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1、新城張家港農聯地塊概念規劃設計方案,經開區北區,科教生態城,晨 豐 公 路,疏,港,高,速,雙鹿路,興 南 路,東萊片區,張 楊 公 路,目標地塊,區位價值項目位于張家港政府重點規劃發展的城北新興板塊，隨著規劃逐步兌現，區域價格和 配套能級將快速提升，未來發展潛力很大。,宗地現狀地塊內部平整，周邊道路暢達，具備快速開發條件,總結：東側雖有河道但對岸破舊的工業建筑感觀極差 南側為城市快速干道，噪音干擾大 西側為待拍賣住宅用地，具有不確定因素 北側為恒大競品項目，更遠處還有巨型煙囪，對人的心理有負面影響無稀缺景觀資源、非傳統人文地段，如何做規劃？,本板塊16年主要在售競品情況,匯金新城容積率：3.2、3目前售價：11000/存量：34.98萬方,城市之光容積率：2.45目前售價：8700/存量：38.25萬方,龍聯朗郡容積率：2.7目前售價：8100/存量：0.8萬方,恒大雅苑容積率：2.1目前售價：7800/存量：20.16萬方,總圖設計：樓間距近100米，大尺度綠化景觀，獨立會所，人工水系景觀，外部附帶商業影院示范區：熱帶植物溫室主題臨時示范區，后期可拆除,規劃產品特點,總圖設計：酒店式會所，豐富的綠化景觀，小區地面抬高設計，疊水景觀示范區：奢侈品主題樣板間，酒店式單元公共空間，噴泉，茂密植被樣板區產品戶型：主力產品為2T4，部分戶型做東西廳，但由于小區景觀投入大，全高層小區棟距大,規3、劃產品特點,總圖設計：中規中矩，人工水系示范區：中規中矩，轉角售樓處產品戶型：主流戶型，比金新城，碧桂園項目戶型更具競爭力；住宅立面為真石漆，無干掛石材，成本控制嚴格；,規劃產品特點,本項目最直接競品-恒大雅苑為全精裝高層項目，高層層高3米，后期可能有洋房及別墅產品。,人無我有、人有我優、人優我精,地塊規劃方案：,方案：高層（19-34F）+小高層（9-11）產品線：樂居,通過控規要求下各種產品組合分析，有以下1個規劃方向：,財務測算/銷售收入,避免北側的不利因素,財務測算/銷售收入,高層建筑面積 洋房建筑面積 商業建筑面積 銷售總貨值拿地測算方案 366670平方米 139840平方米 244、48平方米 5,128,663,705元本次概念方案 336453平方米 144068平方米 12000平方米 5,288,895,022元,避免北側的不利因素,林蔭大道小區入口大堂公共景觀花園樓棟私屬庭院單元首層大堂樓層電梯廳,建議在偏改善類住宅項目里都可以考慮布置風雨連廊系統。首先，連廊可以起到半室內的作用，起到遮風擋雨的作用。其次，連廊能夠增加景觀的層次性，將一個大院落分割成若干個小院落，甚至能夠在很多樓前面形成一些私屬感較強的小庭院。,洋房區結合院墻形成每個組團的單獨禮儀入口，即增強了入戶體驗的尊貴感，又大大加強了洋房區的私密性,入戶首層私屬感庭院,主推立面風格,備選立面風格一,備選立5、面風格二,138挑空戶型,中奢舒適型洋房,雙層復式/四開間/偷挑空面積+露臺,拼接前,拼接后,透視圖,三層挑空露臺,北立面,雙層復式/四開間/偷挑空面積+露臺,兩層挑空房間,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得房率 100.7%！,改造前,改造后,首層平面圖,泛客廳接風雨走廊,泛客廳接風雨走廊,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得房率 100.7%！,改造前,改造后,二層平面圖,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得房率 100.7%！,改造前,改造后,三層平面圖,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得6、房率 100.7%！,改造前,改造后,四層平面圖,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得房率 100.7%！,改造前,改造后,五層平面圖,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得房率 100.7%！,改造前,改造后,六層平面圖,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得房率 100.7%！,改造前,改造后,七層平面圖,138/四面寬共計14.3m/7.3m寬廳,改造后 162得房率 100.7%！,改造前,改造后,屋頂層平面圖,117平層戶型,輕奢舒適型洋房,117/三面寬 10.6m總面寬,改造后 120 得房率 84.5%,改造前7、,改造后,首層平面圖,117/三面寬 10.6m總面寬,改造后 120 得房率 84.5%,改造前,改造后,標準層平面圖,139挑空戶型,中奢舒適性高層,139+95+95+114,泛客廳接風雨走廊,泛客廳接風雨走廊,139/三面寬共計11.9m/7.4m寬廳,改造后 162得房率 93.2%,改造后,改造前,標準層平面圖一,139/三面寬共計11.9m/7.4m寬廳,改造后 162得房率 93.2%,改造后,改造前,標準層平面圖二,139/三面寬共計11.9m/7.4m寬廳,改造后 162得房率 93.2%,改造后,改造前,標準層平面圖三,114挑空戶型,輕奢舒適性高層,改造前,改造后,114/三面寬共計10.7m/7.1m寬廳,改造后 134得房率 94.3%,標準層平面圖一,改造前,114/三面寬共計10.7m/7.1m寬廳,改造后 134得房率 94.3%,改造后,標準層平面圖二,改造前,114/三面寬共計10.7m/7.1m寬廳,改造后 134得房率 94.3%,改造后,標準層平面圖三,95平層戶型,舒適性高層,95/三面寬 9.8m總面寬,標準層平面圖,