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1、商貿(mào)城綜合性批發(fā)市場物業(yè)管理投標(biāo)文件XX公司二零XX年XX月商貿(mào)城綜合性批發(fā)市場物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)單位：法定代表：地址：投標(biāo)日期：20XX年XX月目錄一、物業(yè)公司概況二、*商貿(mào)城概況三、*商貿(mào)城物業(yè)管理模式四、*商貿(mào)城物業(yè)管理實(shí)施布置五、*商貿(mào)城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)六、物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)七、管理資源配置、預(yù)測（管理人數(shù)、管理費(fèi)用、管理方案）八、物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成九、物業(yè)公共區(qū)域能源耗損管理十、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十一、其他事項一、 物業(yè)公司概況：*市*物業(yè)管理有限公司是*年3月成立的一家專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，公司注冊資本50萬元。已獲得建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書，下設(shè)一個分公司靈川縣分公司。*物業(yè)管2、理有限公司現(xiàn)有各種專業(yè)管理人員和保安共計60多人，致力于為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以創(chuàng)造客戶價值為宗旨。*物業(yè)管理有限公司立足于誠信敬業(yè)，以質(zhì)量拓市場，以服務(wù)求發(fā)展。長期以來，*人以“依法管理，服務(wù)第一；熱情周到，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，得到業(yè)主好評。*公司現(xiàn)今受托管理的項目有：靈川縣福園小區(qū)、靈川縣公安局綜合大樓、靈川縣人民檢查院綜合大樓、靈川縣地稅局綜合大樓、靈川縣國稅局綜合大樓（含國稅縣城分局、潭下分局、大圩分局）等；已簽約前期管理的項目有：靈川縣福園東區(qū)、八里街迷你居小區(qū)等。管理面積近20萬平方米。二、 *商貿(mào)城概況：地址：*市北辰路號郵編：占地面積：28703、0平方米建筑占地面積：12350平方米總建筑面積：41808平方米單體建筑：10棟共有門面及住房：411間，業(yè)主306戶臨時門面：46間*商貿(mào)城位于*市北城，南靠*火車始發(fā)站，北鄰定江鎮(zhèn)政府，屬于*市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域，由*市萬鑫房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)，2003年竣工驗收投入使用， 2006年底因*市商貿(mào)城拆遷，大部分經(jīng)營戶被過渡安置到此，而更名為*商貿(mào)城。現(xiàn)業(yè)主自用及出租給經(jīng)營戶的實(shí)際使用建筑面積達(dá)到80%以上，以形成一個商、住一體化的綜合性批發(fā)市場。三、 *商貿(mào)城物業(yè)管理模式：貼身式管家親情物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)至上，業(yè)主第一。四、*商貿(mào)城物業(yè)管理實(shí)施布置：一種模式.二項承諾.三個重點(diǎn).四個中心.（一）4、一種模式：貼身管家親情式物業(yè)管理服務(wù)。 “管家.親情”式物業(yè)管理模式的提出：其一、直接又形象地反映出了物業(yè)管理工作的初始職能與作用；其二、*商貿(mào)城是一個開放式的物業(yè)管理，所做物業(yè)管理與之匹配的應(yīng)是機(jī)動、靈活的物業(yè)服務(wù)；其三、“管家”的定位是在提供公共服務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)該商貿(mào)城中不同商家、住戶、業(yè)主的不同服務(wù)需求，提供的一種直接又具有應(yīng)變性的服務(wù)形式：親情.友善.微笑是人與人之間溝通的橋梁，也是*物業(yè)管理公司的特色，更借助通過該種服務(wù)模式在傳統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)社區(qū)中的實(shí)施，營造商業(yè)氛圍濃厚、鄰里和睦、家庭情結(jié)及人文關(guān)懷的和諧、商機(jī)無限的繁榮社區(qū)。（二）二項承諾： 在商城管理服務(wù)方面，我們將秉承“5、服務(wù)業(yè)主、服務(wù)社會、服務(wù)投資者的服務(wù)宗旨，堅持貫徹專業(yè)服務(wù).細(xì)致入微；點(diǎn)滴做起，滿意到家”的服務(wù)承諾，以規(guī)范的管理.滿意的服務(wù).文明的環(huán)境.一流的物業(yè)為質(zhì)量方針。力爭為商貿(mào)城業(yè)主，*物業(yè)打造企業(yè)高品牌商圈。為此，我們做出如下兩項承諾，并以此作為我們在該項目物業(yè)服務(wù)工作上的工作目標(biāo)：1. 自進(jìn)駐之日起，兩年內(nèi)使該小區(qū)的管理達(dá)到*市文明住宅社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)：三年內(nèi)使該商城的管理達(dá)到廣西壯族自治區(qū)區(qū)優(yōu)商城標(biāo)準(zhǔn)。2. 自全面管理之日起，在實(shí)施三年管理目標(biāo)的同時，參照ISO9001：2000質(zhì)量管理系統(tǒng)，全面實(shí)施顧客滿意體系，使社區(qū)業(yè)主/住戶真正享受全方位.高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。（三）三個重點(diǎn)： 針對該商城物業(yè)服6、務(wù)工作的難點(diǎn)及空置門面業(yè)主的需求特點(diǎn)，我們確定了該商城物業(yè)管理服務(wù)工作的三個重點(diǎn)：1. 重點(diǎn)一：規(guī)范管理.親情服務(wù)；在確定了該項目：“貼身管家親情式物業(yè)服務(wù)”的服務(wù)模式后，我們將在參照貫徹實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，建立起適應(yīng)該商城服務(wù)模式的更為嚴(yán)格規(guī)范的服務(wù)體系（專項質(zhì)量計劃）及操作程序，以達(dá)到管理要求。在營造秩序井然.親情服務(wù)，處處體現(xiàn)出“以人為本”的服務(wù)理念，讓業(yè)主充分感受到體貼入微、服務(wù)無處不在般人文關(guān)懷的大家庭中來。2. 重點(diǎn)二：加強(qiáng)安全防范，確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率 為零；根據(jù)該商城的實(shí)際情況，確保管理期間采取以“人防為主.技防為輔”，“發(fā)動業(yè)主、租7、戶聯(lián)防意識”的整體工作思路。確保所管理區(qū)域內(nèi)治安事件發(fā)生率為零。 3. 重點(diǎn)三：加強(qiáng)建筑物及公共設(shè)施管理.設(shè)備遠(yuǎn)行管理：物管公司有針對性的對公共房屋建筑物主體維護(hù)，附屬功能設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)，對公共房屋建筑物的主體維護(hù)保養(yǎng)作重點(diǎn)來抓。（四）.四個中心： 1.中心一.以業(yè)主/租戶為中心； 完善商城物業(yè)的各項管理服務(wù)機(jī)制，樹立“以顧客為中心”的服務(wù)宗旨，在做好公共物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，挖掘不同類別客戶的需求，引導(dǎo)住戶的消費(fèi)習(xí)慣，滿足和超越住戶的期望值。2.中心二.以公共安全管理為中心；在商城的日常管理中將以公共安全管理為中心，加強(qiáng)商城內(nèi)公共安全和私人空間的安全。主要是依托“人防為主.技防為輔”，“8、發(fā)動業(yè)主、租戶聯(lián)防意識”為基礎(chǔ)，將傳統(tǒng)的個人負(fù)責(zé)制度容進(jìn)治安聯(lián)防系統(tǒng)，成為集保安巡邏系統(tǒng)、業(yè)主聯(lián)防系統(tǒng)為一體化的互補(bǔ)性安全防患體系，建立社區(qū)安防工作中心。3.中心三.以物業(yè)管理為中心；以房屋物業(yè)、物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備為管理對象，力爭實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值.增值。延長或提升物業(yè)的自然損耗、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行質(zhì)量。 4.中心四.以社區(qū)文化建設(shè)為中心； 開展形式各樣的社會社交文化活動，建立商務(wù)信息公布欄，以此培育商城商業(yè)氛圍、社會影響力、業(yè)主團(tuán)結(jié)精神、文化文明氛圍，增強(qiáng)社會成員的溝通、和諧及整個商城的凝聚力和向心力。五、*商貿(mào)城物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：（一）.基礎(chǔ)（公眾）性服務(wù)包括： 1.物業(yè)公用部位的維修9、養(yǎng)護(hù)和管理；2.物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3.物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4.公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5.車輛停放管理；6.公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理；7.裝飾裝修管理服務(wù)；8.門面租金收取；9.物業(yè)檔案資料管理；（二）.物業(yè)管理其他服務(wù)包括： 1.小區(qū)共用部分的維護(hù)及管理； 2.房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理； 3.小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生； 4.小區(qū)的治安管理； 5.房屋裝飾裝修管理； 6.其它根據(jù)業(yè)主需要所提供的有償服務(wù)管理事項；四.物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：（一）.物業(yè)公共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理： 1.對物業(yè)共用部位進(jìn)行日10、常和維修養(yǎng)護(hù)、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全； 2.物業(yè)本體公共設(shè)施整潔完好、路面整潔、排水通暢；（二）.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理： 1.建立完備的設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄； 2.確保維護(hù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好；（三）.物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通： 1.清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專職清潔隊伍，管理制度落實(shí)； 2.衛(wèi)生設(shè)施齊備，有垃圾收集設(shè)施、中轉(zhuǎn)設(shè)施，生活垃圾日產(chǎn)日清； 3.整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時保持清潔，定期殺蟲滅鼠；（四）.公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理： 1.根據(jù)花卉、灌木的品種生花情況及時進(jìn)行修剪整形； 2.定時澆灌、施肥、松土、殺蟲；（五）.車輛停放11、管理： 1.夜間車輛出入登記； 2.商城內(nèi)任何通行車道不得隨意停放車輛；（六）.公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理： 1.小區(qū)內(nèi)實(shí)行保安24小時巡邏值勤； 2.結(jié)合24小時巡邏對重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)部位進(jìn)行重點(diǎn)加強(qiáng)巡視；（七）.裝飾裝修管理服務(wù)： 1.物業(yè)公司制定出相關(guān)的裝飾裝修管理規(guī)定； 2.制定裝修人員出入及物品出放管理規(guī)定； 3.協(xié)助業(yè)主對裝修進(jìn)行管理。（八）.物業(yè)檔案資料管理： 1.對項目及業(yè)主個人相關(guān)房屋資料進(jìn)行妥善存檔管理； 2.對業(yè)主裝修期間的各類資料進(jìn)行妥善存檔管理；（九）.其他服務(wù)： 1.物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的有關(guān)需要提供多項的有償服務(wù)項目；六、物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)：（架構(gòu)圖）物業(yè)管12、理的組織機(jī)構(gòu)：（架構(gòu)圖）*市*物業(yè)管理有限公司 *商城城管理處主任 管理員 維修 保潔 保安 財務(wù) 七、管理資源配置、預(yù)測（管理人數(shù)、管理費(fèi)用、管理方案）1. 管理服務(wù)費(fèi)測算總表序 號支 出 項 目月 計（元）1管理人員、員工的工資、保險費(fèi)及福利15708.42行政辦公3003公共保險574設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)505清潔衛(wèi)生506公共綠化507差旅、交通508員工招聘、培訓(xùn)1009不可預(yù)見費(fèi)（含 準(zhǔn)備）50010管理公司酬金（按相關(guān)規(guī)定以本表序號19項的總和的10%計）1595.711應(yīng)交稅費(fèi)（營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)按本表序號110項的總和的6%計）19314稅后支出合計2.人員編制和基本工13、資標(biāo)準(zhǔn)序 號項 目人數(shù)（人）工資（元/月）保保險費(fèi)福福利 總 總額（元/月）1主任1 100 6510013652保安主管1 900 6510010653管理員1 800 /508504保潔綠化 2 500 /6010605維修 1 900 /509506保安員領(lǐng)班 3 700 /6022807保安員 12 600 5.7607988.48財務(wù) 1 900 /10010009合計 2116558.4備注：1.社會保險總計為工資總額的28%；養(yǎng)老保險20%；工傷保險1%； 2.福利按一般原則為工資的8%。（2）公共用水序號項 目月 量（噸）單 價（元/噸）小 計（元）1清 潔 27.8 1.8014、502合 計50（3）行政辦公序 號項 目月計（元）1辦公設(shè)備維修（電腦、復(fù)印、傳真等）502通訊（電話、手機(jī)、尋呼機(jī)添置攤銷和服務(wù)、通話費(fèi)、信函等）503財會費(fèi)用（帳冊、表格、報稅、年審等）104易耗品（紙、筆、墨、膠水等）205辦公用水、電1006辦公設(shè)備、設(shè)施折舊207其他508合計290（4）公共保險序號項 目月 計（元）1小區(qū)公共財產(chǎn)保險（一般按設(shè)備總值的3計）2意外保險 573其他4合計（7）設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)序號項 目月 計（月）1公共照明系統(tǒng)（換燈泡、開關(guān)、插座、熔絲等） 1002公用工具維保 503其他4合計150（8）清潔衛(wèi)生序號項 目月 計（元）1清潔易耗品（掃帚、拖把、15、抹布）502垃圾筒、箱、水桶等物品的維修、更換207其他（雨水井管道的清污）508合計120（9）公共綠化序號項 目月 計（元）1園林工具維修、更換（草剪、鋸等） 203草木更新 205消殺藥水 206合計60（10）差旅、交通序號項 目月 計（元）1差旅費(fèi)502其他3合計50（11）員工招聘、培訓(xùn)序號項 目月 計（元）1招聘廣告102培訓(xùn)（技能、上崗證、等）503合計60八、物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成： 1.管理人員的薪金：工資、津貼、福利、社保等； 2.物業(yè)主體、公共物業(yè)及配套設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)； 3.綠化維護(hù)（除蟲、修剪、更換易耗工具等）；4.保潔維護(hù)（清潔劑、清潔耗材、勞保用品、作業(yè)工具更換16、化糞池清理、沙井清理等）；5.公共秩序維護(hù)（日常維護(hù)耗材、手電耗材、記錄本冊、勞保用品等）；6.辦公費(fèi)用（辦公水電、低值易耗、通訊、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、書刊報），業(yè)務(wù)費(fèi)用（行政管理等）；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；九、物業(yè)公共區(qū)域能源耗損管理：1. 商城的形象燈光、商城公共路燈、圍墻燈、節(jié)假日裝飾燈光、門衛(wèi)室用電、工程值班室用電、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用、線路耗損等由全體業(yè)主/住戶按產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?. 商城內(nèi)的綠化用水、消防用水、公共區(qū)域保潔用水及損耗等由全體業(yè)主/住戶按產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｊ⑹召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)按管理范圍每平方米1元（門面）、0.3元住房收取物業(yè)管理費(fèi)。十一：其他事項： 物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供服務(wù)，在提供服務(wù)過程中所產(chǎn)生的物資成本及人員成本費(fèi)用由地產(chǎn)公司支付，所交由物管公司代為管理的產(chǎn)權(quán)地、物、房。*市*物業(yè)管理有限責(zé)任公司 *年6月19日17