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1、P L A N N I N G&A R C H I T E C T U R A LD E S I G NChina Jiazhaoye Group Co.,Ltd.CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS天府新區(qū)錦江生態(tài)帶76畝項目HZS建筑概念方案設(shè)計CHINA JIAZHAOYE GROUP CO.,LTD.RESIDENTIAL PROJECTSCONCEPT PLANNING AND DESIGN-2021-目錄探 場地思 未來獻 策略提方案研 產(chǎn)品S I T EV I S I O NP R O G R A MD E S I G NP R O D U C T展2、立面F A C A D ECONTENTS引 專題T O P I C憶 成都M E M O R I E S佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECT憶成都成都記憶新區(qū)印象天府之國/休閑城市/錦繡蓉城CHENGDU成 都成都映像現(xiàn)代、傳統(tǒng)、包容、個性山桃紅花滿上頭，蜀江春水拍山流。詩 意韻 味青瓦岀檐長,穿斗粉白墻。公園城市/天府新區(qū)/科技城市TIANFU NEW AREA天府新區(qū)天府新區(qū)國際、現(xiàn)代、時尚、先進大足以容眾,德足以懷遠探場地區(qū)位分析交通分析周邊配套現(xiàn)狀分析用地條件場地價值競品分析佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECT宏觀區(qū)位分析Location Analysis天府新區(qū)，是3、國家級四川天府新區(qū)內(nèi)由成都市直接管轄的區(qū)域，位于成都市區(qū)南部，是成都市“雙核共興”的兩個中心城區(qū)之一天府新區(qū)進入快速發(fā)展階段：以成都和重慶為核心的成渝城市群是引領(lǐng)中國西部發(fā)展的重要增長極，被稱作“國家發(fā)展第四極”。而天府新區(qū)則將在再造一個產(chǎn)業(yè)成都的基礎(chǔ)上，為四川經(jīng)濟乃至西部內(nèi)陸經(jīng)濟的發(fā)展注入新的活力。SITEANALYSIS繞城高速三環(huán)路成都市中心雙流區(qū)SITESITE成都臨空經(jīng)濟示范區(qū)武侯新城人南商務(wù)區(qū)龍泉驛中心片區(qū)新都中心片區(qū)紅牌樓商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)青羊總部經(jīng)濟聚集區(qū)怡心湖城市中心天府新區(qū)大源城市中心創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)空港高技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)天府新城龍泉高端制造產(chǎn)業(yè)功能區(qū)兩湖一山國際旅游文化功能區(qū)4、創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)南部現(xiàn)代工業(yè)科技功能區(qū)成眉戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)SITE微觀區(qū)位分析Location Analysis區(qū)位分析：基地位于天府新區(qū)，宗地所在板塊區(qū)位是天府新區(qū)成立后最先發(fā)展的區(qū)域，成熟度高，教育、商業(yè)、生活配套優(yōu)質(zhì)，市場預(yù)期較高。基地距離市中心直線距離約20公里，車程約60分鐘；距離環(huán)球中心直線距離約12公里，車程30分鐘；距離雙流機場直線距離18公里，車程50分鐘；距離天府機場直線距離40公里，車程50分鐘；距離興隆湖12公里，車程20分鐘。SITEANALYSIS繞城限行區(qū)域天府大道梓州大道成都世紀城南湖立交地鐵站廣福地鐵站麓湖生態(tài)城南湖濕地公園雙流機場興隆湖市中心本項目天府公5、園成瀘大道天府機場交通分析Traffic Analysis1、距離地鐵5號線（南湖立交站）直線距離約1500米；北側(cè)距牧華路約300m，西側(cè)距劍南大道約1400米。南側(cè)距沈陽路約1200米進出城交通十分便捷。2、地塊周邊分布有多個公交站點。3、用地四周均為現(xiàn)狀道路，交通較為便利。SITEANALYSIS地鐵南湖立交站地鐵廣福路站地鐵南湖立交站地鐵怡心湖站地鐵海昌路站地鐵廣福路站SITESITE周邊配套分析Facilities Analysis2km內(nèi)生活配套較為完善、交通較為便利，臨近已建地鐵5號線南湖立交站和地鐵1號線廣福站。SITEANALYSIS配套類型配套內(nèi)容距離（km)教育成都市天府6、新區(qū)華陽小學(xué)0.7天府新區(qū)第四小學(xué)0.8天府第四中學(xué)1.4醫(yī)療四川寶石花醫(yī)院2.5成都市天府新區(qū)人民醫(yī)院3.0景觀休閑南湖濕地公園2.0成都海昌極地公園3.0交通地鐵5號線（南湖立交站）1.5地鐵1號線（廣福站）2.2劍南大道1.4天府大道2.3天府第四中學(xué)四川天府新區(qū)華陽小學(xué)天府新區(qū)第四小學(xué)南湖濕地公園成都市天府新區(qū)人民醫(yī)院四川寶石花醫(yī)院地鐵南湖立交站府地鐵海昌路站地鐵廣福路站河天府新區(qū)美岸小學(xué)地鐵怡心湖站宗地特征Parcel CharacteristicsSITEANALYSIS現(xiàn)有階段配套資源優(yōu)質(zhì)周邊現(xiàn)有景觀無明顯優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)越，居住環(huán)境成熟周邊競品分析Competitive Aanaly7、sisSITEANALYSIS周邊競品分析序號項目裝修標準容積率/產(chǎn)品類型開盤時間成交均價1奧園半島ONE毛坯1.5/疊拼2020.04疊拼：285002奧園麓語ONE毛坯2.0/疊拼、小高層2021.02疊拼：286003卓越晴翠精裝2.0/疊拼、小高層2020.12小高層：28000疊拼：330004麓湖生態(tài)城精裝4.9/高層、超高層2018.11高層：26477小高層：29901項目位于天府新區(qū)錦江生態(tài)帶板塊，府河西醇熟板塊內(nèi)的唯二純宅地之一。所在板塊區(qū)位是天府新區(qū)成立后最先發(fā)展的區(qū)域，成熟度高，教育、商業(yè)、生活配套優(yōu)質(zhì)。項目個案分析毛坯項目現(xiàn)狀：在售競品銷量中，奧園半島one和奧園麓語8、one均為毛坯項目。精裝項目現(xiàn)狀：卓越晴翠（精裝項目）：2020年3月取地，以精裝均價3萬+入市，總價區(qū)間833-900萬，首批次正式開盤，截止到開盤當晚24點，整體去化率超過約95%。奧園半島ONE卓越晴翠奧園麓語ONE麓湖生態(tài)城周邊競品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS1.奧園半島ONE組團式圍合布局項目名稱奧園半島ONE項目地址雙流天府之眼怡心湖公園內(nèi)開發(fā)商成都奧園怡心置業(yè)有限公司建筑類別疊拼占地面積45333.56平方米地上計容面積109202.45平方米裝修情況清水容積率1.50密度30%綠化率30%主要產(chǎn)品面積段168-279（疊拼）均價疊拼：29、8500元/平方米規(guī)劃產(chǎn)品：全疊拼規(guī)劃形態(tài)：組團式圍合布局，西側(cè)為公園綠地，樓型排布景觀最大化缺點：部分戶型樓間距過窄周邊競品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS2.奧園麓語ONE行列式布局項目名稱奧園麓語ONE項目地址麓湖公園區(qū)青島路與寧安路交匯處開發(fā)商成都奧園景盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別小高層、疊拼占地面積74000平方米地上計容面積147800平方米裝修情況清水容積率2.0密度28.72%綠化率35%主要產(chǎn)品面積段194-282（疊拼）均價疊拼：28600元/平方米規(guī)劃產(chǎn)品：T2小高層+疊拼規(guī)劃形態(tài)：行列式布局,小高層與疊拼產(chǎn)品左右分區(qū)缺點：小高層產(chǎn)品10、無明顯組團，溢價低周邊競品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS3.卓越晴翠行列式布局項目名稱卓越晴翠項目地址麓湖紅石公園旁開發(fā)商建筑類別小高層、疊拼占地面積31812平方米地上計容面積63600平方米裝修情況精裝容積率2.00綠化率35%主要產(chǎn)品面積段119-165（小高層）183-301（疊拼）均價小高層：28000元/平方米疊拼：33000元/平方米規(guī)劃產(chǎn)品：T2小高層+疊拼規(guī)劃形態(tài)：行列式布局,小高層與疊拼產(chǎn)品南北分區(qū)缺點：小高層產(chǎn)品無明顯組團，溢價低周邊競品分析Competitive AanalysisSITEANALYSIS項目名稱麓湖生態(tài)城項目地址11、天府大道南一段918號開發(fā)商成都萬華新城股份有限公司建筑類別高層、超高層占地面積28688平方米地上計容面積143111平方米裝修情況精裝容積率4.90密度綠化率30%主要產(chǎn)品面積段140-214（高層）142-218（超高層）均價高層：26477元/平方米小高層：29901元/平方米4.麓湖生態(tài)城開闊景觀全高層規(guī)劃產(chǎn)品：三梯四戶、二梯四戶規(guī)劃形態(tài)：C型錯落式布局，天際線富有節(jié)奏感，景觀資源豐富，產(chǎn)品總累多缺點：品字戶型存在自遮擋獨立庭院功能性獨立組團戶型無遮擋疊拼溢價高高低配中庭景觀行列式布局規(guī)劃產(chǎn)品高層產(chǎn)品力總結(jié)分析Analyzed獻策略任務(wù)解讀方案推演佳兆業(yè)RESIDENTIAL PRO12、JECT用地條件梳理Land Use ConditionsSITEANALYSIS規(guī)劃用地性質(zhì)二類住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地總用地面積50538.19平方米容積率1.0且2.0總計容建筑面積10.11萬平方米建筑密度20%建筑限高18米且60米綠化率35%公共服務(wù)設(shè)施配套要求符合成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017配建項目配建地塊一：計容建面27600，位于地塊北側(cè)規(guī)劃道路北；配建地塊二：計容建面16000，地塊以南直線相距1公里；用地面積：50538.19容積率：1.0且2.0建筑密度：20%公共服務(wù)用地SITE 24m規(guī)劃商住用地中海錦江城規(guī)劃商住用地規(guī)劃商住用地規(guī)劃住宅用地在建泰醫(yī)院現(xiàn)狀13、分析Status Analysis項目地塊位于天府新區(qū)錦江生態(tài)帶板塊，是府河西側(cè)醇熟板塊內(nèi)的唯二純宅地之一。四至：四至道路均已通車，地塊未打圍，北側(cè)道路紅線處有臨時施工用電電桿內(nèi)部：附著大量青苗，2處路燈高差：低于道路標高0.35-1m管線接駁：成熟，北側(cè)有現(xiàn)成臨電接駁電桿不利因素：北側(cè)配建地塊現(xiàn)狀為泰康醫(yī)院的臨時施工板房SITEANALYSIS1235623465公共服務(wù)用地SITE 41467.87 467.91 466.64 467.10 泰康醫(yī)院基地周邊交通便捷，場內(nèi)地勢平整。場地價值分析Site Value Analysis SITEANALYSIS地塊南側(cè)、西側(cè)緊鄰道路，且道路等級14、較高，噪音影響較大，居住價值最低。地塊北側(cè)、東側(cè)臨近道路，道路的等級較低，噪音影響較小，居住價值較高。地塊中部受外界條件影響小，居住價值最高。規(guī)劃商住用地在建泰康醫(yī)院圖例高低1級住宅界面2級住宅界面3級住宅界面規(guī)劃商住用地規(guī)劃商住用地規(guī)劃住宅用地中海錦江城24m公共服務(wù)用地任務(wù)解讀Mission InterpretationMISSION INTERPRETATION1.如何優(yōu)化總圖布局，打造項目品質(zhì)感2.如何研發(fā)產(chǎn)品，提高溢價3.如何充分利用場地，減少成本項目定位1客戶定位：中高收入階層中具有強購買力的社會精英2物業(yè)類型：疊拼，高層開發(fā)理念1突出主題文化：以現(xiàn)代化立面風格的手法展現(xiàn)。2獨特性15、（創(chuàng)新）：產(chǎn)品創(chuàng)新性擴大每戶贈送面積。3均好性：結(jié)合周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃道路情況、周邊景觀資源，大戶型及小戶型朝向及位置資源利用做到均好。4經(jīng)濟性：總圖布局最優(yōu)最合理化，盡量減少成本SCHEME DEDUCTION方案推演()()疊拼租賃房商業(yè)洋房租賃房商業(yè)6F疊拼8F/11F洋房容積率不夠密度超滿容滿密由于限價原因，貨值不高產(chǎn)品分類面積()單價(W)總貨值(W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼56299.383.1174528.0789F/13F洋房02.80T2高層02.70合計59332.38184233.678產(chǎn)品分類面積()單價(W)總貨值(W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼16、03.109F/13F洋房56299.382.8157638.264T2高層02.70合計59332.38167343.864SCHEME DEDUCTION方案推演()()T2高層租賃房商業(yè)洋房租賃房商業(yè)疊拼17F高層6F疊拼+8F洋房滿容，未滿密去化快，貨值偏低滿容滿密，貨值適中洋房產(chǎn)品無中庭無溢價產(chǎn)品分類面積()單價(W)總貨值(W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼03.109F/13F洋房02.80T2高層56299.382.9163268.202合計59332.38172973.802產(chǎn)品分類面積()單價(W)總貨值(W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼288003.1817、92809F/13F洋房27499.382.876998.264T2高層02.70合計59332.38175983.864T2高層+6F疊拼方案再思考：在滿足容積率、密度的條件下是否有更好的方式增加貨值提高溢價？方案一佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECTS方案一6F疊拼+20F/18F高層SCHEME DEDUCTION方案一總圖Site Plan天府新區(qū)錦江生態(tài)帶76畝項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目項目單位單位合計合計備注備注總建設(shè)用地面積50538.1976畝可建設(shè)用地面積50538.19總建筑面積147779.25地上計容建筑面積101076.38其中住宅97819.38其中租賃房T64118、441.32高層T214040.00疊拼42338.06商業(yè)3033.00按計容建面的3配建不可售配套224可售比%68.25%地上不計容建面（架空層）0地下不計容建面46702.87其中人防面積10170非人防車庫31838.87地下住宅空間3960下疊贈送物業(yè)用房224物管用房總建筑面積的3，且建筑面積不小于400平方米,物管用房可分設(shè)置沒處面積不小于100，地面以上部分不低于50%垃圾用房200按住宅建筑面積0.8配建。清洗站150設(shè)施用房100消防控制室60機動車停車位個1200其中地上停車位個0地下停車位個1200住宅：1.2輛/100；商業(yè)/配套：0.8輛/100；其中人防車位個319、03普通車位個897建筑限高m60容積率2.00綠地率35.00%建筑密度20.00%樓棟數(shù)棟23單元數(shù)個45戶數(shù)戶516平均層數(shù)層無要求地下單車位指標/輛34/輛6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M6FH=19.2M鳥瞰圖SCHEME DEDUCTION方案一Scheme 1功能分區(qū)明顯：租賃房、T2高層、疊拼各自形成組團，分區(qū)明顯，互不干擾T2高層租賃房商業(yè)6F疊拼貨值最大化：疊拼數(shù)量最大化去化慢、有風險：滿足容積率的情況下，密度20、額2400平方米產(chǎn)品分類面積（）單價（W)貨值（W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼42338.063.1131247.99T2高層140402.737908合計59411.06178861.59SCHEME DEDUCTION方案一規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析Scheme 1組團一組團二組團三組團四組團五規(guī)劃結(jié)構(gòu)一軸 一環(huán) 五組團SCHEME DEDUCTION方案一戶型落位分析Scheme 1185租賃房200商業(yè)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型面積戶型面積房型房型戶型定位戶型定位 面積配比面積配比面積面積層面積層面積層數(shù)層數(shù)棟面積棟面積T2高層住宅180四房兩廳三衛(wèi)闊綽四房24.9%14040.003601321、4680疊拼別墅（6疊）200四房兩廳五衛(wèi)闊綽四房75.1%42338.0640062400100%56378.06小計沿街透視圖沿街透視圖方案二佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECTS方案二6F疊拼+20F/18F高層L型布局SCHEME DEDUCTION方案二總圖Site Plan天府新區(qū)錦江生態(tài)帶76畝項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目項目單位單位合計合計備注備注總建設(shè)用地面積50538.1976畝可建設(shè)用地面積50538.19總建筑面積147779.25地上計容建筑面積101076.38其中住宅97819.38其中租賃房T641441.32高層T226352.00疊拼30026.06商業(yè)3022、33.00按計容建面的3配建不可售配套224可售比%68.25%地上不計容建面（架空層）0地下不計容建面46702.87其中人防面積10170非人防車庫31838.87地下住宅空間3960下疊贈送物業(yè)用房224物管用房總建筑面積的3，且建筑面積不小于400平方米,物管用房可分設(shè)置沒處面積不小于100，地面以上部分不低于50%垃圾用房200按住宅建筑面積0.8配建。清洗站150設(shè)施用房100消防控制室60機動車停車位個1200其中地上停車位個0地下停車位個1200住宅：1.2輛/100；商業(yè)/配套：0.8輛/100；其中人防車位個303普通車位個897建筑限高m60容積率2.00綠地率35.0023、%建筑密度20.00%樓棟數(shù)棟18單元數(shù)個32戶數(shù)戶554平均層數(shù)層無要求地下單車位指標/輛34/輛18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商業(yè)H=10.8m2FH=10.8m鳥瞰圖SCHEME DEDUCTION方案二Scheme 2T2高層租賃房商業(yè)6F疊拼去化快：產(chǎn)品比例合適，去化周期快功能分區(qū)明顯：租賃房、T2高層、疊拼各自形成組團，分區(qū)明顯，互不干擾無風險：容24、積率、密度均滿足產(chǎn)品分類面積（）單價（W)貨值（W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼30026.063.193080.79T2高層263522.771150.4合計59411.06173936.79SCHEME DEDUCTION方案二規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析Scheme 2規(guī)劃結(jié)構(gòu)一軸 兩帶 五組團組團一組團二組團三組團四組團五18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商業(yè)H25、=10.8m2FH=10.8mSCHEME DEDUCTION方案二戶型落位分析Scheme 2185租賃房200商業(yè)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型面積戶型面積房型房型戶型定位戶型定位 面積配比面積配比面積面積層面積層面積層數(shù)層數(shù)棟面積棟面積T2高層住宅180四房兩廳三衛(wèi)闊綽四房46.7%26352.00360186480疊拼別墅（6疊）200四房兩廳五衛(wèi)闊綽四房53.3%30026.0640062400100%56378.06小計沿街透視圖方案三佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECTS方案三6F疊拼+20F/18F高層?xùn)|西分區(qū)SCHEME DEDUCTION方案三總圖Site Plan天府新區(qū)錦26、江生態(tài)帶76畝項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目項目單位單位合計合計備注備注總建設(shè)用地面積50538.1976畝可建設(shè)用地面積50538.19總建筑面積147779.25地上計容建筑面積101076.38其中住宅97819.38其中租賃房T6 41441.32高層T227035.32疊拼29342.74商業(yè)3033.00按計容建面的3配建不可售配套224可售比%68.25%地上不計容建面（架空層）0地下不計容建面46702.87其中人防面積10170非人防車庫31838.87地下住宅空間3960下疊贈送物業(yè)用房224物管用房總建筑面積的3，且建筑面積不小于400平方米,物管用房可分設(shè)置沒處面積不小于100，27、地面以上部分不低于50%垃圾用房200按住宅建筑面積0.8配建。清洗站150設(shè)施用房100消防控制室60機動車停車位個1200其中地上停車位個0地下停車位個1200住宅：1.2輛/100；商業(yè)/配套：0.8輛/100；其中人防車位 個303普通車位 個897建筑限高m60容積率2.00綠地率35.00%建筑密度20.00%樓棟數(shù)棟16單元數(shù)個30戶數(shù)戶552平均層數(shù)層無要求地下單車位指標/輛34/輛鳥瞰圖SCHEME DEDUCTION方案三Scheme 3T2高層租賃房商業(yè)6F疊拼功能分區(qū)明確，建筑圍合組團：通過軸線進行組團分割，高層產(chǎn)品形成圍合布局，打造庭院景觀，疊拼產(chǎn)品橫向排布，間距很大28、可以形成圍合空間。容積率、密度均滿足規(guī)劃條件總貨值較高、去化快、無風險產(chǎn)品分類面積（）單價（W)貨值（W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼29342.743.190962.49T2高層27035.322.772995.364合計59411.06173663.46SCHEME DEDUCTION方案三規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析Scheme 3規(guī)劃結(jié)構(gòu)一軸 兩帶 三組團組團一組團二組團三SCHEME DEDUCTION方案三戶型落位分析Scheme 3185租賃房200商業(yè)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型面積戶型面積房型房型戶型定位戶型定位 面積配比面積配比面積面積層面積層面積層數(shù)層數(shù)棟面積棟面積T2高層住宅180四29、房兩廳三衛(wèi) 闊綽四房48.0%27035.32370186660疊拼別墅（6疊）200四房兩廳五衛(wèi) 闊綽四房52.0%29342.7440062400100%56378.06小計SCHEME DEDUCTION方案三景觀視線分析Scheme 3HDL型橫向排布D/H=22.8M/19M=1.2以主要景觀軸為主形成視線通廊高層透視圖思未來愿景佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECT開發(fā)項目運營生活樹立天府新區(qū)區(qū)域住宅樓盤新標桿以品質(zhì)豪宅提升城市活力記 憶重現(xiàn)成都生活韻味永 恒打造現(xiàn)代人居生活典范提方案文化傳承場景展示佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECT物質(zhì)條件越優(yōu)越，精神文明越缺失S30、OCIAL PRESSURE時代需求現(xiàn)代生活傳統(tǒng)文化城市界面酒店式社區(qū)入口泛 會 所&下 沉 庭 院社 區(qū) 生 活 環(huán)記 憶 空 間還記憶以永恒給永恒以記憶構(gòu)建佳兆業(yè)IP 運營社區(qū)生活營造社區(qū)的五大記憶品質(zhì)社區(qū)生活服務(wù)配套軸線城市界面City InterfaceSCENE DISPLAY城市界面下沉庭院記憶空間社區(qū)生活環(huán)酒店式入口社區(qū)入口沿街商業(yè)社區(qū)廣場街角廣場廣場商業(yè)特色餐飲生活服務(wù)銀行網(wǎng)點零售零售輕餐飲生活館次入口入口形象尺度歸家流線酒店式社區(qū)入口SCENE DISPLAY酒店式入口城市界面下沉庭院記憶空間社區(qū)生活環(huán)Community Entrance 落客區(qū)功能流線7.00M祥瑞一街下沉31、庭院電梯/崗?fù)ぢ淇蛥^(qū)電梯/崗?fù)ぢ淇蛥^(qū)小區(qū)綠化小區(qū)綠化車庫入口4M高層流線疊拼流線泛會所&下沉庭院SCENE DISPLAY城市界面下沉庭院記憶空間社區(qū)生活環(huán)Pan Club&Sunken Garden下沉庭院尺度下沉庭院功能流線酒店式入口疊拼疊拼T2高層公共廊道T2高層T2高層T2高層高層0停車場入口中央水景停車場垂直交通停車場停車場停車場休憩平臺旋轉(zhuǎn)樓梯泛會所(咖啡書吧，休閑中心)垂直交通泛會所(運動健身，恒溫泳池)高層高層高層高層社區(qū)生活環(huán)SCENE DISPLAY22.8M中軸景觀街巷尺度：10M城市界面下沉庭院社區(qū)生活環(huán)記憶空間Community Life Ring社區(qū)生活環(huán)主巷道剖面32、關(guān)系酒店式入口住宅Residence住宅Residence住宅Residence住宅Residence私家庭院yardyard私家庭院私家庭院yardyard私家庭院記憶空間Memory space記憶空間SCENE DISPLAY城市界面下沉庭院記憶空間結(jié)合巷道打造節(jié)點空間，構(gòu)建居民集體記憶點社區(qū)生活環(huán)Memory Space酒店式入口研產(chǎn)品佳兆業(yè)CONVENTIONAL RESIDENTIAL PROJECTS競品分析產(chǎn)品策略戶型展示COMPETITIONANALYSIS周邊競品Competition Analysis項目地址：天府大道南一段918號項目類別：高層占地面積：67畝建筑面積：33、14萬m容積率：4.9售價：18039元/m清水產(chǎn)品：高層130/140/170/200/220/300m麓湖生態(tài)城（蕓臺漫汀）170 4室2廳3衛(wèi)劣勢：戶型品質(zhì)感較弱200 5室2廳4衛(wèi)保利和光嶼湖項目地址：天府新區(qū)武漢路西端項目類別：洋房/大平層/疊拼占地面積：170.5畝建筑面積：41.9萬m容積率：2.5售價：約28000元/m產(chǎn)品：洋房149/197/221m劣勢：客餐廳排布緊湊 品質(zhì)較弱197 4室2廳3衛(wèi)221 4室2廳3衛(wèi)COMPETITIONANALYSIS周邊競品Competition Analysis上疊195.00 4室2廳3衛(wèi)中疊185.00 4室2廳2衛(wèi)下疊279.34、00 4室2廳2衛(wèi)奧園半島ONE項目地址：天府新區(qū)劍南大道南段333號項目類別：疊拼別墅占地面積：67畝建筑面積：10.86萬m容積率：1.5售價：21999-30000元/m清水產(chǎn)品：疊拼168/185/194/260/279m劣勢：8.6m兩面寬產(chǎn)品 面寬略小 豪宅感弱項目地址：天府新區(qū)麓湖公園區(qū)青島路與寧安路交匯處項目類別：疊拼/高層占地面積：111畝建筑面積：14.78萬m容積率：2.0售價：疊拼25122-30000元/m清水產(chǎn)品：疊拼194/282/248mCOMPETITIONANALYSIS周邊競品Competition Analysis奧園麓語ONE劣勢：10.4m兩面寬產(chǎn)品35、 中疊無入戶門廳 有損品質(zhì)上疊248.00 4室2廳4衛(wèi)中疊194.00 4室2廳4衛(wèi)下疊282.00 4室2廳4衛(wèi)COMPETITIONANALYSIS周邊競品Competition Analysis卓越晴翠項目地址：天府新區(qū)麓湖公園區(qū)青島路與寧安路交匯處項目類別：疊拼/洋房占地面積：47畝建筑面積：6.36萬m容積率：2.0售價：高層25464-29344元/m疊拼30060-33778元/m產(chǎn)品：洋房165 疊拼183/204/277/287/300m劣勢：7.9m兩面寬產(chǎn)品 面寬略小 豪宅感略弱下疊287.00 4室2廳3衛(wèi)上疊204.00 4室2廳3衛(wèi)中疊183.00 4室2廳3衛(wèi)P36、ROJECT DESIGN產(chǎn)品設(shè)計邏輯Product Design疊拼獨戶 獨院 獨立電梯 超大面寬高層獨立入戶 獨立組團 增強品質(zhì)6F疊拼產(chǎn)品設(shè)計PRODUCTANALYSIS戶型策略Family strategy6 墅 誕 生一個疊墅的勵志故事獨立電梯私家花園陽臺上疊私家電梯中疊私家電梯下疊私家電梯后院前院露臺媽媽，我好喜歡這個院子,我要經(jīng)常來玩！我要在這里種上很多很多的植物！這里的視野好棒！能獨立電梯入戶，這房子買的值！陽臺地下停車地下一層地下夾層1F2F3F4F5F6FRF地下停車陽臺陽臺陽臺臻享入戶私家花園獨立電梯上疊中疊下疊疊拼首層入戶關(guān)系PRODUCT ANALYSISPRODU37、CT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis疊拼 200 下疊入戶庭院贈送陽臺半面積贈送一層平面圖12345二層平面圖下疊入戶庭院下疊入戶庭院戶型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送全面積贈送花園面積贈送總面積（不含地下）贈送比例A13+1房2廳4衛(wèi)199.047.23%88.01%14.4033.941.120.65%、臻享私家庭院入戶（尊享私家花園）、獨立私家電梯（良好歸家體驗）、豪華客餐方廳（空間寬敞，靈活多變）123、豪華主臥套（提升生活品質(zhì)）、六面寬陽光戶型（盡攬陽光清風）45PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis疊拼 238、00 中疊三層平面圖四層平面圖挑空全面積贈送陽臺半面積贈送戶型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送全面積贈送花園面積贈送總面積（不含地下）贈送比例B13+1房2廳4衛(wèi)198.6414.50%88.01%28.85.588.6428.6214.41%、臻享私家庭院入戶（尊享私家花園）、獨立私家電梯（良好歸家體驗）、豪華客餐方廳（空間寬敞，靈活多變）123、豪華主臥套（提升生活品質(zhì)）、六面寬陽光戶型（盡攬陽光清風）452345PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis挑空全面積贈送陽臺半面積贈送露臺全面積贈送6疊拼 200 上疊五層平面圖六層平面圖戶型編號戶39、型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送全面積贈送花園面積贈送總面積（不含地下）贈送比例C13+1房2廳4衛(wèi)198.8123.70%88.01%28.823.8926.5764.8632.62%、臻享私家庭院入戶（尊享私家花園）、獨立私家電梯（良好歸家體驗）、豪華客餐方廳（空間寬敞，靈活多變）123、豪華主臥套（提升生活品質(zhì)）、六面寬陽光戶型（盡攬陽光清風）45、超大露臺贈送（獨享室外活動空間）62345PRODUCT ANALYSIS戶型策略Family strategy偷密度策略常規(guī)方式通過陽臺偷密度極致方式通過立柱外挑偷密度一層平面圖（方式一）二層平面圖一層平面圖（方式二）二層平面圖PR40、ODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis改造前改造后一層平面圖二層平面圖改造部分疊拼 200 下疊PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis三層平面圖四層平面圖改造部分改造前改造后疊拼 200 中疊PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis五層平面圖六層平面圖改造部分改造前改造后疊拼 200 上疊18F高層產(chǎn)品設(shè)計PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product AnalysisT2高層標準層平面圖A1A1陽臺半面積贈送飄窗全面積贈送戶型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送 全面積贈送 贈送41、總面積 贈送比例A1四室兩廳兩衛(wèi)180.7213.60%77.64%9.5412.9322.4712.43%PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product AnalysisT2高層戶型平面圖陽臺半面積贈送飄窗全面積贈送戶型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送 全面積贈送 贈送總面積 贈送比例A1四室兩廳兩衛(wèi)180.7213.60%77.64%9.5412.9322.4712.43%、獨立電梯廳入戶、中西廚一體化設(shè)計、客餐南北通廳123、9.6m寬景陽臺、豪華主臥套設(shè)計4514352PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis180戶型平面陽臺半面積42、贈送飄窗全面積贈送14352、獨立電梯廳入戶、超強玄關(guān)收納空間、270轉(zhuǎn)角觀景橫廳123、豪華L型寬景陽臺、豪華主臥套設(shè)計45戶型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送 全面積贈送 贈送總面積 贈送比例B1四室兩廳兩衛(wèi)180.4825.95%18.274.522.7712.61%B2四室兩廳兩衛(wèi)181.1910.93%7.725.8813.607.51%78.00%PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product Analysis180戶型平面陽臺半面積贈送飄窗全面積贈送、獨立電梯廳入戶、超強玄關(guān)收納空間、270轉(zhuǎn)角觀景橫廳123、豪華L型寬景陽臺、豪華主臥套設(shè)計4514352戶43、型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送 全面積贈送 贈送總面積 贈送比例B1四室兩廳兩衛(wèi)180.4825.95%18.274.522.7712.61%B2四室兩廳兩衛(wèi)181.1910.93%7.725.8813.607.51%78.00%PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product AnalysisT2高層標準層平面圖-180+180陽臺半面積贈送飄窗全面積贈送B1B2戶型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率半面積贈送 全面積贈送 贈送總面積 贈送比例B1四室兩廳兩衛(wèi)180.4825.95%18.274.522.7712.61%B2四室兩廳兩衛(wèi)181.1910.93%7.744、25.8813.607.51%78.00%PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product AnalysisT6高層標準層平面圖120+100戶型編號戶型套型面積得房率C1三室兩廳兩衛(wèi)120.85C2三室兩廳一衛(wèi)99.9281.09%C1C1C1C1C2C2PRODUCT ANALYSIS產(chǎn)品分析Product AnalysisT9高層標準層平面圖戶型編號戶型套型面積陽臺露臺投影比得房率A1三室兩廳兩衛(wèi)109.443.00%A2三室兩廳一衛(wèi)105.440.00%A3三室兩廳兩衛(wèi)120.271.72%84.20%上位規(guī)劃示范區(qū)區(qū)位水位線分析建筑立意總平面圖總圖分析流線分析備用方案引專題佳兆45、業(yè)RESIDENTIAL PROJECT18FH=54m18FH=54m18FH=54m18FH=54m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m6FH=19.2m2F 商業(yè)H=10.8m2FH=10.8mSCHEME DEDUCTION方案二戶型落位分析Scheme 2185租賃房200商業(yè)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型面積戶型面積房型房型戶型定位戶型定位 面積配比面積配比面積面積層面積層面積層數(shù)層數(shù)棟面積棟面積T2高層住宅180四房兩廳三衛(wèi)闊綽四房46.7%26346、52.00360186480疊拼別墅（6疊）200四房兩廳五衛(wèi)闊綽四房53.3%30026.0640062400100%56378.06小計SHOW RESULTS售樓部一效果展示Show Results示范區(qū)面積：5800售樓部建筑面積：1200停車位個數(shù)：20售樓部售樓部1F/1F/-1F1F售樓部一總圖SITE PLAN下沉庭院下沉庭院門廊門廊停車區(qū)售樓部樣板房樣板房后場景觀前場景觀城市人流來向FUNCTIONAL ANALYSIS售樓部一功能分區(qū)Functional analysis下沉庭院停車場售樓部一流線分析streamline analysisSTREAMLINE ANALYSI47、S0.0-5.5m城市人流來向參觀動線停車人流動線樣板房售樓部樣板房從此至負一層從此至負一層下沉庭院看房動線SPACE INTENTION1 大堂售樓部一Space intention售樓部一層平面圖122 閱讀區(qū)3 休閑區(qū)3SPACE INTENTION售樓部一Space intention售樓部負一層平面圖654 沙盤區(qū)5 洽談區(qū)6 下沉庭院4SHOW RESULTS售樓部二效果展示SHOW RESULTS效果展示Show Results售樓部二效果展示SHOW RESULTS售樓部二效果展示示范區(qū)面積：6000售樓部建筑面積：1200停車位個數(shù)：20售樓部售樓部1F/1F/-1F1F售樓48、部二總圖SITE PLANFUNCTIONAL ANALYSIS售樓部二功能分區(qū)Functional analysis售樓部樣板房樣板房下沉庭院停車區(qū)城市人流來向景觀展示FUNCTIONAL ANALYSIS售樓部二功能分區(qū)Functional analysis樣板房樣板房下沉庭院城市人流來向看房動線0.0-5.400停車區(qū)從此至負一層從此至負一層售樓部售樓部一層平面圖13SPACE INTENTION售樓部二Space intention1 大堂2 閱讀區(qū)3 休閑區(qū)2售樓部負一層平面圖SPACE INTENTION售樓部二Space intention454 沙盤區(qū)5 洽談區(qū)6 兒童娛樂區(qū)649、地下室設(shè)計BASEMENT CHAPTER地庫范圍示意221112-1F地庫方案The earthwork measures場地趨于平緩，僅地下一層足夠2-2剖面圖1-1剖面圖12BASEMENT CHAPTER地庫方案一層地庫The earthwork measures車庫出入口車庫出入口車庫出入口地下室總建筑面積：物管用房：非機動車庫：地下產(chǎn)權(quán)住宅：地下停車數(shù)：46702.872241010個39601200個單車指標（含產(chǎn)權(quán)住宅）：34/輛垃圾用房：200 其中：人防車位數(shù)：普通車位：303個897個人防區(qū)域用地紅線地庫范圍線車行流線展立面文化立意立面分析佳兆業(yè)RESIDENTIAL P50、ROJECT韻 味茅檐長掃靜無苔，花木成畦手自栽。高層篇佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECTSARCHITECTURALLOGIC立面邏輯演變Architectural Logic原始形體橫向三段式經(jīng)典比例傳統(tǒng)建筑新形勢增加豎向劃分屋頂造型優(yōu)化融入橫向線條增強立面整體性立面生成高層：立面設(shè)計以現(xiàn)代構(gòu)成為基調(diào)，采用清晰、明快的幾何構(gòu)圖，刪繁就簡，達到一種既現(xiàn)代又不失典雅的雅致感。FACADE EXHIBITION立面展示Facade Exhibition立面效果圖立面推薦FACADE RECOMMENDFacade Recommend當前市面高層立面特點：現(xiàn)代風格，精工品相立面推薦FAC51、ADE RECOMMENDFacade Recommend當前市面疊拼立面特點：現(xiàn)代風格，橫向舒展、強調(diào)比例美ARCHITECTURALLOGIC立面邏輯演變Architectural Logic疊拼：立面設(shè)計強調(diào)橫向舒展，體量嵌套，汲取傳統(tǒng)中式建筑之靈感，運用現(xiàn)代表達方式，突出疊拼私享感、尊貴感。原始形體強調(diào)橫向立面效果增加“現(xiàn)代檐口”立面效果“現(xiàn)代檐口”抽象元素方案回顧合回顧佳兆業(yè)RESIDENTIAL PROJECTSCHEME REVIEW方案回顧方案一：6F疊拼+小高層（疊拼最大化）方案二：6F疊拼+小高層（L型分區(qū)）方案三：6F疊拼+小高層（左右分區(qū)）總貨值最高規(guī)劃超密較多存在報規(guī)52、風險滿容滿密產(chǎn)品均好性高高層L型布局將更多用地空間釋放給疊拼高層溢價高組團分區(qū)明確，小高層圍合十字中庭景觀產(chǎn)品分類面積（）單價（W)貨值（W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼29342.743.190962.49T2高層27035.322.772995.364合計59411.06173663.46產(chǎn)品分類面積（）單價（W)貨值（W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼30026.063.193080.79T2高層263522.771150.4合計59411.06173936.79產(chǎn)品分類面積（）單價（W)貨值（W)商業(yè)30333.29705.66F疊拼42338.063.1131247.99T2高層140402.737908合計59411.06178861.59