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1、2019.01.22,前期研究和分析,效果圖,總體規(guī)劃策略,單體設計,立面設計,樣板區(qū)設計,目錄,樣板區(qū)設計,樣板區(qū)設計,方案總結,條件輸入1.1 項目區(qū)位1.2 地塊周邊價值點分析1.3 基地規(guī)劃條件 1.4 場地豎向分析1.5基地分析,1,1.1項目區(qū)位,項目位于上海市寶山區(qū)廟行鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，屬于共康板塊，緊臨靜安區(qū)，距離上海市中心僅10公里，區(qū)位優(yōu)勢顯著。靜安北：地塊緊靠新靜安（原閘北區(qū)）高檔國際居住區(qū)，區(qū)位價值高,周邊環(huán)境現(xiàn)狀 東側新建道路和綠化帶，其它3個界面比較老舊落后，視覺感受較差,1.2地塊周邊價值點分析,1,2,3,4,5,6,景觀資源,公園中：毗鄰66.7萬平方米大型公園，項目2、景觀優(yōu)勢強烈。景觀資源等級劃分：西側城市公園 內部中心景觀 沿街綠化帶,1.2地塊周邊價值點分析,商業(yè)配套：3公里內有寶山購物中心、萬達廣場、寶業(yè)購物廣場；教育配套：實驗小學、中學等12所，教育資源豐富；醫(yī)療配套：仁和醫(yī)院、市北醫(yī)院等醫(yī)療設施齊全,公建配套資源分析,1.2地塊周邊價值點分析,交通狀況,近公共交通：項目位于中外環(huán)之間，東臨南北高架，北側靠近長江西路；東側康寧路寬50米，通車良好；距離地鐵1號線通河新村站、共康路站約1KM、距離地鐵18號線（規(guī)劃中）場北路站約500米，交通優(yōu)勢明顯。,1.2地塊周邊價值點分析,1.3基地規(guī)劃條件分析,商業(yè),商業(yè),上位規(guī)劃,地鐵退界,地鐵退界,寶山十3、三五規(guī)劃發(fā)展重點,把廟行打造成有格調,有品味,有文化的現(xiàn)代化特色精品鎮(zhèn).,居住用地九年制學校,居住用地村委會,居住用地菜市場,環(huán)衛(wèi)所,幼兒園,居住用地,本項目基地規(guī)劃包含四片居住用地與兩片科教用地，周邊綠化豐富，擁有數(shù)個城市公園；東側規(guī)劃了多個社區(qū)配套設施，包含衛(wèi)生中心，社區(qū)中心，養(yǎng)老院，菜市場等，生活便利；商業(yè)氛圍濃厚，交通通暢，鬧中取靜，城市生活觸手可達；且擁有幼-小-中一體化教育配套，是不可多得的優(yōu)質地段。,居住用地,居住用地,社區(qū)中心,居住用地工廠,社區(qū)服務,幼兒園水泵房,寶山機場,衛(wèi)生中心,居住用地,居住用地居住用地,幼兒園,項目基地,居住用地,服裝城,商業(yè),菜市場居住用地,居住用地4、,15-04,完全中學,幼兒園15-05,居住用地綠化用地,寶山機場,水泵房,政府服務用地交通用地,科研教學用地,商業(yè)娛樂用地社區(qū)配套用地,本案,設備用地,居住用地,水泵房,新建住宅小區(qū),64m,160m,130m,218m,245m,基礎條件13a-04用地面積41014平米容積率為 2.1 建筑密度為22%地上建筑限高60m綠地率為 35%建筑退界-建筑退界如右圖出入口設置方位如右圖停車配置,13b-02用地面積35032平米容積率為 2.2 建筑密度為22%地上建筑限高60m綠地率為 35%建筑退界如右圖,基地設計條件1.中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%2.自持用5、房面積不低于計容面積的15%3.保障房面積不低于住宅總建筑面積的5%4.二期新增公共環(huán)境占地4900公共服務設施1660（不計容）5.三期新增公共環(huán)境占地2500，公共服務設施1240（不計容）,1.3基地規(guī)劃條件分析,西側正對城市公園核心區(qū)：游客服務中心、文化展示館、文化館、活動館、茶室、管理辦公、瞭望臺等東側7萬左右的商業(yè)配套面積，以集中式商業(yè)的形式出現(xiàn)。,中心湖景區(qū),游客中心,幼兒園,7萬集中商業(yè),衛(wèi)生中心,大康服飾城,完全中學,幼兒園,5千菜市場,瞭望塔,文化展示館,2期,3期,1期,4期,1.3基地規(guī)劃條件分析,1.4場地豎向分析,豎向條件1.場地南低北高，西低東高，高差較小，南北高6、差、東西高差均在1米以內2.一二期之間有橋梁3.二期正負零4.900 三期正負零4.6004.對日照有利,160m,130m,218m,245m,1.5基地分析,S STRENGTHS,O OPPORTUNITIES,W WEAKNESSES,T THREATS,優(yōu)勢：大華品牌影響力，千畝城市公園，緊鄰靜安區(qū),機會：寶山十三五規(guī)劃發(fā)展重點，康家村全區(qū)改造,劣勢：現(xiàn)狀環(huán)境與上海國際大都市形象略有差距地標,挑戰(zhàn)：整體性、系統(tǒng)性全方位改造，構建北上海新地標,總結：用機會轉化劣勢，用優(yōu)勢消除威脅定位中高檔產品，以正確的價值組合打造區(qū)域標桿,2.1 總體鳥瞰圖2.2 總平面圖2.3 總體鳥瞰圖2.4 沿7、公園透視圖2.5 沿街透視圖2.6小區(qū)主次入口2.7宅間效果圖2.8 長租公寓鳥瞰圖2.9長租公寓透視圖,2,2.1總體鳥瞰圖,效果圖,替換！,2.2總平面圖,效果圖,2.3總體鳥瞰圖,2.4沿公園透視圖,2.5沿街透視圖,2.6小區(qū)主入口透視圖,修改中,2.6小區(qū)次入口透視圖,2.7宅間透視圖,效果圖,2.8長租公寓鳥瞰圖,效果圖,2.9長租公寓透視圖,效果圖,3.1 方案比選3.2 主推方案3.3 設計策略和概念3.4 規(guī)劃總圖3.5 規(guī)劃指標 3.6 入口及空間禮儀分析 3.7功能分析及物管分析3.8戶型分布3.9 車行分析,3.10 消防分析3.11 人行分析3.12 日照分析3.138、地下車庫分析,3,土地價值分級,一級,一級,二級,二級,三級,三級,四級,四級,二期,三期,景觀禮儀軸,四級,景觀資源等級劃分：西側城市公園 內部景觀 沿街綠化帶一級：城市公園二級：沿路兩側各20米綠化帶+城市公園+內部景觀三級：純粹內部景觀四級：沿路綠化帶、東北側公園、北側內部景觀自持物業(yè)布置原則：1.展示面/昭示性2.近商業(yè)配套3.近公共交通站點4.區(qū)域位置獨立，獨立開口5.集中一棟，便于管理6.占有景觀資源面積段：752面寬，551.5面寬或2面寬,自持住宅除了三級區(qū)域，其它沿街均可布置，根據對景觀資源、面寬資源的占有，多方案比選，結合營銷和商管提供朝向的租金和售價，自持最優(yōu)化布局。,39、.1方案比選,兩面寬與三面寬售價差距：3千,售價減少0.96億；兩面寬銷售周期增加至少:3個月。自持需做獨棟,自持物業(yè)樓棟U型扁長日照最小影響6-14戶，兩面寬8.16%減售0.31億自持控制面寬56米以內,限價5.6萬自持東西向打0.6折減持2.29億減少東西向，南向為主獨棟，控制產品面寬,3.1方案比選,3.2主推方案總圖,社區(qū)與城市公園融合，極致化景觀享有！,3.3設計策略及概念,全社區(qū)的空間之鏈、禮序之鏈、主題之鏈,3.3設計策略及概念,大盤門戶，東西功能聚合充分調動地塊多種開放類型的可能性，著力打造基地特色，利用現(xiàn)有資源并完善其功能，通過不同的建筑空間來界定和引導多樣的業(yè)態(tài)，營造出成10、熟的多元化消費型社區(qū)，創(chuàng)造豐富的城市生活體驗，形成獨特城市文化。,3.3設計策略及概念,城市公園中極致化的私家園林，花園式住宅,3.3設計策略及概念,3.4禮儀空間場景體驗,第一重禮儀空間城市界面，門戶,第二重禮儀空間開放空間，街景與入口廣場/點亮回家之路,3.4禮儀空間場景體驗,3.4禮儀空間場景體驗,第三重禮儀空間,社區(qū)門戶，典雅氣質/心安生活,3.4禮儀空間場景體驗,第四重禮儀空間公共開放空間，中心花園，縱向景觀節(jié)點,第四重禮儀空間公共開放空間，中心花園，縱向景觀節(jié)點,3.4禮儀空間場景體驗,第四重禮儀空間公共開放空間，橫向對景,3.4禮儀空間場景體驗,第四重禮儀空間公共開放空間，橫向對11、景,3.4禮儀空間場景體驗,第四重禮儀空間公共開放空間，橫向對景,3.4禮儀空間場景體驗,第五重禮儀空間入戶空間，獨立電梯廳，現(xiàn)代/氣派,3.4禮儀空間場景體驗,3.5規(guī)劃總圖,一期,二期,三期,四期,3.5規(guī)劃總圖,3.6二期技術指標,3.6三期技術指標,3.7功能分析及物管分析1,商品房住宅(17-18F),功能落位：,保障房(14-16F),自持物業(yè)(16-17F),產品分布資源優(yōu)化考慮到租賃的管理便利性（運營成本低、人員配置少），每個地塊的自持住宅設置為獨棟；景觀、交通、配套、招式性綜合評價最好的位置布置自持物業(yè)，二期17層，三期16層保障房布置在東南角和東北角，二期16層，三期14層12、,3.7功能分析及物管分析2,功能落位：,酒店式大堂(1F),不計容公益配套(1F),公建配套(1F),K、P站(1F),不計容出地面構筑物(1F),資源優(yōu)化商品房區(qū)域采用封閉式管理;長租公寓集中布置，營造品質；保障房獨立設置，便于管理；配套公建集中布置、沿街直接對外,3.8戶型分布,產品落位：,戶型分布和價值挖掘資源優(yōu)化考慮到租賃的管理便利性（運營成本低、人員配置少），每個地塊的自持住宅設置為獨棟；景觀、交通、配套、招式性綜合評價最好的位置布置自持物業(yè)，二期17層，三期16層保障房布置在東南角和東北角，二期16層，三期14層99三面寬最大化二期商品房總戶數(shù)670，兩面寬36戶，占比5.37%13、二期商品房總戶數(shù)604，兩面寬64戶，占比10.60%西側布置大戶型無裙房設計18層，帶裙房設計17層。,3.9車行分析,車行出入口,機動車道,市政道路,地下車庫出入口,機動車地庫出入口設置在小區(qū)出入口附近地面沿圍繞中央綠地設置機動車環(huán)道，滿足應急和搬家需求，最大化人車分流。地面臨時停車位10輛，不計入停車數(shù),地面臨時車位,3.10消防分析,小區(qū)主要入口,市政道路,消防環(huán)道及登高場地,小區(qū)次要入口,消防道路沿內側布置，寬6米，消防登高場地分布主樓北側為主，局部南側，盡量不破壞中央花園空間,3.11人行分析,小區(qū)出入口,商品房人行流線,市政道路,自持、保障房獨立人行流線,沿機動車道設置人行步道，14、在中央花園設置入口廣場空間及人行散步道，實現(xiàn)最大化人車分流。,3.12日照分析,日照分析多點分析結論：經專業(yè)日照軟件（眾智）測算，本地塊內部日照及周邊日照影響，滿足上海冬至日連續(xù)日照66分鐘的日照標準。,3.13地下車庫分析地下夾層,商品房住宅地下設夾層為贈送儲藏空間保障房和自持為非機動車車庫，解決非機動車停車位地庫為陽光車庫，各功能通過采光井采光通風,贈送儲藏空間,地下大堂,地下非機動車坡道,采光井,非機動車庫,3.13地下車庫分析地下一層,二期地塊滿鋪1層地庫，地庫停車1039輛,地下停車位,地下大堂,地下機動車坡道,地庫玄關,設備用房,三期地塊滿鋪1層地庫，地庫停車887輛,3.13地下15、車庫分析地下二層,二期地塊局部二層地庫，地庫停車295輛，地下二層面積為9209.18平米，統(tǒng)籌人防面積為9080.00平米，人防設置在地下二層。,地下停車位,地下大堂,地下機動車坡道,地庫玄關,設備用房,三期地塊局部二層地庫，地庫停車243輛，地下二層面積為8444.39平米，統(tǒng)籌人防面積為8100.00平米，人防設置在地下二層。,3.13地下車庫分析單元地庫入庫大堂,地下停車位,地下機動車道,地庫大堂,地庫車行流線,地庫大堂出入口,戶型展示：,單元地庫入庫大堂,99c+99a+99a+99c,二期地塊單元戶型展示,地庫大堂前區(qū),3.14備選方案總圖,總圖：康寧路與一二八路交叉口，兩個單元116、T7,70+50*5+70，70戶型2面寬，50戶型1.5面寬大進深，總面寬33.3米，進深17.4米。兩棟外廊式全南向，99兩面寬占商品房比例25.27%,3.14備選方案日照,3.14備選方案自持產品,4.1 競品及調研樓盤戶型分析4.2 戶型展示商品房4.3 戶型展示自持用房4.4 自持平面演變及價值提升策略4.5 戶型展示保障房,4,建筑類型（高層、低密度產品）,樓盤:靜安府;面積:135四房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，全屋飄窗，南北雙陽臺，四開間朝南。中間過道有一點浪費。,4.1競品及調研樓盤戶型,樓盤:靜安府;面積:135四房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北17、通透，全明設計，全屋飄窗，三開間朝南。,樓盤:靜安府;面積:142四房兩廳三衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，全屋飄窗，南北雙陽臺，四開間朝南。中間過道有一點浪費。,特征總結：南北通透，全明設計，全屋飄窗，南北雙陽臺,靜安府,建筑類型（高層、低密度產品）,樓盤:靜安府;面積:120三房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，全屋飄窗，南北雙陽臺，三開間朝南。中間過道有一點浪費。,4.1競品及調研樓盤戶型,樓盤:靜安府;面積:115三房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，全屋飄窗，方正格局，動靜分離。只是北臥室進門處的面積太浪費了。,樓盤:靜安府;面積:120三18、房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，全屋飄窗。,特征總結：南北通透，全明設計，全屋飄窗，方正格局，動靜分離。,靜安府,建筑類型（高層、低密度產品）,樓盤:靜安府;面積:95三房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，動靜分離。,4.1競品及調研樓盤戶型,樓盤:靜安府;面積:95三房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，全屋飄窗。,樓盤:靜安府;面積:95三房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:南北通透，全明設計，全屋飄窗。,特征總結：南北通透，全明設計，動靜分離。,靜安府,特征總結：高效動線體系，餐客一體，“零過道”設計避免浪費面積，更多實用空間,建筑類型（高層19、低密度產品）,樓盤:央璽;面積:95三房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:高效動線體系，餐客一體，“零過道”設計避免浪費面積，更多實用空間,4.1競品及調研樓盤戶型,樓盤:央璽;面積:85三房兩廳兩衛(wèi),售價：8.6w特點:雙開間朝南，南北通透，方正格局。高效動線體系，餐客一體，“零過道”設計避免浪費面積，更多實用空間,央璽,4.1一期與本案商品房戶型比較,一期,二、三期,本案較一期優(yōu)勢,邊套,中間套,中間套,邊套,邊套,T4邊套,T2邊套,級配分析,總結：等級越高，面積越大，開間數(shù)越多，面寬越大,13.20M,25.80M,13.20M,26.00M,14.20M,33.40M,14.20M,320、9.00M,14.20M,39.50M,13.70M,12.10M,13.90M,12.10M,6.90M,9.80M,9.70M,9.80M,10.20M,9.80M,6.90M,9.80M,9.70M,9.80M,9.80M,9.70M,4面寬,3.5面寬,4面寬,3.5面寬,2面寬,2面寬,3面寬,3面寬,3面寬,3面寬,3面寬,3面寬,3面寬,3面寬,3面寬,3面寬,4.2商品房平面-135a(主推)+115a,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴100,4.2商品房平面-135a+115a（1F北入1）,4.2商品房平面-首層北入大堂比選,方案一（推薦）,方案二,方案三,721、.8M,11.9M,5.9M,10.0M,5.5M,12.9M,面積：82.72,面積：76.70,面積：86.93,優(yōu)勢：,對住戶影響最小；對稱布置更氣派一層住戶隱私性強,優(yōu)勢：,面積占用小；公攤最小,優(yōu)勢：,進深小；對稱布置更氣派；一層住戶隱私性強,劣勢：,外部對住戶影響大，遮擋餐廳視線；面積占用過大,劣勢：,進深較大,縱向上侵占景觀用地,劣勢：,內部流線長；損失一個戶型的餐廳；對一層住戶入戶有影響,MAX,MAX,4.2商品房平面-135a+115a（1F南入）,4.2商品房平面-135a+115a（-1F）,地下夾層包括常規(guī)的儲藏室、娛樂區(qū)，通過采光井 設置，可以局部布置居住功能。,422、.2商品房平面-135b(備選)+115a,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴100,4.2商品房平面-135b(備選)+115a（1F北入）,4.2-135b戶型空間,4.2-135b戶型空間,4.2-135b戶型空間,4.2商品房平面-99c+99a+99a+99c,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴100,4.2商品房平面-99c+99a+99a+99c（1F北入）,4.2商品房平面-99c+99a+99a+99c（1F南入）,4.2商品房平面-115b+99a+99a+99c,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴100,4.2商品房平面-115b+9923、a+99a+99c（1F北入）,4.2商品房平面-115b+99a+99a+99c,4.2商品房平面-99b+99a+99a+99b,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴100,4.2商品房平面-99b+99a+99a+99b（1F北入）,4.2商品房剖面-115b+99a+99a+99c,建筑限高60.00m,58.360m,4.3自持用房平面推演,單體設計,4.3自持用房平面推演,4.3自持用房平面-方案A,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴100,出租模式,4.3自持用房平面推演,4.3自持用房平面-方案B,出租模式,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴124、00,4.3自持用房平面-方案B,銷售模式,4.3公共服務配套分布,4.3自持用房,4.3自持用房-剖面圖A,4.3自持用房-剖面圖B,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.4公區(qū)平面及價值提升策略,4.5保障房平面,面積計算包含PC夾心保溫面積，PC常規(guī)考慮外擴100,D1,D1,E1,E1,5.1一期立面造型分析5.2造型設計方案一5.3造型設計方案二5.4造型方案對比,5,一期造型,一期造型,一期住宅立面方案：1.25、細節(jié)較少，現(xiàn)代感弱2.缺乏立面層次感3.缺乏灰空間與體塊關系的處理,5.1一期立面造型分析,運用現(xiàn)代建筑設計理念與手法，及最新的建筑技術與工藝，實現(xiàn)簡潔形體和端莊典雅的意蘊共存。,5.2造型設計方案一,方案一立面材料,中空中透玻璃,深灰色鋁合金欄桿,淺米黃色真石漆,淺米黃色石材,淺米黃色真石漆,淺米黃色質感涂料,方案一：以暖色石材、涂料材質為主，建筑尊貴典雅,立面上采用玻璃+石材+真石漆+涂料等現(xiàn)代建筑材料，突顯建筑的精致感，色彩上采用白色系，效果大氣舒展，精致現(xiàn)代。,5.2造型設計方案一,金屬壓條,金屬鋁板挑檐,木紋金屬格柵,西班牙米黃色石材,無色中空玻璃,方案一立面材料,5.2造型設計方案26、一,5.3造型設計方案二,方案二立面材料,中空中透玻璃,深灰色鋁合金欄桿,芝麻白真石漆,芝麻白真石漆,芝麻白質感涂料,方案二：以冷色金屬、涂料材質為主，建筑低調典雅,立面上采用玻璃+石材+真石漆+涂料等現(xiàn)代建筑材料，突顯建筑的精致感，色彩上采用白色系，效果大氣舒展，精致現(xiàn)代。,米白色石材,5.3造型設計方案二,金屬壓條,西班牙米白色石材,印花鋼化玻璃,深咖色鋁板,深咖色鋁板,西班牙米白色石材,方案二立面材料,5.3造型設計方案二,西入口,演化,一期立面造型,二三期立面造型,一期立面造型,二三期立面造型,高層立面的設計結合一期樓盤建筑形體，用更現(xiàn)代的建筑語言來表達，由繁至簡，由重裝飾到重意境的完27、美打造，創(chuàng)造出時尚、典雅、簡潔的現(xiàn)代中式社區(qū)。,演化,5.4造型方案對比,6.1 樣板區(qū)選址比選 6.2 總圖及經濟技術指標6.3 樣板段功能及銷售引導圖 6.4 樣板區(qū)效果,6,本案整體時序按照從北向南兩期開發(fā)，均有展示區(qū)二期選用西南角作為展示區(qū)，三期選擇西北角作為展示區(qū)，可利用代建景觀場地，作為項目的展示區(qū)前場空間，道路兩側各有20米的公共環(huán)境空間，西側緊鄰城市公園，首開區(qū)優(yōu)勢明顯。采用東側獨立商業(yè)，前期作為售樓處。,二期,三期,三期展示區(qū),二期展示區(qū),售樓處,展示區(qū)前場空間,原則：1、近大型景觀資源城市公園，同步施工2、售樓處占據主要展示面3、具有前場展示空間道路南北各20米公共環(huán)境空間28、4、結合小區(qū)入口、配套先行5、包含全部面積段產品,一期,四期,公園二期,公園二期,公園一期,公園一期,三期,公園四期,一期,6.1樣板區(qū)選址,樣板段占地面積：二期紅線內2770二期紅線外代建2109合計4879,樣板段占地面積：三期紅線內2841三期紅線外代建2216合計5057,6.2樣板段總圖及指標,電瓶車停靠點,樣板房,展示區(qū),售樓處,售樓流線,看房流線,人行流線,停車場,售樓處,車行流線,電動車停靠點,入口廣場,主題廣場,四季植物課堂,四季植物課堂,四季植物課堂,營銷廣場,兒童樂園,入口廣場,6.3樣板段功能及銷售引導圖,6.4樣板區(qū)效果,6.4樣板區(qū)效果,6.4樣板區(qū)效果,6.4樣板區(qū)效果,6.4樣板區(qū)效果,6.4樣板區(qū)效果,6.4樣板區(qū)效果,6.4樣板區(qū)效果,7.1 規(guī)劃總圖 7.2 商品房匯總7.3自持住宅匯總 7.4 樣板區(qū)匯總7.5立面匯總,7,7.1規(guī)劃總圖-推薦方案,7.2商品房標準層匯總,135a+115a 推薦方案,135b+115a,99+99+99+99邊套三面寬,115+99+99+99全三面寬,99+99+99+99邊套兩面寬,7.3自持標準層-推薦方案,標注層平面B（出租模式）,標注層平面B（銷售模式）,推薦方案,7.5立面設計,造型方案1 推薦方案,造型方案2,THANK YOU,