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1、Project plan and design of BaoHe S1803 lot in Hefei,合肥包河S1803號地塊項目 概念方案設計,1,前 期 分 析 篇,規 劃 篇,產品 篇,2,3,4,示范區專 篇,目錄,1,PART 01,8.1km,6.6km,14.8km,8.8km,3.0km,3.0km,8.8km,SITE,安徽省政府,合肥市市政府,大蜀山國家森林公園,合肥南站,合肥綜合客運站,合肥站,市府廣場,地塊位于合肥市包河區龍川路以南，直線距離政務區合肥市政府8.8公里，距離省政府8.8公里；距合肥南站3.0公里，距離合肥站8.1公里，距離老市中心市府廣場6.6公里。該2、地塊屬于合肥濱湖區、高鐵板塊、瑤海區三大區交接地段，地理位置優越。,高鐵新區,濱湖區,瑤海區,區位分析,淝河鎮位于瑤海（東部新中心）-高鐵片區、老城區-濱湖新區銜接的雙節點 淝河鎮的東、中、西部分別融入周邊區域的生態、生產和生活三大發展軸帶,基地位于淝河鎮，未來周邊板塊的綜合服務功能提升，帶動淝河板塊在功能、品質、交通、設施、生態等方面的全面崛起。,上位規劃分析,基地地理位置十分優越。臨地鐵站，內外交通便捷。軌道交通：距離地鐵4號線站點400米；快速路：南北一號高架（市中心與濱湖區主要干道）城市主干道：龍川路（政務區-合肥南站-瑤海東部新中心）上海路（老城區-省政府）北京路（老城區-包河經開區3、）,交通分析,第三人民醫院,SITE,包河區政府,包河產業園,淝河生態園,文,1km,2.5km,配套分析,安徽電器工程學院,省立兒童醫院,中央公園,安徽建工技師學院,教育用地,居住用地,待建用地,城市綠地,公共設施,行政用地,商業用地,合肥南站,安徽工業經濟學院,基地附近未來配套設施中商業有萬科翡翠天際商業綜合體、醫院有省立兒童醫院、第三人民醫院，場地周邊規劃相應的配套學校，未來周邊配套資源豐富。,萬科翡翠天際,工業用地,商,文,文,醫,政,醫,文,葛大店小學,文,規劃的初中與小學,文,規劃的36班小學,基地道路分析,基地北側臨城市主干道，為現狀道路。東西側歷口路和唐模路為城市次干道，其余道4、路為城市支路。除北側龍川路外，其余道路均為規劃道路。結論：短期內，基地僅能通過龍川路到達，未來交通便利。,地塊內部高差較小，東南角有一處混凝土攪拌站，對項目環境存在一定影響。,基地現狀分析,地塊整體共分為A、B、C、D、E、F六大居住地塊，其中C地塊為租賃住房地塊，建設后無償移交；地塊內共有居住、綠地、醫療、居住配套四種用地。黃色部分為居住用地，綠色部分為代建綠地；粉色部分為代建9班幼兒園；藍色部分為服務設施地塊，用于建設其他地塊相關配套用房。,規劃條件解讀,1、車位配比：容積率大于2.0，則1.0個/100；否則1.5個/100。地上停車位不大于10%。2、商業比例1%-3%；3、地塊限層25、4層；4、地塊內代建2所9班幼兒園，代建17.99畝綠地，且在F地塊外圍設置寬度不小于3米、長度不小于490米的塑膠慢跑道；5、C地塊為租賃住房用地，由競得單位代建，須提供不少于800套住房及3000管理用房，建成后無償移交區政府；6、A地塊共36.1畝，含軌道交通控制范圍內面積0.3畝，該范圍內嚴禁建設。,競品分析近期基地周邊有一定的競品樓盤新售，未來將陸續推出大量房源,項目有利點區域位置優越，未來便捷的交通體系，日趨成熟的配套設施。,項目不利點地塊分散地塊總體體量大，但分散為6個大地塊，11個小地塊；競爭環境多家品牌開發商齊聚此區域，未來項目競爭激烈。,前期分析總結,設計任務書解讀,任務書6、關鍵點：1,優先選擇高低配2,考慮限價3,小高層與洋房單價一致,確定合理的高低配比例 實現良好的商業配套布局提高產品競爭力打造良好體驗的景觀示范區關注城市天際線，統籌全局，塑造 大盤形象！,如何實現土地價值最大化？,2,PART 02,方案推導,推導方案一 24F高層+7F洋房,住宅總量：255662.94 商業配套：17298.98,高層：201912.94 7F洋房：53750,空間形態示意,推導方案一,日照均滿足大寒日兩小時要求,方案推導,高層：167145.16 11F洋房：87610,推導方案二 24F高層+11F洋房,空間形態示意,住宅總量：254755.16 商業配套：181407、.96,推導方案二,日照均滿足大寒日兩小時要求,方案對比,推導方案一 24F高層+7F洋房,7F洋房：53750,推導方案二 24F高層+11F洋房,11F洋房：87610,11層洋房產品量明顯高于7層洋房；但從規劃形態及售價考慮均存在一定風險,方案推導,高層：176588.94 11F洋房：44634 7F洋房：35250,推導方案三 24F高層+11F洋房+7F洋房,空間形態示意,住宅總量：254755.16 商業配套：18140.96,推導方案推導三,日照均滿足大寒日兩小時要求,方案對比,推導方案一 24F高層+7F洋房,7F洋房：53750,推導方案二 24F高層+11F洋房,11F洋8、房：87610,三方案均采用南低北高的規劃形態；24層+11層+7層方案洋房總量大，7層與11層占比適中；對用地利用更充分，合適選擇？,推導方案三 24F高層+11F+7F洋房,11F洋房：44634 7F洋房：35250,沿北側龍川路均為24層高層，不利于對外形象展示，城市界面差,1,2,3,三組高層將地塊南北割裂，地塊整體性差,安置房地塊是否可進一步降本增效，全區整體考量,商業配套分散布置缺少連續性,方案1,方案一總圖,空間形態示意,高層沿用地東西兩側布置，洋房沿地塊中軸布置，各自形成連續的南北東西界面,商業配套沿地塊中心規劃支路布置，串聯南北兩側幼兒園，形成社區商業配套街區,安置房由7棟9、改為6棟，降本增效，同時壓縮內部空間，增大商業配套用地,功能分布圖,推導方案四 24F高層+11F洋房+7F洋房,日照分析圖,日照均滿足大寒日兩小時要求,技術指標,天際線分析,北側龍川路方向整體天際線關系,東側歷口路方向整體天際線關系,錯落利用建筑的高度布局，形成錯落有致的空間關系寬闊現有布局營造良好的視覺通廊,整體天際線關系,南側太平湖路方向整體天際線關系,西側唐模路方向整體天際線關系,開敞景觀資源的有效利用，充分展現空間層次的開敞性。融合天際線關系明確，并能有機融合整體城市肌理以及地塊北側自然景觀形態,天際線分析,商業配套街區意向,商業配套街區尺度適中，建議風格風情化植入風情外擺、風情步道10、，景觀廣場等，提升項目品質,3,PART 03,？,如何實現住宅產品競爭力及快速去化？競品對標，精確打擊，差異化競爭大面寬設計，合理贈送，可變戶型。,競品分析,萬科.翡翠天際,競品住宅樓棟為高低配，高層+洋房產品，房屋樓層分布均勻；項目配套齊全，基礎設施健全；綠化多，坐北朝南，整體體現現代簡約風格。,龍 川 路,北 京 路,高層區,洋房區,洋房區,競品分析,萬科.翡翠天際,競品分析,周邊競品,競品樓棟為高層、洋房產品多大面寬景觀陽臺.,萬科.翡翠天際,0.7KM,贈送形式多以陽臺及飄窗為主,周邊競品,競品樓棟為高層產品多為大面寬景觀陽臺.,贈送形式多以陽臺及飄窗為主,4.1KM,周邊競品,競品11、樓棟為高層產品多為帶入戶花園或大面寬景觀陽臺.,金輝廬州云著,1KM,贈送形式多以設備平臺與陽臺為主，贈送形式多樣化。,周邊競品,競品樓棟為高層、洋房產品多大面寬景觀陽臺.,贈送形式多以陽臺及飄窗為主,周邊競品,競品樓棟為高層、洋房產品多大面寬景觀陽臺.,贈送形式多以陽臺及飄窗為主,4.2KM,周邊競品,競品樓棟為高層產品多為大面寬景觀陽臺.,贈送形式多以陽臺及飄窗為主,5.0KM,市場多以塔樓式住宅為主贈送面積形式以陽臺、飄窗為主個別產品可以設備平臺的形式贈送市場主力戶型主要以三居室、四居室為主戶型面積段在100至140之間；由于容積率相似，本案產品與周邊競品戶型競爭不可避免,結論,產品對比12、,VS,本案戶型,萬科翡翠天際戶型,95-3房2廳1廚2衛,100-3房2廳1廚1衛,本案面積更小，且增加1衛,110-3室兩廳一廚兩衛,128-3室兩廳一廚兩衛,產品對比,VS,本案戶型,萬科翡翠天際戶型,同等配置，本案戶型面積小18,125-3+1房2廳1廚2衛,142-3+1房2廳1廚2衛,產品對比,VS,本案戶型,萬科翡翠天際戶型,同等配置本案面積比競品小17,標準層平面圖,改造前,改造后,洋房 125+125,標準層平面圖,改造前,改造后,高層 95+110 18F,標準層平面圖,改造前,改造后,高層 95+110 24F,標準層平面圖,改造前,改造后,高層 95+115 24F,方13、案二,增加四面寬洋房產品,洋房總量：83906其中 11F洋房：69196（其中增加4面寬11F洋房19662）7F洋房：14710,標準層平面圖,改造前,改造后,四面寬洋房 130+130,四面寬洋房意向,空間形態,VS,T4戶型 兩面寬 95 端戶,T4戶型 三面寬 95 中間戶,典型T4戶型中，中間戶雖為3面寬產品，但北側房間受北側連廊影響；小面寬T4產品端戶雖僅有兩個南向面寬，但南北通透，客餐通廳，次臥品質高于中間戶；故假如，兩面寬端戶95產品與95戶型品質旗鼓相當；,方案三,增加7層洋房占比,洋房總量：84090其中 11F洋房：40396 7F 洋房：43694,空間形態,4,PA14、RT 04,？,示范區如何打造基礎條件用地面積適宜地理位置好，昭示性好，可達性強；可以先期開工，盡早對外開放；優先選擇降本增效；售樓處后期改幼兒園或配套，景觀示范區永久保留，實體樣板房。,示范區場地分析,任務書建議將50-06養老服務設施用地作為售樓處，50-04地塊作為售樓處前場，幼兒園用地作為售樓處后場，其中公園綠地面積為：3391平方米；養老服務設施用地面積為：2100.02平方米；幼兒園用地面積：4150.55平方米；景觀示范區總用地面積為：9641.55平方米,示范區平面圖,149m,70m,中軸三重院落,售樓處,方池長廊,景觀花園,實景樣板房,示范區山門,綠植停車場,示范區占地面積15、12660整個示范區以社區景觀展示作為賣點，通過前場至后場曲折的看房流線，增加看房體驗感，同時實現降本增效。,一進府門,二進庭院,三進宅門,三重禮制,文化的演繹,禮制的重現,從文化中來,容氣質中去,空間示意,空間示意,空間示意,空間示意,空間示意,空間示意,競品示范區分析,萬科.翡翠天際,萬科.翡翠天際,萬科.翡翠天際建筑面積約49萬平方米，目前僅有首開區銷售，剩余三個地塊未開盤，未來與本項目存在競爭。,競品示范區位于龍川路北側，售樓處臨路設置，前場空間較小，但后場為淝河智慧中央花園，景觀豐富，其示范區面積約2萬余平米。,淝河智慧中央花園,售樓處景觀示范區,售樓處,(首開區）,結論：簡單前場，16、無敵后場,本案示范區場地分析,方案1售樓處前場與后場分開設置，尺度均較小；與競品樓盤差異化；建議將前場與后場空間合并，利用幼兒園作售樓處。,文雅情懷,售樓處,前場接待,曲徑通幽處，亭臺樓榭始現。視售樓處、前場接待間等建筑為園林中的小品，盡顯游園之樂。,遊園驚夢,設計理念,山門,廊,院,院,院,廊,亭,臺,樓,閣,榭,巧妙地用“游廊”串聯園林的各種建筑元素，構成完整的有趣的游園路徑。,廊,院,院,院,廊,洽談,展示,接待,沙盤,樣板間,將傳統售樓展示功能融入園林之中，將參觀售樓處演化為一個游園的行為。,韻承中國 園冶春秋,移步異景,一草、一木一墻、一瓦皆入畫,收放有致 開放有度,園,游,空間,時17、間,遊園驚夢,1,149m,70m,示范區山門,綠植停車場,曲徑通幽,游園,前場接待,展示,沙盤,洽談,景觀花園,實景樣板房,總平面圖,示范區占地面積12660,2,3,4,5,6,7,8,9,10,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,樣板房區,沙盤,活動區,接待廳,洽談區,展示區,山門,功能流線分析,視野分析,極度收縮,開,合,開,豁然開朗,收,開,再次收,再次開放,尾聲,示范區視野分析,收放有致 開放有度,示范區山門綠植停車場曲徑通幽綠廊前場接待游園售樓處實景樣板房,總圖布局分析,1,2,3,4,6,5,7,8,空間示意,空間示意,空間示意,空間示意,空間示意,示范區山門：,1,意向圖,綠植停車：,2,意向圖,曲徑通幽：,3,意向圖,綠廊：,4,意向圖,前場接待、游園：,5,6,感 謝 聆 聽！,