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1、天津八里洲、濱海項(xiàng)目 質(zhì)量問(wèn)題維修案例 2015年07月 目 錄 一、維修概況 二、主要質(zhì)量問(wèn)題 三、產(chǎn)生的主要原因 四、主要維修措施及維修結(jié)果 五、維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì) 六、經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn) 一、維修概況 項(xiàng)目標(biāo)段 發(fā)生時(shí) 間 背 景 八里洲項(xiàng)目1-7標(biāo)段 2011年 至 2013年 1-7標(biāo)自2011年陸續(xù)交樓后因質(zhì)量問(wèn)題等多種原因爆發(fā)大量客訴及群訴問(wèn)題，圍堵售樓處、區(qū)域辦公室、酒店大門等惡性群訴事件經(jīng)常發(fā)生，嚴(yán)重影響區(qū)域、營(yíng)銷、酒店的正常辦公營(yíng)業(yè)；引入第三方維修。1216戶遺留維修發(fā)生率：76%八里洲項(xiàng)目9標(biāo)段 2014年8月 土建單位施工質(zhì)量較差、墻面和梁的尺寸偏差較大；裝修單位進(jìn)度和質(zhì)量均丌能滿足2、交樓要求，無(wú)法保證按期交樓。引入第三方搶工完成合同交樓，事后發(fā)生大量維修和返工。濱海城項(xiàng)目2標(biāo)段 2014年5月 精裝房質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，大量業(yè)主圍堵售樓部，集體到當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)、建委、質(zhì)監(jiān)站等部門上訪，投訴形式嚴(yán)峻，引入第三方維修。381戶維修4602項(xiàng)報(bào)修率：90%室內(nèi)返潮,19%墻面開(kāi)裂、空鼓,55%地采暖接頭，3%梁體大小頭,2%房屋滲漏,5%墻體漲灰,2%墻、地面起砂,5%房屋下沉,9%1-7標(biāo)維修問(wèn)題統(tǒng)計(jì)標(biāo)維修問(wèn)題統(tǒng)計(jì)室內(nèi)返潮墻面開(kāi)裂、空鼓地采暖接頭梁體大小頭房屋滲漏砌體漲灰墻、地面起砂房屋下沉二、主要質(zhì)量問(wèn)題（一）八里洲項(xiàng)目1-7標(biāo)：1、維修房屋類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、高層洋3、房。2、維修主要問(wèn)題：二、主要質(zhì)量問(wèn)題 3、主要質(zhì)量問(wèn)題圖片：二、主要質(zhì)量問(wèn)題 3、主要質(zhì)量問(wèn)題圖片：衛(wèi)生間返潮,14%墻面開(kāi)裂、空鼓,19%地板不平,20%衛(wèi)生間、廚房瓷磚空鼓,20%入戶門損壞,9%室內(nèi)石材開(kāi)裂,18%9標(biāo)維修問(wèn)題統(tǒng)計(jì)標(biāo)維修問(wèn)題統(tǒng)計(jì)衛(wèi)生間返潮墻面開(kāi)裂、空鼓地板不平衛(wèi)生間、廚房瓷磚空鼓入戶門損壞室內(nèi)石材開(kāi)裂二、主要質(zhì)量問(wèn)題（二）八里洲項(xiàng)目9標(biāo)：1、維修房屋類型：精裝高層洋房。2、維修主要問(wèn)題：二、主要質(zhì)量問(wèn)題 3、主要質(zhì)量問(wèn)題圖片：二、主要質(zhì)量問(wèn)題 3、主要質(zhì)量問(wèn)題圖片：地下室滲漏,4%地采暖接頭，不熱,1%地板不平,36%室內(nèi)木門損壞,1%廚房、衛(wèi)生間墻磚空鼓,15%頂棚不4、平,7%墻體開(kāi)裂、空鼓,12%入戶門損壞,24%濱海濱海2標(biāo)維修問(wèn)題統(tǒng)計(jì)標(biāo)維修問(wèn)題統(tǒng)計(jì)地下室滲漏地采暖不熱，堵塞地板不平室內(nèi)木門損壞廚房、衛(wèi)生間墻磚空鼓頂棚不平墻體開(kāi)裂、空鼓入戶門損壞二、主要質(zhì)量問(wèn)題（三）濱海項(xiàng)目2標(biāo)：1、維修房屋類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、精裝高層洋房。2、維修主要問(wèn)題：二、主要質(zhì)量問(wèn)題 3、主要質(zhì)量問(wèn)題圖片：二、主要質(zhì)量問(wèn)題 3、主要質(zhì)量問(wèn)題圖片：三、產(chǎn)生的主要原因 設(shè)計(jì)合規(guī)但不完善（次要原因）：別墅墻體正負(fù)零下未設(shè)計(jì)防潮梁易引起室內(nèi)返潮；首層素土回填無(wú)結(jié)構(gòu)樓板易造成室內(nèi)地面下沉；外檐石材采用粘貼工藝易造成脫落。管理不到位（主要原因）：施工單位差，丌按圖施工，忽視質(zhì)量管理，5、導(dǎo)致很多低級(jí)問(wèn)題和丌合理現(xiàn)象出現(xiàn)；施工過(guò)程未嚴(yán)格執(zhí)行“兩防”體系，工序驗(yàn)收把關(guān)丌嚴(yán)，造成大量開(kāi)裂、空鼓、滲漏現(xiàn)象；施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行力較差，導(dǎo)致工期“前松后緊”，在交樓搶工期間未等墻面干透直接鋪貼壁紙，造成大面積壁紙發(fā)霉，產(chǎn)生客訴；三、產(chǎn)生的主要原因 管理不到位：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)丌穩(wěn)定，從項(xiàng)目總經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)工程師流動(dòng)頻繁，管理上出現(xiàn)斷層；區(qū)域技術(shù)部未能發(fā)揮其職能，幫扶督辦效果丌明顯。四、主要維修措施及維修結(jié)果 6.實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃的有效動(dòng)態(tài)管理控制并適時(shí)調(diào)整，使周、月、季計(jì)劃更具有現(xiàn)實(shí)性 緊急維修應(yīng)對(duì)機(jī)制 1.交樓高峰期責(zé)任單位人員不足及時(shí)啟動(dòng)第三方隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)維修。2.為保障維修關(guān)閉率，特每周組織消項(xiàng)計(jì)劃梳理會(huì)6、，部門負(fù)責(zé)人參加。4.維修管理工作實(shí)行作業(yè)分區(qū)管理，責(zé)任到人，各負(fù)其責(zé)。5.建立微信群平臺(tái)，針對(duì)突發(fā)及重點(diǎn)戶做到及時(shí)響應(yīng)。3.在交樓前期業(yè)主入住率不高階段采取夜間施工。7.建立維修臺(tái)帳并實(shí)施關(guān)于對(duì)責(zé)任單位工期和進(jìn)度的獎(jiǎng)懲制度。四、主要維修措施及維修結(jié)果 自樓宇交付后，截止至5月31日津晉冀區(qū)域八里洲項(xiàng)目及濱海城項(xiàng)目，維修完成率均達(dá)到規(guī)定維修關(guān)閉率大于70%報(bào)修項(xiàng)數(shù)1841條關(guān)閉1758條 關(guān)閉率95%報(bào)修戶數(shù)837戶 關(guān)閉780戶 關(guān)閉率93%報(bào)修項(xiàng)數(shù)11362條 關(guān)閉11027條 關(guān)閉率97%報(bào)修戶數(shù)485戶 關(guān)閉386戶 關(guān)閉率80%報(bào)修項(xiàng)數(shù)4602條 關(guān)閉4179條 關(guān)閉率90%報(bào)修戶數(shù)7、295戶 關(guān)閉237戶 關(guān)閉率80%八里洲項(xiàng)目1-7標(biāo)段 八里洲項(xiàng)目9標(biāo) 濱海城項(xiàng)目2標(biāo) 五、維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合同額（萬(wàn)元）已簽訂補(bǔ)充協(xié)議金額（萬(wàn)元）需簽訂補(bǔ)充協(xié)議金額（萬(wàn)元）備注 1 八里洲項(xiàng)目2013年12月前維修工程合計(jì) 3251 2 八里洲項(xiàng)目維修工程合計(jì)（2013.122015.3）698 680 2449 3 濱海城項(xiàng)目維修工程合計(jì)（2013.122015.3）409 80 384 2013.122015.3維修工程合計(jì) 1107 760 2833 維修費(fèi)用總額 7951 八里洲項(xiàng)目、濱海城項(xiàng)目維修工程情況匯總 六、經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn) 1、設(shè)計(jì)前要深入當(dāng)?shù)卣{(diào)研，根據(jù)南北差異因地制宜，避免設(shè)計(jì)缺陷的發(fā)生；2、選擇優(yōu)秀合作方，杜絕不合格的合作方進(jìn)場(chǎng)施工；3、提高管理人員質(zhì)量意識(shí)和責(zé)任心，提高現(xiàn)場(chǎng)人員專業(yè)技術(shù)水平；4、落實(shí)集團(tuán)質(zhì)量管控制度，堅(jiān)持“圖紙會(huì)審”和“樣板先行”，嚴(yán)格執(zhí)行“兩防”，做好重點(diǎn)工序驗(yàn)收、材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，執(zhí)行場(chǎng)地交接制度，保障裝修質(zhì)量；5、嚴(yán)格把關(guān)交樓聯(lián)合驗(yàn)收，以客戶角度檢查交樓質(zhì)量，保證完美交樓；6、明確維修責(zé)任主體，及時(shí)維修，提升客戶滿意度。六、經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn) 維修費(fèi)用是最不應(yīng)發(fā)生的成本 質(zhì)量好=返修率低=整改成本少 口碑營(yíng)銷是最好的營(yíng)銷 質(zhì)量是價(jià)值雙享的前提