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1、泰禾新江灣城規(guī)劃建筑設(shè)計 PLANNING&ARCHITECTURE SCHEMATIC DESIGN|任務(wù)書解讀 ASSIGNMENT INTERPRETATION 本案地塊位于上海市新江灣城。距離人民廣場約10公里，距陸家嘴8.6公里，距虹橋樞紐約20公里。項目區(qū)位 PROJECT POSITION 基地 SITE 虹橋樞紐 HONGQIAO AIRPORT 人民廣場 PEOPLE SQUARE 陸家嘴 LUJIAZUI 迪士尼樂園 DISNEY 共青公園 PARK 上海西站 RAILWAY STATION 8.6 KM 4 KM 場地分析 SITE ANALYSIS 本案基地 多層，高層2、混合住宅用地 低層，多層混合住宅用地 商業(yè)&辦公用地 教育用地 地塊周有多塊城市綠地，同時西側(cè)和東側(cè)分布為高層和多層住宅用地，呈現(xiàn)西高東低的環(huán)境層次。場地分析 SITE ANALYSIS 安徒生童話樂園 新江灣生態(tài)展示館 上海音樂學(xué)院試驗學(xué)校 周邊樓盤價格分析 SITE ANALYSIS 本案基地 單價 3000040000元/（地塊周邊90年代住宅區(qū)）4000050000元/（地塊周邊中端樓盤）5000060000元/（地塊周邊高端樓盤）6000095000元/（地塊周邊高端盤及獨棟別墅）如何應(yīng)對嚴峻的價格挑戰(zhàn)？HOW TO FACE THIS CHALLENGE?開魯一村開魯一村 總價約總3、價約：303303萬元萬元 國和一村國和一村 總價約總價約：303303萬元萬元 開魯二村開魯二村 總價約總價約：303303萬元萬元 世和苑世和苑 總價約總價約：380380萬元萬元 龍騰公寓龍騰公寓 總價約總價約：345345萬元萬元 尚浦領(lǐng)世尚浦領(lǐng)世 總價約總價約：500500萬元萬元 盛世豪園盛世豪園 總價約總價約：393393萬元萬元 民慶嘉園民慶嘉園 總價約總價約：373373萬元萬元 世景花園世景花園 總價約總價約：373373萬元萬元 東方景園東方景園 總價約總價約：373373萬元萬元 新江灣花園新江灣花園 總價約總價約：458458萬元萬元 保利維拉嘉園保利維拉嘉園 總價約4、總價約：480480萬元萬元 保利維拉嘉園保利維拉嘉園 總價約總價約：480480萬元萬元 三湘七星府邸三湘七星府邸（獨棟獨棟）總價約總價約：58005800萬元萬元 星匯老外街星匯老外街 總價約總價約：600600萬元萬元 保利香景園保利香景園 總價約總價約：560560萬元萬元 九龍倉璽苑九龍倉璽苑 總價約總價約：580580萬元萬元 仁恒怡庭仁恒怡庭 總價約總價約：700700萬元萬元 東森花園東森花園 總價約總價約：550550萬元萬元 中建大公館中建大公館 總價約總價約：760760萬元萬元 加州水域加州水域 總價約總價約：500500萬元萬元 時代花園時代花園 總價約總價約：5005、500萬元萬元 財大小區(qū)財大小區(qū) 總價約總價約：390390萬元萬元 地下空間 UNDERGROUND SPACE LAND PRICE 土地價格 高地價社區(qū)設(shè)計的關(guān)鍵在于降低單位地價 Reducing unit cost is the key to high land-price community design 降低單位地價的最有效途徑 是挖掘地下空間價值 Exploring underground value is the most efficient approach 地下空間 UNDERGROUND SPACE 案例 Existing Case 降低單位地價的最有效途徑 是挖掘地下空6、間價值 Exploring underground value is the most efficient approach|設(shè)計思路 DESIGN APPROACH 配套 公租房 90平米住宅 90平米以上住宅 10000平米 20000平米 30000平米 40000平米 50000平米 60000平米 SITE 配套 公租房 90平米住宅 90平米以上住宅 10000平米 20000平米 30000平米 40000平米 50000平米 60000平米 SITE 90平米住宅 90平米以上住宅 聯(lián)排 疊拼 大平層 160平米 獨棟 220平米 180平米 200平米 洋房 160000 17、40000 120000 100000 80000 60000 90平米住宅 90平米以上住宅 聯(lián)排 疊拼 大平層 160平米 獨棟 220平米 180平米 200平米 洋房 160000 140000 120000 100000 80000 60000 9090 平米平米 10001000萬萬 90平米以上住宅 160000 140000 120000 100000 80000 60000 90平米住宅 9090 平米平米 10001000萬萬 9090 平米平米 10001000萬萬 13001300萬萬+160000 140000 120000 100000 80000 60000 908、平米住宅 私家停車庫、專屬電梯 四個私家庭院 四間臥房 近40平米豪華主臥 家庭室、傭人房 使用面積230平米 別墅 如何使90平米戶型擁有1300萬+的價值？HOW TO MAKE A 90-SQM UNIT WORTH 13000000+|90別墅產(chǎn)品 90 SQM VILLA|方案一 地下客廳方案 Option 1 地下二層平面 建筑面積：67.42 下沉庭院意向圖片 90別墅戶型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 地下一層平面 建筑面積：68.54 廚房意向圖片 餐廳意向圖片 90別墅戶型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 餐廳區(qū)面積：20.15 地下一9、層平面 建筑面積：68.54 起居室意向圖片 南側(cè)下沉庭院意向圖片 90別墅戶型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 客廳面積：19.00 庭院面積：19.20 一層平面 建筑面積：42.00 入戶庭院意向圖片 地上面積：90.67 地下面積：135.96 實際總建筑面積：226.63 90別墅戶型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 90別墅戶型平面 方案 一 90 FLOOR PLAN OP1 二層平面 建筑面積：48.67 主臥室意向圖片 露臺意向圖片 主臥區(qū)面積：34.69 兩層地下室 按一層儲藏及車庫空間定義 48.67 226.63 68.54 67.410、2 42.00(實際建筑面積）60.61 29.36 89.97 二層臥室位置 定義為起居室上空。（最終報批面積）B2F B1F 1F 2F 方案一 剖透視圖 90別墅戶型 方案一 報批策略|90別墅產(chǎn)品|方案二 地面客廳方案 Option 2 90 SQM VILLA 地下二層平面 建筑面積：64.14 下沉庭院意向圖片 90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 庭院面積：3.4 地下一層平面 建筑面積：72.64 北側(cè)下沉庭院意向圖片 南側(cè)下沉庭院意向圖片 90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 南側(cè)庭院面積：6.30 北側(cè)庭院面積：2.10 起居11、室意向圖片 庭院意向圖片 一層平面 建筑面積：64.20 起居室意向圖片 地上面積：107.72 地下面積：136.78 實際總建筑面積：244.50 90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 起居室面積：8.41 庭院面積：4.00 餐廳意向圖片 一層平面 建筑面積：64.20 90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 餐廳區(qū)面積：17.55 二層平面 建筑面積：43.52 南側(cè)露臺意向圖片 主臥意向圖片 90別墅戶型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2 主臥區(qū)面積：31.05 B2F B1F 1F 2F 兩層地下室 按一層儲藏及車庫空間定12、義 244.50 72.64 64.14 64.20（實際建筑面積）43.52 64.20 25.26 89.46（最終報批面積）二層臥室位置 定義為起居室上空。方案二 剖透視圖 90別墅戶型 方案二 報批策略|規(guī)劃篇 COMMUNITY PLANNING 方案一 總平面 MASTERPLAN DESIGN 合院-90產(chǎn)品 疊加產(chǎn)品 公租房產(chǎn)品 會所產(chǎn)品 產(chǎn)品 單套建筑面積 套 數(shù) 計容總面積 面積配比 單價 銷售金額 合院-90 90 660 59400 52.0%15萬/89.10億元 疊加 180 294 52920 46.3%9萬/47.63億元 會所 1908.29 1908.29 13、1.6%總計 114228.29 136.73億元 方案一 總平面 MASTERPLAN DESIGN 產(chǎn)品 單套建筑面積 套 數(shù) 計容總面積 面積配比 單價 銷售金額 合院-90 90 660 59400 52.0%15萬/89.10億元 疊加 180 294 52920 46.3%9萬/52.92億元 會所 1908.29 1908.29 1.6%總計 114228.29 136.73億元 方案二 方案一 方案二 方案一 方案二 產(chǎn)品 計容總面積 合院-90 59400 疊加 52920 產(chǎn)品 計容總面積 合院-90 51840 疊加 52920 公寓 7560 方案二 總平面 MASTE14、RPLAN DESIGN 產(chǎn)品 單套建筑面積 套 數(shù) 計容總面積 面積配比 單價 銷售金額 合院-90 90 576 51840 45.38%15萬/77.76億元 疊加 180 294 52920 46.3%9萬/47.63億元 公寓 90 84 7560 6.62%7萬/5.30億元 會所 1908.29 1 1908.29 1.6%總計 114228.29 130.68億元 方案三 方案二 方案二 方案三 產(chǎn)品 計容總面積 合院-90 35640 合院-180 3420 疊加 50760 公寓 23760 產(chǎn)品 計容總面積 合院-90 51840 疊加 52920 公寓 7560 方案三15、 總平面 MASTERPLAN DESIGN 產(chǎn)品 單套建筑面積 套數(shù) 計容總面積 面積配比 單價 銷售金額 公寓 90 264 23760 20.8%7萬/16.63億元 合院-90 90 396 35640 31.2%15萬/53.46億元 合院-180 180 19 3420 2.99%15萬/5.13億元 疊加 180 282 50760 44.43%9萬/45.68億元 會所 648.29 1 648.29 0.56%總計 114228.29 120.91億元 方案四 方案三 方案三 方案四 產(chǎn)品 計容總面積 合院-90 11970 合院-180 1260 疊加 51840 公寓 416、8600 產(chǎn)品 計容總面積 合院-90 35640 合院-180 3420 疊加 50760 公寓 23760 方案四 總平面 MASTERPLAN DESIGN 產(chǎn)品 單套建筑面積 套數(shù) 計容總面積 面積配比 單價 銷售金額 公寓 90 540 48600 42.55%7萬/34.02億元 合院-90 90 133 11970 10.48%15萬/17.96億元 合院-180 180 7 1260 1.1%15萬/1.89億元 疊加 180 288 51840 45.38%9萬/46.66億元 會所 558.29 1 558.29 0.49%總計 114228.29 100.52億元 方案比17、較-價值觀差異 SCHEME COMPARISM 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 51840 130.68億元 41%疊加 52920 公寓 7560 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 35640 120.91億元 35%合院-180 3420 疊加 50760 公寓 23760 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 59400 136.73億元 44%疊加 52920 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 11970 100.52億元 25%合院-180 1260 疊加 51840 公寓 48600 方案一 方案二 方案三 方案四 方案三 總平面 M18、ASTERPLAN DESIGN 計容總建筑面積：148497.86 地下總建筑面積：126202.40 公寓建筑面積：23760(264戶)合院-90產(chǎn)品建筑面積：35640（396戶）合院-180產(chǎn)品建筑面積：3420（19戶）疊加產(chǎn)品建筑面積：50760（282戶）地面停車位：5個 地下停車位：1587個 建筑密度：35%方案三 總平面 MASTERPLAN DESIGN 合院-90產(chǎn)品 疊拼產(chǎn)品 公租房產(chǎn)品 會所產(chǎn)品 公寓產(chǎn)品 合院-180產(chǎn)品 產(chǎn)品凈容積率 0.6 0.6 1.7 3.0 1.6 產(chǎn)品 單套建筑面積 套數(shù) 計容總面積 面積配比 單價 銷售金額 公寓 90 264 2319、760 20.8%7萬/16.63億元 合院-90 90 396 35640 31.2%15萬/53.46億元 合院-180 180 19 3420 2.99%15萬/5.13億元 疊加 180 282 50760 44.43%9萬/45.68億元 會所 648.29 1 648.29 0.56%總計 114228.29 120.91億元 方案三 交通分析 CIRCULATION ANALYSIS 基地入口 ENTRANCE 地下車庫入口 GARAGE ENTRANCE 入戶車行流線 CIRCULATION 消防流線 FIRETRUCK CIRCULATION 方案三 交通分析 CIRCULA20、TION ANALYSIS 疊拼組團地庫平面 合院組團地庫平面 方案三 人行分析 CIRCULATION ANALYSIS 行人入口 ENTRANCE 別墅區(qū)主人行流線 VILLA MAIN PEDESTRIAN 項目人行主流線 MAIN PEDESTRIAN 疊拼區(qū)流線 STACKING VILLA PEDESTRIAN 公寓區(qū)流線 APARTMENT PEDESTRIAN 方案三 景觀概念 LANDSCAPE CONCEPT 景觀碎片化 不強調(diào)集中性的景觀，旨在將景觀打碎使其元素滲透到各級空間甚至建筑內(nèi)部，使綠色從整個組團中蔓生出來，如記憶海綿般形成穩(wěn)固的景觀系統(tǒng)。方案三 景觀意向 LAN21、DSCAPE REFERENCE 景觀都市主義 方案三 景觀概念 LANDSCAPE CONCEPT 景觀都市主義就是將城市理解成一個生態(tài)體系，強調(diào)景觀是所有自然過程和人文過程的載體，并且把建筑看成是景觀的延續(xù)，景觀成為一個連續(xù)的基底，而建筑則從其上生長出來。方案三 景觀意向 LANDSCAPE REFERENCE 方案三 示范區(qū) DEMONSTRATION AREA 示范區(qū)以售樓處為中心，含有區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品類型，便于作為實樓樣板展示。售樓處在后期作為社區(qū)大堂及會所使用。通過對規(guī)劃的模數(shù)化控制，使得180平米合院產(chǎn)品在數(shù)量上具有極大的彈性。如何考慮90平米以上產(chǎn)品的價格定位？HOW TO EVA22、LUATE THE PRICE OF 90+PRODUCT?合院 別墅 39060平米 疊拼 50760平米 90平米公寓 23760平米 160000 140000 120000 100000 80000 60000 合院 別墅 疊拼 90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000 39060平米 50760平米 23760平米 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億 單價單價 總貨值總貨值 63000 63023、00 63000 合院 別墅 疊拼 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億 71.6億元 90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000 單價單價 總貨值總貨值 總價567萬 總價567萬 總價1134萬 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億 100000 100000 1024、0000 113.6億元 71.6億元 單價單價 總貨值總貨值 合院 別墅 疊拼 90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000 用地容積率 1.125 樓板價 63000 合院產(chǎn)品凈容積率 0.6 理論樓板價 118000 公寓產(chǎn)品凈容積率 1.6 理論樓板價 44300 疊拼產(chǎn)品凈容積率 1.7 理論樓板價 41600 總價900萬 總價900萬 總價1800萬 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 150億億 160億億 15025、000 113.6億元 76000 單價單價 總貨值總貨值 合院 別墅 疊拼 90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 71.6億元 用地容積率 1.125 樓板價 63000 合院產(chǎn)品凈容積率 0.6 理論樓板價 118000 公寓產(chǎn)品凈容積率 1.6 理論樓板價 44300 疊拼產(chǎn)品凈容積率 1.7 理論樓板價 41600 總價1350萬 總價630萬 總價1368萬 0 10億億 20億億 30億億 40億億 50億億 60億億 70億億 80億億 90億億 100億億 110億億 120億億 130億億 140億億 15026、億億 160億億 113.6億元 71.7億元 90000 單價單價 總貨值總貨值 150000 合院 別墅 疊拼 90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 如何使高效率的疊拼產(chǎn)品 賣出90000+的單價？HOW TO ASSIGN 90000+/SQM TO HIGH-DENSITYSTACKING VILLA 120.9億元 總價1350萬 總價630萬 總價1620萬|疊拼產(chǎn)品 VILLA 起居室 下疊庭院 下疊 一層平面 LOWER UNIT 1ST FLOOR 地上：兩套房+兩房 銷售面積：178.2 使用面積：199.27、0 銷售面積：178.2 使用面積：199.0 地下附贈面積：144.9 庭院附贈面積：42.4 總體使用面積：343.9 下疊 二層平面 LOWER UNIT 2ND FLOOR 地上：兩套房+兩房 銷售面積：178.2 使用面積：199.0 臥室 報批圖紙此處為上空空間 銷售面積：178.2 使用面積：199.0 地下附贈面積：144.9 庭院附贈面積：42.4 總體使用面積：343.9 下沉庭院 下疊 地下二層平面 LOWER UNIT B2ND FLOOR 地下附贈面積：144.9 庭院附贈面積：42.4 銷售面積：178.2 使用面積：199.0 地下附贈面積：144.9 庭院附贈面28、積：42.4 總體使用面積：343.9 下沉庭院 下疊 地下一層平面 LOWER UNIT B1ST FLOOR 地下附贈面積：144.9 庭院附贈面積：42.4 銷售面積：178.2 使用面積：199.0 地下附贈面積：144.9 庭院附贈面積：42.4 總體使用面積：343.9 餐廳 中疊 三層平面 MIDDLE UNIT 3RD FLOOR 地上：兩套房+兩房 銷售面積：190.8 使用面積：210.7 銷售面積：190.8 使用面積：210.7 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 總體使用面積：288 中疊 四層平面 MIDDLE UNIT 4TH FLOOR 書房 地上：29、兩套房+兩房 銷售面積：190.8 使用面積：210.7 報批圖紙此處為上空空間 銷售面積：190.8 使用面積：210.7 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 總體使用面積：288 下沉庭院 中疊 地下二層平面 MIDDLE UNIT B2ND FLOOR 家庭室 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 銷售面積：190.8 使用面積：210.7 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 總體使用面積：288 中疊 地下一層平面 MIDDLE UNIT B1ST FLOOR 下沉庭院 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 銷售面積：190.8 使用面積：230、10.7 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 總體使用面積：288 起居室 上疊 五層平面 UP UNIT 5TH FLOOR 銷售面積：168.8 使用面積：228.3 露臺附贈面積：33.0 地下附贈面積：21.4 地上：一套房+四房 銷售面積：168.8 使用面積：228.3 露臺附贈面積：33.0 總體使用面積：249.7 露臺花園 上疊 六層平面 UP UNIT 6TH FLOOR 地上：一套房+四房 銷售面積：168.8 使用面積：228.3 露臺附贈面積：33.0 報批圖紙此處為上空空間 銷售面積：168.8 使用面積：228.3 露臺附贈面積：33.0 地下附贈面積31、：21.4 總體使用面積：249.7 閣樓 上疊 七層平面 UP UNIT 7TH FLOOR 儲藏（地下二層）：21.4 地上：一套房+四房 銷售面積：168.8 使用面積：228.3 露臺附贈面積：33.0 此處為贈送閣樓 銷售面積：168.8 使用面積：228.3 露臺附贈面積：33.0 地下附贈面積：21.4 總體使用面積：249.7 疊墅-剖面 VILLA-SECTION|平層產(chǎn)品 VILLA 銷售面積：206.6 使用面積：214.6 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 地上：三套房+一房 銷售面積：206.6 使用面積：214.6 中疊平層 三層平面 MIDDLE U32、NIT 4TH FLOOR 總體使用面積：291.9 中疊平層 四層平面 MIDDLE UNIT 4TH FLOOR 銷售面積：206.6 使用面積：214.6 地下附贈面積：77.3 庭院附贈面積：21.1 地上：兩套房+兩房 銷售面積：206.6 使用面積：214.6 總體使用面積：291.9 1-6層全疊拼 3-4層端套平層 3-4層全部平層 1-6層全疊拼 總戶數(shù) 戶數(shù)比 總面積 面積比 疊拼戶型 282 100%50760 100%平層戶型 0 0%0 0%3-4層端戶平層 總戶數(shù) 戶數(shù)比 總面積 面積比 疊拼戶型 234 83%41640 82%平層戶型 48 17%9120 1833、%3-4層全部平層 總戶數(shù) 戶數(shù)比 總面積 面積比 疊拼戶型 188 67%32900 65%平層戶型 94 33%17860 35%優(yōu)勢：可根據(jù)分期開發(fā)來改變平層戶型的配比 方案策略 低密度產(chǎn)品配比優(yōu)勢 SCHEME STRATEGY|公租房 RENTAL APARTMENT 公租房 標準層 RENTAL APARTMENT STANDARD FLOOR A1戶型 建筑面積：64.95 套內(nèi)面積：58.00 得房率：89.31%A1 B1 B2 B3 B2 B1戶型 建筑面積：85.10 套內(nèi)面積：76.00 得房率：89.31%B2戶型 建筑面積：85.00 套內(nèi)面積：75.99 得房率：34、89.31%B3戶型 建筑面積：85.20 套內(nèi)面積：76.05 得房率：89.31%|總結(jié) S U M M A R Y 方案比較-價值觀差異 SCHEME COMPARISM 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 51840 130.68億元 41%疊加 52920 公寓 7560 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 35640 120.91億元 35%合院-180 3420 疊加 50760 公寓 23760 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 59400 136.73億元 44%疊加 52920 產(chǎn)品 計容總面積 總貨值 覆蓋率 合院-90 11970 100.52億元 25%合院-180 1260 疊加 51840 公寓 48600 方案一 方案二 方案三 方案四 90別墅產(chǎn)品 超大贈送率 產(chǎn)品亮點總結(jié) PRODUCT HIGH LIGHT 6層住宅產(chǎn)品 資源分配極致 T H A N K S