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1、建造成本管控案例分享成本管理部 概述 市場(chǎng)越來(lái)越成熟，行業(yè)利潤(rùn)率總體進(jìn)入下行通道，我們的成本管理會(huì)像一面鏡子,折射出很多以前被較高利潤(rùn)掩蓋著的種種不足。目標(biāo)成本管理僅僅是一種管理方法,由“A+B+C=D”到“D A+B+C”,關(guān)鍵是精益化的前置成本控制。建造成本管控案例 目錄 一、方案規(guī)劃階段優(yōu)化篇 二、施工過(guò)程階段優(yōu)化篇總規(guī)劃方案優(yōu)化 建造成本管控案例 目錄 一、方案規(guī)劃階段方案優(yōu)化篇 優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)0標(biāo)標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)2、計(jì)0標(biāo)標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)0標(biāo)標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)0標(biāo)標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)0標(biāo)標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大3、（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)0標(biāo)標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)0標(biāo)標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。建造成本管控案例 目錄二、施工過(guò)程階段優(yōu)化篇 建造成本管控案例 一、土石方工程 二、地下室施工 三、裝修施工 四、市政園建施工 五、防水施工 目錄 六、施工工藝 優(yōu)優(yōu)化化前前藍(lán)藍(lán)圖圖 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)0標(biāo)4、標(biāo)高高99.1，場(chǎng)場(chǎng)地地石石方方多多，按按此此規(guī)規(guī)劃劃土土石石方方量量較較大大（約約3000萬(wàn)萬(wàn)），造造價(jià)價(jià)高高且且工工期期長(zhǎng)長(zhǎng)。標(biāo)高提升優(yōu)化成果考慮到土石方需大量外運(yùn)并考慮到工期，項(xiàng)目部經(jīng)過(guò)研究并溝通，根據(jù)原始地貌及周邊道路規(guī)劃標(biāo)高，認(rèn)為可適當(dāng)提高設(shè)計(jì)標(biāo)高，即發(fā)函取得設(shè)計(jì)院、集團(tuán)程管理中心審批同意。優(yōu)化后藍(lán)圖 優(yōu)化后藍(lán)圖 優(yōu)化后藍(lán)圖 建造成本管控案例 一、規(guī)劃類優(yōu)化 二、地下室施工 三、裝修施工 四、市政園建施工 五、防水施工 目錄 六、施工工藝 長(zhǎng)沙威尼斯城四期超高層地下室頂板面層原設(shè)計(jì)圖紙做法為：現(xiàn)澆混凝土頂板掃凈后，板底膩?zhàn)庸纹?，刷白色?nèi)墻防霉涂料。根據(jù)三期水岸人線中，也起不到很好的展5、示效果，且日積月累，涂料易發(fā)生剝落。取消面層膩?zhàn)印⑼苛希挥绊懫浣Y(jié)構(gòu)的使用功能。經(jīng)與設(shè)計(jì)院、工程技術(shù)部等相關(guān)部門溝通，同意取消原板底膩?zhàn)庸纹?，刷白色?nèi)墻防霉涂料做法。長(zhǎng)沙威尼斯城家西區(qū)高層的收樓經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主會(huì)更注重展示區(qū)景觀、住宅品質(zhì)，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色內(nèi)墻防霉涂料，在地下室昏暗的株洲XX一期取消天花、現(xiàn)澆鋼筋混凝土板7厚1：1：4水泥石灰砂漿底，5厚1：0.5：3水泥石灰砂漿面，不影響結(jié)構(gòu)及使用功能，將天花、現(xiàn)澆鋼筋混凝土板清理干凈，做白色內(nèi)墻涂料2層。光四期超高層株洲XX一期 長(zhǎng)沙四期超高層取消地下室頂板防霉涂料株洲XX一期地下室天花、現(xiàn)澆砼板取消地下砼抹灰層 不影響使用6、功優(yōu)化單價(jià)：28.49元/m優(yōu)化面積：45237.74m株洲XX一期節(jié)約129萬(wàn)能 綜合單價(jià)：22.85元/m優(yōu)化面積：107838.63m長(zhǎng)沙四期超高層節(jié)約成本246萬(wàn)元 郴州XX一期2#地庫(kù)地下室底板抗浮錨桿工程，地下室建筑面積20783.55m2，設(shè)計(jì)為永久性抗拔錨桿，錨桿要求進(jìn)入中風(fēng)化灰?guī)r不少于4.0米，每根錨桿約4.5-10米，直徑200mm，總長(zhǎng)度約為13869.6米（錨桿體采用3根 25鋼筋、二次注漿），造價(jià)約為455.96萬(wàn)元；現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)情況復(fù)雜等原因，礫石層過(guò)厚錨桿成孔難度大，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況經(jīng)濟(jì)技術(shù)對(duì)比分析等，建議取消抗浮錨桿根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，項(xiàng)目部向廣東博意建筑設(shè)計(jì)院有限公司提7、出建議方案,現(xiàn)地庫(kù)底板加厚優(yōu)化設(shè)計(jì)已由廣東博意建筑設(shè)計(jì)院有限公司進(jìn)行了變更設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)也已實(shí)施完成取消抗浮錨桿，方案修改為地下室底板加厚200mm，混凝土等級(jí)C30，原底板雙層雙向14170變更為16170；原承臺(tái)附加筋16170變更為14200/12200，優(yōu)化后造價(jià)232.78萬(wàn)元節(jié)約成本223萬(wàn)元 原設(shè)計(jì)抗浮錨桿藍(lán)圖項(xiàng)目發(fā)函設(shè)計(jì)院同意變更設(shè)計(jì)變更通知單 建造成本管控案例 一、規(guī)劃類優(yōu)化 二、地下室施工 三、裝修施工 四、市政園建施工 五、防水施工 目錄 六、施工工藝 進(jìn)行優(yōu)化局部外墻采用真石漆瀏陽(yáng)觀瀾290-293#高層位于苑區(qū)中央不影響苑區(qū)整體展示效果天然真石漆與干掛石材施工效果差距不大8、 施工成本相差較大干掛石材558元/m 天然真石漆66.74元/m 瀏陽(yáng)XX觀瀾苑區(qū)290#-293#棟外墻面一至三層（局部面積6259m）原設(shè)計(jì)為干掛石材，經(jīng)項(xiàng)目考慮現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況后，認(rèn)為四周11棟小高層為臨街建筑，而290#-293#四棟高層位于該苑區(qū)中央，決定在不影響苑區(qū)整體里面效果的情況下，申請(qǐng)采用天然真石漆替換原設(shè)計(jì)的干掛石材，優(yōu)化金額：6259m*（558元/m-66.74元/m）=307.47萬(wàn)元 真石漆施工樣板干掛石材樣板天然真石漆與干掛石材施工效果差距不大 洋房二層以上公共梯間（含電梯廳、前室及過(guò)道等）墻面貼拋光磚修改為滾涂乳膠漆，墻身底部貼100高拋光磚踢腳線取消洋房電梯轎廂9、內(nèi)部二次裝修，轎廂內(nèi)部及電梯門套采用電梯公司準(zhǔn)備配置的不銹鋼或彩鋼板飾面洋房電梯廳（除首層以外）吊燈修改為吸頂燈征求區(qū)域部門及項(xiàng)目建議 經(jīng)區(qū)域成本管理部測(cè)算益陽(yáng)XX美岸高層：影響建筑單方約30元/m，裝修單方約500元/m 建造成本管控案例 一、規(guī)劃類優(yōu)化 二、地下室施工 三、裝修施工 四、市政園建施工 五、防水施工 目錄 六、施工工藝 湘潭二期一幼兒園懸臂式擋土優(yōu)化前墻懸臂高度根據(jù)道路標(biāo)度漸變（最高4.2m）采用DN500旋噴樁按2、3、4排布置，樁長(zhǎng)約3000m7米主干道西移1m，取消右側(cè)2m人行優(yōu)化后道邊坡采用1:1.5自然放坡至原設(shè)計(jì)坡腳，大于1m位置采用漿砌片石擋土墻取消DN500旋10、噴樁和鋼筋砼懸臂擋土墻設(shè)計(jì)院下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單，對(duì)湘潭XX幼兒園西側(cè)102m范圍內(nèi)增加懸臂式擋土墻及旋噴樁基礎(chǔ)，項(xiàng)目對(duì)其進(jìn)行測(cè)算，發(fā)現(xiàn)造價(jià)偏高增加成本110 萬(wàn)元，與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，對(duì)其進(jìn)一步的優(yōu)化，優(yōu)化后采用漿砌片石擋土墻造價(jià)優(yōu)化前后方案對(duì)比1.8萬(wàn)元，節(jié)約成本108.2萬(wàn)元。設(shè)計(jì)下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單項(xiàng)目測(cè)算后進(jìn)行溝通取得設(shè)計(jì)同意 優(yōu)化前設(shè)計(jì)：鑄鐵鐵藝欄桿分戶圍欄工程做法為15mm鑄鐵鐵藝圍欄，噴涂防銹漆兩道及面漆噴涂圍欄，招標(biāo)范圍內(nèi)分戶圍欄共約3878米，造價(jià)約160元/米，此項(xiàng)總造價(jià)約62萬(wàn)元。優(yōu)化后設(shè)計(jì)：綠籬分戶欄桿不設(shè)置明顯的分戶圍欄，戶戶之間由綠化帶直接過(guò)渡，同時(shí)在花園的分界線處設(shè)置11、界樁，造價(jià)約52元/m，總造價(jià)20萬(wàn)元，節(jié)約成本41.76萬(wàn)元。鑄鐵鐵藝圍欄約160元/m不影響客戶使用價(jià)值綠籬分戶圍欄約52元/m 分戶圍欄施工的初衷為避免后期業(yè)主之間因花園面積界限不明確產(chǎn)權(quán)不清而引起紛爭(zhēng)，設(shè)置美觀實(shí)用的分戶圍欄，能提升整個(gè)苑區(qū)品質(zhì)，提高業(yè)主的滿意度，同時(shí)促進(jìn)產(chǎn)品銷售，進(jìn)一步為公司創(chuàng)造效益。經(jīng)對(duì)比區(qū)域其他項(xiàng)目已采用此種做法的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，鑄鐵鐵藝分戶圍欄造價(jià)偏高且不實(shí)用，故我部建議分戶圍欄參照寧鄉(xiāng)山湖城八區(qū)及寧鄉(xiāng)關(guān)山A區(qū)、張家界翠湖峰等苑區(qū)的做法，不設(shè)置明顯的分戶圍欄，戶戶之間由綠化帶直接過(guò)渡。建造成本管控案例 一、規(guī)劃類優(yōu)化 二、地下室施工 三、裝修施工 四、市政園建施工 五12、防水施工 目錄 六、施工工藝 衡陽(yáng)項(xiàng)目高層建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說(shuō)明，外墻面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經(jīng)項(xiàng)目工程部同事實(shí)踐分析提出，在陽(yáng)、露臺(tái)和飄窗處的外墻部位無(wú)雨水，可取消該層做法，已經(jīng)取得設(shè)計(jì)院的同意:替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽(yáng)臺(tái)、飄窗等外墻面200mm。優(yōu)化16元/m2優(yōu)化金額52萬(wàn)元外墻面做法中均含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層陽(yáng)、露臺(tái)和飄窗外墻無(wú)雨水部位替換部分替換為普通水泥砂漿 建造成本管控案例 一、規(guī)劃類優(yōu)化 二、地下室施工 三、裝修施工 四、市政園建施工 五、防水施工 目錄 六、施工工藝 瀏陽(yáng)個(gè)別樣板房已按四角坐漿施工，出現(xiàn)貨量區(qū)與樣板房不一致三房采購(gòu)屋面瓦存在缺陷掛瓦施工，屋面強(qiáng)度不足項(xiàng)目所在地雨水較多干掛改為濕貼 區(qū)域工程技術(shù)管理部發(fā)函至集團(tuán)工程管理中心，屋面瓦施工工藝由干掛改為濕貼得到集團(tuán)認(rèn)可，現(xiàn)場(chǎng)已實(shí)施完成。瀏陽(yáng)XX區(qū)域別墅面積統(tǒng)計(jì) 原設(shè)計(jì)：干掛坡屋面瀏陽(yáng)項(xiàng)目合同單價(jià)215.68元/m 優(yōu)化后：四角坐漿綜合單價(jià)196.98元/m 優(yōu)化工程量：瀏陽(yáng)項(xiàng)目屋面瓦面積278208m 優(yōu)化金額：520萬(wàn)元表 成本優(yōu)化工作需要全員、全階段參與其中作為公司核心競(jìng)爭(zhēng)力之一的成本管控，它貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終，全面滲透于實(shí)施過(guò)程的每個(gè)細(xì)節(jié)；而成本的合理性優(yōu)化是降低成本的重要方法之一，體現(xiàn)了我們對(duì)合理低成本目標(biāo)的追求 總結(jié) 感謝聆聽(tīng)，謝謝大家！