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1、 項目施工總平面布置規劃指引 項目施工總平面布置規劃指引 1 范圍 本指引適用于集團下屬區域公司和項目公司。 2 職責 2.1 項目公司負責在全景計劃評審前編制完成項目施工總平面布置規劃并繪制項目施工總平面布置圖，報產品中心工程管理線評審。 2.2 項目公司負責落實評審通過的施工總平面布置。 2.3 產品中心工程管理線負責施工總平面布置規劃評審，并對過程實施進行指導。 3 項目施工總平面布置規劃原則 3.1 項目施工總平面布置主要以有利于項目開發總體進度推進，有利于各施工區域施工和有利于房源的銷售為原則。 3.2 項目施工總平面布置應盡量控制在紅線內，根據方案設計要求及建筑構造特點合理劃分標段2、施工，各標段應避免相互影響施工。 3.3 平面布置合理，施工場地占用面積少。 3.4 合理組織運輸，盡量減少二次搬運。 3.5 施工區域的劃分和場地的臨時占用應符合總體施工部署和施工流程的要求，減少相互干擾。 3.6 充分利用既有建（構）筑物和既有設施為項目施工服務，降低臨時設施的建造費用。 3.7 臨時設施應方便生產和生活，辦公區、生活區和生產區宜分離設置。 3.8 水電接口應靠近施工區域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應避免管線交叉。 3.9 符合節能、環保、安全和消防等要求。 3.10 遵守當地主管部門關于施工現場安全文明施工的相關規定。 3.11 符合集團相關標準。 4 項目施工3、總平面布置規劃主要內容 4.1 項目施工總平面布置規劃主要內容應包括周邊環境分析，分期、分標段的劃分，樣板區、樣板房的布置及交通組織，圍墻、出入口（包括引入場外道路）、場內主干道的布置，工藝樣板展示區布置、配電室、變壓器布置，辦公區、生活區臨設布置，各施工區域內施工配套臨建、設施等布局籌劃，塔吊、人貨兩用電梯等大型機械、設備布置等內容。 4.2 項目公司應根據項目的不同階段對施工總平面進行規劃，及時對施工總平面布置進行局部調整，并繪制項目總平面布置圖，項目施工總平面布置規劃應分以下六個階段進行布置和調整。 4.2.1 項目前期階段施工總平面布置規劃，其內容應包括周邊環境，分期、分標段的劃分，樣4、板房位置，配電室、變壓器位置，水源駁接口位置及管徑，各標段開工時間及預售條件，樣板房、樣板區位置及開放時間，各棟樓主體封頂時間，辦公、生活區域，出入口位置等。 4.2.2 項目地下室施工階段施工總平面布置規劃，其內容應包括周邊管線，外圍圍墻（與基坑上坎線的距離等），出入口（包括引入場外道路）位置，出土口位置，施工道路布置，塔吊布置，生活區、辦公區臨設區域等。 4.2.3 項目主體施工階段施工總平面布置規劃，其調整內容應包括人貨兩用電梯布置，材料加工、堆放位置，主體階段生活區、辦公區完善，樣板房、樣板區位置及開放時間，各棟樓主體封頂時間，工藝樣板展示區位置，施工道路等。 4.2.4 樣板區開放后5、施工總平面布置規劃，其調整內容應包括樣板區的交通組織路線，停車場位置，臨時通道，臨時材料堆放場地，場內主干道等設施。 4.2.5 景觀、精裝修施工階段施工總平面布置規劃，其調整內容應包括景觀施工區域的范圍，施工時間，臨時材料場地的位置和場內主干道的布置等。 4.2.6 部分樓棟交付后項目施工總平面布置規劃，其調整內容為已交付區域的圍擋，項目出入口位置，場內主干道等。 5 項目施工總平面布置規劃要點 5.1 分期、分標段布置 5.1.1 根據建設工程的投資規模、復雜程度、工期要求、產品類型、出圖計劃等影響因素，項目的開發建設可考慮分期、分標段實施，以達到縮短工期、降低現金流需求。 5.1.2 分6、期、分標段應考慮利于項目的投資規模和融資計劃。 5.1.3 分期、分標段應考慮利于報批報建工作。 5.1.4 分期開發的劃分具體要求為： a） 當項目建筑面積小于 100000m2 時不宜分期； b） 當項目建筑面積大于等于 100000 m2 時，可以考慮分期，每一期建筑面積原則上不少于 80000 m2 ，剩余建筑面積可計為一期； c） 在前期策劃時，原則上應避免將不同的類型產品（指施工周期完全不同的產品）劃為一期。如確實存在，則以標段進行劃分。 5.1.5 標段開發的劃分具體要求為： a）根據項目特點，以有利于工程的質量、進度、成本控制為原則，合理劃分標段； b）標段劃分應考慮布置上的安7、全性、合理性，并確保分標段后不產生質量、安全隱患； c）標段的劃分應合理，避免標段過小導致施工單位不能發揮規模效益而提高報價，也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。 5.2 樣板區、樣板房布置 5.2.1 樣板區布置主要由入口接待處、停車場、現場售樓處、樣板景觀區、參觀通道、單元入口及門廳、樣板房等組成。 5.2.2 樣板區的規模大小應依據項目整體定位，市場營銷策略以及開發進度等因素結合前期資金投入情況決定。項目公司可根據項目規劃特點予以內容和面積上的調整，樣板區參觀時間宜控制在四十分鐘至一小時之間。 5.2.3 樣板區選址應考慮樓盤的展示效果、與樣板房聯系的緊密程度、看房參觀8、通道的組織以及施工進度和施工場地管理方便等因素，具體內容如下： a）臨近外部道路的最佳交通流線處，且為易識別區域（結合戶外廣告導引）； b）方便安排參觀者停車及接待的區域； c）應考慮不影響施工進度； d）組團區域（樣板景觀和樣板房）選擇應包含樣板房所有房型； e）樣板區的景觀應具有一定的代表性； f）樣板區的位置應靠近售樓處，且易于組織與施工通道互不干擾的看房通道； g）看房通道如能穿過好的景觀區域則更佳； h）應考慮集團工程營造標準強制性條文和產品的特性，如規劃布局具有中軸線的法式住宅項目，樣板區應設置在中軸線上，結合景觀展示，平面布置時應充分考慮不影響樣板區的展示，確保樣板區開放后道路通9、暢。 5.2.4 樣板房選址應綜合考慮以下因素： a）所選位置應方便參觀，且處于樣板區范圍內； b）從入口經售樓處至樣板房距離不宜過長； c） 從樣板房至售樓處應有安全、快捷且易圍合的通道； d） 在無電梯或電梯未開通的情況下，所選樣板房樓層位置不宜高過四層，如多層頂層帶閣樓的房型，則應把通道作重點的包裝，使通道不至顯得過長； e） 不同套型的樣板房應盡量集中在同一樓棟或相近樓棟； f） 樣板房所選位置應有較好的視線景觀，如能借景主要樣板景觀段則更佳； g） 臨時性搭建樣板房選址應保證所需的使用年限，應具備足夠的樣板房使用面積及景觀場地且不影響施工。 5.2.5 售樓處選址應考慮以下因素： a10、） 售樓處的建筑外觀和風格應與樓盤的類型，檔次相匹配，通常可利用今后的小區會所，將其布置成售樓處； b） 如施工進度許可，小區主入口作為形象入口配合樣板房的推出，售樓處的選址離小區主入口不易太遠，也可搭設臨時的形象入口； c） 售樓處入口處應考慮停車場的位置，并且離樣板區不宜太遠。 5.3 圍墻、出入口（包括引入場外道路）、場內主干道布置 5.3.1 施工外圍圍墻設置要求： a） 施工外圍圍墻應沿著規劃用地紅線搭設，用安全、牢固的材料搭設，圍墻外立面應做好樓盤宣傳，確保項目工程實施全過程滿足公司及當地政府對施工現場安全文明施工的要求； b） 外圍圍墻在施工單位進場之前統一施工，墻面廣告根據形象11、要求統一規劃，外側圍墻施工方不得隨意占用。 5.3.2 施工標段間內部圍墻設置要求： a） 標段間的隔墻由各標段的施工單位施工，圍檔可采用可拆卸標準圍板，便于現場靈活調派； b） 圍擋材料可采用砌體、彩鋼瓦、柵欄、彩色定型鋼板等硬質材料，禁止使用彩條布、竹笆、安全網等易變形材料，做到堅固、平穩、整潔、美觀，并應連續設置； c） 內圍墻安全文明標化由總包單位負責，圍墻上可設立宣傳欄，對安全文明、質量等知識進行宣傳； d） 圍墻距基坑較近部位可以優先考慮輕質圍墻，確保安全及圍墻荷載對基坑的影響。 5.3.3 出入口設置要求： a） 出入口設置應考慮樣板區與施工出入口之間的關系，土方開挖期間的出入口12、位置，施工出入口的數量等。出入口應設置在與建筑物有一定距離的部位，施工主干道應考慮項目開發進程等； b） 出入口設置應根據整個項目的特點，標段的劃分，各標段考慮不少于兩處施工出入口，并考慮場外交通引入，留有足夠的轉彎半徑，并設置沖洗設施。 5.3.4 場內主干道布置要點： a） 布置時應根據項目總平面規劃圖，提前考慮修建永久性道路的路基和簡單路面的硬化施工，如果條件可以，在施工區域內形成環路，如果某階段未能設置環路，在道路末端設置回車場； b） 施工主干道布置應考慮場地內標段的劃分、樣板區的位置、景觀施工及樓房交付的先后情況等。 5.4 工藝樣板展示區布置 5.4.1 展示區宜布置在工地主出入13、口附近，展示區規模根據項目實際情況確定。 5.4.2 展示區場地應硬化，并合理組織交通流線。 5.4.3 工藝樣板內容根據項目實際情況確定，并對工藝進行詳細說明。 5.4.4 工藝樣板展示宜采用定型化、可重復利用的產品。 5.5 配電室、變壓器布置 5.5.1 臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數、分批投入”的原則，變壓器一般采用 315KVA 的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。 5.5.2 臨時總變電站應設在高壓線進入工地處，避免高壓線穿過工地。 5.5.3 設置臨時總變電站時應充分考慮滿足各標段的施工用電要求。 5.5.4 總配電室應設置在地勢相對較高處，避免雨汛期間配電房內14、積水過高損壞設備。 5.6 項目辦公、生活臨設布置 5.6.1 項目現場辦公室選址和布置應遵循就近、不影響工程施工、節儉辦公和功能完整性的原則。 5.6.2 項目現場辦公室宜設在工地入口處或場外，選址要求距離工地現場的距離不宜大于 1 公里，便于日常施工管理。 5.6.3 項目現場辦公用房應根據擬駐場人員配置情況設計辦公室、會議室、食堂、餐廳、衛生間、浴室和值班休息室。 5.6.4 分期開發的項目宜根據分期開發的進程合理安排場地搭建，項目現場辦公區域宜選擇在不影響各項分期工程的開發、不影響工程實體施工、小區道路、看房路線的區域。 5.6.5 根據項目工程當地的氣候條件和現場實際情況，可選用彩鋼15、房和磚混結構，項目規模較大、開發周期較長或位于惡劣氣候高發地區的臨設搭建可采用磚混結構建筑。 5.6.6 現場辦公室應充分考慮工程部辦公功能所需要的水、電、通訊、郵政、環境狀況、使用面積等硬性指標。 5.6.7 項目現場辦公盡量選擇房屋租賃的形式，選擇使用公共物業用房等永久性建筑；若搭設臨時辦公用房則需要考慮場地平整、風向上口、安全圍護、排水和交通便利等因素。 5.6.8 選擇租賃和使用永久性建筑的辦公場所，要充分考慮使用功能、面積的需求和動靜分區，同時也要重點考慮安全、衛生和使用便捷。 5.6.9 項目公司應根據實際情況設置單獨的宿舍區。 5.7 施工配套臨設、設施等布置 各標段施工總平面布16、置具體由施工單位完成，具體布置應滿足項目公司的要求，由項目公司負責審核，施工總平面布置圖應包括生活區、辦公區的布置，大型機械、設備的布置，現場加工場地、堆場布置，場內臨時道路布置，場內臨時用水、用電線路布置等內容。 5.7.1 生活區、辦公區布置 5.7.1.1 項目公司應考慮項目的生活區場地，具體布置由總承包單位進場后，繪制施工總平面布置圖上報項目公司審核，審核同意后由總包單位施工完成。 5.7.1.2 各標段施工人員的生活區和辦公區所需的場地較大，具體數量應根據施工單位進場高峰期人數確定，項目公司應考慮各標段施工單位的辦公區、生活區的布置空間，如果場地內無法滿足要求時，考慮場外租用布置。 17、5.7.1.3 生活區、辦公室和施工區應相對獨立，現場無條件時，現場只設置辦公用房，生活區另行租用場地。 5.7.1.4 施工人員生活區（宿舍）與施工區應分開設置，如果條件允許，宜設在施工區域外，并避免設在不利于健康的地方。 5.7.1.5生活區不宜距離施工現場過遠以便日常施工。 5.7.1.6 施工單位生活區應考慮門衛、宿舍、食堂、餐廳、衛生間、浴室、小賣部、洗衣區和活動區等，食堂宜布置在生活區內。 5.7.2 大型機械、設備布置 5.7.2.1 項目公司工程管理部應充分考慮整個項目的塔吊、人貨兩用電梯等大型機械的布置，防止各標段間塔吊交叉影響，確保塔吊施工安全。 5.7.2.2 大型機械、18、設備由各施工單位根據施工圖紙確定位置，繪制施工總平面布置圖，上交項目公司進行審核，審批通過后施工單位負責實施。 5.7.2.3 塔吊布置要點，應包括以下內容： a） 塔吊布置不僅要考慮工作面的覆蓋范圍、可吊物件的運輸和堆放（如有鋼結構等大型構件時，應考慮大型構件的吊裝），在條件允許的情況下，每幢樓均應設置塔吊，以滿足吊裝的需求； b） 高層（多層）設置自升式塔吊時，應結合結構圖考慮塔吊的附墻，確定塔吊的位置，確保各塔吊的交叉安全施工； c） 各標段之間，標段內群塔作業的交叉影響； d） 布置塔吊時，應考慮主體結構封頂后，影響拆除塔吊的各種因素； e） 確定垂直運輸設備的位置（塔吊、井架、門架）19、受現場工作面的限制，同時影響現場材料倉庫、材料堆場、攪拌站、水、電、道路的布置； f） 材料堆場、倉庫、攪拌場地的位置盡量在起重機的半徑范圍之內，并且運輸、裝卸方便。 5.7.2.3 人貨兩用電梯布置要點，應包括以下內容： a） 人貨兩用電梯布置應滿足各棟樓的二次結構，粗裝修、精裝修施工的垂直運輸需求； b） 施工電梯設置時，盡可能布置在有門窗洞口的地方，以避免墻體的留搓和拆除后的修補工作； c） 固定的垂直運輸設備中卷揚機的位置不能距升降機過近，以便司機視線開闊。 5.7.3 現場加工場地、堆場布置 5.7.3.1 加工廠場地布置，應以滿足施工材料方便使用、確保現場交通運輸通暢的前提下安全防20、火、運輸簡便、最大限度的減少場內的二次搬運、不影響建筑安裝工程施工的正常進行為原則。 5.7.3.2 生產用地主要應考慮鋼筋、木工等材料加工場地，鋼筋、方木、模板、砌體、安裝管材、設備等材料堆放場地。 5.7.3.3 鋼筋原材堆放、加工、成品堆放場地布置要求，應包括以下內容： a） 鋼筋原材料堆放場地、加工棚、成品堆放場地應合理布置，便于吊裝及加工，視現場情況，可分散設置多個加工場地； b） 鋼筋原材料堆場布置時應考慮鋼筋運輸車的停放及鋼筋裝卸，且停放處應處在塔吊可承受吊裝范圍內； c） 鋼筋加工棚主要用于成型鋼筋、調直、切斷、機械連接鋼筋，并設置加工棚； d） 成品堆放區位置應考慮在塔吊可吊21、裝區域范圍內。 5.7.3.4 模板、方木原材堆放、加工場地布置要點，應包括以下內容： a） 加工棚布置應視木材加工的工作量、加工性質和種類決定是集中設置還是分散設置多個加工棚； b） 堆放區均應考慮在塔吊可吊裝區域范圍內。 5.7.3.5 砌體材料專用堆場應設在施工電梯附近，并及時安排人員將砌體材料搬運至施工所需部位。 5.7.3.6 混凝土標準養護室設在施工區域內混凝土車進出方便的位置，內配空調、增濕器、溫度計、濕度計、混凝土振搗臺等設備，滿足現場標養試驗室條件。 5.7.3.7 施工現場設置機修用房、工具庫房、危險品倉庫、安裝庫房等，滿足現場生產需要，如果生活區在場外設置，現場應設置班人22、員宿舍，以滿足現場值班需要，主要用于塔吊司機、施工電梯司機、臨時電工等現場必須的值班人員住宿。 5.7.4 場內臨時道路布置 5.7.4.1 場內施工道路布置以方便施工，不影響樣板區的施工及銷售為原則。 5.7.4.2 施工區域內盡可能形成環路，如果未能設置環路，在道路末端設置回車場。 5.7.4.3 材料堆放場地、加工場地，倉庫、人貨兩用電梯等應通過臨時道路貫穿。 5.7.4.4 場地內臨時施工道路以及生產加工場地及堆放場地進行硬化地坪，所有硬地面邊設置良好的排水溝。 5.7.5 場內臨時用水、用電布置 5.7.5.1 項目公司委托自來水公司安裝水表和總閥，根據現場實際情況，各標段設置一個水23、表井，管網一般沿道路布置。 5.7.5.2 施工組織設計應包含臨時用電的計算，選擇合理的變壓器和臨時總用水量的計算，計算時考慮消防用水，選擇管徑。 5.7.5.3 施工單位根據可利用的電源，設置標段配電室。 5.7.5.4 水電接口應靠近施工區域，合理布置水電管線，大型設備、加工場地、倉庫和各樓層等均應設置配電箱，采用較短路線，同時應避免管線交叉。 6 項目施工總平面布置注意事項 6.1 項目建設總平面實行動態管理，項目公司工程部定期對現場平面進行實錄、復核，調整其不合理的布置。 6.2 項目建設總平面圖布置時，項目公司應對項目周邊環境的資料進行整理，合理劃分期、標段，樣板區的位置選擇，變壓器24、的位置，辦公區、生活區位置的布置等。 6.3 分期開發時項目公司應考慮臨時性房屋布置及拆除時間，以免影響工程開工和權衡考慮成本。 6.4 布置塔吊時，項目公司還需考慮各棟樓之間先后施工的相互交叉及整個項目的群塔交叉。 6.5 基坑邊設計堆載時，項目公司負責審核應滿足設計荷載。 6.6 樣板區、樣板房應視為一個單獨的子項，項目公司應提前選擇樣板區的位置。 6.7 應充分考慮景觀施工區域的先后順序和外腳手架搭設形式及底層拆除時間，防止因底層腳手架未拆除而影響景觀的施工。 6.8 部分樓房交付后，應做好防護措施，施工區域灰塵相對嚴重的場地及噪音大的機械應盡可能遠離交付樓房。 7 項目施工總平面布置圖25、繪制要點 7.1 隨著項目的開發進展，施工現場的面貌將不斷改變，應按不同階段對項目施工總平面布置圖進行補充和調整。 7.2 周邊環境繪制要點 7.2.1 標示場地周邊市政道路現狀情況及用地紅線與道路的實測關系。 7.2.2 標示出給、排水、燃氣、通信、熱力、有線電視、市政 10KV 電源現狀點位坐標及接入距離，對標高敏感點位需標出相應標高，如雨污水井的井底標高。 7.2.3 標示出自用地紅線外 50 米起算范圍內的全部現存或正在使用的建、構筑物，如高壓線、軍用光纜、城市供水水源井、農村道路、民房、文物保護點等。 7.2.4 對場地內及周邊的主要水文地質特征進行描述，如巖溶地質、地下水位高度、紅26、線外巖體穩定性等。 7.3 各階段項目施工總平面布置圖繪制要點 7.3.1 項目前期階段施工總平面布置圖繪制要點，應包括以下內容： a） 周邊環境的內容； b） 項目建設用地范圍內的地形狀況； c） 擬建的建筑物、構筑物以及其他設施的位置和尺寸； d）配電室、變壓器位置，標示使用變壓器的型號，功率； e）標示提供的水源駁接口位置及管徑、明確駁接口的標高； f）分期、分標段的劃分； g） 各標段對應的面積、開工時間、達到預售條件的時間，出預售條件（如別墅需主體封頂方可辦理預售許可證等）； h） 樣板區（售樓處）、樣板房在建筑總平面圖上的位置及開放時間； i）項目公司辦公生活區域； j）施工單位辦27、公生活區域。 7.3.2 項目地下室施工階段施工總平面布置圖繪制要點，應包括以下內容： a） 周邊環境的內容； b） 外圍圍墻（與基坑上坎線的距離等）； c）基坑圍護的類型； d）出入口（包括引入場外道路）位置； e）出土方向，出土口位置； f）塔吊位置； g）鋼筋、模板等堆放、加工場位置及范圍； h）攪拌場地的布置； i） 地下室施工階段施工道路布置； j） 地下室施工階段施工的生活區、辦公區。 7.3.3 項目主體施工階段施工總平面布置圖繪制要點，應包括以下內容： a） 人貨兩用電梯等大型機械布置； b） 鋼筋、模板等堆放、加工場位置的調整； c）施工單位生活區、辦公區的完善； d）樣板區28、主體完成時間、精裝修開工時間、具體開放時間； e）各棟樓主體封頂時間； f）土方回填后施工道路布置調整。 7.3.4 樣板區開放后施工總平面布置圖繪制要點，應包括以下內容： a）樣板區（售樓處）、樣板房實施的交通組織，停車場的位置； b）樣板區精裝修、景觀施工后施工主干道調整； c）樣板區圍墻布置，看房通道的圍檔； d）樣板區精裝修、景觀施工后材料堆放場地布置的調整，灰塵較大的材料堆放應遠離樣板區。 7.3.5 項目景觀、精裝修施工階段施工總平面布置圖繪制要點，應包括以下內容： a） 景觀施工區域施工順序； b） 景觀、精裝修施工后主干道調整； c）材料堆放場地布置的調整； d）施工出入口布置調整； e）各樓房交付時間。 7.3.6 部分樓房交付后施工總平面布置圖繪制要點，應包括以下內容： a）已交付的樓房圍擋防護措施； b）地下室車庫進出口位置； c）施工出入口布置調整； d）場內主干道調整。 11