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1、 目錄目錄 一、車庫前期策劃篇 1.研讀車位配建指標(biāo).3 2.估算車位盈利能力.3 3.降低車位配比.4 4.提升地面占比.5 5.停車方式優(yōu)化.5 6.人防設(shè)計(jì)優(yōu)化.7 7.車位價(jià)值轉(zhuǎn)換.8 二、設(shè)計(jì)管控原則篇 1.集團(tuán)限額設(shè)計(jì)要求.3 2.確定地庫范圍.4 3.確定地庫出入口.5 4.確定柱網(wǎng)大小.5 5.車位布置原則.7 6.特殊車位的利用.8 7.設(shè)備用房的布置.8 8.減少地庫埋深.8 9.降低覆土厚度.9 10.優(yōu)化地庫層高.10 第 2 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 一、車庫前期策劃篇 車位積存雖然表現(xiàn)于項(xiàng)目后期，但是很大程度上決定于車位指標(biāo)、停車方式、建造成車位積存雖然2、表現(xiàn)于項(xiàng)目后期，但是很大程度上決定于車位指標(biāo)、停車方式、建造成本、價(jià)值策劃等前期因素。經(jīng)過數(shù)據(jù)與案例驗(yàn)證，在投資階段做好車位控制，能夠更有效、本、價(jià)值策劃等前期因素。經(jīng)過數(shù)據(jù)與案例驗(yàn)證，在投資階段做好車位控制，能夠更有效、更經(jīng)濟(jì)的達(dá)到車位控制的目的。更經(jīng)濟(jì)的達(dá)到車位控制的目的。1 1 研讀車位配建指標(biāo)研讀車位配建指標(biāo) 車位指標(biāo)包括兩個(gè)方面：一個(gè)是以城市規(guī)劃管理局文件城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定為依據(jù)，在土地出讓條件中明確的指標(biāo)數(shù)據(jù)，其中包括不同建筑類型的停車位配建標(biāo)準(zhǔn)；另一個(gè)是由市政園林局要求的，為保證綠地率而設(shè)定的地面停車率。這兩項(xiàng)指標(biāo)在很大程度上限制了項(xiàng)目必須配建的地下車庫面積。其中車位比通常有三3、種表現(xiàn)形式：用車位個(gè)數(shù)與小區(qū)的戶數(shù)比例表示。用車位個(gè)數(shù)與總建筑面積比例表示。按車位個(gè)數(shù)與不同面積戶型個(gè)數(shù)比例表示。清楚車位指標(biāo)的多種表現(xiàn)形式，在前期投資階段能更好地控制車位數(shù)量。2 2 估算車位盈利能力估算車位盈利能力 如實(shí)反映情況，明確判斷車位是否具備盈利能力，決定車位多配還是少配。預(yù)判車位的售價(jià)和銷售率，要考慮幾點(diǎn)，即客戶置業(yè)目的（自住、投資、剛需），客戶機(jī)動(dòng)車擁有數(shù)量，地下車位的替代產(chǎn)品數(shù)量（如地上車位、項(xiàng)目周邊道路）等等。因此，我們參考周邊項(xiàng)目車位的售價(jià)，來確定我項(xiàng)目的售價(jià)和銷售率，一定要看到我項(xiàng)目和周邊項(xiàng)目在以上幾點(diǎn)上的不同，切不可僅僅看看周邊車位好像售價(jià)很高，就武斷地認(rèn)為我項(xiàng)目售價(jià)4、也可以賣高價(jià)。估算方法有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：需要考慮車位在當(dāng)?shù)氐氖茏放醭潭?、擁有量、地下車位替代品、周邊車位售價(jià)和銷售速度。實(shí)操中，較多項(xiàng)目出現(xiàn)僅看售價(jià)，不看銷售周期，造成“有價(jià)無市”的情況。確定我司項(xiàng)目車位需求：包括客戶置業(yè)目的（自住、投資、剛需）、我司項(xiàng)目車位比。準(zhǔn)確判定定價(jià)、利潤(rùn)和去化周期?；陧?xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求條件下，初步確定車位形式為地上停車樓/架空車位/地下車庫/地下機(jī)械車位，從經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化角度推算合理車位數(shù)量。當(dāng)成本預(yù)估小于車位預(yù)估售價(jià)時(shí)可適當(dāng)多做，大于時(shí)則應(yīng)取規(guī)范下限或通過降低配比、優(yōu)化停車方式、優(yōu)化設(shè)計(jì)等措施配置車位。車位綜合成本預(yù)估：每平米車位成本=每平米建造成本+合理稅費(fèi)=3005、0元/平米 車位預(yù)估銷售單價(jià)：每平米車位售價(jià)=3500元/平米 第 3 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 3 3 降低車位配比降低車位配比 降降配比之配比之一一：政府文件要先看政府文件要先看 在前期投資階段時(shí)，必須充分了解當(dāng)?shù)匾?guī)范，熟悉各相關(guān)規(guī)范中對(duì)車位指標(biāo)的要求。最常見的如定向開發(fā)協(xié)議（含安置房開發(fā)）、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、土地出讓條件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等文件。項(xiàng)目應(yīng)該充分對(duì)比各種車位相關(guān)指標(biāo)，爭(zhēng)取按我司利益最大化的文件執(zhí)行。如領(lǐng)譽(yù)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)存在284戶安置房，這284戶若按照政府文件對(duì)住宅車位配比要求應(yīng)配車位255個(gè)。項(xiàng)目研究發(fā)現(xiàn)在動(dòng)遷安置房定向開發(fā)協(xié)議中有約定：乙方提供上6、述定向安置房源時(shí)必須同時(shí)提供該小區(qū)配套的符合規(guī)劃要求的地下汽車車位（非人防工程）140個(gè)。故項(xiàng)目以此說服政府284戶安置房按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，減少車位115。降降配比之二：指標(biāo)方式可以換配比之二：指標(biāo)方式可以換 前文提及車位配比有三種表現(xiàn)形式：戶數(shù)與車位的比例；車位與總建面的比例；車位與不同戶型面積的比例。項(xiàng)目可根據(jù)自身產(chǎn)品特點(diǎn)，嘗試與政府溝通變更車位指標(biāo)形式，整體車位個(gè)數(shù)選擇按最低標(biāo)準(zhǔn)配置。如貴港項(xiàng)目因全部為大于100戶型，將政府原要求面積比1輛/100變更為戶數(shù)比1:1，節(jié)省車位1191個(gè)。廣安項(xiàng)目簽訂投資協(xié)議時(shí)將按戶配置1:1.5改為按建面100/個(gè)布置以降低車位個(gè)數(shù)，節(jié)約地下室面積117247、 降配比之三：市場(chǎng)邏輯講數(shù)據(jù)降配比之三：市場(chǎng)邏輯講數(shù)據(jù) 若從政府文件、指標(biāo)方式未能將車位配置數(shù)量調(diào)整為項(xiàng)目利益最大化。應(yīng)充分了解項(xiàng)目所處當(dāng)?shù)馗?jìng)品車位配比、周邊車位去化情況、項(xiàng)目車位實(shí)際需求等，以市場(chǎng)邏輯為基礎(chǔ)，在事實(shí)與數(shù)據(jù)的支持下，與當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門溝通，達(dá)到降低車位配比或最少不應(yīng)高于周邊車位配比的目的。如新豐項(xiàng)目通過在交警大隊(duì)、車管所調(diào)查調(diào)研項(xiàng)目周邊車輛數(shù)據(jù)，說明新豐本地車輛較少，主要是外來車輛，而外來車輛不會(huì)進(jìn)入小區(qū)?？?，因此說服政府降低了車位配比。碧桂園豪園利用當(dāng)?shù)馗?jìng)品項(xiàng)目車位積存情況、項(xiàng)目利潤(rùn)被車位侵蝕情況說明較高車位配比將導(dǎo)致項(xiàng)目失去開發(fā)意義，最終實(shí)現(xiàn)車位配比由1:1降低為1:0.7。降8、降配比之四：戶型微調(diào)車位減配比之四：戶型微調(diào)車位減 南陵項(xiàng)目因政府規(guī)范車位配比90（含）以上戶型1:1、90以下戶型1:0.6，項(xiàng)目剛好存在90戶型，前期通過召開四位一體會(huì)議，由投資、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷和項(xiàng)目共同研究將戶型中的90調(diào)整為89。降降配比之五：地塊分配要合理配比之五：地塊分配要合理 首先，項(xiàng)目根據(jù)各苑區(qū)戶型特點(diǎn)，將車位配比合理分配。如在剛需產(chǎn)品客戶對(duì)車位需求低，改善型產(chǎn)品可能實(shí)現(xiàn)車位溢價(jià)，在前期投資階段，項(xiàng)目可根據(jù)苑區(qū)特點(diǎn)把車位配比有側(cè)重的分配，避免后期車位結(jié)構(gòu)性積存。第 4 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 其次，如果項(xiàng)目在一個(gè)框架協(xié)議下有多個(gè)地塊，后期地塊獲取可能性低，可將車位適當(dāng)9、勻給后期地塊。如任丘項(xiàng)目，兩個(gè)地塊整體框架協(xié)議要求車位比為1：1，但其中一個(gè)地塊預(yù)計(jì)拆遷時(shí)間非常久，因此將首期地塊車位比做到1：0.57，減少了一期地塊資金投入；后期如不獲取，則可直接降低車位比。降配降配比之六：最后一步談置換比之六：最后一步談置換 在土地出讓條件洽談中，項(xiàng)目可在測(cè)算的基礎(chǔ)上，以退為進(jìn)的利用其他必須退讓條件置換車位比降低條件。如桐城碧桂園以地價(jià)為籌碼，原政府期望地價(jià)100萬/畝，我司報(bào)價(jià)90萬/畝，后經(jīng)測(cè)算，提高土地價(jià)格至95萬/畝，但是政府在車位配比條件上做出讓步，允許我司1:0.6配置車位，且人防地下室可采用機(jī)械車位方案。最終該方案優(yōu)化成本1148萬。4 4 提升地面占比提10、升地面占比 提升地面占比之一：品質(zhì)基礎(chǔ)不能少，效果更具說服力提升地面占比之一：品質(zhì)基礎(chǔ)不能少，效果更具說服力 一一般政府會(huì)因綠地率要求或?qū)幼∑焚|(zhì)要求以限制項(xiàng)目地面車位停車率，故項(xiàng)目在提高地面停車率指標(biāo)時(shí)要以一定品質(zhì)為基礎(chǔ)，用規(guī)劃效果打動(dòng)政府部門，增加談判成功率。如信豐項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)方案，采用局部人車分流，保證主力產(chǎn)品舒適度。同時(shí)設(shè)置五重園林和景觀中軸提高小區(qū)品質(zhì)，最終方案獲得政府認(rèn)可，地面停車率由10%提升到60%。提升地面占比之二：政府文件是前提，仔細(xì)整理找憑據(jù)提升地面占比之二：政府文件是前提，仔細(xì)整理找憑據(jù) 合理利用當(dāng)?shù)匾?guī)范文件：一方面利用例如規(guī)劃條件或土地框架協(xié)議等，在拿地前事先與政府約11、定好地面停車率指標(biāo)，另一方面，部分地區(qū)政府只對(duì)總體車位指標(biāo)有要求，而對(duì)地面停車率無明文限制，可爭(zhēng)取地面停車率最大化。提升地面占比之三：適時(shí)求助第三方，提升占比有依據(jù)提升地面占比之三：適時(shí)求助第三方，提升占比有依據(jù) 項(xiàng)目可適時(shí)借助第三方，如地質(zhì)評(píng)估單位、交通評(píng)估單位等，通過第三方的專業(yè)文件 地址評(píng)估報(bào)告、交通評(píng)估報(bào)告等合理爭(zhēng)取地面停車率。如湖北公安項(xiàng)目利用地勘報(bào)告中寫明的項(xiàng)目地塊不適宜開挖，并提出解決項(xiàng)目停車位的第二套方案長(zhǎng)租項(xiàng)目西北角狹長(zhǎng)地塊用作地面停車位，以說服政府實(shí)現(xiàn)零地下車位。5 5停車方式優(yōu)化停車方式優(yōu)化 優(yōu)化優(yōu)化停車方式之一：地塊高差怎么用，土方平衡做架空停車方式之一：地塊高差怎么用12、，土方平衡做架空 自然地形有豎向高差的位置設(shè)置地庫，一般有以下原則：a.避免填方，減少挖方，盡量考慮覆土統(tǒng)一。選擇原始地坪低、設(shè)置地坪高的地段，利用此高差建半地下車庫，能有效減少成本。b.當(dāng)樓座與道路高差較大時(shí)，車庫一側(cè)的墻體可以作為擋土墻。利用地勢(shì)高差建半地下車庫，能有效減少成本。如六盤水項(xiàng)目，因地塊地貌坡度較大，不適合建全地下車庫，項(xiàng)目合理設(shè)計(jì)架空車庫（不第 5 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 計(jì)容）節(jié)省成本2400萬元。優(yōu)化停車方式之二：地塊平整要全埋，抬高優(yōu)化停車方式之二：地塊平整要全埋，抬高標(biāo)高少開挖標(biāo)高少開挖 如果項(xiàng)目地塊內(nèi)平整，可將地塊正負(fù)零標(biāo)高抬高，減少地下室開挖深度，節(jié)13、約土方成本。例如龍江項(xiàng)目，利用“地下室、半地下室各個(gè)面結(jié)構(gòu)頂板露出室外地面起算基準(zhǔn)點(diǎn)或室外地面的高度不超過1.5米，不計(jì)入容積率”的規(guī)范限值，把地下室整體上抬1.5米。最終項(xiàng)目土方工程減少5萬m，成本優(yōu)化110萬元。抬高場(chǎng)地標(biāo)高方案需要項(xiàng)目在前期兼顧規(guī)劃局及人防辦要求：a.地下、半地下室頂板到室外地面的高度不大于1.5米（否則要計(jì)容）；b.人防地庫頂板底面不高于室外地面（全埋）；c.消防車道要以不大于8%的坡度進(jìn)入場(chǎng)地。優(yōu)化停車方式之三：架空車位多利用，不加成本不計(jì)容優(yōu)化停車方式之三：架空車位多利用，不加成本不計(jì)容 項(xiàng)目利用架空層做車位時(shí)，相比較地下車庫能節(jié)省約20%-40%建安成本。同時(shí)，架14、空層功能靈活多變，后期可做各種功能轉(zhuǎn)換，滿足項(xiàng)目需求，例如改為商鋪、非機(jī)動(dòng)停車、泛會(huì)所等。但是，架空層需前期與政府確認(rèn)是否計(jì)容。如洛陽碧桂園租用紅線外與河堤堤壩間的狹長(zhǎng)地塊，利用此地塊的自然高差，建造35米寬的架空車庫，在車庫頂板做植被綠化以保證政府要求的綠化帶。最終節(jié)約地庫成本5500 優(yōu)化停車方式之優(yōu)化停車方式之四四：如需地下負(fù)二層，機(jī)械車位可利用：如需地下負(fù)二層，機(jī)械車位可利用 相較于地下二層車庫，地下一層機(jī)械車位能夠有效節(jié)約成本。當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)以下情況時(shí)，項(xiàng)目可向政府爭(zhēng)取機(jī)械車位形式：（1）出現(xiàn)地塊面積較小導(dǎo)致普通車位形式無法滿足停車要求；（2）項(xiàng)目車位配比要求非常高，需規(guī)劃地下二層車庫；15、（3）項(xiàng)目地質(zhì)條件導(dǎo)致難以開挖或不能開挖地下；（4）項(xiàng)目車位需求旺盛，車位屬于極稀缺產(chǎn)品。目前機(jī)械車位的使用有兩點(diǎn)思路：項(xiàng)目滿足以上某種情況，且經(jīng)成本測(cè)算后，得出機(jī)械車位更具經(jīng)濟(jì)性，實(shí)際上也嚴(yán)格按機(jī)械車位形式修建地庫；項(xiàng)目在報(bào)建時(shí)采用機(jī)械車位方案以滿足車位配比要求，后期根據(jù)實(shí)際車位需求再考慮何時(shí)安裝，減少資源浪費(fèi)與前期資金占用；如果當(dāng)?shù)赜袊?yán)格驗(yàn)收要求，再斟酌是否在驗(yàn)收時(shí)租用機(jī)械車位設(shè)備，以便順利通過規(guī)劃驗(yàn)收。如翡翠灣項(xiàng)目，因地塊限制項(xiàng)目需設(shè)置局部地下二層才能滿足車位數(shù)量要求，項(xiàng)目通過局部地面下沉增大凈空高度，采用部分機(jī)械車位方案，達(dá)到車位指標(biāo)要求。優(yōu)化停車方式之優(yōu)化停車方式之五五：停車樓可改配16、套，要算密度要計(jì)容：停車樓可改配套，要算密度要計(jì)容 對(duì)于停車樓，目前主要使用方法有：爭(zhēng)取不計(jì)容，或容積率用不完，可以建停車樓，減少地下成本；項(xiàng)目所在區(qū)域雨水較多，容易倒灌，建停車樓更為安全；停車樓后期可改部分做商鋪或配套，實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)化。第 6 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 若考慮使用停車樓，應(yīng)首先研究當(dāng)?shù)卣?guī)范是否對(duì)停車樓的有相關(guān)規(guī)定。若政府條款的描述可以突破，項(xiàng)目可進(jìn)行成本測(cè)算，以決定是否采用停車樓方案。如安徽臨泉利用政府文件條款中規(guī)定“鼓勵(lì)使用地下空間建設(shè)地下停車設(shè)施，對(duì)于已建小區(qū)，原有商業(yè)、辦公等用地，增建地下車庫確有困難的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以建設(shè)地面停車庫（樓），其17、建筑面積不計(jì)入容積率”，爭(zhēng)取到不計(jì)容停車樓方案。6 6人防設(shè)計(jì)優(yōu)化人防設(shè)計(jì)優(yōu)化 人防優(yōu)化之一：先算自建或代建，成本利潤(rùn)走在前人防優(yōu)化之一：先算自建或代建，成本利潤(rùn)走在前 根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，新建住宅必須按照一定要求修建人防地下室。因此項(xiàng)目應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)厝朔赖挠?jì)算規(guī)則、是否可采取人防易地建設(shè)等，針對(duì)可以選擇人防自建或者繳納人防易地建設(shè)費(fèi)的地方，在投資定案階段時(shí)，應(yīng)對(duì)各種人防建設(shè)方案進(jìn)行測(cè)算，選取最優(yōu)方案。如任丘項(xiàng)目在成本策劃階段經(jīng)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，自建人防所需成本2458萬元，繳納人防異地建設(shè)費(fèi)所需成本2365萬元，故選取異地建設(shè)方案，節(jié)省成本93萬元。人防優(yōu)化之二：不讓代建賬難算，客觀上找突破點(diǎn)人防18、優(yōu)化之二：不讓代建賬難算，客觀上找突破點(diǎn) 針對(duì)某些區(qū)域，政府對(duì)人防工程要求較高，且不可繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，必須自建人防。項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，人防地下室對(duì)項(xiàng)目成本影響較大，且項(xiàng)目工期較緊時(shí)，應(yīng)積極從周邊客觀因素找準(zhǔn)突破口，利用客觀因素證明項(xiàng)目自建“不合適”，爭(zhēng)取人防易地建設(shè)，優(yōu)化成本。如容縣項(xiàng)目認(rèn)識(shí)到自建人防工程耗費(fèi)工期較長(zhǎng)，成本較高，而廣西邊境地區(qū)政府對(duì)人防又較為重視，政府無談判空間。故項(xiàng)目積極尋找人防“不利”因素，最終發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊土質(zhì)松軟，地質(zhì)條件差，且周邊有水庫。后項(xiàng)目邀請(qǐng)第三方建筑設(shè)計(jì)勘察公司，出具書面地質(zhì)說明報(bào)告，然后以此報(bào)告結(jié)果為由，以 廣西壯自治區(qū)實(shí)施辦法條款“建在流沙、暗河、基巖埋深19、很淺等地段的項(xiàng)目，因地質(zhì)條件不適于修建的”為根據(jù)，成功說服政府項(xiàng)目不建人防地下室。人防優(yōu)化之三：自建考慮調(diào)等級(jí)，巧用規(guī)范取低限人防優(yōu)化之三：自建考慮調(diào)等級(jí)，巧用規(guī)范取低限 根據(jù)人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定中要求，對(duì)各種民用建筑規(guī)范了防空地下室等級(jí)。而不同等級(jí)防空地下室對(duì)于項(xiàng)目的成本影響也是不同的。因此，降低防空地下室人防等級(jí)，對(duì)于項(xiàng)目成本控制有著重要意義。如在項(xiàng)目人防面積建設(shè)較大時(shí)，可將部分人防等級(jí)轉(zhuǎn)化為物資庫等級(jí)。如平頂山項(xiàng)目應(yīng)建人防面積13189，項(xiàng)目跟人防辦爭(zhēng)取到建設(shè)一個(gè)4000物資儲(chǔ)備庫相比人員掩蔽工程能減少部分人防墻建設(shè)和相應(yīng)濾毒設(shè)備投入，有效降低成本。針對(duì)地方人防辦已有明確人防規(guī)則的，20、利用規(guī)則臨界點(diǎn)，調(diào)整自身人防設(shè)計(jì)，降低人防等級(jí)；針對(duì)人防辦無明文規(guī)范涉及到的人防要求，凡一切“建議、可以”等詞句都存在談判空間，可在合理合規(guī)的情況下巧妙利用規(guī)則。如倫教項(xiàng)目，因政府規(guī)定人防計(jì)算方法中，基礎(chǔ)埋深小于3米與大于3米為不同算法（9第 7 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 層以下，基礎(chǔ)埋深小于3米的民用建筑：1.總建筑面積達(dá)到7000平方時(shí)按地上部建筑面積的4%修建防空地下室。2.總建筑面積小于7000平方時(shí)，可按規(guī)定繳納人防異地建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)埋深大于3米的9層以下民用建筑，按照首層面積修建人防地下室）。項(xiàng)目吧別墅區(qū)域進(jìn)行地下室局部抬高，使得基礎(chǔ)埋深為2.9米，使得應(yīng)建人防面積由1621、000降低至14000，減少人防成本200萬元。人防優(yōu)化之四：緩建、合建整盤看，優(yōu)化設(shè)備是重點(diǎn)人防優(yōu)化之四：緩建、合建整盤看，優(yōu)化設(shè)備是重點(diǎn) 人防工程耗費(fèi)工期較長(zhǎng)，針對(duì)分期報(bào)建的項(xiàng)目，盡可能緩建人防，或調(diào)整人防工程至同一期或者同一地塊建設(shè)，從而縮短首期工期，減少投入。當(dāng)?shù)胤秸朔酪?guī)范較為較嚴(yán)時(shí)，項(xiàng)目可從人防地下室 如吳江萬科碧桂園將人防工程設(shè)置在二期，減少了一期的資金投入。如倫教項(xiàng)目將相鄰兩個(gè)地塊人防合并到一個(gè)地塊建設(shè)，減少了一套人防設(shè)備費(fèi)用約60萬元。7 7 車位價(jià)值轉(zhuǎn)換車位價(jià)值轉(zhuǎn)換 價(jià)值轉(zhuǎn)換之一：先考慮別墅洋房贈(zèng)夾層價(jià)值轉(zhuǎn)換之一：先考慮別墅洋房贈(zèng)夾層 報(bào)建時(shí)將地下一層報(bào)建為儲(chǔ)藏室，有獨(dú)立22、產(chǎn)權(quán)，滿足了配比要求的同時(shí)能最大限度的美化環(huán)境，而且建造時(shí)間快、品質(zhì)高，施工周期短，使用方便。后期改造附贈(zèng)或銷售給一層業(yè)主，增加首層洋房附加值，加速一層洋房去化，同時(shí)也解決了原來車位去化難的問題。價(jià)值轉(zhuǎn)換之二：再考慮改為商鋪?zhàn)鲆鐑r(jià)價(jià)值轉(zhuǎn)換之二：再考慮改為商鋪?zhàn)鲆鐑r(jià) 項(xiàng)目在后期可將部分地庫改為商鋪，與上層商鋪打包銷售。可充分利用商鋪與住宅交接處柱網(wǎng)較密且不易排布車位的空間。前期報(bào)建時(shí)雖然按地下車庫報(bào)建，后期改造成附加值更高的商業(yè)空間，與上層商鋪捆綁銷售，滿足了配比指標(biāo)的同時(shí)解決部分地庫空間的去化問題。價(jià)值轉(zhuǎn)換之三：再考慮用作儲(chǔ)藏降配比價(jià)值轉(zhuǎn)換之三：再考慮用作儲(chǔ)藏降配比 由于結(jié)構(gòu)原因，多層塔樓負(fù)一23、層地庫柱網(wǎng)較密，將部分地庫改造為儲(chǔ)藏間贈(zèng)送，將消極空間轉(zhuǎn)化為增值空間。如翡翠灣項(xiàng)目，報(bào)建充分利用主樓下空間塞進(jìn)車位，后期銷售時(shí)變車位為贈(zèng)送空間（儲(chǔ)藏或功能房間）給首層住戶。價(jià)值轉(zhuǎn)換之四：最后考慮放配套價(jià)值轉(zhuǎn)換之四：最后考慮放配套 地下室不僅只有停車功能，項(xiàng)目可根據(jù)當(dāng)?shù)卣蟮墓ㄅ涮嘴`活使用。如瓏悅項(xiàng)目將800配電房集中放置地下室，避免置于地面占用容積率，同時(shí)為防止負(fù)一層配電室被雨水淹沒，在配電室下方設(shè)置局部負(fù)二層。如紫臺(tái)項(xiàng)目將政府要求配建2000生鮮超市置于地下室，避免置于地面占用容積率，同時(shí)將生鮮超市納入人防設(shè)施范圍，釋放了50余輛非人防有產(chǎn)權(quán)車位。第 8 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)24、禁外傳 二、設(shè)計(jì)管控原則篇 住宅住宅地下地下車庫的設(shè)計(jì)，必須貫徹以人為本的理念，做到其合理性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合。通車庫的設(shè)計(jì)，必須貫徹以人為本的理念，做到其合理性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合。通過對(duì)地庫的前期規(guī)劃、建筑方案、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備布線等的綜合考慮，設(shè)計(jì)出既滿足住戶過對(duì)地庫的前期規(guī)劃、建筑方案、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備布線等的綜合考慮，設(shè)計(jì)出既滿足住戶需需求又滿足求又滿足集團(tuán)限額集團(tuán)限額要求的經(jīng)濟(jì)型地庫。要求的經(jīng)濟(jì)型地庫。1 1 集團(tuán)限額設(shè)計(jì)要求集團(tuán)限額設(shè)計(jì)要求 地下車庫車位指標(biāo)必須嚴(yán)格控制在集團(tuán)限額，或由總工室落實(shí)的各區(qū)域限額標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，如當(dāng)?shù)卣幸?guī)定的，按地方規(guī)定的最小尺寸設(shè)計(jì)，需附上當(dāng)?shù)卣募Ｒ?、停車效率?jì)25、算規(guī)則：停車效率計(jì)算規(guī)則：?jiǎn)蝹€(gè)汽車停車位面積（停車效率）=（停車區(qū)面積+小區(qū)設(shè)備用房總面積+住宅塔樓下部無法停車面積）/地下車庫總停車數(shù) 注：不含地下室贈(zèng)送業(yè)主的面積、規(guī)劃要求的自行車和摩托車面積、物業(yè)、辦公面積。二、集團(tuán)停車效率限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：集團(tuán)停車效率限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：a)普通地下車庫：?jiǎn)蝹€(gè)汽車停車位面積（停車效率）33m/個(gè) b)人防地下車庫：?jiǎn)蝹€(gè)汽車停車位面積（停車效率）36m/個(gè) 滿足限額指標(biāo)，不代表已經(jīng)達(dá)到最佳方案，設(shè)計(jì)師應(yīng)發(fā)揚(yáng)工匠精神，力求更高的停車率！關(guān)于集團(tuán)限額設(shè)計(jì)要求，詳見附件：地下汽車停車庫及附屬設(shè)施設(shè)計(jì)和指標(biāo)計(jì)算指引（2016年7月版）。第 9 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 26、嚴(yán)禁外傳 2 2 確定地確定地庫庫范圍范圍 一、地庫地庫避開避開首期展示區(qū)域首期展示區(qū)域 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之前應(yīng)確定哪些為展示區(qū)，這對(duì)地庫的布置范圍有很大影響，展示區(qū)往往是售樓處和樣板房。首期不做地下車庫可大幅節(jié)省工期，對(duì)項(xiàng)目的盡快開盤有巨大幫助。如東江碧桂園鳳凰灣 A 區(qū)項(xiàng)目：二、地庫輪廓平直方正并地庫輪廓平直方正并剔除剔除無用面積無用面積 車庫輪廓線上要求平直方正，剔除無用的斜角面積；剔除停車使用率差，且設(shè)備機(jī)房無法使用的空間，這樣對(duì)提高單車指標(biāo)，節(jié)省地庫造價(jià)、節(jié)約工程成本有直接的作用。在滿足停車效率的情況下，應(yīng)盡可能規(guī)整地庫邊界，減少邊界周長(zhǎng)，從而減少防水及回填成本。無實(shí)際用途，應(yīng)修改地庫輪廓27、 地下室輪廓示意首期開發(fā)區(qū)：樣板樓、銷售中心 第 10 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 3 3 確定確定車庫出入口車庫出入口 一、出入口寬度要求出入口寬度要求：?jiǎn)涡衅嚻碌赖氖枭挾龋?.0m 雙行汽車坡道的疏散寬度：7.0m 二、出入口數(shù)量要求出入口數(shù)量要求：出入口數(shù)量應(yīng)參照按國(guó)家規(guī)范最小值，盡量減少出入口數(shù)量，以便管理。不同分期地庫可以連通共用車庫出入口。三、出入口位置要求出入口位置要求：a)應(yīng)以方便進(jìn)出，視線無遮擋為原則，避免與市政道路車流交叉，造成擁堵；b)采用人車分流設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)與人行道分離，避免進(jìn)入園區(qū)后再進(jìn)入地下室；c)盡量遠(yuǎn)離住宅，以減小汽車噪聲影響；d)避免出入口直對(duì)住戶28、窗戶，夜晚汽車射燈光線造成干擾。4 4 確定柱網(wǎng)大小確定柱網(wǎng)大小 柱網(wǎng)尺寸應(yīng)符合停車模數(shù)，達(dá)到緊湊布置。柱網(wǎng)的尺寸選擇對(duì)停車的效率及結(jié)構(gòu)梁高等都有影響，選擇一個(gè)合適柱網(wǎng)非常關(guān)鍵。一、住宅地下車庫通常采用的柱網(wǎng)尺寸住宅地下車庫通常采用的柱網(wǎng)尺寸：大柱網(wǎng)(A)：7.8mX7.8m 大小柱網(wǎng)(B)：7.8mX（6.0+4.85）m 第 11 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 建議：建議：選擇大小柱網(wǎng)選擇大小柱網(wǎng)或改進(jìn)型小柱網(wǎng)或改進(jìn)型小柱網(wǎng)。二、不同柱網(wǎng)的停車舒適性：不同柱網(wǎng)的停車舒適性：大柱網(wǎng)(A)大小柱網(wǎng)(B)改進(jìn)型小柱網(wǎng)(D)小柱網(wǎng)(C）不同柱網(wǎng)形式柱子位置不同，對(duì)車輛的轉(zhuǎn)彎半徑有一定影響。29、三、不同柱網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)性：不同柱網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)性：小柱網(wǎng)(C)改進(jìn)型小柱網(wǎng)(D)大小柱網(wǎng)(B)大柱網(wǎng)(A)。相對(duì)大柱網(wǎng)(A)，小柱網(wǎng)(C)可節(jié)省造價(jià)10%以上。注:在選取柱網(wǎng)形式的過程中，有時(shí)需犧牲經(jīng)濟(jì)效益來獲取較舒適的停車體驗(yàn)，各項(xiàng)目可依據(jù)自身情況選取適合項(xiàng)目定位的柱網(wǎng)尺寸。小柱網(wǎng)(C)：5.2mX（5.9+4.9）m 改進(jìn)型小柱網(wǎng)(D)：5.2mX（6.90+4.4）m 第 12 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 5 5 車位布置原則車位布置原則 車道兩側(cè)布置停車位車道兩側(cè)布置停車位 車位布置優(yōu)化設(shè)計(jì)中應(yīng)禁止出現(xiàn)兩車道間單排停車情況，避免出現(xiàn)行車道靠邊墻或設(shè)備用房占用停車位的情況。錯(cuò)誤車位布置示30、意圖（共布置停車位21個(gè)）正確車位布置示意圖（共布置停車位35個(gè)，其中子母車位3個(gè)）根據(jù)示意圖可知：錯(cuò)誤的車位布置會(huì)大幅影響停車效率，1、設(shè)備用房不應(yīng)占用可停車區(qū)域 3、不應(yīng)出現(xiàn)車道靠墻，單側(cè)停車的情況 2、兩車道間不應(yīng)出現(xiàn)單排停車的情況 第 13 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 6 6 特殊車位的利用特殊車位的利用 根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范要求，充分利用角落，布置微型車位及子母車位，折算成標(biāo)準(zhǔn)車位指標(biāo)，達(dá)到指標(biāo)要求。一、微型車位微型車位 微型車位的停車尺寸比普通車停車尺寸要小，為 4100mX2200m，對(duì)于無法布置小型車位的空間，應(yīng)考慮能否放置微型車位。配置標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)地方可能會(huì)有所不同，折算標(biāo)準(zhǔn)需31、征得政府部門認(rèn)可。二、子母車位子母車位 對(duì)于車位后方，不臨車道的空間，可考慮能否放置子母車位。各地方對(duì)子母車位的認(rèn)定及折算標(biāo)準(zhǔn)有所不同，應(yīng)以當(dāng)?shù)匾?guī)范為準(zhǔn)，區(qū)別對(duì)待。7 7 設(shè)備用房的布置設(shè)備用房的布置 住宅小區(qū)常見的設(shè)備用房會(huì)有生活水泵防、消防水泵防、風(fēng)機(jī)房、變電所等配套的設(shè)備用房，為了減少對(duì)土地資源的浪費(fèi)，在滿足規(guī)范的前提下，盡量把設(shè)備用房放在地下車庫。設(shè)備機(jī)房的排布應(yīng)遵循下列原則：一、盡量利用角落布置，不占用停車道兩邊面積，應(yīng)把最好的位置讓給停車；二、風(fēng)機(jī)房盡量布置在塔樓下方及其他不便停車的邊角地帶；三、為滿足凈高要求，部分設(shè)備用房可采用局部降低底板或抬高頂板處理；四、水泵房最好靠近水專業(yè)32、主管井及配電間，這樣可以減少管線的長(zhǎng)度來減少設(shè)備成本。8 8 減少地庫埋深減少地庫埋深 在滿足規(guī)范規(guī)定的不計(jì)容的前提下，盡量讓地庫淺埋，主要好處有以下幾點(diǎn)：一、地庫淺埋可以減少土方開挖量，減少開挖成本；二、有利于地下車庫抗浮，避免抗拔樁設(shè)計(jì)；三、節(jié)省了基坑圍護(hù)成本和降水費(fèi)成本，同時(shí)對(duì)地質(zhì)情況的適應(yīng)性也強(qiáng)。四、抬高地庫標(biāo)高，減少與周邊道路的高差，可以減少汽車坡道長(zhǎng)度，對(duì)地庫的停車效率也是有利的。第 14 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 9 9 降低覆土厚度降低覆土厚度 一、決定地庫覆土厚度決定地庫覆土厚度的因素的因素一般有以下幾點(diǎn)：一般有以下幾點(diǎn)：a)當(dāng)?shù)鼐G化主管部門 不同地區(qū)綠化主管部門33、對(duì)覆土厚度的最小值有不同要求。覆土厚度達(dá)不到要求時(shí)，可能不計(jì)入綠地面積或按系數(shù)折減。b)景觀設(shè)計(jì)要求 地下室頂板覆土厚度應(yīng)結(jié)合景觀方案精細(xì)化設(shè)計(jì)，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同，目的是盡量減少覆土荷載優(yōu)化成本。目前集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)要求：在基本覆土厚度的基礎(chǔ)上堆坡 0.75 米高度種植大型喬木，堆坡 0.5 米高度種植普通小喬木。局部可采用下挖設(shè)計(jì)，增加地形立體感。但需注意覆土厚度達(dá)不到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T要求時(shí)，可能不計(jì)入綠地面積或按系數(shù)折減。（注：基本覆土厚度為當(dāng)?shù)鼐G化主管部門要求最小值。）c)管線布置要求 重力管走向及長(zhǎng)度對(duì)覆土深度有一定要求。雨污管盡量避開機(jī)動(dòng)車道，布置在綠化帶中，綠化帶中的覆土可按照雨34、污管的走向布置局部堆高，在滿足規(guī)范要求前提下盡可能減少覆土厚度，節(jié)約成本。二、設(shè)計(jì)建議：設(shè)計(jì)建議：主席曾在森林城市項(xiàng)目中指示：車庫頂板需要種樹的地方采用堆土方式解決，景觀應(yīng)提前介入，確保種植大樹定位到柱頭位置，嚴(yán)格控制結(jié)構(gòu)成本。覆土剖面示意圖 第 15 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 1010 優(yōu)化地庫層高優(yōu)化地庫層高 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，層高每降低 100mm,地下室綜合成本可以節(jié)省造價(jià)約 30-50 元/，因此控制地庫層高十分重要。地庫的層高主要由以下幾個(gè)部分組成（非人防區(qū)）：車庫層高=頂板梁高+管線綜合（通風(fēng)、噴淋、電橋架等）+車庫凈高 2.2m+車庫底板構(gòu)造面厚度。因此可以得出控制地庫層35、高的主要幾點(diǎn)因素：一、降低結(jié)構(gòu)梁高大小降低結(jié)構(gòu)梁高大小 這與柱網(wǎng)的大小及跨度及覆土厚度有關(guān)，可考慮采用寬扁梁。二、壓縮壓縮管線綜合高度管線綜合高度 其中，管線綜合應(yīng)遵循以下原則：a)應(yīng)盡量使“主風(fēng)道”靠近車道外側(cè)設(shè)置或者車位上空；b)風(fēng)道下面盡量不設(shè)置噴淋；c)電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、盡量不要設(shè)在風(fēng)道上、下方；d)各類管線交叉點(diǎn)不要設(shè)在主梁和主車道處；e)排風(fēng)機(jī)房盡量均勻布置，以減少風(fēng)管的長(zhǎng)度和高度；三、滿足最小凈高要求滿足最小凈高要求 a)車庫：凈高2.2m b)設(shè)備用房：根據(jù)各專業(yè)提資要求 四、減少減少底板底板面層厚度面層厚度 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)做法之一：車庫地面不做找平層，現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板面抹平壓光。不設(shè)找平層的做法不僅能減少地庫層高，更能節(jié)省施工的工期和成本。第 16 頁 共 16 頁 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳