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1、新鴻樂清柳市鎮浹底村地塊項目方案設計Xinhong Yueqing Liushi town Jiadi village plot project design2021.0701前期分析區位分析Location analysis周邊現狀Status quo of the base 02規劃策略控規解讀Interpretation of regulatory planning03規劃設計推盤邏輯Push logic04示范區打造05產品設計產品策略Product Strategy 產品展示Product demonstration06立面策略配套分析Matching analysis交通分析Tra2、ffic analysis解題思路Problem solving strategieSWOT分析SWOT analysis 解題策略Problem solving strategies市場分析market analysis總圖展示General show戶型落位Location of house type流線分析Streamline analysis日照分析Sunshine analysis地庫平面Basement plan風格意向Style intention立面意向Facade intention示范區總平General layout of demonstration area示范區立面E3、levation of demonstration area01基礎分析區位分析Location analysis周邊現狀Status quo of the base 配套分析Matching analysis交通分析Traffic analysisSWOT分析SWOT analysis 柳市印象YUEQING IMPRESSION實力柳市印象YUEQING IMPRESSION和諧柳市印象YUEQING IMPRESSION文化1柳市鎮北白象鎮翁垟街道樂成街道城南街道區位分析Location analysis11SITESITE黃華樞紐柳州客運中心蘇呂工作區天羅山頂柳州市海關大樓柳州鎮政府柳4、州市稅務分局3.5KM5.7KM項目位于溫州市樂清市柳市鎮，屬于鎮區核心地段，未來發展潛力巨大。柳市鎮隨著重大項目建設逐步落地，居住價值得到進一步凸顯。區位分析Location analysis11123124531類型配套設置教育資源1.精益中學2.柳市鎮第一中學3.柳市小學生活配套1.樂清市第三人民醫院2.體育館（規劃中）3.現代廣場4.體育館5.恒隆廣場景觀配套1.西凰嶼生態公園2.2KMSITESITE配套分析Matching analysis1SITESITE電器城大道交通環境較好，地塊北面靠近溪橋路，距離南面主干道中心大道約200米，整體路網四通八達交通分析Traffic anal5、ysis1SITESITE地塊周邊多為民房，城市界面較差；臨靠大道，交通便利北側：溪橋路，民房西側：長江路，空地南側：民房東側：體育館（規劃），山地塊現狀周邊現狀Status quo of the base 11.地塊方正，便于排布；2.地塊交通環境較好，整體路網四通八達；3.地塊周邊有一定配套基礎；1.上坤新隆云溪風華、上坤&津西博遠地塊、瑞鑫卓越城三個項目即將入市，體量共計約33萬方，未來競爭壓力大；2.市場容量不高，地塊體量較大，去化周期拉長；1.地塊東側的體育館目前規劃中，預計下半年開工，修建后，板塊能級得以提升，地塊周邊形象面拉升1.地塊周邊廟宇距離近且影響面較大（天王殿）；威脅TH6、REATS機會OPPORTUNITIES優勢STRENGYTHS劣勢WEAKNESSES（外部因素）（內部因素）SWOT分析SWOT analysis 02規劃策略控規解讀Interpretation of regulatory planning推盤邏輯Push logic解題思路Problem solving strategie解題策略Problem solving strategies市場分析market analysis2用地面積容積率建筑密度建筑限高計容面積74493.622.527%14H54186234.05項目位置：樂清市柳市鎮浹底村，東為18米規劃道路；南為12米規劃路；西為27、4米規劃道路；北為40米規劃道路。地塊設計條件：用地面積74493.62，容積率2.5，計容建筑面積186234.05，建筑密度27%，綠化率35%，建筑限高54米，商住用地性質（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54米以下且住宅層數不小于4層（2）其中養老助殘服務用房建筑面積800；社區衛生服務用房建筑面積150；3000商業建筑面積4000；社區文化服務中心建筑面積500；（合計約4450）（3）車行出入口方位：地塊東側、南側、西側備注：項目地塊幼兒園體育中心（規劃中）樂清市第三人民醫院柳市新民農貿市場天王殿西凰嶼生態公園碧桂園桃李東方苑項目位于樂清市柳市鎮浹底村，位于新風路南側和長江路8、東側，用地面積7.45公頃。控規解讀Interpretation of regulatory planning2商業價值由高到低沿路商業價值較好，內部最差，地塊東北角商業價值最優，后期可服務本小區與天王殿游客。幼兒園體育中心（規劃中）樂清市第三人民醫院西凰嶼生態公園碧桂園桃李東方苑天王殿控規解讀Interpretation of regulatory planning2居住價值由高到低地塊中心居住價值最好，緊鄰地塊周邊無優質景觀幼兒園體育中心（規劃中）樂清市第三人民醫院西凰嶼生態公園碧桂園桃李東方苑天王殿控規解讀Interpretation of regulatory planning解 題 9、思 路解 題 思 路方案思考如何在該板塊實現產品溢價產品溢價如何樹立新鴻樂清輕奢輕奢宅配新標桿標桿推盤+解題優化總圖布局總圖布局及產品功能產品功能，實現全方位溢價打造大尺度中心中心景觀景觀長廊2用地較為方正周邊資源有限利用自身資源打造極致中央大花園核心資源樓王體系樓棟錯位視野最佳落位最優化全方位溢價極致面寬極致內求中央景觀解題策略Problem solving strategies2全18F排布樓棟密集，邏輯欠缺資源利用不足18F+11F排布滿容條件下三面寬11F產品力不足日照不過全18F排布資源利用充足空間秩序感強局部樓棟超面寬解題策略Problem solving strategies只有10、這些還不夠回歸客群客戶價值如何體現H OW T O R E F L E C T C U S TO M E RVA L U E2碧桂園桃李東方苑容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代簡約建筑風格115 3室2廳2衛140 4室2廳2衛190 4室2廳2衛市場分析Market analysis2瑞鑫卓越城容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代建筑風格892+1室2廳2衛99 3室2廳2衛128 4室2廳2衛市場分析Market analysis2旭信雍尚園容 積 率：2.50建筑類型：高層樓盤風格：現代中式建筑風格1042+1室2廳2衛1283+1室2廳2衛138 4室2廳2衛11、市場分析Market analysis2主要客戶人群：訴求：改善型，自住型為主外來客戶+地緣自住客戶1地緣剛需型客戶便捷舒適FASHIONCOMFORTABLE教育配套QNAUITYCOST-EFFECTIVE主城自住型客戶3品質前景INFRASTRUCTURESCONVENIENT高端投資客戶4客戶人群區域發展下帶來的外來務工客戶、經商客戶（新柳市人）交通便利、品質生活看中地段、價格、品質等；鄉鎮居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求等購買動機：區域前景區域前景可期，“四個柳市”建設逐步兌現是置業的首要因素301010客群總結2新柳市客戶教育舒適EDUCATIONCOMFORTABLE50推盤12、邏輯Push logic2客群分析客戶目標客群一般為名下無房或擁有一套住宅物業；25-40歲的中青年群體，一般家庭成員3-4個；主要看重地段、價格、品質等；鄉鎮居住品質較差、剛需居住需求、結婚需求是其換房的主要因素。推盤邏輯Push logic2輕奢不僅停留在物件上 摒棄傳統居所思維 追求純粹的細節感知認知上BEYOND OBJECTTHINKINGDETAIL客群理解推盤邏輯Push logic2客群理解現代時尚的審美品味美學文化的情感需求文化理念的社會認同心理上TASTEEMOTIONRECOGNITION推盤邏輯Push logic縱深式的景觀紐帶景觀紐帶文化型的圈層核心示范區科技型的智13、慧空間戶型設計價值感的建筑立面立面設計花園式的居住場所總圖空間03規劃設計總圖展示General show戶型落位Location of house type流線分析Streamline analysis日照分析Sunshine analysis地庫平面Basement plan75M250M整 體 策 略 SPACE DESIGN大面寬策略WIDE VIEW塔樓盡量沿基地周邊布置打造極致化面寬產品，優于市場現有產品，結合場地資源打造獨特觀景產品景觀資源最大化Form a good atrium space to maximize the visual distance and landsca14、pe quality of each house,appreciate the Atrium within,the appearance of therive核心配套極致景觀長廊私密級小組團軟硬件設施齊全超大尺度，共享空間私密性，少數人的專屬空間3MASTER PLAN方案一總平面圖PRODUCTS ADVANTAGESPRODUCTS ADVANTAGES內部景觀利用最優面寬極致化產品力最優花園尺度最優示范區展示面佳地庫經濟性最優總圖特點3Technical and economic indicators方案一經濟技術指標溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案一)項目數量單位備注15、（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)總用地面積74493.62規劃條件總建筑面積248339.45總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積可售比73.09%計容建筑面積186234.05其中住宅建筑面積177517.29 其中高層137037.3 錯躍40480.0 商業4000.000 3000S4000幼兒園0.000 配套用房4716.76 養老助殘服務用房800.00 規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2配置養老用房且300）社區衛生服務用房150.00 規劃條件社區文化服務中心500.00 規劃條件體育健身場地0.00 不少于0.3/套配建室內場地或不少于0.9/套配建室外場地物16、管用房1310.00 地上總計容的7配置消控室80.00 估算開閉所150.00 估算配電房1350.00 估算風井、排煙井200.00 估算公共文化設施用房176.76 住宅總套數，不少于0.12/套配建，且應不少于50非計容建筑面積62105.4非計容面積=地上非計容面積+S1架空層面積0地庫主體范圍面積（S1)62105.4其中非機動車庫面積5826.00 2.0/個普通車庫面積44439.40 人防區車庫面積11840.00地面總建筑面積的7%非地庫主體范圍塔樓投影面積0.00 S2*0.7其中高層0.00 高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7洋房0多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*017、.7全地下面積（S)62105.40 S=S1+S2*0.7容積率2.50 R2.5建筑密度23.71%27%（住宅建筑凈密度22%)建筑占地面積17665其中住宅11665商業以及配套6000綠地率35.00%35%住宅總戶數1473 戶總人數4714人3.2人/戶建筑層數1-18F層限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）機動車停車位1674個其中地面機動車位0個地下機動車位1674個其中非人防車位1362個人防車位312個單車位指標37.1其中扣除贈送37.1/個（S1-扣減面積）/地下車位數 集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房18、，變配電房及發電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；未扣除贈送37.10/個S1/地下車位數非機動車停車位2913個其中住宅非機動車停車位54個商業及物業用房非機動車停車位2859個395戶型108戶型125戶型140戶型160戶型商業及配套配電房圖例：產品類型要求面積段（）戶數戶數比高層/小高層95（2+1房2廳2衛）96 6.5%108（3房2廳2衛）356 24.2%125（3+1房2廳2衛）737 50.0%140（3+1房2廳2衛）248 16.8%160（4房2廳3衛)36 2.4%1473 100.0%戶型落位Location of house type3城市道路消防車流19、線消防出入口回車場登高場地圖例：流線分析Streamline analysis30小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照分析Sunshine analysis日照滿足大寒日2小時要求3目前示范區下方用于停車，為滿足一層地庫要求。地庫平面Basement plan3MASTER PLAN方案二總平面圖PRODUCTS ADVANTAGESPRODUCTS ADVANTAGES內部景觀利用較優面寬極致化產品差異化花園尺度較優地庫經濟性較優總圖特點3Technical and economic indicators方案二經濟技術指標溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案二)項20、目數量單位備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)總用地面積74493.62規劃條件總建筑面積249563.75總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積可售比72.73%計容建筑面積186234.05其中住宅建筑面積177512.43 其中高層145312.4 錯躍32200.0 商業4000.000 3000S4000幼兒園0.000 配套用房4721.62 養老助殘服務用房800.00 規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2配置養老用房且300）社區衛生服務用房150.00 規劃條件社區文化服務中心500.00 規劃條件體育健身場地0.00 不少于0.3/套配建室內場地或不少于0.9/套21、配建室外場地物管用房1310.00 地上總計容的7配置消控室80.00 估算開閉所150.00 估算配電房1350.00 估算風井、排煙井200.00 估算公共文化設施用房181.62 住宅總套數，不少于0.12/套配建，且應不少于50非計容建筑面積63329.7非計容面積=地上非計容面積+S1架空層面積0地庫主體范圍面積（S1)63329.7其中非機動車庫面積5996.00 2.0/個普通車庫面積45493.70 人防區車庫面積11840.00地面總建筑面積的7%非地庫主體范圍塔樓投影面積0.00 S2*0.7其中高層0.00 高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7洋房0多層非地庫主體范圍塔22、樓投影面積*0.7全地下面積（S)63329.70 S=S1+S2*0.7容積率2.50 R2.5建筑密度23.71%27%（住宅建筑凈密度22%)建筑占地面積17665其中住宅11665商業以及配套6000綠地率35.00%35%住宅總戶數1514 戶總人數4844人3.2人/戶建筑層數1-18F層限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）機動車停車位1707個其中地面機動車位0個地下機動車位1707個其中非人防車位1395個人防車位312個單車位指標37.1其中扣除贈送37.1/個（S1-扣減面積）/地下車位數 集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊設備房面積特殊設備房：除常23、規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；未扣除贈送37.10/個S1/地下車位數非機動車停車位2998個其中住宅非機動車停車位0個商業及物業用房非機動車停車位2998個產品類型要求面積段（）戶數戶數比高層/小高層9596 6.3%108504 33.3%125684 45.2%140230 15.2%1600 0.0%1514 100.0%3MASTER PLAN方案三總平面圖PRODUCTS ADVANTAGESPRODUCTS ADVANTAGES示范區位于街角內部景觀利用最優面寬極致化產品力最優花園尺度最優地庫經濟性最優總圖特點3Technical an24、d economic indicators方案三經濟技術指標溫州柳市鎮浹底村經濟技術指標地塊濟技術指標表(方案三)項目數量單位備注（填寫概念方案版與投前版數值差異原因)總用地面積74493.62規劃條件總建筑面積248339.45總建筑面積=計容建筑面積+非計容建筑面積可售比73.09%計容建筑面積186234.05其中住宅建筑面積177517.29 其中高層137037.3 錯躍40480.0 商業4000.000 3000S4000幼兒園0.000 配套用房4716.76 養老助殘服務用房800.00 規劃條件，（地上計容住宅總建筑面積的2配置養老用房且300）社區衛生服務用房150.0025、 規劃條件社區文化服務中心500.00 規劃條件體育健身場地0.00 不少于0.3/套配建室內場地或不少于0.9/套配建室外場地物管用房1310.00 地上總計容的7配置消控室80.00 估算開閉所150.00 估算配電房1350.00 估算風井、排煙井200.00 估算公共文化設施用房176.76 住宅總套數，不少于0.12/套配建，且應不少于50非計容建筑面積62105.4非計容面積=地上非計容面積+S1架空層面積0地庫主體范圍面積（S1)62105.4其中非機動車庫面積5826.00 2.0/個普通車庫面積44439.40 人防區車庫面積11840.00地面總建筑面積的7%非地庫主體范圍26、塔樓投影面積0.00 S2*0.7其中高層0.00 高層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7洋房0多層非地庫主體范圍塔樓投影面積*0.7全地下面積（S)62105.40 S=S1+S2*0.7容積率2.50 R2.5建筑密度23.71%27%（住宅建筑凈密度22%)建筑占地面積17665其中住宅11665商業以及配套6000綠地率35.00%35%住宅總戶數1473 戶總人數4714人3.2人/戶建筑層數1-18F層限高54M,(14M住宅建筑高度54M且4層）機動車停車位1674個其中地面機動車位0個地下機動車位1674個其中非人防車位1362個人防車位312個單車位指標37.1其中扣除贈送327、7.1/個（S1-扣減面積）/地下車位數 集團限額要求備注：扣減面積=贈送業主的面積+特殊設備房面積特殊設備房：除常規的水池水泵房，變配電房及發電機房外，特殊條件或地域要求情況而設的設備房；未扣除贈送37.10/個 S1/地下車位數非機動車停車位2913個其中住宅非機動車停車位54個商業及物業用房非機動車停車位2859個產品類型要求面積段（）戶數戶數比高層/小高層9596 6.5%108356 24.2%125737 50.0%140248 16.8%16036 2.4%1473 100.0%04示范區打造示范區總平General layout of demonstration area示范區28、立面Elevation of demonstration area示范區選址分析3 32 21 1SITE示范區總圖-SITEPLAN12345671234567精神堡壘沿街廣場入口廣場停車場商業售樓處后場庭院230M42M展示區用地面積：5000平示范區建筑面積：1600平36M策略一：用足展示面，營造街角廣場和入口廣場，體現項目品質感和展示性示范區動線分析1234567人行流線車行流線策略二：示范區建筑采用大面寬，大廣場，營造簡潔大氣，識別性強的城市形象示范區功能定位示范區建筑面積：1600平策略三：可持續性售樓處CO（聯合）+LIFE（生活體系）去銷售化思維美好生活方式運營延伸家的半徑，29、七大場景搭建未來社區體驗中心示范區功能定位美學生活示范館示范區功能定位美學生活示范館示范區功能定位美學示范館示范區功能定位美學示范館示范區空間意向策略四：沉浸式生活空間體驗主軸連廊城市客廳-紅酒品鑒會城市客廳-主題車展05產品設計產品策略Product Strategy 產品展示Product demonstration5碧桂園桃李東方120 3室2廳2衛120 3室2廳2衛140 4室2廳2衛190 4室2廳2衛瑞鑫卓越城89 2+1室2廳2衛99 3室2廳2衛116 3室2廳2衛128 3+1室2廳2衛旭信雍尚園104 3室2廳2衛117 3室2廳2衛128 4室2廳2衛138 4室2廳230、衛周邊競品主力戶型分析產品策略Product Strategy 競品分析規劃：高層為主產品：以100-140三房為主，T4及T2產品結構較多供需關系：均價在12000-14000左右立面：現代風格為主我們的產品思考：1.如何在現有產品基礎上，進行產品亮點的提煉？2.如何最大化利用資源，提升產品溢價?5PRODUCTS ADVANTAGESPRODUCTS ADVANTAGES戶型方正南向雙開間觀景陽臺3+1房可改寬廳設計產品特點三+一房兩廳兩衛125125產品展示Product demonstration5PRODUCTS ADVANTAGESPRODUCTS ADVANTAGES產品特點三+31、一房兩廳兩衛140140戶型方正寬廳設計南向雙開間觀景陽臺舒適主臥套房產品展示Product demonstration5PRODUCTS ADVANTAGESPRODUCTS ADVANTAGES產品特點四+一房兩廳兩衛160160戶型方正南北通寬廳+3衛設計南向雙開間觀景陽臺舒適老人套房豪華主臥套房產品展示Product demonstration5PRODUCTS ADVANTAGESPRODUCTS ADVANTAGES產品特點四房兩廳兩衛125125戶型方正側向寬廳設計南向雙開間觀景陽臺舒適主臥套房超寬觀景飄窗產品展示Product demonstration5更完整的體型系數 定制32、現代流線簡約美學125125125125產品展示Product demonstration5超大面寬設計，極致利用資源140140140140產品展示Product demonstration5更完整的體型系數 定制現代流線簡約美學160160160160產品展示Product demonstration5更完整的體型系數 定制現代流線簡約美學125125108108108108125125產品展示Product demonstration5極致面寬設計（5050米控制）定制側向景觀面125125108108108108125125108108產品展示Product demonstration06立面策略風格意向Style intention立面意向Facade intention精致生活+精致立面+精致細節風格意向Style intention6轉角售樓處意向