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1、按揭銀企合作流程培訓,按揭銀企合作流程培訓,按揭業務的銀行辦理流程,一、按揭銀行引入,1、銷售中心在開盤前4個月向項目財務資金部提出引入按揭銀行的需求（1）銷售中心綜合評估項目的規模、產品貨量、產品類型、當地的信貸政策、貸款額度等要素，向財務資金部發出引入所需銀行及數量的聯系單；（2）由財務資金部根據項目開發貸及樓盤的實際情況開拓意向合作銀行。2、銀行的按揭準入、銀企合作協議的磋商及簽署（1）財務資金部根據合作銀行的要求收集按揭準入資料，交給銀行申請開辦該項目的按揭業務。銷售中心協助財務資金部的跟進銀行的按揭準入工作。（常見準入資料有：營業執照、國土證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、2、資質證書、預售證、公司章程、法人代表證明及身份、驗資報告、財務報表等）,一、按揭銀行引入,（2）財務資金部提供我司的銀企合作協議、補充協議等給銀行，并與銀行開展條款內容的磋商、與我司法務部共同商訂協議條款的修改、把關、風險控制及定版。我司銀企合作協議為集團版本，銀行也有銀行版本，但基本上我司都能爭取到簽訂集團版本，只是細節上可能需要磋商。（3）銀企協議定版后，由財務資金部送交集團財務資金部、法務部終審，集團財務資金部完成法人簽署流程。銀企合作雙方簽字蓋章后即完成銀企合作協議的簽署工作。3、銀行引入的重點：（1）額度。額度是一貫以來銀行引入時重點考慮的因素，自17年海南省限購開始，各銀行額度規模3、管控或緊張，使得額度因素更加重要。幾乎所有的銀行要么擠牙膏要么直接宣布沒額度并收縮按揭業務。直到現在，額度仍是公司在按揭引入時首要考慮的。,一、按揭銀行引入,（2）開發貸銀行。如果項目有開發貸，基本上按揭業務是要綁定給開發貸銀行的。中央半島就有海云府農商行、23度海建行是這種情況。這種綁定，銀行是有機制來約束我們的，簡單說就是如果換至他行辦理按揭，仍需要開發貸銀行出具同意函，我們才能完成按揭房屋的抵押，而沒有抵押的房貸是不存在的。（3）放款條件。放款條件從劣到優分別有：憑抵押完成后的不動產權證放款；憑抵押受理單放款；憑備案表放款；憑商品房買賣合同放款，放款時間也依此從長到短。在額度充足的情況下4、，最劣和最優的放款時間差距可達兩個月以上。（4）保證金比例。保證金是指開發商保證性質的存款，為購房者提供階段性擔保責任，保證期限為銀行放款之日起至房屋他項權證出具之日止。保證金比例范圍在按揭金額的0%-5%之間，項目都想要爭取0%或低比例保證金。,一、按揭銀行引入,（5）銀行按揭政策細則。包括銀行可辦理的產品類型（含洋房、別墅、商墅、商鋪、辦公、產權式酒店等）、首付成數（通常最低要求為洋房3成、別墅4成、商業5成）、利率（通常住宅首套上浮10%起，二套上浮15%-20%起;商鋪上浮20%起）。（6）審批時效及配合度。審批時效關系到放款時長，配合度關系到特殊問題的解決。,二、按揭業務的銀行辦理流5、程,（1）面簽。面簽指的是借款人攜帶合法有效證件原件及貸款所需資料，到貸款銀行進行面談及簽字的手續。銷售中心會提前收集銀行差異化的按揭要求，用以確定按揭所需資料及給客戶分配銀行。銀行會安排專門處理項目按揭業務的客戶經理，一般屬于客戶部或者個人金融部。（2）齊件。齊件指的是客戶貸款所需資料及公司資料，全套按揭資料交到銀行。客戶貸款所需資料就是按揭須知內的資料清單，需要顧問及時有效地跟進顧問補充。公司資料就是買賣合同、首付款發票、備案表（視銀行要求）。（3）支行審批。支行審批指的是客戶經理初步審核客戶情況、整理貸款資料、擬寫調查報告，最終上報省行系統的過程。支行審批用時可長可短，一般是3-10個工6、作日。時長與客戶經理的時間安排和意愿密切相關，需要按揭員維護好與客戶經理的關系，適當幫客戶經理解決問題，并及時跟進，多方協調。（4）省行審批。按揭貸款最終審批的權限一般在省行（也有例外，農商行的終審權限在支行），一般用時3-10個工作日。通常有兩到三個環節，如工行：初審、終審；中行：待盡責、待風險、待落實；建行：錄入、分配審批員、終審。實際審批中，當天完成審批的有，長達半年的也有，審批過程中要求補充資料的有，審批拒貸的也有。省行審批是會有多種情況的，銷售中心要做的就是把握審批動態，及時配合銀行，同時溝通財務資金部，通過財務資金部的銀行關系促進審批。,二、按揭業務的銀行辦理流程,（5）放款審批。7、放款前的最后一道關卡，確認放款憑證、借款人的訴訟情況、領導簽字等，用時1-2個工作日。（6）扣取保證金。銀行將在放款后扣入相應比例的保證金至保證金賬戶（也有例外，如平安、農商行，要求在放款前開發商將保證金劃入保證金賬戶，方可放款）。（7）期房抵押。即將是指借款人所購房產為抵押物抵押給銀行（此時該房產仍為期房），由開發商、銀行、不動產中心三方共同辦理。銷售中心由律所或項目按揭員負責此工作。期房抵押之前該房屋需辦妥備案登記、預告登記。上述提到憑抵押完成放款和憑抵押受理放款，是耗時較長的放款方式，跟辦理備案登記、預告登記需耗費時間有關。具體情況在下次培訓按揭政企合作業務中再展開。,三、貸后管理,（18、）期轉現抵押或現房抵押。這兩種抵押的共同點就是按揭單位已辦出房產證（不動產權登記證），最終將房產證抵押給銀行。第7條期房抵押只是預抵押，期轉現抵押或現房抵押才是最終的抵押，最終抵押完成不動產中心會出具房屋他項權證，由銀行領取并保管。（2）釋放保證金。憑房屋他項權證可向銀行申請對應單位的釋放保證金，保證金釋放也意味著我司的連帶擔保責任解除。（3）對欠銀行月供單位的處理。凡是貸款就會有逾期、拖欠的情況，在按揭中，通常有兩種處理方式：一種是開發商在保證金賬戶存有保證金，一旦客戶逾期連續或累計三期以后（具體視合作協議約定），銀行即可從保證金賬戶中扣款，償還客戶所拖欠的月供，如此一來銀行的壞賬窟窿就補上9、了。但開發商的賬務窟窿就產生了，這時候開發商需要找到客戶，讓客戶還保證金。如果客戶仍持續欠月供或保證金，最好的做法是銀行起訴客戶，連帶起訴開發商，這種方式在法律現實中是比較省時省力的。銀行也不是無止境地用開發商保證金來償還，如上訴說的，一旦辦出這套單位的房屋他項權證，開發商的擔保責任就解除了，解除后此套單位欠的月供就不能用保證金償還。,三、貸后管理,第二種是集團推崇的先物保后人保和0比例保證金。簡單說就是銀行無保證金可扣，一旦客戶欠月供，銀行視情況起訴客戶，催收欠款或沒收客戶資產，如果客戶資產沒收后仍不足以支付欠款，公司再將差額補足。這種方式強化了銀行的債務催收責任，一定程度上也提升了催收效果。,Thank You!,