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1、項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊責(zé)編單位：成本管理中心成本管理部2020年12月項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊目目錄錄第一章序.1第二章三端管理.2一、前端.21.建立標(biāo)準(zhǔn).22.投策精準(zhǔn).23.報(bào)建突破.34.最優(yōu)設(shè)計(jì).3二、中端.31.人員基礎(chǔ).42.供方管理.43.運(yùn)營管理.4三、末端.61.聯(lián)合驗(yàn)收、完美交付.62.總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善體系.63.后評做實(shí)、循環(huán)更優(yōu).6項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊1 1/6 6第一章第一章序序本手冊是根據(jù) 2020 年 11 月第 24 期集團(tuán)成本力培訓(xùn)后區(qū)域總裁點(diǎn)對點(diǎn)回復(fù)作業(yè)“關(guān)于區(qū)域成本管理最好和最差項(xiàng)目原因分析與后續(xù)管理舉措”整理匯編形成的手冊，為更直觀2、呈現(xiàn)一線的管控動作，手冊大部分內(nèi)容保留了區(qū)域原“聲”。成本策劃，是集團(tuán)前置成本管控、提升盈利能力的重點(diǎn)舉措，為幫助區(qū)域和項(xiàng)目在前端快速了解和掌握項(xiàng)目管控要點(diǎn)，借鑒成本管理最優(yōu)項(xiàng)目的管控辦法，故將此手冊作為最優(yōu)成本策劃階段的指引工具，希望本手冊指引區(qū)域和項(xiàng)目夯實(shí)三端管理，做實(shí)基本管控動作，保障最優(yōu)成本落地。項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊2 2/6 6第二章第二章三端管理三端管理一、一、前端前端核心要點(diǎn)：建立標(biāo)準(zhǔn)、投策精準(zhǔn)、報(bào)建突破、最優(yōu)設(shè)計(jì)核心要點(diǎn)：建立標(biāo)準(zhǔn)、投策精準(zhǔn)、報(bào)建突破、最優(yōu)設(shè)計(jì)1.1.建立標(biāo)準(zhǔn)建立標(biāo)準(zhǔn)(1)建立區(qū)域數(shù)據(jù)庫建立區(qū)域數(shù)據(jù)庫：對已結(jié)算或預(yù)算刷新項(xiàng)目進(jìn)行指標(biāo)提煉，如區(qū)域沒有結(jié)算或預(yù)算刷3、新可借鑒同省其他區(qū)域指標(biāo)，每季度對區(qū)域數(shù)據(jù)庫進(jìn)行更新。(2)(2)建立適配標(biāo)準(zhǔn)：建立適配標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)馗偲贰⒌赜蛞约翱蛻裘舾行越⒎謾n適配套餐標(biāo)。(3)(3)建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：1根據(jù)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)戶型庫及區(qū)域所在地市場需求建立區(qū)域戶型的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；2依據(jù)區(qū)域所轄地級市及各縣區(qū)競品的交付標(biāo)準(zhǔn)以及客戶敏感性建立區(qū)域分檔交付標(biāo)準(zhǔn)；3 3根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的建筑圖紙以及當(dāng)?shù)刂饕偲返慕ㄖ龇ń^(qū)域“建筑構(gòu)造做法”標(biāo)準(zhǔn)。(4)建立區(qū)域案例庫建立區(qū)域案例庫：學(xué)習(xí)集團(tuán)優(yōu)秀案例，總結(jié)區(qū)域典型案例，匯編成區(qū)域案例庫，以“標(biāo)桿”引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。(5)建立基準(zhǔn)成本建立基準(zhǔn)成本：依據(jù)集團(tuán)下發(fā)的碧桂園集團(tuán)基準(zhǔn)成本管理工作指引要4、求和模板分城市、分檔次建立區(qū)域基準(zhǔn)成本，指導(dǎo)區(qū)域快速準(zhǔn)確進(jìn)行投資測算。2.2.投策精準(zhǔn)投策精準(zhǔn)(1)投資盡調(diào)管理投資盡調(diào)管理：依據(jù)集團(tuán)下發(fā)的碧桂園集團(tuán)投資盡職調(diào)查承責(zé)管理辦法，從營銷、運(yùn)營、成本、工程、稅務(wù)、法務(wù)、客觀等 8 個(gè)視角，充分調(diào)研市場和地塊信息，前置排查風(fēng)險(xiǎn)，特別重點(diǎn)關(guān)注市政配套、地址地貌、拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)成本風(fēng)險(xiǎn)，對于收購項(xiàng)目，需重點(diǎn)關(guān)注工程質(zhì)量評估、維修整改權(quán)責(zé)、合同使用標(biāo)準(zhǔn)等遺留問題，做到投測無死角，確保投策階段產(chǎn)品精準(zhǔn)定位、成本精準(zhǔn)投入。(2)項(xiàng)目總早就位項(xiàng)目總早就位：定案階段項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就位，項(xiàng)目總承責(zé)牽頭區(qū)域各條線做實(shí)投資策劃。(3)市調(diào)精準(zhǔn)定位：市調(diào)精準(zhǔn)定位：根據(jù)周邊競品分5、布及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地塊所在城市的城市政策、市場走勢、客戶群體等確定主力產(chǎn)品，判斷價(jià)格合理性及溢價(jià)條件，做到精項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊3 3/6 6準(zhǔn)定位，確保后期可快速去化，同時(shí)避免后期多次調(diào)規(guī)引起停工緩建索賠費(fèi)用。(4)成本精準(zhǔn)投入成本精準(zhǔn)投入：成本投入需關(guān)注投入產(chǎn)出比，把錢用在刀刃上，關(guān)注與競品之間的差異，加減法分析；關(guān)注土地成本，爭取底價(jià)摘牌、土地款分期支付、凈地移交；關(guān)注地下成本，爭取獲取地質(zhì)優(yōu)質(zhì)地塊；關(guān)注政策優(yōu)惠，爭取最優(yōu)開發(fā)報(bào)建費(fèi)；關(guān)注四費(fèi)，爭取利用合作方資源。(5)定案目標(biāo)合理：定案目標(biāo)合理：項(xiàng)目以區(qū)域基準(zhǔn)成本為標(biāo)尺科學(xué)定案。3.3.報(bào)建突破報(bào)建突破(1)(1)車位突破車位突破：爭取車6、位突破，如爭取提升地面車位占比、使用平移簡易機(jī)械車位、降低車位配比等。(2)(2)設(shè)計(jì)突破設(shè)計(jì)突破：爭取設(shè)計(jì)突破，如爭取限高突破、裝配率預(yù)制率突破、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)突破、地面標(biāo)高突破、日照突破、地庫層數(shù)突破等。(3)(3)配套突破配套突破：爭取配套突破，如變配電房、開閉所、弱電機(jī)房、幼兒園等爭取底線標(biāo)準(zhǔn)配置。(4)(4)銷售突破：銷售突破：爭取銷售突破，如爭取提前預(yù)售、幼兒園及人防車位變可售等(5)(5)政策優(yōu)惠政策優(yōu)惠：爭取政策優(yōu)惠，如爭取限價(jià)房、生態(tài)小區(qū)所得稅優(yōu)惠；安置房爭取配套費(fèi)免繳等。4.4.最優(yōu)最優(yōu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)(1)最優(yōu)設(shè)計(jì)最優(yōu)設(shè)計(jì)：最優(yōu)地下，如少開挖、少降水、少樁基、地庫降層高、地庫抬標(biāo)高、小7、柱網(wǎng)車位等；最優(yōu)地上，如結(jié)構(gòu)限額下探嚴(yán)控剛性成本、敏感點(diǎn)設(shè)計(jì)精準(zhǔn)適配、五圖疊加控圖紙質(zhì)量、臨近項(xiàng)目資源科學(xué)配置、車庫無效空間增值打造等。(2)全面探底全面探底：做到最優(yōu)設(shè)計(jì)需項(xiàng)目、成本、投資、設(shè)計(jì)、營銷、財(cái)務(wù)、運(yùn)營等多部門聯(lián)動對全科目進(jìn)行全面探底分析，同時(shí)加強(qiáng)與政府溝通，爭取最優(yōu)規(guī)劃指標(biāo)及最快開發(fā)報(bào)建。(3)責(zé)任到人責(zé)任到人：組建專項(xiàng)提升小組，負(fù)責(zé)組織支撐、對標(biāo)管理、標(biāo)準(zhǔn)制定、規(guī)范業(yè)務(wù)、供方管理、付款管理、優(yōu)化銷項(xiàng)、激勵制定等工作，落實(shí)最優(yōu)成本。二、二、中端中端核心要點(diǎn)：穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)、優(yōu)管供方、合理運(yùn)營、落地策劃核心要點(diǎn)：穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)、優(yōu)管供方、合理運(yùn)營、落地策劃項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊4 4/6 618、.1.人員基礎(chǔ)人員基礎(chǔ)(1)項(xiàng)目總項(xiàng)目總：挑選、培養(yǎng)、使用優(yōu)秀的項(xiàng)目總，專業(yè)度、敬業(yè)度、管理能力和執(zhí)行力要足夠；項(xiàng)目總對全成本的構(gòu)成了然于胸，精于計(jì)算效益；項(xiàng)目總更替拉響警報(bào)，聯(lián)動施工方確認(rèn)資料。(2)工程團(tuán)隊(duì)工程團(tuán)隊(duì)：保持項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、管理連貫，同時(shí)激發(fā)全員主觀能動性，保質(zhì)量、保安全、保交樓，做最優(yōu)的成本競爭力；注重人均效能，小地塊做好人員共用。2.2.供方管理供方管理(1)優(yōu)選入庫優(yōu)選入庫：加大優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商考察及入庫（總包、樁基、精裝及園建等單位），四有人才同步聯(lián)動成本部拓展優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源；大總包/年度標(biāo)鎖定優(yōu)質(zhì)施工單位；拓展屬地化供方，有效引入競爭，重點(diǎn)做好供方履約評估及維護(hù)。(2)招標(biāo)控9、價(jià)招標(biāo)控價(jià)：突破市政壟斷，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)定價(jià)。(3)幫管結(jié)合幫管結(jié)合：與供方及時(shí)互通，加大過程中成本及項(xiàng)目與供方單位溝通、幫扶、評估及高層見面會。(4)拉響警報(bào)：拉響警報(bào)：總包進(jìn)場 3 個(gè)月，是否轉(zhuǎn)包評估；停緩建拉響警報(bào)，二次策劃。3.3.運(yùn)營管理運(yùn)營管理(1)充分交圈充分交圈：堅(jiān)持運(yùn)營、設(shè)計(jì)、成本、工程、營銷、財(cái)務(wù)等部門聯(lián)動，定期組織專項(xiàng)會議，確保貨板一致，預(yù)防業(yè)主投訴/維修；充分交圈，落實(shí)五圖疊加，需特別關(guān)注合作方主導(dǎo)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目；深入一線，全員參與，探索最優(yōu)成本，成本管控責(zé)任到人，確保落地。(2)(2)招標(biāo)管理：招標(biāo)管理：1規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)合同，謹(jǐn)慎沿用原收購方總包及其合同條款；2做好合約規(guī)劃，落地“兩10、策合一”的成果，關(guān)注合約邊界及合同份數(shù)，合理規(guī)劃工期、合理劃分標(biāo)段、杜絕無施工證提前進(jìn)場，避免后期發(fā)生趕工/窩工索賠；3控制議標(biāo)率，招標(biāo)為主；合理定價(jià)，合理低價(jià)中標(biāo)，不合理低價(jià)敢否決；(3)(3)造價(jià)管理：造價(jià)管理：1推招標(biāo)及預(yù)算總價(jià)包干，縮短結(jié)算周期，前置成本鎖定；2加強(qiáng)簽證管理，月清季結(jié)，過程對賬，組織晾曬機(jī)制，月度例會排名各項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊5 5/6 6項(xiàng)目簽證變更率，分析成因后，職能與項(xiàng)目聯(lián)動避免再犯；3加強(qiáng)零星合同、第三方合同、無效成本及爭議索賠管理，過程嚴(yán)格按集團(tuán)制度執(zhí)行，降低犯錯(cuò)概率；4加強(qiáng)付款管理，及時(shí)付、不超付，鎖責(zé)任、及時(shí)扣；5結(jié)算嚴(yán)格把關(guān)，特別關(guān)注結(jié)算金額超合同簽約11、金額問題，及時(shí)比對查證，有效地控制工程造價(jià)、規(guī)范工程造價(jià)管理。(4)(4)現(xiàn)場管理：現(xiàn)場管理：1做好現(xiàn)場施工組織，嚴(yán)控第三方工程，管好簽變對賬，及時(shí)落實(shí)扣款；2強(qiáng)抓安全管理，實(shí)現(xiàn)與施工單位共贏；保工程品質(zhì)，同時(shí)做好成品保護(hù)，杜絕返工維修浪費(fèi)情況；3用好監(jiān)理，資料留痕，時(shí)刻警醒，建立隨手拍隨時(shí)記錄可優(yōu)化點(diǎn)機(jī)制；4工程管理的每一個(gè)指令都要考慮完美結(jié)算，不能“只發(fā)號施令，不收尾”；5科學(xué)施工組織方案，關(guān)注土方平衡方案，地下車位凈尺寸，工序合理鋪排等，避免施工方案漏項(xiàng)及無效成本發(fā)生。(5)(5)動態(tài)監(jiān)控動態(tài)監(jiān)控1動態(tài)跟蹤：及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營指標(biāo)異常情況，遇到市場下行售價(jià)降低時(shí)，內(nèi)外對標(biāo)學(xué)習(xí)，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)配置，有12、的放矢地提升成本競爭力；2過程糾偏：開展項(xiàng)目成本專項(xiàng)提升行動，對于虧損項(xiàng)目需總結(jié)不足并針對性提升，盈利項(xiàng)目固化售價(jià)與利潤，反算目標(biāo)成本，過程動態(tài)糾偏；3分類管理：區(qū)分新項(xiàng)目及正負(fù)利潤項(xiàng)目，梳理動態(tài)成本，復(fù)盤析精，痛點(diǎn)提升，可知(數(shù)據(jù)準(zhǔn)確)，可控(異常預(yù)警強(qiáng)控)，可優(yōu)化；(6)(6)激勵牽引激勵牽引1激勵兌現(xiàn)：為激發(fā)成本優(yōu)化積極性，保證執(zhí)行有效落地，從區(qū)域獎金池中拿出半數(shù)的獎金對各項(xiàng)目落地的優(yōu)化項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)激勵，激勵內(nèi)容涵蓋指標(biāo)優(yōu)化、爭取有利開發(fā)條件、爭取更大貨值等各項(xiàng)內(nèi)容；2獎罰分明：對區(qū)域內(nèi)無效成本分片區(qū)按月統(tǒng)計(jì)，定期分析和總結(jié)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并納入相關(guān)考核，無效成本扣罰與成就共享直接掛鉤；用激13、勵獎罰解決不愿做的問題。用制度指引解決不會做的問題。項(xiàng)目全成本管控經(jīng)驗(yàn)手冊6 6/6 6三、三、末端末端核心要點(diǎn)：完美收官、結(jié)果管控、后評做實(shí)、循環(huán)更優(yōu)核心要點(diǎn)：完美收官、結(jié)果管控、后評做實(shí)、循環(huán)更優(yōu)1.1.聯(lián)合驗(yàn)收、完美交付聯(lián)合驗(yàn)收、完美交付(1)倒推交樓節(jié)點(diǎn)，督辦銷項(xiàng)；確保后期付款安全，助力完美交樓；(2)項(xiàng)目交樓期間前置落實(shí)維修方案，避免重復(fù)返修，且做好責(zé)任劃分；(3)貼心物管，優(yōu)質(zhì)物業(yè)保口碑。2.2.總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善體系總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善體系(1)項(xiàng)目復(fù)盤，通過歷史教訓(xùn)總結(jié)，積累成本指標(biāo)，剖析目標(biāo)定制問題、檢驗(yàn)過程管控問題；(2)通過歷史教訓(xùn)總結(jié)，形成區(qū)域成本地圖，倒逼前端設(shè)計(jì)方案探最優(yōu)；(3)通過歷史教訓(xùn)總結(jié)，固化每階段成果，各專業(yè)工作建章立制，定期再總結(jié)再提升，實(shí)現(xiàn)管理效益化；(4)通過歷史教訓(xùn)總結(jié)，建立業(yè)主敏感信息庫，打造以客戶為中心的成本力，腳踏實(shí)地，扎根當(dāng)?shù)亍?.3.后評做實(shí)、循環(huán)更優(yōu)后評做實(shí)、循環(huán)更優(yōu)(1)做好項(xiàng)目全方位復(fù)盤總結(jié)及供方履約評估，優(yōu)勝劣汰。