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1、城市填空,中央國際服務區,“幾何中心、都市邊緣”,特別認知一,建立“廣義同核中部新城區”,京津聯動的重要一環，塑造國際大都市中央服務區,快速完成京津城市一體化,國際大都市之宿愿,特別認知二,“十字軸”,特別認知三,天嘉湖水上運動休閑,葛沽民營企業成長基地,現代冶金加工區,高新技術產業基地,西青微電子產業園區,航空加工區,航空產業基地,東麗湖休閑居住區,鴨淀水庫中藥養生,海河中游地區CISD,CBD,CBD,引領中部,聯系東西城市核心CBD,服務南北的“十字軸”。,上游 繁華中游 品質下游 實力,特別認知四,“生態優先，打造高品質”,重點建設,構 建,發 展 定 位,機遇城市層面,1.天津市202、07年人均GDP跨越6000美元，城市功能轉變面臨巨大的潛在機遇。2.港口優勢，京津深度聯動所形成的極核優勢，為天津帶來更多能級集聚的機遇。3.幾何中心，毗鄰空港。4.濱海新區“先行、先試”的強大政策優勢。5.海河是天津的母親河，中游開發為彰顯城市文脈提供機遇。,機遇區域層面,1.優質的生態圖底與廣闊的開發空間。2.城際、區際 軌道交匯提供了強勁的TOD發展模式基礎，強化了京津聯系。3.天津大道開通將帶動南岸的發展，實現均衡海河兩岸發展，帶動南岸發展的城市主骨架。,挑戰城市層面,1.代表軟實力的社會、文化功能較為欠缺。城市文化個性及對于外來移民的吸引力尚待加強。2.服務業發展相對滯后，亟需現代3、服務業功能元素的聚集。3.京津協同聯動發展需進一步加強。,1.缺位分析,1.兩極外溢、擠壓造成中部區域園區、城鎮發展割裂、自成體系，亟需整合。2.南北發展不平衡。3.避免北岸早期“追路”模式在中游地區特別是海河南岸天津大道的重演。4.開發建設與生態保護的平衡協調。,挑戰區域層面,國際大都市發展經驗借鑒,典型國際大都市發展經驗總結,首先：海河中游地區要面向國際，預留未來，為天津承載未來大事件預留空間平臺。,大事件的分類,綜合性世博會參考案例：大阪世博會、漢諾威世博會備注：從2000年開始每5年舉辦一次，展期通常為6個月,專業性世博會參考案例：沖繩海洋博覽會、溫哥華國際交通博覽會備注：在兩屆綜合性4、世博會之間舉辦一次，展期通常為3個月,1,2,主題樂園參考案例：東京迪斯尼樂園、洛杉磯環球影視城備注：需要引入全球知名的主題娛樂運營商,3,東北亞高峰論壇參考案例：博鰲亞洲論壇備注：全球性質的經濟高峰論壇，定期舉辦,1,國家科學工業博物館參考案例：美國芝加哥科學工業博物館備注：國家級別的大型科學工業博覽場所,2,海河文化交流展示中心參考案例：香港文化中心備注：文化交流的匯聚地，如海河文化的展示、音樂廳、大劇院等,3,重點導入,輔助導入,未來基地重點的大事件有綜合性世界級博覽會、專業性世界博覽會、世界知名品牌的主題樂園等；而作為輔助導入事件的有東北亞高峰論壇、國家工業博物院、海河文化交流展示中心5、等。,面向國際，預留未來，成為承載天津未來大事件的預留平臺,可能承載的大事件舉例,其次：發揮幾何中心的輻射聯動優勢，打造城市現代服務的發展平臺。,職能發展潛力子指標,片區承載適宜性評估子指標,職能發展潛力職能承載適宜性二維矩陣遴選,以會議博覽與國際精英的移居為核心，打造環渤海灣的國際化會議博覽專屬高地，構筑國際化的生態宜居功能；利用交通與區位優勢，發展國際名品自由貿易區；集合智慧城片區的教育及舊廠房資源,發展適宜的創意媒體產業區；大力發展教育研發，形成國際高校聚集區，成為承載區域智力流與知識流的頭腦中樞。,海河中游地區未來將大力發展國際會議，國際名品自由貿易，創意產業，國際高校區等四大職能。努6、力建設成為具有綠色文明、國際色彩、人文素質、面向未來、高門檻準入、高政策扶持的生態河谷、價值高地。,核心職能,承接兩個中央商務區的外溢發展“中間機會”整合上下“沽”城及“雙湖”建構十字型軟實力軸周圈服務于各功能區與組團和諧發展，補充機能，打造“廣義同核中部新城區”。,唐長安城,明咸水沽,“沽城印記”-北城、南沽、河谷,規劃總平面,“四港”：國際會議港、自由貿易港、創意產業港、國際教育港。,自由貿易港,國際教育港,創意產業港,國際會議港,A1,A2,2.1.國際會議港,空間布局,A3,A4,A4,A4,A4,國際會議港的核心功能由博覽、會議二大元素構成，而以交易、商業配套、時尚娛樂、文化交流、國7、際精英社區為配套輔助功能；形成國際化的會議博覽集聚區。,功能構成,2.1.國際會議港,會議主題：以國際高端會議中心為核心、商務會議度假區為輔的東北亞多功能會議設施集群。,國際會議+商務度假,以國際高端會議、論壇為承載核心，開拓區域商務會議市場，打造東北亞地區多功能會議設施集群。具體承載項目舉例：國際會議中心 生態商務會議設施 生態花園辦公設施 配套服務中心,發展主題一,2.1.國際會議港,博覽交易主題：黏合城市產業，提供展示與交易平臺，近期聯動天津航空、電子、生物等主導產業，中遠期聯動環渤海區域大產業。,突破傳統博覽理念，將博覽功能作為產業的黏合劑，形成無縫對接的產業博覽交易集群，促進城市能級8、的提升。具體承載項目舉例：國際航空航天博覽 環渤海微電子產業博覽交易展 北方生物醫藥博覽交易會,博覽交易與產業的聯動,近期,中遠期,與天津產業聯動,臨空產業,電子信息產業,生物醫藥等高新技術產業,與環渤海區域聯動,產業鏈前端的設計研發,產業博覽交易集群,發展主題二,2.1.國際會議港,外來人口的比重是一個城市開放度的重要標志,外來高端精英人群的數量是一個城市國際化的重要標志,天津邁向國際化都市的進程中，需注重為國際精英提供國際水準的居住環境,國際精英社區-應運而生,特色,元素,國際精英社區是為在津的高端精英群體所量身定做的國際水準的高端社區，私人式管家服務將是其最大的社區服務特色，整個社區將從9、科技、生態、環保、健康、人性等多元素角度出發，打造成天津高端社區的經典范例。,發展主題三,2.1.國際會議港,B1,B2,B3,B4,空間布局,2.2.自由貿易港,B5,發展預留用地,發展預留用地,以國際免稅中心為主導功能，以國際名品中心（OUTLETS）、現代商貿展銷中心、國際商業文化交流中心、區域商務中心等功能為輔，針對北京、面向國際高端人群，形成一個享有特殊政策的陸上型自由貿易港。,功能構成,2.2.自由貿易港,天津是我國最有望率先試水自由貿易區的三個城市之一（其它兩個為上海和深圳）；天津保稅區已具備向自由貿易區轉型的條件，若海河中游片區能開辟一個內陸自由貿易區（或將其納入到空港保稅區的10、未來拓展范疇），則天津將形成三大自由港（海港、空港、內陸港），三者的聯動將極大提升天津的國際城市競爭力。,空港保稅區依托空港，發展國際貿易、臨港加工、物流分撥,海港保稅區依托海港，發展中轉、貿易、采購、配送,陸上自由貿易區相比保稅區，在境外貨物進出上將更加便利、快捷政策更優惠、能級更高重點發展商貿業,東北亞自由貿易三角洲,天津應極力爭取在海河中游區域開辟陸上自由貿易區，以提升城市能級；國際名品自由商貿區是以免稅商貿中心為核心，整合功能現代化、一體化的多元特色商貿業態。,發展主題,2.2.自由貿易港,空間布局,2.3.創意產業港,功能構成：媒體創意中心、LOFT創意設計中心、創意文化交流中心。發11、展主題：利用智慧城既有的舊廠房資源,通過與高科技、創意文化、傳媒等元素的有機融合，打造區域創意傳媒基地，促進城市文化休閑、創意等產業的發展。以新興傳媒為集聚核心 以創意文化為融合要素 以提升城市功能為終極目標,功能構成與發展主題,2.3.創意產業港,D2,D1,D3,空間布局,2.4.國際教育港,功能構成：國內高校聯合辦學基地、國際高校聯合辦學基地、遠程教育基地。發展主題：在原規劃的“智慧城”片區內已有大量高等院校，依托此高校資源基礎，通過整合并引入京津其他高校資源，開拓多元化辦學渠道，導入國際先進辦學理念與高端教育科技技術，打造環渤海區有影響力的高校集聚區，為區域發展提供有力的智力支撐。,功12、能構成與發展主題,2.4.國際大學港,用地平衡,3,以海河兩岸生態綠地和總體規劃劃定的生態廊道構建中游地區主要開放空間骨架，充分發揮其價值，在開放空間內設置多種類型主題公園，變消極空間為積極空間。結合海河中游18條支流設置生態環境保護與利用區域，形成城市功能區內部積極空間。并通過整理老海河流域構建溝通海河南北兩岸城市功能區的重要開放空間環（海河項鏈）。,生態環境規劃,4,巴塞羅那,網絡化大眾運輸系統為海河中游地區TOD發展模式構建基礎。城際鐵路站、地鐵輕軌站、有軌電車站分別形成不同級別區域活力核心，以TOD模式引導城市開發強度。,阿聯酋太陽城,圖例,08-13年產業提升區,08-13年項目建設13、區,14-20年產業提升區,14-20年項目建設區,大事件預留區,2009機場大道,2010天津大道,2015京津城際軍糧城站,大道（2010年建成天津大道）、大站（2015年建成京津城際軍糧城站）、大門（2009年建成機場大道）的建設為海河中游地區發展帶來機遇，同時成為決定地區開發建設時序的重要因素。,道路等級規劃 路網體現“人車和諧”的原則。形成快速路、主干道、次干道、支路順序連接有序網絡，避免過境交通對生態人居環境的干擾。沿河設置濱河特色游覽路。,2條高速路：一橫一縱5條快速路：兩橫三縱8條主干路：兩橫六縱2條景觀路：一南一北,交通規劃,7,公共交通系統規劃 規劃快速軌道交通、快速公交、14、旅游巴士共同組成沿河“TOD”城市發展帶的主骨架。縱線公交干線便捷聯系海河南北兩岸并拓展至兩側服務腹地和天津國際機場。橫縱交匯于城市發展核心。組團公交干線聯系組團重要公共服務設施，并為公交軸線集散客流。兩者之間實行一票制。,1條城際線6條地鐵線：三橫三縱2條快速公交線4條有軌環線2條旅游巴士線1條水上巴士線,交通規劃,8,政策建議4片區核心職能支撐政策,政策建議4片區核心職能支撐政策共享濱海新區政策，借鑒國際先進經驗，適度超前六大保障政策1.人才保障：引得進、留得住、跨區域自由流動2.“境內關外”政策：陸上自由貿易區的保障3.財政優惠政策：增強海河中游片區對外資的吸引力4.設立專項基金：保障片15、區建設發展5.投融資體系多元化6.土地出讓模式創新,1人才保障：引得進、留得住、跨區域自由流動,80年代深圳、珠海的發展得益于經濟特區政策，90年代上海的發展得益于浦東新區政策，21世紀的海河中游自由區更需要從體制、財稅、金融、土地等各方面得到政策支持,構建高級人才引得進，留得住，環渤海人才開發一體化，境內外出入自由化的流動機制，成為國際自由港以及精英移民中心,香港的“優才計劃”香港是全球最自由經濟體系之一，以貿易自由、金融自由、人才自由著名，其便利的出入境措施及于06年實行的“優才計劃”，每年吸引1000名國際精英成為香港居民,新加坡的“旅游工作計劃”新加坡為8個發達國家的大學生提供為期半年16、的旅游工作準證，讓其體驗在新的旅游工作感受，鞏固新加坡人才向往目的地的地位,案例鏈接,3.1人才引進政策,2“境內關外”政策：陸上自由貿易區的保障,3.2“境內關外”的自由貿易體制,根據國際通行做法，自由貿易區在國境之內，關境之外，不屬海關監管范圍，區內實現政策自由、貿易自由、金融自由，在探索特殊監管區域理制度的同時，以點帶面，推進區域整合，并提高對外服務等級,政策審批自由：政策試驗之前減少行政部門審批程序，減少部門分割、城鄉分割、區域分割的限制 貿易自由：簡化進出口手續，絕大多數進口物品甚至可不征關稅 金融自由：資金可自由流入和流出，各種貨幣可自由買賣匯兌，減少銀行貸款規模的限制，允許新金融17、工具使用，放寬外國金融機構經營活動限制 區域整合：將各功能區、自由區、經濟技術開發區、保稅區、高新技術開發區等整體設計、運作，消除功能障礙,典型的歐洲自由區：漢堡 自由管理理念，手續靈活簡便：漢堡自由港基本不由海關監管，采取重單證而非實物的管理理念，只要提供有關單證證明，即可區別管理：貨物儲存的時間不受限制，直至輸入歐盟市場時才需結關 自由貿易：交易自由，免除進出口關稅，貨幣金融制度開放,荷蘭的自由2型貿易區鹿特丹機場附近的自由貿易區并非局限在特定區域內，設計彈性貿易制度，將全國自由貿易區與保稅區系統連成整體網絡，增加全國貿易機會，提升國家總體經濟能力。,案例鏈接：快速便利的自由區管理理念,應18、借鑒國際自由區自由便利的精神，以政策保障、先進信息技術手段提高效率,片區實行特殊貿易政策和投資優惠，政策向現代服務業傾斜 通過財政返還的方式減免企業稅收 濱海新區所享受的投資稅收優惠政策擴展到海河中游片區 進口物資設備等比照經濟特區、浦東新區政策實行免稅額度管理,3財政優惠政策：增強海河中游片區對外資的吸引力,4設立專項基金：保障片區建設發展,將按規定納入中央財政的稅收的一部分設立片區專項基金，用于重大基礎設施項目建設及片區產業發展 產業發展基金：支持新興產業發展，用于稅負的鼓勵性補償和貸款貼息，高級人才的政策性補貼及獎勵 基礎設施保障基金：用于海河流域生態環境保護，水利用的循環示范工程，鼓勵19、投資者興建基礎設施,3.3財稅優惠政策,3.4設立專項基金政策,5投融資體系多元化,建立以政府投入為導向，企業投入為主體，金融貸款、利用外資及社會各界投入為重要補充的多元化投融資體系 設立東北亞銀行開展離岸金融服務 每年發行市政建設債券，用于基礎設施建設 鼓勵外資銀行分支機構的設立以及人民幣業務的經營 為跨國企業總部外匯調撥及跨境運作提供便利,土地流轉、出讓、轉讓：以土地節約利用和提高土地利用效率為前提，政府統一規劃，以較低價格出讓土地，由開發集團負責開發，同時政府提供保障措施 案例鏈接：日本自由區土地運作模式日本考慮到建設大型自由貿易區投資巨大，回收期長，社會效益顯著，對改善城市功能具有特殊20、意義，政府將土地以很低價格出售給企業開發集團，由若干企業集團向銀行貸款建造，銀行予以長期低息貸款或無息貸款支持,6土地出讓模式創新,3.5投融資體系多元化政策,3.6土地出讓模式創新政策,財務可行性分析一、土地以及開發直接投資收益測算二、土地一級開發價值評估,土地拍賣收益測算,土地整理成本費用估算,根據天津市的造價水平、地價水平和片區的規劃定位，對片區土地整理進行靜態的投資、收益估算，以得出整個片區開發的財務內部平衡能力,財務分析目的和方法,主要指標,用地：預留用地8.36平方公里；生態綠化：58.49平方公里；可開發用地：47.41平方公里,扣除建設控制區、市政和還建區等后可拍賣面積約24.21、95K，合37425畝拆遷費用：拆遷面積按照片區內村莊人口每人40計算，每拆遷費2000元/平米土地拍賣：拍賣價格參考2007年片區鄰近的津南區梨雙公路南側多個地塊的均價357萬元/畝，,說明,本投資收益測算為靜態估算，采取保守的估算原則，考慮到片區部分地塊基礎設施條件已較完善、土地價格未來幾年的增長等因素，實際收益水平更高,按照規劃設計指標,片區雖然規劃了大量的預留用地和生態涵養用地,但土地一級開發投資收益仍然可觀，能夠實現自身的平衡；初步估計（靜態）一級開發總投資約454億元，土地拍賣總收益達1336億元，凈收益可達882億元。,土地一級開發直接投資收益測算,1,由于新的定位規劃增強了片區22、的綠化生態功能以及預留了大事件區域，片區內可規劃用地由原先的38.5平方公里降為24.95平方公里，降低了約58.7%但是片區的基準地價將有大幅的提高，保守估計能夠達到中心城區七級地塊或者塘沽區二級地塊的水平，增加1.74倍，因此，總收益指數仍然能夠提高14.8%,直接價值提升,間接價值提升,基礎設施建設以及生態條件的改善不僅可以提升片區內的土地價值，對周邊產業用地的價值也有一定的提升，主要通過改變用地性質和提高經濟效應來實現經濟能級提升：新導入的產業多為高附加值的現代服務業，有效提高了單位用地面積的經濟產出，據統計現代服務業的產出效率是工業用地的3.8倍,在增加生態功能和預留功能之后，規劃后總收益指數較之前仍能提高14.8%片區主要通過兩個方面提高整個區域的土地價值 改善生態條件、加大公共配套設施 重新定位中部組團，加強其經濟地位和能級,土地一級開發價值評估,2,城市填空,匯報結束敬請指正,