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1、“微利時代”,房企成本、招采必須精細化管控，如何做到配得妙、管的住、控的好，老板看的懂12345高周轉高品質低成本成本管理總思路房企三大核心競爭力 工作前置，拿地即報件開工 運營計劃考核嚴格 快開工、快銷售、快回正 價格適宜、精準營銷 城市化建設 產品標準化 成本管理體系及考核體系 產品策劃與定位精準 高標準的工程質量 高標準的客戶服務品質向工業制造業成本管理學習一、成本招采精細化管控方法及要點 成本招采精細化管控總思路中心明確以目標成本為中心語言統一以統一的成本科目、物業類型、成本分攤為前提考核保障以責任成本落實到崗位的考核保障主線清晰以全過程成本管理為主線支撐體系以建立標準成本為支撐體系風2、格引領以成本策劃引領成本管理風向標紐帶驅動以合約規劃作為連接成本與合同的紐帶資源整合以建立完善的供應商體系來整合外部資源工具手段以ERP系統及Excel表單工具作為實施的手段動態監控以動態成本月報形式對動態成本進行有效管控一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本不同階段多版本一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本投資決策版1.0管控方法管控要點 拿地限額標準 標準成本建設 競品成本對標 配套收費標準管控注意點 及時上線一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本投資決策版1.0管控要點一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本啟動會版2.0管控要點一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本3、啟動會版2.0管控要點一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本啟動會版2.0管控要點一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本啟動會版2.0管控要點一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本啟動會版2.0管控要點一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本啟動會版2.0管控要點一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本啟動會版2.0管控要點管控注意點解讀定位報告，轉化為成本語言一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本啟動會版2.0管控要點土方平衡一、成本招采精細化管控方法及要點 目標成本方案版（經營評審會）3.0管控方法管控要點 項目成本策劃 設計限額指標 產品適配標準 精裝修成本分配管控注4、意點 是否作為考核版？一、成本招采精細化管控方法及要點 標準成本（成本數據庫）基于市場預測和產品研發的、適合市場需求和企業自身能力狀況的、可復制的、獨特的、相對固定的房地產開發項目類型。可解決的問題產品線標準化建設步驟房地產企業產品線（標準化）1、縮短開發周期2、固化產品品質3、強化成本控制4、降低開發風險5、提升企業形象STEP2：分析已有產品，結合市場競品分析，明確產品線的設置原則STEP3：確定產品組合類型，明確各產品線客戶檔次、產品系列及產品配置對應關系，劃分產品線類型設計標準化STEP4：明確各產品線標準化建設內容STEP1：明確企業產品線戰略規劃，確定產品結構，確定標準化體系構成。5、1、建筑篇2、結構篇3、室內裝修篇4、機電工程篇5、景觀篇1、設計量化指標標準2、結構限額指標標準3、產品配置及限額標準4、標準化成本清單5、構造及部品成本清單STEP5：宣貫及落地成本標準化產品標準化針對特定區域和客群，研發成熟可復制的產品，最終形成系列化一、成本招采精細化管控方法及要點 成本策劃通過對項目前端策劃，對項目成本管理中必要的運行過程和對各類資源進行籌劃及整合，達成實現成本目標途徑，進而創造企業的合理利潤，實現項目的戰略意圖。成本策劃各階段管控要點 XH一、成本招采精細化管控方法及要點 成本策劃概念設計階段成本策劃管控要點 XH一、成本招采精細化管控方法及要點 成本策劃方案設計階6、段成本策劃要點 XH一、成本招采精細化管控方法及要點 成本策劃施工圖設計階段成本策劃要點 XH一、成本招采精細化管控方法及要點 責任成本管控方法一：按合同管控管控方法二：按事項管控管控方法三：合同+事項管控一、成本招采精細化管控方法及要點 動態成本管控要點管控注意點工程指令的估價、核價、補充協議價格、結算價格的覆蓋無效成本管控一、成本招采精細化管控方法及要點 供應商庫分級入庫搭建供應商管理體系，從外部拓展優質供應商，從現有資源中篩選并留住優質供應商，為集團發展戰略奠定堅實的基礎。搭建供應商管理體系，從外部拓展優質供應商，從現有資源中篩選并留住優質供應商，為集團發展戰略奠定堅實的基礎。尋源制定供7、應商拓制定供應商拓展管理辦法展管理辦法考察明確考察評審標準及考察報明確考察評審標準及考察報告告入庫組建供應商資源庫并分級管理入圍使用供應商資源庫流程制度細化供應商管理辦法評估定期組織供應商履約評估跟蹤管理收集供應商月報分級入庫二、成本招采精細化管控應用表單 表單類型成本信息類成本科目物業類型成本分攤原則招標臺帳合同臺帳設計變更臺帳現場簽證臺帳結算臺帳無效成本臺帳成本測算類樓盤調研表室內精裝修調研表項目成本測算表戶內精裝修成本測算表（單項目）戶內精裝修成本測算表（多項目）合約規劃表責任成本表目標成本交底表動態成本類動態成本監控表結算標準成本類（成本數據庫）單體成本分析單項目技術指標分析多項目技術8、指標對比表單項目經濟指標分析多項目經濟指標對比表設計量化指標標準結構限額指標標準產品配置及限額標準標準化成本清單構造及部品成本清單二、成本招采精細化管控應用表單 表單類型工程信息表招標資料目錄內部招標工作指引標前會工作指引標前會簽到表標前會會議紀要對外招標工作指引招標過程記錄表疑問卷回復開標工作指引供應商來訪記錄臺賬意向單位報名登記臺帳資格預審文件清單材料設備資質預審會簽表外出考察申請表考察單位情況記錄表（工程類）考察單位情況記錄表(材料設備類)供應商考察評分表（工程類）供應商考察評分表(材料設備類)供應商考察報告材料設備供應商入庫條件標準）開標符合性情況檢查表開標記錄表定標資料目錄洽談會簽到9、表洽談會會議紀要議標問卷中標通知書合同交底記錄表招標采購類材料設備供應商入庫條件標準供應商庫臺帳供應商分級劃分表供應商狀態表供應商綜合評價表季度（材料類設備）供應商綜合評價表季度（工程類）供應商綜合評價表履約后（工程類）供應商庫類二、成本招采精細化管控應用表單 表單類型移動互聯移動報表決策支持企業績效BI報表（指標監控）經營儀表盤（執行監控）全面預算管控投資收益管控組織績效管控模擬預測運營監控收入預算支出預算現金流組織管理績效管理移動計劃移動質檢OA辦公系統流程管理系統業務流程與標準業務運行管理制度業務數據標準與規范業務標準與規范基礎保障基礎設施機房網絡災備設備管理信息安全網絡安全基礎通訊認證10、管理郵件管理云之家媒體通訊數據中心數據挖掘數據分析數據處理數據應用公眾平臺企業門戶項目主數據檔案管理系統財務管理系統SHR管理系統專業系統POM項目運營管理計劃管理系統計劃管理系統研發管理系統研發管理系統成本管理系統成本管理系統招采管理系統招采管理系統質量管理系統質量管理系統非運營系統非運營系統銷售管理系統銷售管理系統CRM客戶關系管理移動驗房移動報銷移動審批戰略管控房地產信息化管理體系二、成本招采精細化管控應用表單 表單的管理邏輯表單設置時，要看到背后的模式、模型，而不簡單的模板。要分解表單的每一個字段來理解模板的本源。分層、分級、分結構總分總場景化，通過場景模擬來實現邏輯關聯貫通數據現狀原11、因分析改進建議下一步規劃關鍵數據信息有哪些？造成這些數據表現背后的原因是什么？針對這些原因，如何做優化？落實到接下來的工作中，具體怎么做？不同層級的組織和人對信息的需求不同，在設計表單的時候要充分理解分層分級的管理理念，要站在受眾的角度，換位思考。領導層對信息的掌握越完整，反而對數據的要求越來越簡單。需要直接反映問題，因此分類和異常提示變得尤其重要 最大忌就是密密麻麻一堆數據和表格堆砌，不明白要表達核心的觀點和內容是什么。二、成本招采精細化管控應用表單 表單的管理邏輯老板看得懂表格的關聯 領導看到一個問題的時候會看與之相關的數據和信息，這個時候如果再去打開另外一張表，領導估計會等得不耐煩了。在12、設計表單時要充分理解分結構的邏輯，將一個模板切分為若干個模塊，模塊之間的關聯關系通過數據、比率、公式等邏輯關系串聯起來。即分析的維度。二、成本招采精細化管控應用表單 表單的性質報告型表格通過原始數據加工匯總或直接手工錄入制作而成，具有結構合理、層次鮮明、突出重點、美觀的特點。缺點：往往很難進行二次加工生成其他報表例如：財務報表、成本測算表、領導需要的各種報告等清單型表格通過嚴格的規則歸集和整理原始數據，對錄入數據的格式要求嚴格，通過清單型表格，可以通通過簡單的公式、數據透視表或者Power Povot等生成各種報告型表格。缺點：很難作為展示類報表例如：憑證明細、合同臺帳、無效成本臺帳等清單型表13、格格式要求合并單元格不要出現斜線表頭不要出現不要使用合計及小計不要分列表格0和空值嚴格區分前列添加序號一種類型字段放1列不要空行無字段或字段名重復不規范的日期格式二、成本招采精細化管控應用表單 表單的解析【案例2.1 合同臺帳】【案例2.5 無效成本分析與Excel實戰】【案例2.2 變更臺帳】【案例2.3 招標相關表單】【案例2.4 供應商相關表單】三、成本科目 成本科目的設置成本科目設置的意義 統一工作標準科學評估開發成果橫向比較成本科目設置的原則成本科目包括的內容 開發程序 開發成本 工程分判 專業性 方便測算 期間費用 稅金縱向分層1-1 土地費用1-2 前期準備費1-3 單體建安工程14、費1-4 戶內精裝修工程費1-5 基礎設施費1-6 公共配套設施費1-7 開發間接費1-8 建安預備費2-1 銷售費用2-2 管理費用2-3 財務費用3-1 增值稅及其附加3-2 土地增值稅3-3 所得稅三、成本科目 成本科目的設置 成本科目是以項目為載體進行設置的，是固有存在的，屬于業務的范疇，是管理的對象。目前國家尚未出臺統一之成本科目約定，各公司基本是以財務口徑上的成本核算科目為基礎結合自身實際情況進行設置。不同的公司成本科目設置略有不同。成本科目的設置必須保持較長時間段的穩定性，一般根據實際應用情況進行內容的補充完善，對于成本科目結構上不宜大的調整。最終解釋權？哪個部門？三、成本科目 15、成本科目的表現形式備注成本科目明細內容成本科目級別成本科目名稱成本科目編號表頭信息八大科目一般以表格的形式體現，結構形式如下：討論：1、戶內精裝修工程費是否單列為一級科目？2、建安預備費是否開列？三、成本科目 成本科目案例 L&H三、成本科目 成本科目案例 L&H 全成本科目概念解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 全成本科目概念解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 全成本科目概念解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀16、三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀以住宅開發為主房企一般不開列此項車庫范圍為示意三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀、樁基工程三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀、欄桿三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本17、科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科18、目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 開發成本科目解讀三、成本科目 成本科目案例 L&H 管理口徑開發成本三、成本科目 成本科目案例 L&H 管理口徑開發成本三、成本科目 成本科目案例 L&H 管理口徑開發成本三、成本科目 成本科目案例 L&H 營銷設施建造費三、成本科目 成本科目問題思考思考1：土地相關紅線外市政管網費、紅線外代征綠地、道路思考2：水電費售樓處水電費項目水電費項目部水19、電費思考3：景觀架空層是否算景觀面積門樓是否算景觀費用三、成本科目 成本科目與合約規劃【案例2.0 成本科目、合約規劃及其對照表】四、成本招采人員日常行為指南 工作標準【1、文件流轉格式要求】所有內部外部流轉的文件，必須設置好格式并預覽,至可直接打印的標準后再發。注意：字體格式大小頁眉頁腳超過一頁的需在頁腳添加第*頁/共*頁頁面設置是否合理、是否居中、總頁數是否合理是否設置頂端標題行行列較多時是否設置凍結標題行數據篩選數據有效性等。四、成本招采人員日常行為指南 工作標準【3、集采招標項目命名規則】招標項目名稱：XL置地產品名稱*年度集中采購例如：XL置地管材管件20*年度戰略采購協議名稱：XL20、置地產品名稱（品牌名稱）年份戰略采購協議/補充協議XX例如：XL置地涂料（立邦）2018年度戰略采購協議/補充協議【2、單項招標項目命名規則】招標項目名稱：區域XL項目名稱+分期/樓棟+招標項目名稱招標文件例如：武漢XL琥珀園一期1-3#樓樁基工程招標文件協議名稱：區域XL項目名稱+分期/樓棟+招標項目名稱施工合同/補充協議XX例如：武漢XL琥珀園一期1-3#樓樁基工程補充協議二四、成本招采人員日常行為指南 工作標準【4、流程審批標準化內容】附件不允許整體壓縮，同一主題的附件作為單獨附件四、成本招采人員日常行為指南 工作標準【4、流程審批標準化內容】附件不允許整體壓縮，同一主題的附件作為單獨附21、件四、成本招采人員日常行為指南 工作標準【4、流程審批標準化內容】附件不允許整體壓縮，同一主題的附件作為單獨附件四、成本招采人員日常行為指南 工作標準【5、項目統一序號】按項目開發時間順序編號,作為臺賬、資料歸檔文件夾編號等的統一序號，按01、02，并完善項目概況等信息【6、單項目可共用合同模板底稿的專業劃分】結合合約規劃中專業名稱,主要分為以下幾類合同：1、總承包合同；2、監理合同；3、專業分包工程合同；4、勞務分包合同；5、材料設備采購合同；6、集采框架協議7、營銷類合同；8、其他零星工程；統一整理于共享，分配至專業工程師進行動態維護，并確保大家每次引用最新版本。四、成本招采人員日常行為指22、南 工作標準【7、招標臺帳、合同臺帳表頭】與成本中心合同臺帳并表，并定期從成本中心收集。【8、招采計劃模版】【9、延期申請標準模版】【10、工作聯系單標準模版】【11、入圍單位審批模版】【12、招標文件模版】【13、商務分析模版】【14、定標報告模版】四、成本招采人員日常行為準則 日常行為準則【目的】為規范成本招采人員的日常行為，造就一支業務精通、作風優良、清正廉潔、品德高尚的成本招采隊伍，確保成本管理及采購過程及結果公正，維護集團的企業形象與社會公信力，特制定本準則。【適用范圍】適用于XL置地集團有限公司及下屬全資公司、控股公司、參股公司的所有成本招采系統員工。【管理職責】職務行為：指員工行23、使職務權力、履行職務職責的活動，既包括崗位職責權力，也包括執行上級領導臨時交辦任務時的職責權力。生活行為指員工在從事職務外活動時可能與采購工作發生利益沖突的行為。四、成本招采人員日常行為指南 日常行為準則【管理內容與要求】行為公正：員工在履行職責時，應當平等對待供應商，不得以其言語和行為表現出任何歧視，并有義務制止和糾正其他人員的任何歧視性言行。員工應當保證采購過程公開、公平、公正、透明。員工在公示采購結果前，不得在供應商面前通過言語、表情或者行為流露自己對采購結果的觀點或者態度。員工應當并做到：嚴格遵守公司各項規章制度；嚴格遵守招標采購系統員工日常行為準則；嚴格按照招標采購的管理標準和工作標24、準做事；未經審批同意不得擅自進行供方考察，不得以個人或項目公司名義進行供方考察；任何層面的供方考察、市場調研、招投標、巡查、會議、培訓等工作完成后必須形成書面記錄或報告呈報上級領導；及時向項目公司及集團招標采購中心上報相關數據資料。四、成本招采人員日常行為指南 日常行為準則【管理內容與要求】行為效率：員工應當勤勉敬業，全身心地致力于履行職責，不得因個人的事務、日程安排或者其他行為影響職責的正常履行。員工應當嚴格按照項目公司提交的采購計劃，在規定期限內完成采購工作。員工必須提前將相應工程或物資的采購周期告知項目公司，并督促其按時提交采購計劃。員工必須杜絕粗心大意、無故拖延、貽誤工作的行為，認真、25、及時、有效地完成本職工作，并做到：合理安排各項工程或物資進場前采購事宜，提高工作效率；對于各項采購計劃都給予足夠的重視，合理安排工作時間和精力，保證各項采購計劃順利完成；在保證材料質量的前提下，注意控制采購周期，注重與其他部門人員溝通的有效性。4.2.4員工應避免因個人原因導致的工作延誤，也有義務接受其他相關部門督促。4.2.5員工應當保證采購招標的資料完整性、及時性、有效性。四、成本招采人員日常行為指南 日常行為準則【管理內容與要求】職業操守：員工在采購工作崗位上應維護公司的利益，與供應商的交往中，應堅持公正、廉潔的職業道德準則，不得以任何方式謀取不正當利益：不得向供應商索取好處；不得收受或26、通過親屬間接收受供應商好處；接受不影響正常工作公正性的禮節性禮品時，應在公開場合下接受，所接受的任何禮品，事后均須及時向上級領導書面匯報。員工應謹慎處理外部的各種宴請和交際應酬活動，對超出正常業務聯系所需要的活動須謝絕參加，如：供應商、投標單位、施工單位的宴請及娛樂活動；有供應商、投標單位、施工單位參與的具有賭博性質的活動；其他涉及違法或不良行為的活動。員工應當妥善處理個人事務，不得利用自身的職權為自己、親屬或者他人謀取私人利益。員工在招標采購過程中，涉及到有自己的親屬、好友及有利益關系的人或單位，應主動向上級領導申報親友關系并申請回避。員工應當謹慎出入社交場合，謹慎交友，慎重對待與供應商的接27、觸和交往，以免造成不公正或者不廉潔的印象，并避免在履行職責時可能產生的不必要非議和尷尬；不在公司以外的地方私下與供應商洽談公司業務。員工不得參加與公司業務有關的營利性社團組織。四、成本招采人員日常行為指南 日常行為準則【管理內容與要求】加強自身修養：員工應當加強自身修養，具備良好的業務素質和良好的品行，忠實地遵守和執行XL集團相關制度和規定，全心全意為公司服務。員工有權利并有義務接受教育培訓，樹立良好的學風，精研專業知識，汲取新知識，提高專業技能，具備采購工作所必需的知識和專業能力。員工在日常生活中，應當嚴格自律，行為檢點，培養高尚的道德操守。員工應當嚴格執行公司各項禮儀規定，保持良好的儀表和28、文明的舉止，維護公司良好形象。四、成本招采人員日常行為指南 日常行為指準則【管理內容與要求】違反處罰條例：任何違反本準則的招標采購系統員工，都將根據公司有關制度給予相應處罰，觸犯刑法的將移交司法機構處理。若上級未能對其下屬盡到教導和管理的責任，以致產生不良的后果，將承擔連帶責任，與其下屬同時受到處分。上級未盡教導和管理責任的情形包括：默許下屬違反本準則的行為：未能及時組織下屬學習本準則；未能采取有效的措施防止及補救管理上的漏洞。處分決定由集團招標采購中心、集團人力行政中心根據行為的情況、后果、性質、影響等因素作出，經審批后公布。任何員工都有權就違反本準則的行為，向集團有關部門及招標分管領導提出投訴和舉報，受理投訴舉報的部門和人員，不認真調查處理和泄露投訴和舉報人信息的，將承擔連帶責任。