提出有效的保障措施，管理前置，少走彎路；避免發生由于標段劃分、場布、開工順序不合理等對項目的順利實施造成阻礙；跨部門交圈提前，避免后期的沖突。,時間要求在第一次啟動會完成二周內（且不得晚于樣板區開工前二周）完成工程管理策劃書的匯總、編制、修訂及評審審批工作。,評審審批視頻匯報評審采用PPT版本，旨在突出重點；審批環節，應采用WORD版本，旨在讓審批者以及后續的知識文件閱讀者能看明白。,3.1 工程管理策劃,三、工程技術管理制度,策劃前置、謀定而后動：優化修編工程管理策劃指引及模板（土建、精裝），聚焦快開工、快開放、快開盤、明界面、升品質、促交付，形成可執行、16、可落地的工程策劃；輸出工程管理策劃落地清單，對實施情況進行監控。,3.1 工程管理策劃,三、工程技術管理制度,3.2 工程管理、合同交底,項目工程管理人員；供應商項目負責人；供應商項目技術負責人；供應商項目管理人員；監理單位總監；監理工程師。,合同主要核心條款的要求（合同范圍、合同目標要求、責任界面劃分等）；弘陽集團各類項目工程管理制度要求；弘陽集團項目現場各類業務操作流程要求；弘陽集團各類質量、技術、安全文明施工標準。,三、工程技術管理制度,3.2 工程管理、合同交底,工程概況；承包方式及其相關的權利、義務、責任；工期總目標、各階段工期控制目標，包含關鍵線路等詳細說明；工期節點與工程款支付；17、工程總成本控制目標，價差調整原則；工程質量目標與驗收標準及相關程序；安全文明施工管理及其相關規定；發包人指定材料及三方合同的約定；工程承包范圍和工作界面劃分；總承包管理及配合費計取方式、費率；變更、簽證的申報程序；竣工驗收及結算；爭議的處理方式、程序和要求；弘陽地產第三方評估檢查說明；合同執行與違約處理說明；其他合同條款。,三、工程技術管理制度,$,質量保證措施,勞動力計劃,施工計劃,施工總平面布置,施工安全措施,施工工藝技術,工程材料,需要區域公司工程管理部審批的專項施工方案,深基坑（支護、降水、土方開挖）,高支大模板工程,超高懸挑腳手架,防滲防裂專項方案,質量事故相關整改方案,審核要點,遵18、循“先審批，后施工”原則，任何單位工程（分部分項工程），其施工組織設計（專項施工方案）未經審批，均不得進行施工。,3.3 施工組織設計及施工方案審批,三、工程技術管理制度,施工計劃,施工進度計劃以及材料設備進場計劃是否符合項目進度要求,施工工藝技術,技術參數、工藝流程、施工方法是否符合規范以及合同要求,施工總平面布置,是否符合總體策劃要求是否考慮現場施工條件與各單位的配合,質量保證措施,對常見的質量通病是否有針對性措施,工程材料,材料的選擇是否符合合同以及規范規定要求是否符合經濟性要求,施工安全措施,組織保障、技術措施、安全技術措施、應急預案、監測監控是否滿足施工要求,勞動力計劃,勞動力進場計19、劃是否滿足施工安全要求；專職安全生產管理人員落實情況,審核要點,3.3 施工組織設計及施工方案審批,三、工程技術管理制度,審圖時間施工圖設計完成并提供后1周內、并在項目正式開工審批前完成。,會審形式聯合封閉會審，地點自行選擇，時間2天。,參加人員組織部門為項目部，城市公司成本職能、設計職能、營銷職能、客服職能及物業公司、設計院、勘察、監理、施工總承包單位參加。,審圖重點聯合封閉審圖重點在于使用功能優化、成本優化配置、客戶敏感點、后期物業管理關注點、項目打造標準；各類圖紙之間交圈、錯漏碰缺等，以及考慮施工技術因素；是否滿足弘陽集團及城市公司工程案例經驗教訓；弘陽集團各項產品標準、部品標準、工藝工20、法標準等是否在施工圖上得到落實。,3.4 聯合封閉審圖,三、工程技術管理制度,作用解決審圖階段不易發現的設計問題，是審圖的衍生；對現場施工發現的不明之處進行補缺、明確要求；發現、解決施工工藝難點；客戶視角出發，是否存在系統性的質量缺陷；通過現場實體感受，發現使用功能不足之處和待提升之處；統一后續現場施工工藝工法。,會驗范圍項目所屬各建筑類型的首棟單體。,時間節點高層、多層標準層首層樓面結構（別墅結構封頂）完成后30天內。,三層會驗前準備驗收樓層砌筑及二結構完成，空調、排氣洞完成，各類管線、底盒走向及位置用色筆標出；熟悉國家、地方規范，弘陽企業標準；熟悉成本優化控制點；梳理客戶敏感點。,3.5 21、三層會驗,三、工程技術管理制度,驗收重點使用功能是否滿足要求；是否存在的質量缺陷；工藝做法是否符合規范及集團要求；是否存在功能過剩、成本浪費現象；成品保護措施。,輸出成果三層會驗單及相應的設計變更性文件。,前提條件首層標準層（別墅整棟）完成墻體砌筑，驗收區域內所有機電點位、管道及預留孔洞位置均已標示清晰。,參與部門城市公司工程管理部、項目部、設計專業、營銷專業、物業單位、監理單位、施工單位。,3.5 三層會驗,三、工程技術管理制度,樣板點評在分戶檢驗啟動會召開后一周內，由地產項目部負責人牽頭，組織參建單位、監理單位和物業公司召開分戶檢驗樣板點評。,階段劃分實測實量階段（交房前4個月）；觀感質量22、階段（交房前3個月）；功能檢測階段（交房前2個月）；,開始時間毛坯房不晚于交房前5個月；裝修房不晚于交房前3個月；,啟動會項目集中交付日前6個月，由地產項目負責人牽頭，組織參建單位、監理單位和物業公司召開分戶檢驗準備會明確房屋質量的檢查整改流程，確保房屋質量，降低客戶投訴，提高產品一次性交付率和提高客戶滿意度。,3.6 分戶驗收,三、工程技術管理制度,項目部和物業公司共同成立查驗小組。組織監理單位、參見施工單位參加。一般集中交房前6個月。,項目部和物業公司共同確定，應在單體竣工驗收合格開始,根據需要做分戶驗收房屋數量，可調配分戶驗收人力資源，驗房工機具配置以及驗房整改合理周期制定檢查計劃。,人23、員、工具、記錄資料準備、檢查培訓,組織查驗人員（監理、甲方代表、物業）進行檢查（分區域、分棟、分戶）,項目部將工程整改通知單發參建責任施工單位，參建責任施工單位組織整改并合理控制整改進度及質量,整改結束，分戶查驗小組負責復驗，不合格項由,整改結束且驗收合格，項目部一戶一驗資料存檔，并上報城市公司工程管理部。,成立檢查小組,確定檢查時間,制定計劃,查驗、準備,檢查,記錄反饋,整改,復驗,資料保存,分戶驗收流程,分戶驗收過程質量記錄由物業公司收集匯總，其中涉及到整改問題轉項目部整改通知單；分戶驗收結束，原始資料交項目部形成報驗一戶一驗檔案資料，項目部上報城市公司工程管理部。,3.6 分戶驗收,四、24、工程信息管理制度,四、工程信息管理制度,項目部需設專職工程信息（資料）管理員。項目部應建立一套高效簡潔的文件流轉程序，對于所有接收與發放的文件，建立嚴格的登記制度。工程信息應及時收集，并將信息準確、完整及時地傳遞給使用單位和人員。工程信息收集應隨工程的進展進行，保證真實、準確、時效性，經有關負責人審核簽字，及時歸檔。,具體內容及管理要求詳見項目檔案管理標準（A冊-O冊相應標準）。項目竣工后，工程信息管理員負責將完整的項目內部管理檔案資料移交城市公司。,項目部負責配置齊全各類法律、法規以及相應施工、驗收規范，并建立法律、法規、規范類文件目錄，并指定專人負責文件的維護更新，確保文件時效性。,四、工25、程信息管理制度,4.1 內業資料管理要求,四、工程信息管理制度,在項目建設周期內，發生的各項可能對弘陽的日常經營活動、品牌美譽度造成負面影響的事件：進度嚴重滯后，已無趕工可能，強行趕工交房會造成工程質量重大風險；發生質量、安全事故；被政府部門責令停工；供應商或小業主發起的群訪、群訴事件；其他可能影響項目正常工作程序、進度、質量、安全的緊急重大情況。,重大事項發生后，項目以電話形式上報區域工程管理部，2小時內區域公司工程管理部負責人以電話形式報告區域公司第一負責人，同時以電話形式報告集團工程第一負責人，并在12小時內以書面報告形式上報集團工程管理部。,4.2 重大事項上報管理要求,五、工程考核管26、理制度,五、工程考核管理制度,五、工程考核管理制度,對集團所有在建項目進行綜合檢查評估；每季度一次，一年四次，聘請獨立第三方進行檢查；飛行檢查，不預先通知檢查計劃。,5.1 季度綜合檢查,五、工程考核管理制度,相比季度綜合檢查降低了實測實量的權重，加重了觀感的評分標準；注重風險的管控，存在的風險項，扣分較重；交付評估包括工程進度、工程質量、客服類風險、物業承接查驗等，主要是對項目交付成果、風險進行考評。,對集團各項目交付前20天的交房標準評估檢查；聘請獨立第三方進行檢查。,5.2 交付評估,檢查方專項檢查由集團工程管理部作為檢查方，與第三方檢查錯位，注重工作質量的檢查。,檢查內容包括深基坑安全27、結構安全、觀感質量、防滲漏開裂等質量通病、安全標化、交付風險、制度執行等。,時間不定期；專項檢查主要針對風險項目、創標項目為主；特定議題的全集團統一檢查。,目的對特定項目的專項管理質量進行檢查，旨在對項目重要專項管理質量及制度落地情況進行監督檢查、指導糾偏；及時揭示風險，為項目提供指導服務，一般不作評分，如有評分需要，集團將會根據專項檢查的目的和檢查重點制定評分標準；及時對項目風險進行糾偏，指導項目工程管理水平上升；指導項目創標、創優、創新。,五、工程考核管理制度,5.3 專項檢查,五、工程考核管理制度,5.4 考核獎懲,五、工程考核管理制度,5.4 考核獎懲,五、工程考核管理制度,5.4 考核獎懲,五、工程考核管理制度,5.4 考核獎懲,五、工程考核管理制度,5.4 考核獎懲,五、工程考核管理制度,5.4 考核獎懲,五、工程考核管理制度,5.4 考核獎懲,在正確的時間，用正確的方法一次把事情做對！,