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1、0102030405060708產品定位研究項目背景規劃方案產品設計示范區篇公區篇章立面篇章成本篇章CONTENT融信 南通 海納春江Rongxing Nantong Hainachunjiang地 址 ：南通占地面積 ：62887 建筑面積 ：132000 容 積 率 ：2.1綠 化 率 ：35%業主單位 ：融信 海納春江以極簡主義哲學作為產品肌理，將藝術從容融匯到建筑的每一個細節當中。米白色鋁合金結合超大比例玻璃面，搭配極簡線條，以經典的三段式設計，呈現了現代化美感的沿街公建化立面。帶來藝術奢闊的居住體驗。With minimalism philosophy as product text2、ure,Haina Chunjiang integrates art into every detail of architecture.The off white aluminum alloy combined with super large proportion of glass surface,combined with extremely simple lines,presents a modern aesthetic public building facade along the street with the classic three-stage design.It brin3、gs a luxurious living experience.招商 陽光城 檀瑞府Yangguangcheng Tanyuefu地 址 ：富陽占地面積 ：84108 建筑面積 ：206054 容 積 率 ：2.45綠 化 率 ：33%業主單位 ：陽光城 一畫藏歷史，一畫啟時代。陽光城檀瑞府屹立于時代繁華主軸之上，以一幅富春芯居圖呈鑒時代，吸引有著相同城居理想的人們到此，共同擘畫時代富春的美好生活畫卷。A picture of history,a picture of the times.The sunshine city Tanrui mansion stands on the main 4、axis of the prosperity of the times.With a picture of Fuchun residence as a reference,it attracts people with the same ideal of living in the city to come here and jointly create a picture of the beautiful life of Fuchun in the era.樂清樂成 B-b11、b12 地塊樂清翁垟前橋村地塊溫州樂清市（2020）070 柳市鎮龍涇村地塊溫州樂清市（2020）003 柳市鎮蘇5、岱村地塊樂清市中心區 E-b18-2 項目宏地中梁樂清首府三期中梁樂清正大城市中心正大置信樂清市大荊鎮中莊村（2013）011 號地塊華鴻上坤上坤樂清溫州01前期分析PARTBasicAnalysis 樂清中國名片城市 城在海上，城在城中東南沿海重要的中心城市及風景旅游城市現代區位分析 LOCATIONTRAFFIC ANALYSIS 區域交通 基地位于樂清市柳市鎮，道路交通體系發展完善，距離柳市鎮政府 1.5km,距離柳市客運中心 3.2km,樂清市客運中心站 9.9 公里。距離溫州龍灣國際機場 14km。區域規劃路網豐富，基地周邊道路正在建設當中，已建成中心大道，溪橋東路，可達性強。柳市鎮6、 SITE14.0KM9.9KM沈海高速繞城高速樂清市客運站溫州龍灣機場溫州市政府SITE長江路柳黃路溪橋東路中心大道周邊配套 PERIPHERAL RESOURCESPERIPHERAL RESOURCES 景觀資源 柳市客運站樂清站世紀聯華超市柳市鎮第一中學柳市新城小學柳市鎮人民政府樂清第三人民醫院同濟醫院樂清英華學校3KM7KM市政配套教育資源景區資源醫療設施購物休閑交通站點中雁蕩山風景區楊八洞景區金峰寺西凰嶼生態公園鳳山古廟SITE3KM9KM基地區域有中雁蕩山、楊八洞景區、長虹公園、金峰寺等。長虹公園基地周邊生活配套完善，能滿足基本生活要求，南側樂清第三人民醫院、同濟醫院柳市職業技術7、學校、柳市鎮第十二小學、西側有樂清英華學校、第四小學、世紀聯華超市、紅太陽幼兒園、柳市鎮第一中學。SITE場地現狀 SITE ANALYSIS根據項目所屬區域和投標人以往項目經驗，充分發揮設計團隊的主觀能動和創新能力，并結合全市和區域房地產市場現狀，力求達到項目利潤最大化和快銷回款為目標的項目定位.滿足規范要求的前提下，做到產品價值的最大化。考慮是否做差異化產品，如做差異化，則明確高溢價產品如何最大贈送。項 目 目 標產 品 設 計 設計要求高溢價 快去化02產品定位PARTProductOrientation 產品策略 STRATEGYSWOT 分析-優勢SWOT 分析-劣勢SWOT 分析-8、機會SWOT 分析-威脅S1.北鄰溪橋路，通達溫州市區，距離柳市客運中心約 9.9 公里，交通通達性較強；2.地塊內部平整且較為方正，方案排布空間大，存在營造品質大中庭的基底；3.項目自帶 3000 商業，將彌補區域內生活配套匱乏的現狀。SWOT 分析-優勢SWOT 分析-劣勢SWOT 分析-機會SWOT 分析-威脅w1.地塊條件較為嚴苛，容積率 2.5，限高 54 米，高層住宅面寬小于 50 米，產品體系較為單一；2.片區工業區環繞，多為電氣、機械產業，存在一定污染且氛圍較為雜亂；3.屬于柳市外圍區域，人員混雜且無重大規劃，本地人對區域認知為工業區；4.地塊周邊現狀多為農田/工業園，生活配套9、缺乏。產品策略 STRATEGYSWOT 分析-優勢SWOT 分析-劣勢SWOT 分析-機會SWOT 分析-威脅o1.人口大鎮，產業集群較多，人口基數較大，導致客群多樣化，可細分程度較高；2.目前樂清主城高價，柳市在售項目多為大面積總價高，外來務工的剛需落戶人群存在低總價的抓取機會；3.本案周邊毗鄰工業區，存在大量產業園客戶；4.政府制土地供應，目前柳市新房可售貨量有限，整體競爭較小；5.區域房地產開發程度弱，品質商品房少，存在突圍機會。產品策略 STRATEGYSWOT 分析-優勢SWOT 分析-劣勢SWOT 分析-機會SWOT 分析-威脅T1.柳市整體城建面、基建較差，且政府發展落實速度慢10、，客戶外溢嚴重（樂清是主要目的地，學區/配套等）；2.溫州人對地段/產品要求高，本地高端客戶多被樂清主城分流且喜好大面積，部分中低端客戶易受柳白新區（規劃更多，發展空間更大）同價位分流；3.周邊村莊自建房多為無獨立產證銷售，典型項目東風家園均價 7-8000 元/，可讀村對應柳市二小，低價分流；4.底層務工者購買力不足，一定實力的企業中層存在品質欲望，本案細分客戶界限較為模糊；5.本案周邊村落多數實力客戶外出做生意或已移居柳市，剩余多為地緣中老年與外來務工的租賃居住，本地購買 力有限。產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY本案碧桂園桃李東方0.1產品策略 STRATEGY產品策略11、 STRATEGY本案雍華府1.5產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY本案旭信雍尚園3產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY本案瑞鑫卓越城2產品策略 STRATEGY本案康橋東麓園5產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY本案白象壹號4產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY產品策略 STRATEGY 3+1 房 2 廳 2 衛 4+1 房 2 廳 2 衛 2 12、房 2 廳 1 衛4+1 室 2 廳 2 衛3 房 2 廳 2 衛03規劃策略PARTSitePlan 地塊尺度 SITE SCALE總用地面積：74493.62 建筑面積：186234.05 容積率：2.5建筑密度：27%綠地率：35%建筑限高：54 米（14 米住宅建筑高度 54 米且 4 層）出入口方位：地塊南側、東側、西側也建道路未知道路 Autodesk Autodesk Autodesk 用地紅線高層建筑控制線地多層建筑控制線15m10m12m12m6.5m8.5m7m8m3m2m5m5m5m5m3m10mSITES=74493.62 橋 東 路長 江 路規 劃 一 路（未知）規 13、劃 一 路（未知）規劃條件 CONDITIONAL PLAN規劃條件 CONDITIONAL PLANQ1：居住和商業價值如何判斷，資源如何分配？Q2：示范區如何選擇？地塊中心部位價值最高，產品圍繞軸線布置，中央形成大花園。A1:地塊價值分析 SITE VELUE Autodesk Autodesk Autodesk 經分析，地塊內部中心區域價值最高，向四周遞減；地塊北側道路等級較高，商業宜設置在地塊北側區域幼兒園用地A2：根據城市人流來向，示范區的位置應設置在地塊北側示范區 DEMONSTRATION AREA312方案三 示范區位于西北角方案二 示范區位于東北角優勢：位于道路交叉口，展示形14、象較好劣勢：與安置房相鄰，示范區空間感教差優勢：有足夠空間塑造示范區沿街展示面劣勢：后場空間較小優勢：售樓處前后場空間尺度適宜，利于售樓處先期啟動。后期結合人行主入口，形成具有儀式感的中軸空間，增加后期商業運營活力，提升小區業主歸家儀式感，樹立房開品牌形象。方案一 示范區位于北側居中AN:示范區位置宜選定為地塊北側居中，后期兼做地塊形象主入口，提升歸 家儀式感，樹立房開品牌形象 頭 腦 風 暴 規劃邏輯 PLANNING LOGIC住宅容積率做不足且角度過大中央大花園但軸線關系較弱排布整齊但日照不滿足內部形成大花園，日照不滿足容積率做足，日照滿足景觀軸和中央大花園且日照滿足要求全高層疊墅+高層15、規劃邏輯 PLANNING LOGIC方案一 全高層方案方案二 高層+疊拼總平面圖 總指標鳥瞰圖業態面積段戶型結構 套數套數比面積75.00221704.37%5250.089.002+12160037.45%53400.0115.0032225015.61%30088.1128.0042243226.97%55296.0139.0042225015.61%34750.0合計1602100.00%178784.05戶型配比小高75 89 115 125 139 社區用房養老用房物管用房首層商業，二層配套商業 主要出入口（人行）主要出入口（人行）次要出入口次要出入口次要出入口次要出入口交通分析交16、通分析人行流線消防流線車行流線地庫入口消防登高場地小區出入口景觀軸線景觀組團日照滿足大寒日 2 小時數量單位備注74493.62按土地出讓條件234820.05186234.05178784.05178784.054450.001305.00地上總建筑面積的千分之7800.00規劃條件800150.00規劃條件150500.00規劃條件500365.00規劃條件要求，計容地上住宅總建筑面積的千分之二，且大于等于3001000.00180.00100.0050.00門衛按照1030003000規劃條件要求商業面積4000048586.000.0048586.000.00地下夾層贈送面積0.0地下17、非夾層贈送面積05216.40/單車1.8/輛43369.60普通車庫28471人防車庫14898.72住宅不少于地上建筑面積的8%，不少于地上建筑面積的5%2.5/FAR2.520.34%/27%（其中住宅凈密度22%）15152123961180.00157635%35%1604戶5132.8人3.2人/戶1F-18F層H54m（14m住宅建筑高度54m，且4層)1587輛158輛1429輛人防區停車位373輛40/輛非人防區停車位1056輛34/地下室面積/規劃要求車位數3121輛2898輛223輛樂清市柳市鎮浹底村033號地塊地塊項目經濟技術指標項目總用地面積總建筑面積計容積率建筑面積18、其中住宅配套商業住宅地下室（贈送）非機動車車庫機動車庫容積率建筑密度其中配電房開閉站消控室及電信機房考慮放在地上，單個配電房120，單個開閉所180;配電房按2.5w平方米一個配置。住宅建筑面積高層配套建筑面積物業管理用房業態2其中預留養老助殘設施社區衛生用房非計容積率總建筑面積架空層面積全地下車庫配套及商業非機動車停車位其中其中其中其中其中地上停車位地下停車位單車指標人數社區文化服務中心居家養老用房商業幼兒園其中非機動車停車位住宅非機動車停車位建筑占地面積綠地率戶數建筑層數機動車停車位其中其中業態面積段戶型結構 套數套數比面積75.002211046.48%7800.089.002+122519、6435.16%50196.0115.0032225215.71%30318.1128.0042264840.40%82944.0疊墅160.00423362.24%5760.0合計1604100.00%178784.05小高戶型配比75 89 115 128 160 361.40140戶建面積200；1.4輛/戶511.501.5輛/戶549001.1090戶建面積140；1.1輛/戶9901.801.8輛/戶16206390.8060戶建面積90；0.8輛/戶5122.002.0輛/戶1278配套31200.300.3輛/10010.003.003輛/10094.00商業3000.000.20、80中型商業（1000建筑面積10000）0.8車位/10024.002.502.5輛/10075.00合計15873121商品住宅車位數表格商業配套日照滿足大寒日 2 小時04戶型設計PARTUnitPlan 周邊項目 PROJECT AROUND桃李東方容積率：2.5類型：高層雍華園容積率：2.8類型：高層旭信雍尚園容積率：2.5類型：高層瑞鑫卓越城容積率：2.5類型：高層白象壹號容積率：3類型：高層本案碧桂園桃李東方（在售）高層毛坯均價在 12800雍華園（尾房）高層毛坯均價在 11000旭信雍尚園（在售）高層毛坯均價在 10000白象壹號（在售）高層毛坯均價在 11000康橋東麓園（待21、售）宏地地塊（待售）瑞錦園（售罄）瑞鑫卓越城（待售）城市能級配套：樂清市區 柳市 北白象競爭分析：高端分流（碧桂園桃李東方）平行分流（柳白新區項目）無競爭可參考（北白象項目）樂清市區柳市柳白北白象主流鎮區項目本地/外地 55 開，外溢樂清嚴重客戶基本均為本地人，外溢樂清與溫州嚴重周邊項目 PROJECT AROUND用地面積22020容積率2.5產品類型高層面積段115m2、139m2、188m2均價12800（元/m2）碧桂園桃李東方項目基本情況用地面積29474容積率2.8產品類型高層面積段96m2、109m2、117m2、125m2、132m2均價11000（元/m2）雍華園項目基本情況22、用地面積7650容積率2.5產品類型高層面積段105m2、117m2、128m2、139m2均價10000（元/m2）旭信雍尚項目基本情況用地面積79228容積率2.5產品類型高層面積段189m2-155m2均價瑞鑫卓越城項目基本情況用地面積17000容積率3產品類型高層面積段107m2、116m2、122m2、128m2、138m2、157m2均價11000（元/m2）白象壹號項目基本情況vU 型廚房人性化設計戶型結構：2 室 2 廳 1 衛戶型結構：2 室 2 廳 1 衛建筑面積：75 建筑面積：75 本案產品東亞怡和嘉苑高層T4戶型（中間戶75）獨立玄關玄關超強收納戶型設計 UNIT P23、LAN戶型結構：3 室 2 廳 2 衛戶型結構：3 室 2 廳 2 衛建筑面積：89 建筑面積：96 本案產品雍華園高層T4戶型（中間戶89）房間尺度舒適獨立玄關奢華主臥套房間完整沒有凹角玄關帶收納配建衣帽間戶型設計 UNIT PLAN戶型結構：3+1 室 2 廳 2 衛戶型結構：3 室 2 廳 2 衛建筑面積：115 建筑面積：120 本案產品碧桂園桃李東方高層T4戶型（邊戶115）面積省 5 功能+1，面積更省獨立玄關南北通透3.5 面寬玄關超強收納全明餐廳更高舒適度面積更省，功能數+1戶型設計 UNIT PLAN陽臺飄窗飄窗主衛主臥室廚房餐廳客廳臥室衛生間臥室飄窗飄窗臥室玄關陽臺設備平臺24、茶室戶型結構：4+1 室 2 廳 2 衛戶型結構：4 室 2 廳 2 衛建筑面積：139 建筑面積：140 本案產品碧桂園桃李東方高層 T2 戶型（139）寬廳設計奢華主臥套獨立玄關舒適四房3.5 面寬空間更加靈動“1”字型主衛，配建衣帽間玄關超強收納無憂二孩時代，三代同堂面積相同，功能數+1戶型設計 UNIT PLAN戶型結構：3+1 室 2 廳 2 衛戶型結構：3 室 2 廳 2 衛建筑面積：115 建筑面積：117 本案產品旭信雍尚園高層T4戶型（邊戶115）面積省 2 功能+1，面積更省獨立玄關南北通透3.5 面寬玄關超強收納全明餐廳更高舒適度面積相同，功能數+1戶型設計 UNIT P25、LAN主臥室客衛臥室書房餐廳臥室陽臺飄窗飄窗玄關飄窗廚房設備平臺主衛茶室客廳戶型結構：4+1 室 2 廳 2 衛戶型結構：3+1 室 2 廳 2 衛建筑面積：128 建筑面積：128 本案產品旭信雍尚園高層 T2 戶型（128）獨立玄關公衛干濕分離寬廳設計.3.5 面寬玄關超強收納空間更加潔凈空間更加靈動面積相同，功能數+1戶型設計 UNIT PLAN陽臺飄窗飄窗主衛主臥室廚房餐廳客廳臥室衛生間臥室飄窗飄窗臥室玄關陽臺設備平臺茶室戶型結構：4+1 室 2 廳 2 衛戶型結構：3+1 室 2 廳 2 衛建筑面積：139 建筑面積：139 本案產品旭信雍尚園高層 T2 戶型（139）寬廳設計奢華主26、臥套獨立玄關舒適四房4.5 面寬空間更加靈動“1”字型主衛，配建衣帽玄關超強收納無憂二孩時代，三代同堂面積相同，功能數+1戶型設計 UNIT PLAN高層 T4 戶型（89+75）戶型設計 UNIT PLAN強電普通電梯獨立前室連廊連廊中庭上空擔架電梯無障礙電梯消防電梯消防電梯前室中庭上空89 戶型75 戶型75 戶型89 戶型半贈送全贈送高層 T4 戶型（115+89）戶型設計 UNIT PLAN擔架電梯無障礙電梯消防電梯普通電梯消防電梯前室連廊弱電水獨立前室連廊強電中庭上空中庭上空115 戶型89 戶型89 戶型115 戶型半贈送全贈送高層 T2 戶型（128+128）戶型設計 UNIT 27、PLANSJQDSF電梯廳消防電梯客梯電梯廳主臥室客廳客衛臥室書房餐廳主臥室客廳臥室書房餐廳臥室臥室陽臺飄窗飄窗飄窗飄窗陽臺玄關玄關飄窗飄窗廚房廚房設備平臺設備平臺主衛客衛主衛茶室茶室128 戶型128 戶型半贈送全贈送高層 T2 戶型（139+139）戶型設計 UNIT PLANRDSJ電梯廳消防電梯客梯電梯廳陽臺飄窗飄窗主衛主臥室廚房餐廳客廳臥室客衛臥室飄窗飄窗臥室陽臺飄窗飄窗主衛主臥室廚房餐廳客廳臥室臥室飄窗臥室玄關玄關陽臺飄窗陽臺衣帽間設備平臺設備平臺客衛茶室茶室139 戶型139 戶型半贈送全贈送疊排戶型（160+160）戶型設計 UNIT PLAN160 戶型首層庭院庭院160 戶28、型首層半贈送全贈送疊排戶型（160+160）戶型設計 UNIT PLAN160 戶型二層160 戶型二層半贈送全贈送疊排戶型（160+160）戶型設計 UNIT PLAN160 戶型三層160 戶型三層半贈送全贈送疊排戶型（160+160）戶型設計 UNIT PLAN160 戶型四層160 戶型四層半贈送全贈送05示范區篇PARTDemonstrationarea 1.設計總覽2.規劃設計方案3.建筑單體設計4.建筑立面設計5.地庫設計6.示范區設計7.配套公建8.設計表達6.3 流線分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONST29、RATION ZONE PLAN DESIGN杭州富陽檀瑞府項目示范區景觀深化設計總平標注PLAN LABEL精神堡壘停車場逐光森林星環棋布入口平臺綠蔭后場時光長廊星跡漫步樣板間入口陽光草坪1123456789107236891054溪橋路1.設計總覽2.規劃設計方案3.建筑單體設計4.建筑立面設計5.地庫設計6.示范區設計7.配套公建8.設計表達6.3 流線分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONSTRATION ZONE PLAN DESIGN杭州富陽檀瑞府項目示范區景觀深化設計總平標注PLAN LABEL精神堡壘停車場逐光30、森林星環棋布入口平臺綠蔭后場時光長廊星跡漫步樣板間入口陽光草坪112345678910示范區 DEMONSTRATION AREA1.設計總覽2.規劃設計方案3.建筑單體設計4.建筑立面設計5.地庫設計6.示范區設計7.配套公建8.設計表達6.3 流線分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONSTRATION ZONE PLAN DESIGN杭州富陽檀瑞府項目示范區景觀深化設計車行路線人行路線未來接大區路線溪橋路示范區 DEMONSTRATION AREA1.設計總覽2.規劃設計方案3.建筑單體設計4.建筑立面設計5.地庫設計6.31、示范區設計7.配套公建8.設計表達6.3 流線分析Streamline analysisCHANGZHOU FUYANG 76PROJECT DEMONSTRATION ZONE PLAN DESIGN杭州富陽檀瑞府項目示范區景觀深化設計情緒調度EMOTION REGULATION感知感知精神堡壘逐光森林星環棋布售樓處星跡漫步好奇驚喜相知親切歸屬好奇驚喜相知親切歸屬示范區 DEMONSTRATION AREA06公區篇章PARTPublicarea Analysis公共區域 PUBLIC AREA地庫出入口內分流模式30m此類模式具有儀式感品質感、景觀序列感強、管理點位相對集中。適用于高檔品質32、及中檔品質居住區。面寬控制在 30m，前場進深 15m，適用于 20 萬方以上項目公共區域 PUBLIC AREA地下歸家動線地庫出入口設計需考慮在行車坡道盡頭增設玄關景墻，具有引導分流作用，延續遞進手法，提升歸家的溫馨感（如圖所示）。公共區域 PUBLIC AREA南入大堂平面示意圖立面示意圖公共區域 PUBLIC AREA南入大堂公共區域 PUBLIC AREA北入大堂洋房及二類 T2 高層中置大堂公共區域 PUBLIC AREA門頭門頭尺度應與樓棟立面合理匹配且門頭應凸出建筑主體，有較明顯的昭示效果07立面篇章PARTFacadeAnalysis舒展內切流動產品策略 STRATEGY靈動33、折線正立面透視圖入戶大堂正立面拼接透視圖理想系列商業理想系列景觀燈飾理想系列景觀連廊理想系列入園大堂流動曲線舒展直線疊拼意向07成本篇章PARTCostsAnalysis08成本篇章PARTCostsAnalysis成本篇章 COSTS規劃規劃整齊地庫立面地庫布局材料選擇立面簡潔規劃規劃整齊成本篇章 COSTS總圖排布整齊合理，規劃最大程度上利用土地，間接優化地庫。成本篇章 COSTS地庫立面立面地庫布局材料選擇材料選擇立面簡潔立面簡潔成本控制 COSTSOneTWO地庫整體抬高成本大幅降低經濟高效平面布置地下成本可售效益地下車庫面積成本控制 COSTS車庫建筑面積：57486 平方米負一層平面圖車庫總車位數：1474 輛 富于 138 輛單車指標：39 平方米中柱網人防車庫成本篇章 COSTS立面材料選擇立面簡潔地庫立面地庫布局材料選擇立面簡潔成本篇章 立面材質玻璃門窗玻璃欄桿仿金屬氟碳漆（淺灰）屋頂層材質成本篇章 立面材質玻璃門窗鋁合金百葉（灰）玻璃欄桿仿金屬氟碳漆（淺灰）仿金屬氟碳漆（灰）標準層材質成本篇章 立面材質玻璃門窗鋁合金百葉（灰）仿金屬氟碳漆（灰）架空層材質一體化鋁板飾面（淺灰）軟膜天花鋁型材線腳成本篇章 立面材質玻璃門窗鋁合金百葉（淺灰）玻璃欄桿一體化鋁板飾面（淺灰）鋁格柵吊頂（深灰）商業立面材質三層商業露臺商業外廊商業2021 年 7 月