午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、房地產現金流管理運營視角下-房地產現金流管理房地產現金流管理現金流管理基本概念現金流管理模式現金流管理方法現金流管理未來趨勢目錄目錄1 12 23 34 4房地產現金流管理01房地產現金流管理基本概念 基本概念 運營參與管理的原因房地產現金流管理房地產現金流管理現金流基本概念基于上期末余額，對未來N個月的每月期末余額進行估算，從而判斷風險等級，以及對拿地等大額資金支出的信息掌握，從而采取的一系列措施和手段的動態管控過程。全面預算限定一個時間段內的支出計劃，把未來的支出和流入做一個疊加，然后在過程中（每月）進行更新和修正，來確保年度預算的控制達標。利潤凈利潤是一個賬面數據，現金流才是真實的存在，2、跑路只能帶走現金流，帶不走利潤，企業倒閉從來不是利潤低的問題，而是現金流出現問題。失敗的地產公司，一般都是資金除了問題，很少有技術出題的。1.1 基本概念房地產現金流管理房地產現金流管理VS在一定的整體目標下,關于資產的購置(投資),資本的融通(籌資)和經營中現金流量(營運資金),以及利潤分配的管理。財務的職能運營的職能是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。回款數：640萬1.2 運營參與管理的原因強調結果強調過程房地產現金流管理房地產現金流管理工程成本設計營銷投拓運營財務不適配簽證慢標準化低圖紙質量差營銷費用高客戶掌控差坑多節奏把握差毫無建3、樹隨波逐流只是搞報銷業務短板簽證多進度慢品質好進度快價格低付款遲產品好復制高去化快回款快上會多拿地多看到問題解決問題提示風險做出決策收益好收益差在現金流管理上下穿透出現了一個斷檔財務和各個業務部門之間的真空。運營憑借定位的優勢，剛好和財務實現一個很好的配合，會完全站在公司的視角去把控信息的準確性，以及財務決策后的一些列方案落地和跟蹤實施。1.2 運營參與管理的原因房地產現金流管理02房地產現金流管理模式 管理專業與業務 管理核心 管理模型房地產現金流管理房地產現金流管理營業額提升方法財務專業專業性收集計算風險評價運營專業業務協同薄弱環節把控預控預警投前籌劃協同配合充分配合財務和運營在現金流的管4、理上必須充分配合，否則就都是信息孤島，不能發揮系統作戰的能力。2.1 管理專業與業務房地產現金流管理房地產現金流管理營業額提升方法房企的管理以現金流為核心。現金流管理的指向是以未來某一時點可動用的現金量，也就是資金冗余。2.2 管理核心房地產現金流管理房地產現金流管理營業額提升方法現金流供應商（土地、設計、施工、材料、銷售、運營）在途在售固定資產客戶/銀行母公司自然人股東合作方債權人應付應收首付+貸款租金、經營收入融資營銷費不可售可售管理費財務費用2.3 管理模型房地產現金流管理03房地產現金流管理方法 現金流鋪排流程 現金流管理方向房地產現金流管理房地產現金流管理運營梳理區域公司各項目目前實5、際進展；運營組織相關條線（營銷部、成本部、融資部），預測XX年6月至XX年5月動態現金流；復核補充復核匯總按財務現金流管控要求目標調整、重新分配、最后與財務交圈3.1 現金流鋪排流程區域運營成本融資工程營銷集團運營成本融資工程營銷組織 鋪排目標 核對區域財務集團財務房地產現金流管理房地產現金流管理區域財務復核，并補充填寫財務類數據；各區域財務負責人提交到集團財務部門，統籌分析；復核補充復核匯總按財務現金流管控要求目標調整、重新分配、最后與財務交圈3.1 現金流鋪排流程區域運營成本融資工程營銷集團運營成本融資工程營銷組織 鋪排目標 核對區域財務集團財務房地產現金流管理房地產現金流管理結合整體的拿6、地策劃，找出未來出現余額較低或者負數的情況；從風險月為目標出發，由集團運營組織各條線對目標進行調整；最終和財務交圈，達到現金流安全、盡用的效果。復核補充復核匯總按財務現金流管控要求目標調整、重新分配、最后與財務交圈3.1 現金流鋪排流程區域運營成本融資工程營銷集團運營成本融資工程營銷組織 鋪排目標 核對區域財務集團財務房地產現金流管理房地產現金流管理基本的周期性節奏把握卡位指標時間一季度二季度三季度四季度關鍵詞沖刺回款輕度投資運營提效機會投資回顧調整盤點資源沖刺經營重度投資階段回籠現金精準投資新增項目開發內外部關系回顧調整年末沖刺方向全員營銷營銷重點崗高配提高周轉速度加強風險管控強化運營監控總7、結復盤調整優化指標沖刺強化專項獎明年規劃IRR凈利潤率貨地比自有資金投資回報率現金流回正時間銷售周期15%5%2.520%12個月開盤后12個月3.2 現金流管理流向拿地房地產現金流管理房地產現金流管理中小房企做規模，融資是最大的瓶頸開發貸1“2證報審，3證上會，4證放款”施工證方案批復溝通前置和產品的標準化在一個城市取得第二個項目后，盡量的復制，方案不要有改動，這會極大的加快報批報建的速度3.3 現金流管理流向融資房地產現金流管理房地產現金流管理債權融資2這個和主體信用評級息息相關，不上市，中小房企基本沒希望3.3 現金流管理流向融資30強房企資產規模及負債情況（2018年年報）企業名稱資產8、規模（億元）凈資產（億元）有息負債（億元）資產負債率流動資金外部評級融創8179834230390%761AAA金茂310089388071%213AAA新城控股3303510153585%454AAA招商地產4232759272674%673AAA陽光城2267299113887%364AAA龍湖50691408108172%451AAA綠城279760149679%433AAA濱江876193142.178%71.9AA+參考濱江集團為例，若企業上市，一般要求排名前30名，凈資產200億左右。房地產現金流管理房地產現金流管理流量融資3項目合作4實質也是一種營業額的融資，也就是有買，有賣，作9、為中小房企，最可能快速實現的是材料的流量融資，比如成立一家商貿公司 做虛的階段：只是導入和導出 做實的階段：對供應商進行管理，對工程施工進行配合3.3 現金流管理流向融資 積極開展合作項目開發，這里提醒的是，合作本身就是一種妥協的過程，對于細節不要過于計較，不要過度干涉對方的操作 另外項目拿地前合作，可以變成聯合體合作，會發現整個融資成本都會下降 合作項目保持一定比例，例如40%左右房地產現金流管理房地產現金流管理跟投平臺51.0：員工強制跟投，管理層強制跟投2.0：普通員工優先跟投，管理層后分紅，逐漸放開跟投范圍-去精英化3.0：逐漸將合作方，供應商等納入跟投合伙人領域-共擔化4:0：社會化10、項目跟投平臺，普通投資者可以跟投-公眾化制定跟投額度，跟投范圍，跟投分配融資3.3 現金流管理流向融資房地產現金流管理房地產現金流管理跟投平臺5員工本身的訴求，大家都是來上班的，不是來投資的，資金安全，且有一定收益融資3.3 現金流管理流向融資房地產現金流管理房地產現金流管理股東投入6股東投入時間和歸還時間，以及產生的收益這一塊要非常注意，有些項目利潤率特別低，要看看利潤構成，例如股東往來的資金收益占利潤比重，如果過大則實際該項目是不賺錢的，若不賺錢，則需要考慮流速3.3 現金流管理流向融資房地產現金流管理房地產現金流管理集中銷售時業務量大，可安排銀行上門收款銀行按揭額度的提早摸排營銷負責欠款11、催收和協調財務負責欠款信息反饋銀行按揭款應由財務催收較妥可以引入兩到三家銀行，保持一定競爭性，但應確定一家主力銀行3.4 現金流管理流向回款房地產現金流管理房地產現金流管理低價拿地-不可能并購、勾地的方式，對于中小房企難度大，資源匱乏，沒有資源就無法實現集中式采購-可行加入采購聯盟，門檻相對較低，可實現降低成本全產業鏈形成生產過程中的全覆蓋高周轉-需謹慎但必須快速開發開源節流的四個方法3.5 現金流管理流向招采成本房地產現金流管理房地產現金流管理營銷品牌需求客研設計成本功能需求產品分級成本評估定期清點招采庫品牌數量，避免過多品牌數量在大面積使用的材料上想辦法：地磚、地板、門、衛浴等優化招采庫管12、理原則：數量恒定，優化更新3.5 現金流管理流向招采成本房地產現金流管理房地產現金流管理藝術品現金流管理去化速度 利潤產品價值投放標準動線景觀公區外立面戶型精裝修會所配套及商業材料設備智能化工藝與質量低投放中投放高投放3.6 現金流管理流向產品房地產現金流管理房地產現金流管理功能標準化產品標準化3.6 現金流管理流向產品產品功能標準化門鎖電梯煤氣灶潔具衛浴中央空調新風地暖開關、插座煤氣灶（美的）中央空調（三菱）潔具衛浴（科勒）小區大門兒童設施剛需王力/盼盼/凱迪仕西奧美的/海爾箭牌格力/奧克斯/海爾/偉星福田JZY-QL300嵌入式，脈沖點火，材質為普通玻璃MEZ-TF09VA日本進口385613、T-S-0優化動力水流涂料滑梯改善德施曼上海三菱/奧的斯方太/華帝科勒/美標/TOTO松下/日立松下/遠大恒康/AO史密斯羅格朗/TCLJZT-Q535B 嵌入式，脈沖點火，材質為防爆玻璃MEZ-8A160VA日本進口，噪音較小，體積小3384T-C2-0優化動力水流，自動控水干掛石材+綠植組合滑梯+轉馬高端三星蒂森克虜伯/東芝西門子漢斯格雅/德國高儀大金/三菱大金/德國博樂博世/丹佛斯西門子/松下MQ7656-G嵌入式，脈沖點火，材質為鋼化玻璃MXZ-4B80VA日本進口，采用最新技術，節能5483T-C-0與改善版相同功能，采用防菌材質干掛石材+綠植+水景組合滑梯+轉馬+拓展類房地產現金流14、管理房地產現金流管理ABCD對去化速度快、慢的樓盤均需踩盤；尋找客戶的需求選擇越多越糾結；展示樣板房數量越多無法同時滿足所有需求，有一定的取舍不能僅關注去化率，同時關注每期推盤量3.7 現金流管理流向營銷房地產現金流管理房地產現金流管理重點關注實際去化，與前置現金流測算進行實時比對供貨速度和去化速度達到均衡點營銷目標與現金流匹配現金流關注周期運營節點和成本支出All in資金支出計劃3個月：最貼近實際；6個月：更廣泛的支出范圍；（對支付的預估會更加準確）9個月和12個月：更強調的是一個預期的方向（大多數公司采用的周期）標準化的管理，付款嚴格按照節點執行；如遇節點提前，相應付款也提前，現金流測算15、中也需實時更新保證資金計劃支出的準確性，如果這個月報了支出1000萬，結果實際需要支出1200萬，那么多支出的200萬則需要計息，從區域的可分配利潤扣除市場發展與預估偏差較大，導致前序融資無法償還，公司破產3.8 現金流管理流向運營房地產現金流管理房地產現金流管理期望值=發生結果*發生概率50%概率*盈利80%-50%概率*虧損60%=10%按50%概率盈利/虧損；盈利80%or 虧損60%100萬*1.8 =180萬-180*0.6=72萬地產利潤波動小政府出讓土地，一塊高溢價土地，一塊低溢價土地，最終能獲取10%利潤月均去化成本控制三費費用？三個指標實現的概率利潤達成發生概率個位數3.9 16、現金流管理流向期望值房地產現金流管理04現金流管理未來趨勢 合作共贏（共擔）重資產和輕資產 地產里的生態鏈 深耕型與機會型 動態的貨值管理 業財融合、管理協同房地產現金流管理房地產現金流管理作為本土中小房企，建議放下身段，強強聯合，不選擇合作，將來很可能退出市場，放下身段和面子，合作共贏4.1 合作共贏（共擔）市場下行，經營壓力加劇，合作方能共贏 合作能相互優勢互補，形成合力 減少拿地成本，增強項目抵御風險的能力，減少企業本身的資金壓力房地產現金流管理房地產現金流管理材料環節聯合采購，中城聯盟，收購產業鏈中的工廠，實現定制，打造自己的品牌，同時服務于地產前端家居，和地產后續家居服務環節服務于前17、端的家居，服務于后端的家居，利于去化和品牌影響力，也更能掌握客戶的真正需求，反推地產產品力的改進和提升施工環節景觀（稅籌融資），家裝（滿足個性化需求，促進去化，提升品牌），總包（管理費收入，品質提升，稅籌）4.2 地產里的生態鏈房地產現金流管理房地產現金流管理經營性現金流的來源主要來自銷售回款，而動態貨值管理是通過對各階段，各區域，各城市的貨值盤點得出彈性供貨管理的方向未取證貨值已取證未售貨值（各階段庫存）已售貨值庫存管理庫存的判定任務的分配4.3 動態的貨值管理序號X.啟動會版總銷售額（萬元）Y.動態版總銷售額（萬元）A.已售貨值（萬元）B.取證未售貨值（萬元）C.未取證貨值（萬元）校驗1218、345合計動態貨值分析表房地產現金流管理房地產現金流管理經營性現金流的來源主要來自銷售回款，而動態貨值管理是通過對各階段，各區域，各城市的貨值盤點得出分面積段統計占比，對比優質資產和劣質資產所占的比重意義：輔助現金流的風險管控在目前這次貨幣超發的過程中，錢需要幾年流到老百姓的手里，小戶型就可以做幾年4.3 動態的貨值管理809950%10011925%12013915%14010%某項目各面積段貨值在總貨值中的占比8099100119120139140房地產現金流管理房地產現金流管理4.4 重資產和輕資產現在拿地，商業自持，以及房源自持越來越多，怎么做？住宅銷售利潤覆蓋商業建造成本，實現零成本19、持有輕資產現金流重資產增加凈資產房地產現金流管理房地產現金流管理4.4 重資產和輕資產產品+服務+周邊（配套，不是傳統意義的）小區配套）從“吃、享、玩、樂”切入，未來的地產應不只是建一個好房子，而是一個綜合性服務行業。賣出去的產品將打包服務、配套和超值的衍生品。必須打造屬于自己的一個品牌、一個符號。未來已來，我們必須思考，并試探性布局。房地產現金流管理房地產現金流管理因為范圍的邊界和管理半徑的限制，本土企業很難發現外面的機會，加上目前市場很多的不確定性，反而對當地的市場客戶喜好以及資源情況更加有把控度如何深耕，這里我提下自己的觀點：1.體系要完善，機制要完善，制度要完善（激勵，考核，人才培養）2.營銷賣點到產品符號3.提升軟件品質，服務4.匍匐前進，占領城市5.本地客戶研究透徹，競品企業研究，一定要找到他們優點和缺點4.5 深耕型與機會型6.做戰略目標時，尤其是銷售目標，一定不要只看規模效應，同時要結合財務報表的設定紅線，比如負債率，這關系到房企后面的生存狀況7.金融視角看公司：我們公司的成長到底為了是什么？房地產現金流管理謝謝聆聽THANK YOU