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1、上海華燕置業(yè)策劃有限公司上海華燕置業(yè)策劃有限公司 二零零四年四月二零零四年四月 青浦高涇路項(xiàng)目青浦高涇路項(xiàng)目 市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議 多元價(jià)值觀的客戶(hù)多元價(jià)值觀的客戶(hù) 錯(cuò) 位 競(jìng) 爭(zhēng) 錯(cuò) 位 競(jìng) 爭(zhēng) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 差異化差異化 目標(biāo)集中目標(biāo)集中 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 可以把握的成本控制可以把握的成本控制 已存在和將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已存在和將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 思維脈絡(luò)圖思維脈絡(luò)圖 宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析 上海別墅板塊上海別墅板塊 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 市場(chǎng)建議市場(chǎng)建議 尋找產(chǎn)品與市場(chǎng)最佳契合點(diǎn)尋找產(chǎn)品與市場(chǎng)最佳契合點(diǎn) 1、尋找競(jìng)爭(zhēng)板塊的特殊性尋找競(jìng)爭(zhēng)板塊的特殊性 2、2、開(kāi)拓市場(chǎng)的空白點(diǎn)開(kāi)拓市場(chǎng)的空白點(diǎn) 尋找產(chǎn)品的唯一性尋找產(chǎn)品的唯一性 錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場(chǎng)定位錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場(chǎng)定位 上海別墅宏觀市場(chǎng)分析上海別墅宏觀市場(chǎng)分析 （一）、總體市場(chǎng)分析（一）、總體市場(chǎng)分析 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 2003年1月 2003年3月 2003年5月 2003年7月 2003年9月 2003年11月 2004年01 2004年03 上海別墅指數(shù)近期走勢(shì)上海別墅指數(shù)近期走勢(shì) 2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù) （2）的水平 （二）、供應(yīng)分析（二）、供應(yīng)分析 20032003年：年： 供應(yīng)總量： 3593、.6萬(wàn)m2 占地面積： 1058.3萬(wàn)m2 新上市別墅總占地面積： 485萬(wàn)m2 平均容積率： 0.34 20022002年：年： 供應(yīng)總量： 540萬(wàn)m2 占地面積： 1900萬(wàn)m2 平均容積率： 0.28 1、供應(yīng)量分析、供應(yīng)量分析 2、分布區(qū)域分析、分布區(qū)域分析 23% 19% 17% 11% 11% 8% 3% 3% 2% 2% 1% 松江區(qū)松江區(qū) 閔行區(qū)閔行區(qū) 浦東新區(qū)浦東新區(qū) 青浦區(qū)青浦區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū)長(zhǎng)寧區(qū) 南匯區(qū)南匯區(qū) 嘉定區(qū)嘉定區(qū) 徐匯區(qū)徐匯區(qū) 奉賢區(qū)奉賢區(qū) 普陀區(qū)普陀區(qū) 寶山區(qū)寶山區(qū) 截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為： 1、松江區(qū)：23 2、閔行區(qū)：19 3、浦東新區(qū)：17 4、青浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)各占：11 5、南匯區(qū)：8 6、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：3 7、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：2 8、寶山區(qū)：1 3、別墅類(lèi)型分析、別墅類(lèi)型分析 23% 13% 1