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1、XIAN DAHUA CONCEPT PLAN AND PLAN DESIGN OF PARK FAMILY 3#BLOCK PROJECT,西安大華公園世家3#地塊項目概念規(guī)劃及方案設(shè)計,周邊交通,地鐵四號線（在建）,上 元 路,創(chuàng) 意 大 道,神 舟 六 路,航 天 大 道,基地位置：基地位于創(chuàng)意大道與上元路交叉口。周邊交通便利，可達(dá)性強(qiáng)。,周邊配套,曲江城市運(yùn)動公園,曲江池,秦二世陵遺址公園,西北婦女兒童醫(yī)院,西安市胸科醫(yī)院,漢唐帝陵,西安市人民醫(yī)院,曲江管委會,金輝運(yùn)動公園,金輝環(huán)球中心,樂都購物廣場,航創(chuàng)國際廣場,匯航廣場,西安航天總醫(yī)院,陜西自然博物館,曲江觀唐,基地周邊：基地周邊2、教育及商業(yè)資源豐富，城市公園林立，自然資源優(yōu)越。,周邊樓盤,萬科城市之光,天地源曲江香都,金輝世界城,金輝公園里,中海凱旋門,周邊樓盤：基地周邊樓盤多為在售，產(chǎn)品去化周期影響較大。,規(guī)劃條件分析,規(guī)范限定條件：1.住宅結(jié)構(gòu)層高不小于3m，影響100m以下住宅可建層數(shù)。2.周邊道路紅線寬度均大于30m，住宅底層不得設(shè)置商業(yè)用房，對商業(yè)形式會有影響。3.低層非居住建筑與高層居住建筑的間距為20-25m，商業(yè)的可建位置受局限。,基地現(xiàn)狀,基地現(xiàn)狀基地地勢東高西低，南高北低。基地內(nèi)坡地落差較大，場地內(nèi)從南向北高差可達(dá)7m左右，自東向西高差最大可達(dá)8m左右。內(nèi)部為農(nóng)田雜草，無拆遷量。基地東側(cè)為上元路，道3、路紅線40m，南側(cè)創(chuàng)意大道，道路紅線50m。周邊為在建或已建住宅小區(qū)，基地北側(cè)為中海地塊的幼兒園。,基地周邊,SITE,曲江城市運(yùn)動公園,周邊樓盤：基地周圈樓盤層數(shù)18F33F為主，基地內(nèi)外的日照條件不佳。,萬科曲江御園北區(qū),萬科曲江御園南區(qū),大華公園世家西區(qū),大華公園世家東區(qū),大華公園世家4#5#地塊,中海凱旋門,場地現(xiàn)狀,場地內(nèi)現(xiàn)狀日照沿南側(cè)退界線布置建筑，該建筑10層以下均不能滿足日照要求。,界外日照影響分析若需要滿足界外建筑日照要求，基地規(guī)劃排布應(yīng)從北至南呈由低到高的形態(tài)。基地的可建高度影響大。,日照研究,日照條件研究按照西安規(guī)范規(guī)定，在擬建建筑高度1.35H扇形范圍線之外的樓棟可不考4、慮對其的影響；據(jù)此界外A-E采用客體范圍規(guī)避法，界內(nèi)的可建高度進(jìn)一步放寬。,日照研究,包絡(luò)體研究以基底500m高度計算，通過包絡(luò)體反推出可建區(qū)域建筑可建高度，在滿足規(guī)范間距的前提下，界外日照均能滿足規(guī)范要求，界內(nèi)日照需進(jìn)行測算。,適建研究,適建研究：在適建區(qū)域內(nèi)，追求住宅的面寬及進(jìn)深最大化，利用矩形范圍的對角線進(jìn)一步放寬適建范圍的面寬及進(jìn)深資源,100m及以上適建區(qū)域：正南北向開間進(jìn)深,100m及以上適建區(qū)域:適建區(qū)域?qū)蔷€尺寸,規(guī)劃策略,Compete、Follow、Deduce,項目規(guī)劃的可能性窮舉可能性研究，發(fā)散思維,強(qiáng)排推導(dǎo)：100m限高,總圖推演,1.1、板式住宅產(chǎn)品+東西向公寓,規(guī)5、劃形態(tài)尚可，差量2.7w，東西向公寓去化慢商業(yè)與住宅無法脫開,X,1.2、板式住宅,X,X,規(guī)劃形態(tài)不佳,差量1.3w,蝶形戶型接受度差商業(yè)與住宅無法脫開,規(guī)劃形態(tài)尚可，差量1.6w，不利戶型少商業(yè)與住宅無法脫開,2.、板式住宅+蝶形產(chǎn)品,X,3.、塔式住宅,規(guī)劃形態(tài)尚可,差量1.2w,塔式住宅舒適性差商業(yè)與住宅分開設(shè)置,規(guī)劃形態(tài)佳，差量1.05w（住宅0.48w，商業(yè)0.57w），房型接受度高，商業(yè)與住宅分開設(shè)置,東西向公寓產(chǎn)品售價低,差量0.8w（住宅0.23w，商業(yè)0.57w）,房型接受度高,商業(yè)與住宅分開設(shè)置,4.、塔式住宅+板式住宅,5、塔式住宅+板式住宅+東西向公寓,結(jié)論,限高106、0m的前提下，多種產(chǎn)品組合與嘗試，無法做到滿容，最大貨量方案的東西向公寓產(chǎn)品去化率慢,規(guī)劃策略,保證界外日照是底線，界內(nèi)如何追求極限貨值突破基地100m限高，超高層住宅的成本把控,技術(shù)規(guī)避對周邊住宅日照影響界內(nèi)最大化貨量開發(fā)策略超高層住宅成本把控與技術(shù)支撐最大化項目地塊毛利潤,What can wo do？是否可以做到滿容？超高層的可能。,超高層住宅研究,本案超高層住宅應(yīng)用：本案基地限高150m，但是住宅高度突破140m，成為抗規(guī)和高規(guī)規(guī)定的B級結(jié)構(gòu)高度高層，需省級進(jìn)行高度超限審查，結(jié)構(gòu)成本及設(shè)備要求更加嚴(yán)格。綜合考慮，建議本案超高層住宅控制在140m以下，以尋求貨值最大化。,強(qiáng)排推導(dǎo)：1407、m限高,總圖推演,6.1、板式住宅產(chǎn)品,規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)100戶,板式住宅結(jié)構(gòu)成本高，商業(yè)與住宅無法脫開,X,6.2、板式住宅,X,X,規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)63戶，板式住宅結(jié)構(gòu)成本高，商業(yè)與住宅無法脫開,7、板式住宅+蝶形產(chǎn)品,X,8.1、塔式住宅,規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)39戶，塔式住宅結(jié)構(gòu)成本低，商業(yè)與住宅脫開，位置不佳,8.2、塔式住宅,9、塔式住宅+板式住宅-,結(jié)論,限高140m，可以做到滿容，但由于避難層不可售，最大貨量不一定能做到最大毛利,規(guī)劃形態(tài)不佳，可以滿容，日照戶數(shù)39戶，蝶形產(chǎn)品接受度差，商業(yè)與住宅無法脫開,規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶8、數(shù)39戶，塔式住宅結(jié)構(gòu)成本低，商業(yè)集中設(shè)置,規(guī)劃形態(tài)尚可，可以滿容，日照戶數(shù)39戶，塔式住宅結(jié)構(gòu)成本低，商業(yè)分散設(shè)置,強(qiáng)排結(jié)論,100m以下不滿容,貨量最大化，減少損容,產(chǎn)品舒適性，加快去化,住宅最大化？商業(yè)最大化？,100m以上滿容,毛利最大化,滿容的毛利最大化,定制化戶型的舒適性,東西向公寓產(chǎn)品,減少不利房型,損容的商業(yè)與住宅比例,規(guī)劃形態(tài)與毛利的平衡,接受度更高的產(chǎn)品類型,規(guī)劃設(shè)計,Product Portfolio Value,規(guī)劃方案的落地性高層與超高層對標(biāo)，商業(yè)與住宅的平衡，選擇最優(yōu)方案，突出重點(diǎn)。,140m超高層產(chǎn)品：滿容,鳥瞰圖,超高層單體效果圖,高層單體效果圖,洋房單體效果圖9、,規(guī)劃總圖及指標(biāo),1#,2#,3#,4#,6#,規(guī)劃結(jié)構(gòu)以景觀主軸為核心，采用軸對稱格局布置采用了人車分流、分級管控等先進(jìn)手段，結(jié)合風(fēng)雨連廊系統(tǒng)保證了小區(qū)的安全性及私密性超大棟距構(gòu)成了舒適的鄰里活動空間,23F,5#,7#,8#,140m超高層方案1-1：,超大尺度中央花園,大尺度宅間花園,規(guī)劃溢價點(diǎn)-景觀綠軸，超大空間尺度,70M,70M,規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析,組團(tuán)景觀,中心景觀,規(guī)劃次軸,通過對產(chǎn)品的分區(qū)及景觀的布置進(jìn)行合理的規(guī)劃布置主入口結(jié)合高差及廊道形成灰空間，打造多重院落化的入口形式，提升業(yè)主入戶品質(zhì)大面積段產(chǎn)品圍繞中心景觀布置，形成小區(qū)核心，提升小區(qū)品質(zhì)商業(yè)街成區(qū)布置，減少對小區(qū)的干擾，形10、成聚集的一站式服務(wù)消費(fèi)型商業(yè),規(guī)劃主軸,分級管控分析,保安崗?fù)?風(fēng)雨連廊流線,小區(qū)出入口,城市道路,組團(tuán)分級管控點(diǎn),小區(qū)管理采用分級管理系統(tǒng)，最大限度的提升了社區(qū)管理的安全性，體現(xiàn)了住區(qū)的專屬感。小區(qū)入口設(shè)置保安崗?fù)ぜ耙患壒芸兀M團(tuán)之間設(shè)置二級管控，保證小區(qū)內(nèi)部私密性及安全性步行系統(tǒng)采用風(fēng)雨廊，為分級管制系統(tǒng)提供了有效路徑。生活在住區(qū)中，周圍都是相識的鄰里，住區(qū)內(nèi)親切關(guān)懷的氛圍濃厚，強(qiáng)調(diào)鄰里交流。,戶型分布,戶型配比,圖例：,139,130/128,120,97,商業(yè),112,80,公共服務(wù)配套分析,圖例：,商業(yè)（1.23萬）,其他配套（910,4層局部）,交通分析,消防流線,地庫入口,城市道11、路,消防登高場地,人行出入口,車行出入口,圖例：,為避免商業(yè)區(qū)對住宅區(qū)的影響，兩區(qū)分別設(shè)置了人行出入口和車行出口，住宅區(qū)設(shè)置2個車行入口，1個人行入口，在車行入口附近設(shè)置3個地庫出入口,出入口說明：,日照分析,日照計算軟件采用Sun.10.0,1#,2#,3#,4#,5#,日照不滿足大寒日2小時戶數(shù)共計39戶，位置分布如下；,3#12戶,1#15戶,2#6戶,界外日照全部滿足要求,6#,7#,8#,4#6戶,140m超高層規(guī)劃方向二,鳥瞰圖,超高層單體效果圖,規(guī)劃總圖及指標(biāo),1#,2#,3#,4#,6#,規(guī)劃結(jié)構(gòu)以景觀主軸為核心，采用軸對稱格局布置采用了人車分流、分級管控等先進(jìn)手段，結(jié)合風(fēng)雨連12、廊系統(tǒng)保證了小區(qū)的安全性及私密性超大棟距構(gòu)成了舒適的鄰里活動空間,23F,5#,140m超高層方案1-2：,戶型分布,戶型配比,圖例：,139,131/128,122,100/97,商業(yè),日照分析,1#,2#,3#,4#,5#,日照不滿足大寒日2小時戶數(shù)共計39戶，位置分布如下；,日照計算軟件采用Sun.10.0,界外日照全部滿足要求,兩方案異同點(diǎn),100m高層產(chǎn)品：不滿容,鳥瞰圖,規(guī)劃總圖及指標(biāo),規(guī)劃結(jié)構(gòu)以兩條景觀主軸為核心，采用軸對稱格局布置采用了人車分流、分級管控等先進(jìn)手段，結(jié)合風(fēng)雨連廊系統(tǒng)保證了小區(qū)的安全性及私密性超大棟距構(gòu)成了舒適的鄰里活動空間,上 元 路,創(chuàng) 意 大 道,容量損失113、.05萬，住宅損失0.48萬，商業(yè)損失0.57萬，日照不過戶數(shù)40戶,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,戶型分布圖,戶型配比,小區(qū)管理采用分級管理系統(tǒng)，最大限度的提升了社區(qū)管理的安全性，體現(xiàn)了住區(qū)的專屬感。小區(qū)入口設(shè)置保安崗?fù)ぜ耙患壒芸?，組團(tuán)之間設(shè)置二級管控，保證小區(qū)內(nèi)部私密性及安全性步行系統(tǒng)采用風(fēng)雨廊，為分級管制系統(tǒng)提供了有效路徑。生活在住區(qū)中，周圍都是相識的鄰里，住區(qū)內(nèi)親切關(guān)懷的氛圍濃厚，強(qiáng)調(diào)鄰里交流。,分級管控分析,保安崗?fù)?風(fēng)雨連廊流線,小區(qū)出入口,城市道路,組團(tuán)分級管控點(diǎn),27F,交通分析,消防流線,地庫入口,城市道路,消防登高場地,小區(qū)主入口,圖14、例：,27F,圖例：,沿街商業(yè)（7045）,其他配套（860）,公廁（50）,27F,公共服務(wù)配套分析,日照分析,1#,2#,3#,4#,9#,7#,8#,10#,6#,5#,11#,日照不滿足大寒日2小時戶數(shù)共計40戶，位置分布如下；,日照計算軟件采用Sun.10.0,界外日照全部滿足要求,100m高層產(chǎn)品方向二:、東西向公寓產(chǎn)品（住宅屬性）,規(guī)劃總圖及指標(biāo),上 元 路,創(chuàng) 意 大 道,容量損失0.8萬，其中住宅損失0.23萬，商業(yè)損失0.57萬,日照不過戶數(shù)42戶,東西向公寓產(chǎn)品面積0.5w，普通住宅14.0萬,規(guī)劃結(jié)構(gòu)以兩條景觀主軸為核心，采用軸對稱格局布置采用了人車分流、分級管控等先進(jìn)15、手段，結(jié)合風(fēng)雨連廊系統(tǒng)保證了小區(qū)的安全性及私密性超大棟距構(gòu)成了舒適的鄰里活動空間,戶型分布圖,上 元 路,創(chuàng) 意 大 道,圖例：,日照分析,1#,2#,3#,4#,9#,7#,8#,10#,6#,5#,11#,12#,日照不滿足大寒日2小時戶數(shù)共計42戶，位置分布如下；,日照計算軟件采用Sun.10.0,界外日照全部滿足要求,容量損失0.8萬，其中住宅損失0.23萬，商業(yè)損失0.57萬,日照不過戶數(shù)42戶,東西向公寓產(chǎn)品面積0.5w，普通住宅14.0萬,容量損失1.05萬，住宅損失0.48萬，商業(yè)損失0.57萬，日照不過戶數(shù)40戶,方案對比,Profit Product Form,規(guī)劃方案的唯16、一性最大化毛利、不利戶型、日照戶數(shù)，可售面積,方案對比,100m,140m,總圖,不利戶型,主要考量指標(biāo)對比,可售面積：,限高,單層不利戶型：3戶,單層不利戶型：4戶,單層不利戶型：2戶,不可售面積：,毛利潤：,不利戶數(shù)：,日照戶數(shù)：,結(jié)論：,住宅可售面積：137323+5080（日照不過）,商業(yè)可售面積：6600,910(配套面積）,12.6069億,231戶,40戶,100m方案商業(yè)損容0.57w，住宅損容0.48w，雖然毛利潤最高，房型的舒適性差，影響去化率。,可售面積：,不可售面積：,毛利潤：,不利戶數(shù)：,日照戶數(shù)：,結(jié)論：,住宅可售面積：137836+5110（日照不過）,商業(yè)可售面17、積：12368,910（配套面積）+4231（避難層）,12.2349億,176戶,39戶,超高層方案可做到滿容，由于避難層的緣故，可售面積減少，毛利潤雖低，但房型的舒適性較高，可加快去化。,在追求毛利潤最大化的前提下，還要考量住宅產(chǎn)品的舒適性、商業(yè)容量、去化周期、綜合可售等因素,場地設(shè)計,Different point of view場地豎向,場地豎向,上 元 路,高差9m,高差9m,高差5m,現(xiàn)狀豎向,設(shè)計豎向,創(chuàng) 新 大 道,將基地從東向西及從南向北都分為三個臺地，每級高差約3.5m,逐漸走低。,根據(jù)基地現(xiàn)場周邊道路及小區(qū)現(xiàn)有豎向：,上 元 路,高差9m,高差9m,創(chuàng) 新 大 道,場地豎18、向分析圖,場地設(shè)計分為多級臺地：基地從東向西及從南向北都分為三個臺地，每級高差約3.5m,逐漸走低。設(shè)計原則：根據(jù)基地周邊道路豎向，盡可能保證住宅跟跟道路走向一致；在滿足北側(cè)小區(qū)日照，盡可能抬高住宅標(biāo)高減少地庫的開挖。,高差9.0m,1,2,3,高差8.0m,3,2,地庫層高分析,層高壓縮本地庫采用小柱網(wǎng)形式，梁高為0.6m，風(fēng)管所占高度0.7m，車道、停車位凈空高度2.2m地庫層高0.6m+0.7m+2.2m=3.5m若采用誘導(dǎo)通風(fēng)系統(tǒng)層高還能降低0.2m,地庫豎向,地庫頂板與場地豎向結(jié)合,地庫頂板豎向,523.0,522.0,520.0,518.0,514.0,518.5,518.5,5119、6.5,514.5,510.0,509.0,一層地庫,498.2,497.3,493.8,490.3,創(chuàng) 業(yè) 大道,上 元 路,地庫頂板順應(yīng)場地豎向變化，與場地豎向變化基本吻合，無頂板碰撞問題。,兩層地庫,三層地庫,490.3,490.5,490.5,臺地一,498.5,495.0,491.5,創(chuàng) 業(yè) 大道,上 元 路,臺地二,臺地三,491.5,490.5,490.5,493.8,495.0,498.2,地庫剖面圖,地庫覆土1.2m,地庫層高3.5m,東用地界線,A-A場地大剖面:,A,A,B,B,491.5,495.0,498.5,西用地界線,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,491.5,4920、5.0,498.5,南用地界線,B-B場地大剖面:,486.8,490.3,486.8,498.5,493.8,490.3,486.8,景觀意向,1、區(qū)內(nèi)東西，南北向高差在3m，可采用坡地景觀、臺地、擋土墻景觀弱化高差。,地庫豎向分析,地庫采用局部三層形式，設(shè)計緊密結(jié)合現(xiàn)狀地形，在保證地面景觀豎向的前提下，通過錯層設(shè)計解決高差問題。,A區(qū) 地下三層,B區(qū) 地下兩層,C區(qū) 地下一層,地下三層,A,B,C,地下一層,地下二層,地下三層,地下二層,地下三層,C,地下三層,地庫平面圖,地下一層平面圖,設(shè)計說明：1、地下總建筑面積57729，其中地下車庫面積54112（單車位面積36.8輛/），住宅地下21、室1617，地下非機(jī)動車庫2000，地下停車位1469輛，人防面積5931 2、柱網(wǎng)形式采用小柱網(wǎng)5.3m*4.9m，更加經(jīng)濟(jì)合理；,地下車庫一層平面圖,通往地下二層地庫,地庫平面圖,通往地下三層地庫,通往地下三層地庫,地下車庫二層平面圖,車庫出入口1,通往地下三層地庫,通往地下一層地庫,地下二層平面圖,地庫平面圖,地下車庫三層平面圖,車庫出入口2,車庫出入口3,通往地下二層地庫,通往地下二層地庫,地下三層平面圖,What do customers need？我們的客戶是誰？痛點(diǎn)&癢點(diǎn)？,客戶群體，消費(fèi)心理，需求點(diǎn)分析產(chǎn)品亮點(diǎn)，增加產(chǎn)品去化速度,在曲江區(qū)域打造大華的標(biāo)志樓盤順應(yīng)剛需市場不同類型22、需求采用可變空間最大的高低搭產(chǎn)品最大化土地利用率，以豐富的產(chǎn)品類型贏得市場,快銷型產(chǎn)品 控制總價，快速走量 品牌與利潤最大化 吸引有一定經(jīng)濟(jì)實力客戶 應(yīng)對二胎政策 不設(shè)置三房以下房型 根據(jù)家庭人口的變化考慮房 間功能的轉(zhuǎn)換空間 市場需求主流 90-100 三房以下占50%比例 120-130 三房以上占35%比例 130-139 四房以上占15%比例 多樣化產(chǎn)品 小高層產(chǎn)品及洋房產(chǎn)品 常規(guī)南北通高層產(chǎn)品 定制化超高層產(chǎn)品 全面滿足主流客群的需求,購買者定位：首置或首改客戶,多層次混搭新思路,高層超高層主打舒適型戶型產(chǎn)品小高層主打改善型輕奢戶型產(chǎn)品,客群分析,108戶型 3房2廳2衛(wèi)兩面寬、餐客23、縱廳,競品分析,91戶型 2房2廳1衛(wèi)三面寬、縱廳、南北不通透、暗衛(wèi)。,萬科城市之光,項目介紹：樓盤位置：芙蓉西路與創(chuàng)意大道十字向東；占地面積：60133；建筑面積：273000；綠 化 率：35%；容 積 率：3.5；目前售價：待定。,綜合評價：1、91戶型僅有兩房，有暗衛(wèi)，戶型實用性不高；2、108戶型南向兩面寬，戶型舒適度不高。,116戶型 3房2廳2衛(wèi)三面寬、縱廳、南北通透,競品分析,中海凱旋門,項目介紹：樓盤位置：南三環(huán)與芙蓉西路十字東南角；占地面積：189000；建筑面積：485000；綠 化 率：50%；容 積 率：2.60；目前售價：11.9k,綜合評價：116戶型南向三面寬，24、戶型規(guī)整，南北透通，舒適度較高。,94戶型 3房2廳1衛(wèi)3.5面寬、縱廳、南北不通透,123戶型 3房2廳2衛(wèi)2.5面寬、餐客縱廳，南北通透,競品分析,96戶型 3房2廳1衛(wèi)兩面寬、縱廳、南北不通透,招商依云曲江,項目介紹：樓盤位置：新開門南路與金羊路交匯處東南側(cè)；占地面積：693680；建筑面積：1780000；綠 化 率：38%；容 積 率：2.87；目前售價：待定。,綜合評價：1、96戶型緊湊，但南北不通；2、123戶型南向2.5面寬，戶型規(guī)整。,123戶型 3房2廳2衛(wèi)三面寬、餐客縱廳，南北通透,競品分析,96戶型 3房2廳1衛(wèi)三面寬、縱廳、南北不通透,天地源曲江香都,項目介紹：樓盤位25、置：南三環(huán)與雁塔南路交匯向東800米；占地面積：61500；建筑面積：247575；綠 化 率：30%；容 積 率：2.97；目前售價：15.8K。,綜合評價：1、96戶型南向三面寬，平面布局不緊湊；2、123戶型南向三面寬，戶型規(guī)整，舒適度較高。,126戶型 3房2廳2衛(wèi)三面寬、餐客縱廳，南北通透,競品分析,96戶型 3房2廳1衛(wèi)三面寬、縱廳、南北不通透,金輝公園里,項目介紹：樓盤位置：金羊路與曲江池東路十字西南角；占地面積：66537；建筑面積：269572；綠 化 率：35%；容 積 率：3.0；目前售價：待定。,綜合評價：1、98戶型南向三面寬，平面布局緊湊；2、142戶型南向三面寬，26、戶型規(guī)整，南北透通，舒適度較高。,128戶型 4房2廳2衛(wèi)三面寬、縱廳、南北通透,競品分析,保利春天里,項目介紹：樓盤位置：南三環(huán)與雁引路交匯處；占地面積：83200；建筑面積：370000；綠 化 率：38%；容 積 率：3.50；目前售價：待定（高層）。,綜合評價：140戶型南向三面寬，戶型規(guī)整，南北透通，舒適度較高。,100戶型 3房2廳1衛(wèi)兩面寬、縱廳、南北不通透,競品總結(jié),競品房型：高層以90-120三房為主，2T2戶2T4戶產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，18-30層左右高層為主，集中交通核為主，中間套南北不通，透洋房主力產(chǎn)品集中在140-160。,策略:提高樓棟得房率和舒適度提升面寬，中間套戶型通透優(yōu)27、化房型配置，提高產(chǎn)品附加值,住宅核心筒研究,核心筒建議：分離式核心筒與集中式核心筒可針對不同戶型靈活運(yùn)用，核心筒樣式在符合規(guī)范的前提下變化，達(dá)到房型多元化的需求。,分離式核心筒:1、核心筒面積為86.24，得房率較集中筒略低2、中間套南北通，但連廊每層均有，會產(chǎn)生一定干擾；3、兩套管井分置，水暖電管井不需要橋架穿走廊，無凍裂隱患；4、超高層住宅可增加一部電梯，開敞連廊對體形系數(shù)及節(jié)能會有影響。5、適用于板式住宅。,集中核心筒（合用前室）1、核心筒面積為75.18，得房率較高2、中間套無南北通戶型。3、管井集中設(shè)置，可節(jié)省一套管井。4、板式住宅與點(diǎn)式住宅均適用。5、超高層住宅使用合用前室核心筒，28、樓梯間及前室需增加送風(fēng)井，樓梯間休息平臺加寬400。,洋房、小高層產(chǎn)品,洋房、小高層產(chǎn)品,139+139,標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,對穿電梯獨(dú)立入戶,高層產(chǎn)品,高層產(chǎn)品,120+97+97+128,標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,全明房間南北通,高層產(chǎn)品,128+97+97+128,標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,全明房間南北通,高層產(chǎn)品（左單元）,125+125+125+110/110+95*4+120+90,標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,全明房間南北通,高層產(chǎn)品（右單元）,120+125+125+110/110+95+95+110,標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,全明房間南北通,超高層產(chǎn)品,超高層方案一,120+130+125+110/110+97+97+110（80）29、,標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,超高層方案二,95+130+100+122/122+95+95+122,標(biāo)準(zhǔn)層平面圖,典型產(chǎn)品分析,典型戶型介紹,139戶型/4房2廳2衛(wèi),贈送寬景大陽臺,主臥全套房設(shè)計,帶獨(dú)立景觀陽臺書房,贈送寬景飄窗,U型廚房布局，使用率高,南北通戶型，動靜分區(qū)合理,典型戶型介紹,128戶型(端套）/3房2廳2衛(wèi),贈送寬景大陽臺,主臥全套房設(shè)計,入戶獨(dú)立玄關(guān),贈送寬景飄窗,U型廚房布局，使用率高,雙廳布局，動靜分區(qū)合理,典型戶型介紹,120戶型(拼接套）/3房2廳2衛(wèi),贈送大陽臺,主臥全套房設(shè)計,入戶獨(dú)立玄關(guān),贈送寬景飄窗,U型廚房布局，使用率高,典型戶型介紹,110戶型(拼接套）/3房230、廳2衛(wèi),贈送大陽臺,主臥全套房設(shè)計,入戶獨(dú)立玄關(guān),贈送寬景飄窗,U型廚房布局，使用率高,南北通戶型，動靜分區(qū)合理,典型戶型介紹,97戶型(中間套）/3房2廳1衛(wèi),贈送大陽臺,南向三開間,格局方正,贈送寬景飄窗,U型廚房布局，使用率高,場地設(shè)計,Business strategy商業(yè)策略,商業(yè)案例,方式一（全首層分鋪）案例分析,一層示意,二層示意,三層示意,商鋪一,商鋪二,商鋪三,金科廊橋天都項目位置：沙坪壩大學(xué)城南二路166號(重慶大學(xué)虎溪校區(qū)旁)；商鋪類型：購物中心；建筑面積：515609平方米；分鋪面積：40-60平方米；,1、垂直交通通往二層和三層連廊，通過連廊進(jìn)入各層商鋪；2、單鋪面積31、40-60。,各層通過垂直交通，經(jīng)過連廊進(jìn)入商鋪,垂直交通,方式二（一拖二分鋪）案例分析,一層示意,二層示意,三層示意,商鋪一,商鋪二,商鋪三,西安高科國際簏灣項目位置：西安浐河?xùn)|路；商鋪類型：購物中心；建筑面積：18000平方米；分鋪面積：40-60平方米（內(nèi)街商鋪）獨(dú)立店鋪面積以150-200平方米為主，進(jìn)深12-18m左右，3層為主，局部退臺，以咖啡、餐飲、體驗休閑式購物模式為主。,1、垂直交通通往三層連廊，通過連廊進(jìn)入三層商鋪；2、一拖二各商鋪內(nèi)自帶樓梯通往二層；3、三層商鋪面積100-200；一拖二商鋪面積80-120。,三層進(jìn)行退臺處理，增加商業(yè)溢價值,商業(yè)案例,方式三（一拖三商鋪32、）案例分析,路勁上海派項目位置：嘉定榮軒路60弄、雙浦路70弄；商鋪類型：購物中心；建筑面積：171063平方米；分鋪面積：100-200平方米（一拖三商鋪）200平方米以上（獨(dú)立商鋪）。,1、商鋪內(nèi)部設(shè)置垂直交通，直接通往二層、三層；2、一拖三商鋪各層可設(shè)置廊道進(jìn)行商鋪聯(lián)系；3、一拖三商鋪面積100-200，獨(dú)立商鋪面積200以上。,獨(dú)立一拖三商鋪,轉(zhuǎn)角獨(dú)立商鋪，增加商鋪溢價值,商業(yè)案例,主題商業(yè)或餐飲（三拖四商鋪）,1、一般商業(yè)街以三層及以下為主，四層店鋪可達(dá)性不佳，但在有內(nèi)街環(huán)廊時可以和三層店鋪合并售賣，利用三層店鋪步行連廊提升溢價；2、多點(diǎn)均布垂直交通將顧客直接提升到環(huán)廊層，增加臨近電33、梯店鋪數(shù)量，進(jìn)一步增加店鋪溢價。,商業(yè)案例,本地塊商業(yè)價值判斷,50m寬城市主干道,40m寬城市干道,商業(yè)價值次之,商業(yè)價值較高,幼兒園,小學(xué),獨(dú)立商業(yè),獨(dú)立商業(yè),獨(dú)立商業(yè),東北角臨近幼兒園和小學(xué)，人流量大，價值最高。緊臨小區(qū)人行出口，價值次之。臨城市干道，城市綠地，無人行入口，商業(yè)價值最低,商業(yè)價值最低,1,3,2,沿街底商,露臺,四層平面圖,一層平面圖,二、三層平面圖,一，二層特色單鋪，面寬4M X 進(jìn)深1220M，100160不等的單層鋪三，四層：獨(dú)立商鋪（廊道+公共樓梯疏散）帶有獨(dú)立門廳，大露臺，單鋪面積150200,特色商業(yè)街：,培訓(xùn)機(jī)構(gòu),直營超市,休閑書吧,咖啡吧,商業(yè)街設(shè)計策略,34、“一托二”商鋪,提升商鋪價值（店鋪內(nèi)設(shè)置開敞樓梯）面寬56M X 進(jìn)深1015M=100180不等，滿足多類置業(yè)者的需求三層：獨(dú)立商鋪（廊道+公共樓梯疏散）帶有獨(dú)立門廳，單鋪面積150200,社區(qū)商業(yè)：,商業(yè)街設(shè)計策略,干洗店,便利店,小吃店,立面風(fēng)格比選最佳城市形象效果展示,What can we show？形象展示策略,超高層,高層,洋房,商業(yè),入口大堂,預(yù)祝項目成功！,Thanks,預(yù)祝項目成功！謝謝,規(guī)劃總圖及指標(biāo),120m超高層方案，滿容，日照不過35戶，結(jié)構(gòu)成本增加181.79元/，損失住宅可售面積5112（避難層）。,37F,37F,38F,上 元 路,8F,4F,3F,13F,16F,4F,圖例：,26F,33F,商業(yè),創(chuàng) 意 大 道,16F,