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1、HanBroadHanBroad ConsultingConsulting 寧波銀億威斯汀中心商業項目寧波銀億威斯汀中心商業項目 市場定位與財務分析報告市場定位與財務分析報告 （Version 4Version 4） 漢博研究院 2008 HanBroadHanBroad ConsultingConsulting 2 目錄目錄 1.0 市場定位及依 據 2.0 主題定 位 3.0 業態和品牌布局規 劃 4.0 財務分 析 內容內容 頁碼頁碼 3-24 25-29 30-113 114-138 3 1.0 1.0 市場定位及依據市場定位及依據 4 本項目整體市場定位本項目整體市場定位 金時金時 2、金街金街 金點金點 風向標風向標 目的地目的地 領跑者領跑者 “成功者”之家成功者”之家 展示中心展示中心 消費的滿足感和成就感消費的滿足感和成就感 綜合購物中心綜合購物中心 多元化復合功能多元化復合功能 5 寧波的商業市場預計會維持供需兩旺的趨勢，目前是寧波商業發展的金寧波的商業市場預計會維持供需兩旺的趨勢，目前是寧波商業發展的金 時時 隨著寧波經濟的快速發展，居民可支配收入的增加，寧波社會消費品零售總額近幾年一直保持 年14%以上的增速； 根據我們對寧波商業物業增量的估計，未來五年內，寧波市商業物業體量年均增幅在10%左右； 社會消費零售總額年均增幅超過商業物業的增幅，這將導致商業坪效的增3、加（整體預計約4%） ，寧波商業市場未來總體趨勢是供需兩旺，經營績效穩定增長； 作為寧波市目前不可動搖的市級商圈，三江口商圈由于可供開發的地塊有限，此區域的商業體 量增量很小（1.87%的年均增幅），可以預見三江口商圈的經營坪效在未來幾年會有較大幅度的 持續性增長。 882.5 1006 1147 1307 1490 625 680 730 830 900 66.266.271.371.371.3 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 20062007200820092010 社會消費品零售總 額（億元） 總商業面積（萬 ） 三江口商圈商業面 積（萬） CAGR：1.87% 6 概況描述概況描述 該區域是寧波較為成熟最為核心的商業圈，歷史悠久，具有較高的知名度。 天一廣場作為購物廣場融合周邊的百貨和專業店構成了面向全市的無形有實的購物中心 由于三江口商