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1、買賣合同重要實體問題處分原則專題講解銷售管理部2018年3月CONTENTS目錄1花園處分方案地下室（儲藏室）處分方案23平臺處分方案回檢要求45權屬登記與稅費繳交方案1.1 可依法處分的花園所占綠地不計入公共綠地面積所占綠地在規劃報建圖紙中有（私家）花園圍欄線、圍欄線等將花園圍蔽 具有構造上的獨立性及利用上的排他性產權登記部門同意給花園辦理權屬登記3個條件可無償使用可出售1231.2 操作注意事項可無償提供給特定購房者使用的花園01 簽約時應與購房者簽署協議書約定花園面積、使用年限、交付狀態等，降低交付風險 不得輸出“贈送”、“無償”等字眼內部慣常叫法，對客輸出需謹慎1.2 操作注意事項 需2、對花園的單價、面積差異處理等約定清楚可出售給特定購房者的花園021.2 操作注意事項 基于用地的特殊性和規劃的需要，如花園有使用用途上的限制的，應明確約定花園的使用用途限制其他031.3 無權處分的花園法律屬性：業主共有處分風險：需將花園恢復原狀及賠償業主損失花園不同時具備第1、2個條件，僅是后期通過圍欄等形式將其分界使用提醒：項目仍決定將花園處分給特定購房者使用的，應充分評估上述風險并做好預警措施。CONTENTS目錄1花園處分方案地下室（儲藏室）處分方案23平臺處分方案回檢要求45權屬登記與稅費繳交方案2.1 可依法處分的地下室（儲藏室）單獨出證僅附記面積以外其他信息產權情況可有償使用可辦3、理產權不可辦理產權可單獨出售房屋的組成部分有規劃圍線圍蔽 具有構造上的獨立性及利用上的排他性可無償使用附記面積與房屋完全獨立與房屋相互通連隨房屋出售2.2 操作注意事項可單獨出證或附記面積的地下室（儲藏室）01提醒：如地下室（儲藏室）與購房者所購商品房完全獨立，還應注意：出售時間有無強制性規定；不可強制捆綁；不得擅自對客輸出或承諾信貸信息。事先與當地房管部門溝通核實在合同如何體現、辦證形式如何、單獨計算面積與退補還是合并計算、退補2.2 操作注意事項僅于房屋產權證附記面積以外其他信息的地下室（儲藏室）02 不得輸出“贈送”、“無償使用”實際屬于房屋不可分割的組成部分 應另行與購房者簽署協議明確4、其所購買的商品房包含地下室（儲藏室）及其交付標準2.2 操作注意事項不可辦理產權，但有規劃圍線圍蔽的地下室有償使用03 使用期限不可超過20年（可20年有償+剩余年限無償）處分時間是否有強制性規定 不可強制捆綁2.2 操作注意事項不可辦理產權，但有規劃圍線圍蔽的地下室無償使用04 簽約時應與購房者簽署協議書約定地下室（儲藏室）面積、使用年限、交付狀態等，降低交付風險 不得輸出“贈送”、“無償”等字眼內部慣常叫法，對客輸出需謹慎2.3 無權處分的地下室（儲藏室）提醒：項目仍決定將地下室處分給特定購房者使用的，應充分評估上述風險并做好預警措施。規劃報建情況權屬性質處分風險僅是后期通過圍墻、圍欄等形5、式將其獨立使用，不能改變其屬業主共有的法律屬性1、地下室（儲藏室）屬業主共有辦理產權規劃圍線圍蔽任何人都可進入 竣工驗收無法通過 恢復原狀及賠償業主損失2.3 無權處分的地下室（儲藏室）2、地下室（儲藏室）屬違建42315擅自加建、改造風險過大房屋竣工驗收無法通過權屬登記無法辦理隨時面臨政府查處（罰款、整改、強拆等）客戶索賠引發消防安全事故，還可能涉及刑事責任CONTENTS目錄1花園處分方案地下室（儲藏室）處分方案23平臺處分方案回檢要求45權屬登記與稅費繳交方案3 平臺的處分在規劃報建圖紙中有規劃圍線圍蔽具有構造上的獨立性3個條件123具有利用上的排他性鑒于平臺通常無產權，故簽約時應另行簽6、署協議，明確其所購買的房屋包含平臺，但平臺不計入產權面積，降低交付風險。提醒：若平臺不具備上述3個條件，僅是后期通過圍欄、圍墻等方式將其分界獨立使用的，其權屬性質及處分風險與前述“無權處分的花園”一致。項目仍決定將地下室處分給特定購房者使用的，應充分評估風險并做好預警措施。CONTENTS目錄1花園處分方案地下室（儲藏室）處分方案23平臺處分方案回檢制度45權屬登記與稅費繳交方案4 回檢制度頻率：新項目：開盤簽約及當月/已開盤項目：4月、10月手段：現場稽查、沙盤模型照片、相關宣傳文件、已簽署的配套法律文書掃描件、客戶回訪等區域營銷管理部銷售管理部每半年度輸出情況（普檢）輸出、違規扣罰情況（抽7、檢）反饋路徑：區域事務統籌區域營銷負責人銷售管理部海外及法務組CONTENTS目錄1花園處分方案地下室（儲藏室）處分方案23平臺處分方案回檢要求45權屬登記與稅費繳交方案5.1 權屬登記指導原則權屬登記法定義務按揭單位的連帶保證責任操作原則無：當地政策有無強制性要求有：購房者委托項目公司、項目公司轉委托第三方的方式購房者自行辦理 自付客戶購房者委托項目公司代辦 自付客戶、按揭客戶購房者直接辦理或直接委托第三方的方式5.2 操作注意事項1、不對何時辦妥產權證書做任何承諾3、采取委托辦證方案的，如購房者強烈要求自行辦證，應妥善引導2、移交辦證資料以當面簽收委托，并做好證據保存工作4、由業主直接委托第三方辦證的，應提前做好風險防范 選取政府指定或優質中介、律所 簽署合作協議、收取保證金把控辦證進度 建立共管賬戶確保資金安全5.3 稅費繳交方案1、原則：由項目代收代繳做好資料交接及證據保存工作涉及多退少補的，及時與政府溝通辦理2、例外：政策要求、辦證方式是客戶自行辦理引入第三方代為繳交的，風險防范措施同前述“委托第三方代為辦證”24感 謝 聆 聽