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1、沖突、博弈與協調 市場導向下的深圳更新實踐2018.092000年以來，在深圳歷經了高速城市化建設發展之后，土地、資源、人口、環境“四個難以為繼”困境日益凸顯。存量空間的優化和提升成為深圳城市空間資源拓展主要方式。在實踐中探索、演進的深圳城市更新更新階段主要方式對應城市發展階段對象更新特征突出問題更新萌芽期（80年代初-90年代初）自發零星式改造城市萌芽期老舊建筑為主開發單位和舊村自發性的小規模拆舊建新為主。改造零散混亂，缺乏規劃的控制和引導，忽視對整體城市面貌的考慮。更新發展期（90年代初-本世紀初）粗放式成片改造城市快速擴張期舊村、老工業區建筑、小型地塊、舊商業中心以市場為動力的自發式更新2、為主；政府開始參與局部片區改造。改造手段單一、忽視對人居環境改善的要求、改造強度過高、突破上層次規劃控制指標等；缺乏整體統籌規劃；“城中村”問題。更新加速期（本世紀初-至今）大規模專門化改造城市提升完善期城中村、歷史街區、老商業區、舊工業區、舊倉儲區、舊居住區等更新內涵規模擴大，方式更多樣；政府積極參與，出臺一系列政策法規，并成立專門機構。現實問題復雜性造成改造難度加大；忽視社會問題和市場需求；土地投機現象嚴重。深圳城市更新發展歷程表經過30年的探索，現階段深圳城市更新進入全面推進的新時期，城市更新已逐步由早期粗放的散點式改造向整體的專門化改造方向轉變，由追逐個體利益向實現城市整體和諧發展轉變3、。反 思記憶的消失鄉愁何處尋找？深圳，平均每周消失一個古村落，20年，消失1000個記憶的消失鄉愁何處尋找？大成面粉廠，作為深港城市建筑雙年展的主展場，卻難逃拆除命運我們如何面對，承載深圳記憶與城市情感的建筑?反映城市發展歷程和集體記憶、具有城市公共價值的特色地區正在快速消失成本的提升城市何處落腳？低成本空間是創新型企業成長的源起。成本的提升城市何處落腳？具有創新力的科技企業與舊城舊村的相互依存，融合生長 我們如何保護，創新力萌發的低成本空間載體？探 索湖貝博弈：城中村的去與留金威再生：工業遺產的利用水圍活化：多元城市生命體金威再生：工業遺產的利用如何探索市場機制下城市記憶與新產業空間的融合 4、將保留的酵罐群、灌裝車間及管廊等工業元素，融合到珠寶商業街區融合啤酒工業元素，提升珠寶產業空間魅力。融合城市記憶的新產業空間 將原金威啤酒廠標志性元素融入新的珠寶產業綜合體珠寶展銷商業入口商業中庭后退暫停 快進融合啤酒工業元素，提升珠寶產業空間魅力。融合城市記憶的新產業空間湖貝博弈：城中村的去與留在城市更新發展進程中，舊城改造與文化保護之間如何平衡？改造帶來的巨大經濟效益和保存歷史文化背后的長久綜合效應之間如何取舍？湖貝，百年前的深圳墟，深圳的起點資料來源：408小組湖貝村調研報告湖貝古村與深圳地名、中心城區變遷的歷史密切相關獨特的四坊格局，南坊村落格局的完整保留資料來源：408小組湖貝村調研5、報告緊湊、開放、可負擔的空間特點，活色生香的市井生活和消費服務資料來源：408小組湖貝村調研報告潮汕特色的生活風俗、神祗香火和美味小吃資料來源：408小組湖貝村調研報告2011-2012年，區政府與華潤置地簽署戰略合作、拆遷補償協議資料來源：408小組湖貝村調研報告2013年，納入政府更新計劃，40公頃更新統籌片區階段一：大沖模式的概念設計方案階段二：回遷和實施可行下的更新專項規劃方案2014年4月，湖貝老村更新改造研究2015年12月，區委+專家評審方案，舊村拆除偏移重建2015年12月，文化是城市更新的靈魂中營都市方案一 地標塔樓居外優點：塔樓資源最大化，整體空間關系均衡；缺點：商業主展示6、面較弱方案二 地標塔樓橫向居內優點：商業展示性好，形成商務園區氛圍；缺點：主塔樓與現狀金樓相互干擾，展示型較弱方案二 地標塔樓豎向居內優點：商業展示性好，商業向深南大道打開；缺點：主塔樓與現狀金樓相互干擾，展示型較弱階段四：湖貝路下穿、公園與舊村融合、面向深南開敞6月1-30日，自下而上的學者關注、媒體報道、院士上書、書記調研7月2-3日，發起湖貝古村120城市公共計劃，舉辦“共贏的可能”工作坊唐偉軍湯樺朱榮遠鐘兵吳文媛馮果川張星孟巖7月2-3日，18個工作坊現場設計方案主持人：饒小軍、孟巖 邀請專家：文化社會學者：馬立安、史建、廖虹雷、楊阡、王大勇、滕斐、張星、張琴 規劃建筑專家：饒小軍、孟7、巖、朱榮遠、曾群、楊曉春、費曉華、湯樺、鐘兵、張之楊。土木再生、未來+學院發起獨立研究計劃“湖貝請留門”同濟徐磊青教授&408研究小組的系列研究7月5-6日，文保部門、華潤、區政府通過媒體回應政府、專家、開發商、設計方，不斷尋求平衡兼顧的共贏方案湖貝被廣泛關注，會不會是一次時代的機會窗口？參與討論湖貝問題，是深圳這個年輕城市及其多元人口（移民、原住民、新一代）可以一起回溯、認同和共創深圳共有歷史的開始，同時也是完成“深圳人”這個共同體的一種儀式（深圳戲劇人楊阡語）深圳這個因改革開放、成立特區而迅速膨脹的年輕城市及其多元人口（移民、原住民、新一代），需要以深圳為共同家園，通過一起回溯、認同和延續8、深圳共有歷史，來建立對深圳的認同感和歸屬感（黃偉文）村民：高房價，拆遷補償的一夜暴富租戶：無話語權，被迫搬遷，何去何從專家學者：16000 18000的保護底線，當地多元人群和生活的保留政府：新羅湖，國際消費中心，城市客廳，公共利益，開發與保護兼顧水圍活化：多元城市生命體 城市是一個不斷生長演變的“生命體”，它本應具有豐富多元的表情與姿態，但是事實上，現代城市建設中特色喪失的問題日益凸顯，如何在城市更新中保持參差多元的城市生活？水圍村：距離福田中心區僅1公里，外來人口超過8000人，本地村民不到總人口的十分之一。有沒有更加融合、更多正面、保留更大差異性的改造模式？圍繞水圍“街巷”和”微場所”兩9、個要素為主，營造街區漫游為主深圳人休閑目的地總結水圍村公共空間街巷的使用方式與空間特質n 1.加強鄰里交流n 2.鼓勵建設有安全感的街道n 3.激活街道的新用途n 4.關注人與生態健康打造街頭休閑廣場 35棟居民樓在樓縫中植入立體交通系統連接所有樓棟形成立體社區五層平面圖 電梯連廊串聯全部握手樓架設7座電梯和鋼結構連廊空中連廊和室內連廊相互串聯如何將居住于此的青年聯系在一起：公共空間，共享空間如何將居住于此的青年聯系在一起：公共空間，共享空間屋頂花園屋頂公共空間城市屋頂農場屋頂休憩花園青年之家青年之家平面圖多功能活動廳社區廚房切合不同住房需求的戶型改造措 施劃定工業區塊線、城中村綜合整治范圍劃10、定270平方公里工業區塊線，保障工業發展空間劃定城中村綜合整治范圍，全市平均55%，中心城區高達75%，保障低成本生活空間深圳市工業區塊線制定獎勵與補償機制按保留建筑的建筑面積及保留構筑物的投影面積之和1.5倍面積作為獎勵容積。歷史建筑修繕及整治實施方案應與城市更新單元規劃同步報轄區政府（含新區管委會），實施主體應承擔保留建、構筑物的活化和綜合整治責任及費用。轉移容積類型公式注釋一般轉移容積（S1+S280%）（1-R）-（S3-S4）FAR基礎S1=拆除范圍內視為權屬清晰用地的面積S2=需要進行歷史用地處置面積的用地S3=開發建設用地S4=納入的零星用地R=基準土地移交率拆除重建用地面積1011、00015%或3000拆除重建用地面積1000030%增加轉移容積S5FAR基礎0.3S5=移交特定情形設施用地面積1、落實初中用地（九年一貫制學校按照用地面積2/3作為初中用地測算）2、高中、綜合醫院3、圖則基礎上額外落實占地面積5000的文化設施用地4、無居住功能的單元在圖則基礎上額外落實小學5、保留已納入深圳市歷史建筑名錄或市主管部門認定有保留價值的歷史建筑或歷史風貌區外部轉移容積S6轉移系數一區2.2，二區1.8，三區1.5，四區1.2，五區0.7轉移容積率+獎勵容積率類型類型獎勵方式獎勵方式政策性住房保障性住房除明確規定計入基礎建筑面積的，其余作為獎勵容積；增配政策性用房，不予作為獎12、勵容積創新型產業用房人才住房人才公寓公共配套設施公交場站或首末站獎勵1倍垃圾轉運站（含公廁）獎勵3倍變電站社康中心、老年人日間照料中心獎勵2倍公共空間建筑架空層或室內空間首層不獎勵非首層不獎勵空中連廊（投影面積）獎勵1倍地面通道、地下通道歷史建筑建筑面積及構筑物投影面積之和獎勵1.5倍獎勵容積之和增加“人才、保障性住房超出基礎20%部分不受限制”內容增加歷史文化專項研究，探索歷史建筑在城市更新過程中的制度化保護深圳市城市更新局在新修訂的深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定中，要求更新單元內涉及文物保護單位、未定級不可移動文物、紫線、歷史風貌區、特色風貌區、歷史建筑，須進行歷史文化保護專項研究。梳理更新單元內的歷史文化要素，落實上層次規劃及相關技術標準、規范要求，提出歷史文化保護和利用目標，劃定核心保護范圍，提出保護范圍內的建設活動控制要求，并提出保護措施及合理的活化利用方式。