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1、售樓處、樣板間的設計與包裝思路,一、售樓處硬裝設計及軟裝應用,二、樣板間硬裝設計及軟裝應用,1、售樓處的分類,2、售樓處功能分區(qū),3、售樓處的包裝,1、樣板間的分類,2、樣板間功能設置及包裝重點,3、樣板間風格淺析及選擇策略,4、樣板間設計要點,目 錄,Part 1售樓處硬裝設計及軟裝應用,售樓處的分類,售樓處功能分區(qū)設計,售樓處軟裝應用,1.1售樓處的分類,售樓處的分類有：現(xiàn)場售樓中心：會所售樓處、臨街商鋪售樓處、臨建售樓處外場售樓處：門市售樓處、賓館售樓處會展、商場售樓處：房交會、商場展區(qū)售樓處網(wǎng)上售樓處：地產(chǎn)門戶詳情頁、微信公眾平臺、項目自建網(wǎng)站,售樓處作為項目樓盤的前哨，承擔銷售場地功2、能的同時，也是地產(chǎn)商展示公司形象和項目樓盤形象的第一窗口。因此，不少開發(fā)商爭相斥巨資建設豪華售樓處。,會所售樓處,臨時售樓處,臨街商鋪售樓處,1.2售樓處分區(qū)設計,售樓處按照功能需求常見的功能劃分空間有：接待區(qū)、沙盤區(qū)、洽談區(qū)、工法展示區(qū)、收銀、營銷辦公室、男女更衣室、水吧庫房、水吧臺、男女衛(wèi)生間、庫房。,參觀展示動線：迎賓介紹區(qū)域模型介紹沙盤項目數(shù)碼展示看戶型模型洽談區(qū)溝通參觀樣板區(qū)。將功能與動線合理巧妙結合，讓客戶逐步了解項目，完成下單成交。,1.2售樓處分區(qū)設計,接待,項目介紹,意向洽談,付款,接待區(qū),沙盤區(qū),洽談區(qū),收銀區(qū),儀式感,明亮,輕松舒適,安全感,銷售動線,空間動線,客戶感覺,3、不同的功能分區(qū)在銷售過程中有著不同的作用，對于客戶也有著不一樣的感受，合理運用售樓處的各個分區(qū)，有助于銷售談判、逼定。,1.2售樓處分區(qū)設計,接待區(qū)、沙盤區(qū)、洽談區(qū)為售樓處接待動線的主要三個區(qū)域，每個區(qū)域要保證設計合理，及保證了功能性，有增加了客戶的心里舒適度。,接待區(qū)：展示項目形象，要求具備一定的儀式感，給客戶入門時形成強大的心理震撼。,沙盤區(qū)：利用區(qū)域模型、單體模型、戶型模型、多媒體短片等銷售物料來向客戶傳達項目信息。,洽談區(qū)：4-6組洽談桌椅，建議最多不超過8組（以確保該區(qū)不過于空曠）。配合1-2組沙發(fā)休息區(qū)。有條件可設置一個vip室，用于政府接待、投訴處理等，約10平方米，容納4-6人4、。總面積控制到80-100平米。,接待區(qū),沙盤區(qū),洽談區(qū),1.2售樓處分區(qū)設計,其他功能區(qū)建議：,收銀室：推薦面積10平方米（柜臺式收銀）柜臺式收銀室需要對外柜臺長度大于等于3米，以滿足集中開盤期2-3人同時收銀。貴賓廳式收銀室需注意：設置沙發(fā)等候區(qū)，收銀桌正面有封板（以免看到收銀員的腿）收銀室應結合墻壁安排立柜存放資料，柜門實心不透明。,辦公室：代理公司辦公室建議20-30平方米。為了讓置業(yè)顧問更多的戰(zhàn)斗在“主戰(zhàn)場”，不宜將辦公室設置的過大。一般設置4張固定辦公桌，一張銷售經(jīng)理使用，一張供案場策劃使用。其他部分按需求分配面積。,合同檔案室：建議面積6-10平方米，空間緊張時可與庫房或者辦公室5、合并，不需要窗戶。檔案室的面積取決于所銷售套數(shù)（含住宅、車庫、商鋪），一個4層檔案柜可容納120套住戶檔案。,庫房：建議面積12-15平方米，可放置戶型圖、樓書、DM單、折頁、活動禮品等物料。,其他功能區(qū)的作用為輔助銷售、細節(jié)展示、工作人員休息，根據(jù)項目的定位及工作人員數(shù)量合理設計。,1.2售樓處分區(qū)設計,其他功能區(qū)建議：,保潔工具間：建議面積10平方米。存放保潔用具如抹布、水桶、水管、地墊以及地毯、石材清潔機器等大件。需要有上下水，最好設置拖布池和水龍頭，配小型洗衣機。最好有窗戶，保潔一般在工具間休息。,水吧：建議面積10-12平方米。用于準備飲料、清洗餐具。需要操作臺面和水槽，備上下水。包6、含冰柜（冰鎮(zhèn)飲料）、冰箱（制作冰塊）、咖啡機、消毒柜、飲水機。（根據(jù)不同項目酌情增減）吧臺可以作為一個視覺的焦點，結合吧臺背景板烘托主廳氣氛,衛(wèi)生間：面積30平方米常規(guī)設置：男衛(wèi)2-3個小便斗，2個蹲位；女衛(wèi)3個蹲位。若項目定位為高端項目，且保潔標準較高，推薦使用坐便器，一般項目使用蹲便器。衛(wèi)生間是直接面對客戶的體驗空間，需要盡量的體現(xiàn)情趣化，裝修標準同主廳。,其他功能區(qū)的作用為輔助銷售、細節(jié)展示、工作人員休息，根據(jù)項目的定位及工作人員數(shù)量合理設計。,1.3售樓處軟裝應用,軟裝搭配：售樓處的軟裝主要集中為精裝空間的家具、燈具、窗簾、地毯、掛飾和少量情景飾品。非精裝區(qū)域無須做軟裝陳設考慮，控制成7、本。,沙發(fā),燈具,窗簾,地毯,掛飾,裝飾,案場軟裝設計與選擇應配合整個項目的調性，案場軟裝從側面展示項目的檔次，可提高客戶滿意度，為客戶對項目的第一映像加分。,1.3售樓處軟裝應用,沙盤,品牌墻,區(qū)位沙盤,工藝工法,戶型模型,案場電子屏,銷售道具：為了保證銷售動線完整，項目信息展示齊全，案場除一些家具、裝飾之外，應搭建沙盤、品牌墻、區(qū)位圖、工藝工法展示、戶型模型、電子屏等銷售道具，配合銷售講解。,銷售道具設計風格要搭配案場整體調性，根據(jù)項目檔次與需求選擇不同的材質或外形。,小 結,1、不同的功能分區(qū)在銷售過程中有著不同的作用，對于客戶也有著不一樣的感受，合理運用售樓處的各個分區(qū)，有助于銷售談判8、逼定。,2、設計售樓處時應考慮看房動線，空間是否會使客戶感到舒適，能否容納下一定數(shù)量的工作人員等因素。,3、案場軟裝與銷售道具的設計與選擇應配合整個項目的調性，這樣可以從側面展示項目的檔次，可提高客戶滿意度，為客戶對項目的第一映像加分。,Part 2樣板間硬裝設計及軟裝應用,樣板間的分類,樣板間功能設置及包裝重點,樣板間風格淺析及選擇策略,樣板間設計要點,2.1樣板間分類,按照建造方式分類為：實體樣板間和臨時樣板間,樣板房是重要的銷售道具，最重要的特征就是展示性，展示房子及戶型的優(yōu)點，展示與建筑及景觀的完美結合。內(nèi)部氛圍打造強調展示高品質的生活場景，給客戶五重感受沖擊力。,實體樓主體已建造完9、畢，在實體樓搭建樣板間可以直觀的看到各房間的大小、視野及采光情況。,實體樓未建造完畢，為方便客戶更直觀的了解戶型而搭建的臨時樣板間。,實體樣板間,臨時樣板間,2.2功能設置及包裝重點,對于樣板房的各功能區(qū)，設計師都配置了一些基本的家具設備和軟性裝飾，而樣板房與家裝區(qū)別最大的地方在于其配置更多的是形式重于功能，如為了突出空間感受省略一些實際功能設置，有時設計師會以展示柜代替衣柜。,一般樣板間的配置,大戶型或別墅樣板間的配置,2.2功能設置及包裝重點,明確樣板間的包裝重點，同樣是明確成本的主要投入范圍及重點效果展示空間。好鋼用在刀刃上。,根據(jù)樣板間的特征包裝重點順序為：客廳餐廳主臥室主衛(wèi)生間書房兒10、童臥室主臥室衣帽間影音室廚房客房其他衛(wèi)生間其他空間,在軟裝氛圍營造上，側重點突出煽情空間，如：兒童房、書房、主衛(wèi)、主衛(wèi)衣帽間、起居空間、影音室,客廳為樣板間重點包裝房間,書房、兒童房等房間重點營造氛圍,2.3設計風格及選擇策略,現(xiàn)代風格：,外形簡潔、功能強，強調室內(nèi)空間形態(tài)和物件的單一性、抽象性，直線、幾何形、明確的色彩構成是其平面設計的主要特征，玻璃、金屬家具和燈具則穿插點綴，追求足夠的生活空間、充足陽光以及良好的通風，并注重家具設備等用品的功能舒適，不拘一格。,2.3設計風格及選擇策略,古典風格：,古典風格在設計時強調空間的獨立性和復雜的配線選擇。在材料選擇、施工、配飾方面上的投入比較高，11、具有華麗、寧靜優(yōu)雅等特征。豪華、動感、多變的視覺效果，唯美、律動的細節(jié)處理元素。格調相同的壁紙、窗幔、地毯、家具、外罩等裝飾織物，以及陳列著頗具欣賞價值的各式傳統(tǒng)餐具、茶具的飾品柜，給古典風格的家居環(huán)境增添了端莊、典雅的貴族氣質。,2.3設計風格及選擇策略,新古典風格：,新古典主義是指在傳統(tǒng)美學的規(guī)范下，運用現(xiàn)代的材質及工藝，去演繹傳統(tǒng)文化中的精髓，使作品不僅擁有典雅、端莊的氣質，并具有明顯時代特征。多運用直線條進行表達，部分地方細致處理，具有對比美。新古典風格裝飾以青銅飾面采用扇型、葉板、玫瑰花飾、人面獅身像等，還將家具、石雕等帶進了室內(nèi)陳設和裝飾之中。拉毛粉飾和大理石的運用，使室內(nèi)裝飾更講12、究材質的變化和空間的整體性。,2.3設計風格及選擇策略,田園風格：,田園風格大量使用實木制作，展現(xiàn)精致的木工技藝，充分體現(xiàn)休閑自然。在室內(nèi)環(huán)境中力求表現(xiàn)悠閑、舒暢、自然的田園生活情趣，也常運用天然木、石、藤、竹等材質質樸的紋理。巧于設置室內(nèi)綠化，創(chuàng)造自然、簡樸、高雅的氛圍。,2.3設計風格及選擇策略,傳統(tǒng)中式風格：,傳統(tǒng)中式風格的室內(nèi)設計古樸典雅，能反應出強烈的民族文化特征。從室內(nèi)空間結構來說，以木構架形式為主。如在古建筑中常見的斗拱、梁柱、屏門、漏窗等。在空間組合來說都是平面鋪開、對稱布置。傳統(tǒng)的書房里有書柜、書案以及文房四寶會，客用坐椅。客廳左右各一把高靠背的椅子，靠近門口的兩側多擺有靠背13、椅及茶桌是客人落座交談之處。左右兩側的居室與客廳多用大型落地屏風分隔。,2.3設計風格及選擇策略,新中式風格：,對傳統(tǒng)的空間處理和裝飾手法進行適當?shù)暮喕箓鹘y(tǒng)的樣式具有明顯的時代特征，同時使其更適合現(xiàn)代人居住。新中式通過對傳統(tǒng)文化的認知，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來打造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術的脈絡傳承下去。其特色是將繁復的裝飾凝練得更為含蓄精雅，為硬而直的線條配上溫婉雅致的軟性裝飾，使生活空間變得活色生香。,2.3設計風格及選擇策略,歐式風格：,歐式古典風格多引入建筑結構元素，在凸凹有致的墻壁、羅馬柱、雕花的掩映下，卷葉草、螺旋紋、葵花紋、弧線等。歐式古典紋飾14、輕撫在精致家具陳設中，重現(xiàn)了宮廷般的華貴絢麗。，這類風格的裝修，在面積、空間較大的房間內(nèi)會達到更好的效果。,2.3設計風格及選擇策略,地中海風格：,地中海風格顏色明亮、大膽、豐厚卻又簡單。在組合上注意空間搭配，在色彩上選擇自然柔和，充分利用每一寸空間。材料的質地較粗，并有明顯、純正的肌理紋路。家具多用低彩度、線條簡單且修邊渾圓的木質家具。地面則多鋪赤陶或石板。馬賽克鑲嵌、拼貼在地中海風格中算較為華麗的裝飾。主要利用小石子、瓷磚、貝類、玻璃片、玻璃珠等素材，切割后再進行創(chuàng)意組合。在室內(nèi)，窗簾、桌巾、沙發(fā)套、燈罩等均以低彩度色調和棉織品為主。素雅的小細花條紋格子圖案是主要風格。獨特的鍛打鐵藝家具，15、也是地中海風格獨特的美學產(chǎn)物。,2.3設計風格及選擇策略,不同產(chǎn)品對應不同的年齡段，樣板間裝修風格應與其匹配，如：20-25歲，對于剛參加工作不久，只有兩三年工作經(jīng)驗的年輕人來說，可為其選擇具有強烈個性特征的前衛(wèi)風格也可以選擇以玻璃和金屬等飾材為主要風格主體特征的現(xiàn)代風格。,分析產(chǎn)品，預判客戶年齡層次，針對不同年齡層的客戶選擇不同風格的樣板間。,2.3設計風格及選擇策略,對于消費能力較弱的客戶，可以選擇裝修標準較低、實惠的現(xiàn)代風格和簡約新穎的風格與其匹配。對于消費能力一般的客戶，可以為其選擇現(xiàn)代風格、簡約風格、混搭風格等。對于消費能力中等的客戶，可以為其選擇檔次較高的現(xiàn)代風格、田園風格、新古典16、風格、混搭風格等。對于消費能力很強的客戶，可以為其選擇豪華現(xiàn)代風格、中式風格、歐式古典風格、新古典風格、豪華簡約風格、混搭風格等。,分析產(chǎn)品，對項目檔次有所了解，針對不同消費能力的客戶選擇不同風格的樣板間。,2.3設計風格及選擇策略,對于單身青年，現(xiàn)代風格、前衛(wèi)風格不失為一種好的選擇。對于沒有孩子的年輕夫婦，現(xiàn)代風格、田園風格、簡約風格、混搭風格都是不錯的選擇。對于孩子還未小學畢業(yè)的三口之家，充滿童趣的現(xiàn)代風格、混搭風格都可以。對于孩子較大的兩代人家庭，可以更多地根據(jù)夫妻年齡來選擇風格，可為其選擇現(xiàn)代風格、新古典風格、古典風格、混搭風格等。對于三代同堂的家庭，還是以穩(wěn)重、大方的現(xiàn)代風格、混搭風17、格為主。,針對不同家庭結構的客戶選擇不同風格的樣板間。,2.4樣板間設計要點,客廳及餐廳：,客廳結構梁不能外露；客廳須預留足夠墻面擺放電視柜和沙發(fā)，沙發(fā)應布置在較長墻面一側；餐廳應離廚房較近位置，考慮4-6人餐桌位；,客廳和餐廳是生活主要功能區(qū)，要保證其美觀和舒適性。,2.4樣板間設計要點,廚房：,功能排布做到滿足“放、洗、切、燒”流線，并需要考慮冰箱、微波爐放置位置；考慮盡量足夠空間的吊柜位；結構地面標高-30MM；,功能性較強的房間，應考慮到各生活道具是否能正常擺放。,2.4樣板間設計要點,衛(wèi)生間：,管線橫管采用同層走管，結構降板一般為400MM，立管盡量考慮設于室外；功能排布做到分區(qū)明確18、，干濕分區(qū)；主臥衛(wèi)生間設置浴缸、坐便器、洗面盆，公用衛(wèi)生間設置淋浴間、坐便器、洗面盆，裝修完成面標高相對室內(nèi)裝修完成面標高-20MM；室內(nèi)裝修完成標高不低于2200MM；,管線多，面積小，應多考慮個清潔用品的布局是否合理方便。,2.4樣板間設計要點,臥室：,臥室結構梁不能外露；避免主衛(wèi)生間開門對床；考慮600MM厚的衣柜位置，主臥應考慮1800X2000MM雙人床及900MM（雙床頭柜）放置墻面；,生活主要功能區(qū)，主要用于休息，應考慮空間布局的舒適性。,2.4樣板間設計要點,生活陽臺：,寬度不小于1200，管網(wǎng)綜合檢查所有設備（洗衣機、拖布池、熱水器、煤氣表）、立管、橫管、給水點、排水點、門窗19、位置相互影響的關系和使用是否方便。,布局裝飾是否符合該房間輔助生活的設定。,2.4樣板間設計要點,公共部分：,1、消防栓嵌入墻內(nèi)安裝，避免外凸于墻面。2、電梯前室避免出現(xiàn)各類設備立管，影響通道寬度。3、電梯前室頂面預埋管線位置尺寸準備。預留可能的裝飾吊頂?shù)鯒U位置。4、采取側墻送風，避免風管影響吊頂高度。5、對于動線不能所及的部位，通過土建處理，如砌墻形成空腔等方式，減少精裝修面積。6、大堂應考慮家具擺設位置。,公共部分屬生活必不可少的空間，細節(jié)做到位了可以增強客戶的體驗感。,小 結,1、樣板間的形式大于實用，不同房間選擇不同的展示道具、家具可以使其價值、含義發(fā)揮到最大。,2、明確樣板間的包裝重點，同樣是明確成本的主要投入范圍及重點效果展示空間。好鋼用在刀刃上。,3、分析項目，對于不同的客群選擇不同風格的樣板間。,4、樣板間設計美觀第一，舒適第二，實用第三。,