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1、融僑茶店子項目塑造“成都味”的國際社區第一部分P A R TO N E項目定位傳 統國 際融 合（川西文化 少不入川）（都市感成長性緊跟潮流）（包容開放樂觀）打造“成都味”的國際社區標桿比競品高一個級別的享受（做“輕奢”而非豪宅）打造屬于融僑的獨特標簽（不趨同 不做旗艦7系）如何定義“輕奢”五系城市社區標桿，匠心營造，登頂城市封面占領區域至高點 話題引爆現代材質演繹傳統形制，塑造回家禮序現代材質演繹傳統形制，塑造回家禮序解讀區位及政策第二部分PARTTHREESITE二環路一環路三環路天府大道繞城高速茶店子板塊青羊板塊武侯新城板塊金融城、麓湖板塊攀成鋼板塊茶店子 一個非傳統的主城豪宅區域多面夾2、擊 如何突圍？3.5+萬/3.2+萬/2.9萬/文儒德萬科公園五號譽峰仁恒濱河灣凌云峰閣尹泰天驕金茂府金科博翠府龍湖天宸原著鳳起潮鳴西派浣花3萬/2萬/火車北站北改區域二環路青羊區茶店子板塊金牛公園七中八一學校SITE茶店子地鐵站鳳起潮鳴西派浣花人氣旺 交通便捷 如何塑型 PK 新晉網紅（天府新區 青羊區）保利時代花園（川西文化 少不入川）（繼攀成鋼之后成都豪宅第三極）（北 改）高新區+天府新區武侯+青羊金 牛鳳起潮鳴 西派浣花金茂府金成府 萬科公園5號麓湖敬畏市場1.8W樓面價+3%返遷地價2W 控總價 品質領航保利 電建市場解讀政策解讀1F2F3F1F2F3F4F5F6F1F2F3F4F53、F6F7F8F9F10F11F28F29F=1F-3F3+1F4F-6F7F1F2F3F3+1F1F2F3F4F5F6F6+1F6+1F總圖建筑層數定性產權測繪報告定量可銷售總量新川金隅金成府項目的10F洋房，5月份政府批價只比高層貴500/成都現行”按照層數批價+精裝批價”的政策房管局產品優先級選擇：疊拼3+1F6+1F洋房高層（7F 以上）政策解讀成都總價由我（開發商）不由它（政府）單價由它（政府）不由我（開發商）地價攀升房價合理增長（10%）利潤降低面粉比面包貴的時代將持續350W550W800W規范解讀成都現行“消防新規范”影響下得房率進一步降低T2公攤接近戶均45每一平米都用于功能改4、善的提升T2-165平米三房T2-200平米較舒適四房任務營銷配比：160平米 190平米 230平米建議的主力營銷配比：143平米165平米185-195平米T2-185平米緊湊四房規劃思路第三部分PARTTHREE規劃居住用地配建幼兒園學 ?；亟庾xSITE場地視野差場地視野差場地視野優項目設計條件用地性質：住宅用地用地面積：26942.25 容積率：1.03.0建筑密度：25%建筑限高：-周邊現狀優勢：主城區，周邊配套成熟教育資源加持劣勢：北側醫院影響周邊視線遮擋住宅價值區域高低場地視野中西南可遠眺金牛公園金牛公園規劃推演全高層4F6+1F32F40F貨值：23.45億高層+洋房（6+15、F）貨值：24.62億高層+疊拼（4F）貨值：24.81億按現有批價原則的貨值推算方案一高層+疊拼高低分區獨立 低密分田到戶 高層大視距大中庭總平面圖方案一高低分區獨立，有賣相低密分田到戶，有溢價高層大視距大中庭貨值：24.81億規劃總用地面積：26942.25總建筑面積：123990.79總計容面積：80826.75可售住宅面積：78171.95其中：高層：64571.95疊拼：13600.00不可售住宅面積：2424.80配套設施建筑面積：230總容積率：3.0總戶數：452其中：可售戶數：432不可售戶數：20城市社區標桿，匠心營造，登頂城市封面規劃結構一核兩軸多組團豐富景觀層次體系景觀6、資源最大化小組團小組團小組團小組團小組團戶型配比16532F高層住宅產品185120（含租賃住宅）大門配套圖例：4F疊拼產品200幼兒園戶型配比分類戶型面積（）套數套數比面積面積比4F疊拼2006815.74%13600.00 17.40%32F高層住宅120122.78%1415.20 1.81%1659622.22%15840.00 20.26%18525659.26%47316.75 60.53%合計432100.00%78171.95 100.0%日照分析計算參數：1成都市經緯度：東經1044，北緯3040。2有效時間：大寒日8：0016：00，冬至日9：0015：00。3時間計算精度7、：5 分鐘。4日照時間統計方式：累計所有連續照射大于15 分鐘的時間段。5采樣點間距：1 米。6日照計算時均采用真太陽時。日照分析軟件：日照分析使用軟件：天正日照分析軟件Tsun7.5日照結論：擬建建筑自身以及對周邊用地、周邊已建建筑的日照影響滿足規范要求，所有住宅均滿足大寒日日照不低于1小時。1小時圖例2小時3小時0小時4小時5小時6小時7小時日照分析方案二高層+洋房禮序入戶洋房有品質提溢價 高層視野極致化遠眺金牛公園總平面圖方案二禮序入戶洋房有品質提溢價高層視野極致化遠眺金牛公園24.62億住宅用地面積：26942.25總建筑面積：123990.79總計容面積：80826.75可售住宅面積8、：78171.95其中：高層：54755.95洋房：23416.00不可售住宅面積：2424.80配套設施建筑面積：230綠地率：30%總戶數：456其中：可售戶數：432不可售戶數：24占領區域至高點 話題引爆規劃結構社區采用傳統中式建筑規劃體系，以莊子逍遙游為設計靈感源泉，形成“一環、兩軸、三庭、七雅園”的結構體系。清風園乘風園伊始園入云園云游園清夢園探夢園戶型配比戶型配比分類戶型面積（）套數套數比面積面積比6+1F洋房143122.78%1816.00 2.32%1856013.89%11600.00 14.84%2004811.11%10000.00 12.79%40F高層1651569、36.11%25895.94 33.13%18515636.11%28860.00 36.9%合計432100.00%78171.94 100.0%18540F高層住宅產品165圖例：6+1F洋房產品143大門配套幼兒園1106+1F洋房產品（租賃住宅）90185200日照分析計算參數：1成都市經緯度：東經1044，北緯3040。2有效時間：大寒日8：0016：00，冬至日9：0015：00。3時間計算精度：5 分鐘。4日照時間統計方式：累計所有連續照射大于15 分鐘的時間段。5采樣點間距：1 米。6日照計算時均采用真太陽時。日照分析軟件：日照分析使用軟件：天正日照分析軟件Tsun7.5日照結10、論：擬建建筑自身以及對周邊用地、周邊已建建筑的日照影響滿足規范要求，所有住宅均滿足大寒日日照不低于1小時。1小時圖例2小時3小時0小時4小時5小時6小時7小時日照分析增值1個億?遠遠不止我們認為如何規避25%密度劣勢，得到最優貨值?1.增加地下空間贈送，計產不計容，總產權總計容2.低密產品最大化，限量產品典藏，用時間換空間3.低密產品用+1層獲得更多貨值1.地下住宅面積產權化，總產權 總計容，拉高地上單價，增加額外貨值！2.增加高貨值產品，獲得額外貨值！傳統住宅1F2F3F4F5F6F1F庭院1F庭院附加貨值住宅6+1F1F2F3F4F5F6F1F庭院-1F-1F-1F庭院1F庭院批價原則：房11、管局總圖建筑類型定性產權測繪報告定量可銷售總量地庫按照住宅批價，溢出給地上住宅1F2F3F4F5F6F-1F溢價邏輯貨值對比可售住宅計容面積：78171.95其中：高層：64571.95疊拼：13600.00地下住宅計產不計容面積：3400.00地上貨值貨值：24.81億溢價貨值貨值：24.81+1.36=26.17億貨值：24.62億貨值：24.62+1.17=26.07億住宅計容面積：78171.95其中：高層：54755.95洋房：23416.00地下住宅計產不計容面積：4136.00地上貨值溢價貨值方案一：高層+4F疊拼方案二：高層+6+1F洋房產品研習第三部分PARTTHREE（繼攀12、成鋼之后成都豪宅第三極）（北 改）德商 天璽萬科公園傳奇萬科公園5號鳳起潮鳴 西派浣花金茂府金成府 萬科公園5號麓湖核心：聚焦做好165平米+185平米產品保利 華僑城T3-160四房豪華套T3-165四房豪華套T2小高-189四房豪華套三房掉價陽光城 檀悅金茂府綠城 鳳起潮鳴只能領先半步超高層影響產品競爭力核心：聚焦做好165平米+185平米產品165平米三房182平米三房170平米三房雙陽臺花園入戶電梯獨立入戶屋頂花園贈送極致觀感體驗樂享丨200戶型產品設計負一層平面圖下疊一層平面圖下疊二層平面圖庭院全贈送陽臺半贈送露臺全贈送下疊住宅產權面積78.38下疊住宅產權面積78.38上疊住宅產權13、面積34.98上疊住宅產權面積34.98居室：四房三廳四衛建筑面積：208.76下疊地下產權面積：78.38下疊總產權面積：287.14贈送率：43.20%得房率：91.54%贈送面積：90.18私屬酒窖、私人影院 品質生活產品設計上疊一層平面圖上疊一層平面圖上疊屋頂層平面圖露臺全贈送居室：四房三廳四衛建筑面積：198.14上疊地下產權面積：34.98上疊總產權面積：233.12贈送率：73.02%得房率：91.54%贈送面積：144.69屋頂大面積室外空間私人屋頂花園產品設計(選型)地下室空間，帶條形采光天井足夠的空間能滿足客戶多樣的生活愛好電梯直接入戶餐廚廳一體化設計，動靜分區7米超大橫廳14、，三廳合一上疊地下產權范圍下疊地下產權范圍下疊贈送下疊贈送上疊贈送居室：五房三廳四衛建筑面積：201.04下疊地下產權面積：70.56贈送率：36.06%得房率：91.82%贈送面積：82.44夾層平面圖下疊一層平面圖下疊二層平面圖庭院全贈送陽臺半贈送露臺全贈送產品設計(選型)居室：四房三廳四衛建筑面積：201.04上疊地下產權面積：34.64贈送率：71.75%得房率：91.82%贈送面積：151.27庭院全贈送陽臺半贈送露臺全贈送上疊一層平面圖上疊二層平面圖屋頂層平面圖上疊約100超大露臺贈送雙套房設計，帶家庭廳豪華主臥套房設計，帶化妝間，桑拿房主臥室可變空間270觀景餐客廳豪華雙套房大氣15、玄關雙動線臻享丨200 戶型產品設計(選型)居室：四房兩廳雙衛建筑面積：20610.5m6.8m聚享丨185戶型10.35米景觀陽臺十字廳設計雙玄關入戶體驗四面寬南面主朝向產品設計可變空間 獨立 貫通 10.35m闊景陽臺一層住宅地下產權面積96.43二層住宅地下產權面積61.15二層住宅地下產權面積61.15一層住宅地下產權面積96.43二層庭院二層庭院14.45m10.35m二層庭院二層庭院負一層平面圖一層平面圖庭院全贈送陽臺半贈送飄窗全贈送居室：四房雙套房建筑面積：184.82地下產權面積：96.43總產權面積：281.25贈送率：51.27%得房率：88.18%贈送面積：94.76產品16、設計可變空間 獨立 貫通 10.35m闊景陽臺14.45m10.35m標準層平面圖居室：四房雙套房建筑面積：184.82贈送率：12.3%得房率：88.18%飄窗全贈送陽臺半贈送產品設計暢享之趣味洄游空間臥室書房（晚）客廳書房（早）產品設計暢享之可變創新空間女主人視角 豪華主臥套南北通透雙陽臺中西廚三廳合一，超大公區感受獨立玄關暢享丨143+185戶型T4產品設計豪華主臥套 中西廚 7.5m橫廳標準層平面圖飄窗全贈送陽臺半贈送D-1戶型居室：四房三廳三衛建筑面積：186.78贈送面積：19.59贈送率：10.49%得房率：84.70%D-2戶型居室：四房兩廳三衛建筑面積：165.19贈送面積：17、20.37贈送率：12.33%得房率：84.70%19.4m17.3m女主人視角 獨立衣帽間南北通透雙陽臺主朝向均朝南儀式感步入玄關舒享丨120（返遷）+185戶型T3產品設計南北雙陽臺 7.5m闊景陽臺C-1戶型居室：四房三廳三衛建筑面積：182.51贈送面積：16.98贈送率：8.86%得房率：85.66%C-2戶型居室：三房兩廳三衛建筑面積：123.50贈送面積：12.40贈送率：8.70%得房率：86.47%標準層平面圖飄窗全贈送陽臺半贈送T3產品設計(選型)轉角端廳 14.5m 270闊景陽臺 8.1m橫廳A戶型居室：四房加一房三衛建筑面積：200.72贈送面積：26贈送率：13.018、5%得房率：84.17%B戶型居室：四房兩衛建筑面積：140.45贈送面積：18.78贈送率：13.37%得房率：84.17%C戶型居室：四房兩衛建筑面積：140.45贈送面積：15.79贈送率：11.24%得房率：84.17%標準層平面圖8.1m飄窗全贈送陽臺半贈送ABC品項建議第三部分PARTTHREE弱冠之年，惑而后立35-45歲客戶人群平均年齡年輕化的客群更帶來文化內涵的審美大潮人文東方/品味現代是觸動目標客群審美的方向源 起 東 方立面建議洋房透視圖疊拼透視圖高層細節圖高層細節圖門頭細節圖疊拼細節圖展示區設計第四部分PA R TF O U R示范區就是真實生活范本是建筑風格與地域文化19、的再現項目對生活美學的勾勒從示范區開始引古傳神立格存質現代生活方式，結合成都文化，演繹濃郁川西奢影用最舒適的格調，打磨輕奢品質生活成都德商金泓置業有限公司德商 住宅、商業、社區用房、開閉所及配套設項目 設計方案現代體驗情景交融營銷流量引領潮流展望IP開發訴求一次成型后期改造控制方案一永久會所+物業示范區選型方案二 臨時型示范區無借勢區域，超高成本，后期無附加值后期拆除成本高，后期無法再利用。無商業指標示范區呈現物管用房入戶門廳/物管用房1F-1F物管用房地下車庫配套用房報建版物管用房入口大堂/物管/會客廳1F-1F地下會所實施版室內泳池咖啡吧/銷售大堂入口入口方案一永久會所+物業無商業指標示范20、區呈現報建版地上：200物管用房+小區入口地下：物管用房+地庫配套200拓展模塊核心模塊配套模塊1、物業服務2、社區客廳3、便利服務4、快遞專區1、咖啡吧2、兒童活動3、書吧4、入口檢疫區1、地下會所2、配套泳池3、泛會所鄰里中心實施版示范區總平面圖前區廣場實體樣板間下沉廣場后區景觀地下售樓部移步異景，情景交融用現代至簡的手法，沿襲東方園林漫游式體驗景觀。靜謐風雅的歸家體驗，空間的轉換形成步移景異之趣。場景式景觀序列演繹成都生活美學，再現成都居民的“閑適自得”的居所精神。大門下沉庭院前區廣場停車場地下售樓部地下售樓處入口景觀電梯暗香小徑浣紗溪幽篁亭停車流線示范區前區瀏覽路線地下售樓部路線示范區21、場景式景觀后區瀏覽路線示范區景觀序列現代材質演繹傳統形制，塑造回家禮序現代材質演繹傳統形制，塑造回家禮序現代材質演繹傳統形制，塑造回家禮序下沉庭院（446.72）公區（253.38）辦公區（470.88）沙盤區（200.30）洽談區（134.28）簽約區（74.70）衛生間（83.53）售樓部經濟技術指標總建筑面積：1200接待展示面積：448辦公面積：752 親子區簽約區下沉廣場景觀回廊門廳大廳洽談區接待大廳沙盤區辦公售樓處平面圖讓城市新貴們享受尊貴體驗感“舊瓶”裝”新酒”，延續售樓部的經典印象地上地下雙重會所配置加持雙重會所生活呈現智富社區雙會所配置呈現精英生活雙會所配置地下會所娛樂丨健康22、丨泳池丨健身丨咖啡丨臺球精英生活呈現地上泛會所交流丨溝通丨兒童游樂區丨全民健身區會所配置咖啡吧意向游泳館意向臺球館意向健身館意向1243地下會所利用前期售樓部改造為地下會所1234地下會所功能幼兒園立面設計第五部分P A R TF I V E像素化簡化的現實，兒童樂于接受的秩序方案一設計理念體量與空間通過不同方式的體量穿插構建有探索性的空間結構方案一設計理念用地范圍 Land area切割 Cutting體量穿插 Block with趣味性變化 Interest variation像素娛樂 Pixel entertainment方案一方案生成方案一鳥瞰圖方案一空間透視方案二設計理念生 長破土而出的喜悅，自由生長，欣欣向榮。方案二方案生成用地范圍 Land area破裂 Rupture成形 Forming生長 Growth樹葉 The leaves方案二鳥瞰圖方案二空間透視期待我們的項目完美呈現。