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1、 The planning scheme design of the No.1 plot of Kunming University 昆明學院1號地塊項目概念方案設計 背景CONTEXT “四區交匯地，城市核心區”五華區盤龍區官渡區西山區SITE五華區昆明市文化中心與政治中心 SITE“軌道、公路雙交通優勢”西苑站梁家河站市體育館站潘家灣站五一路站人民西路人民中路軌道3號線軌道3號線二環西路西園路環城西路西昌路菱角塘路茭菱路昆石鐵路 SITE地塊周邊大范圍的規劃以居住用地為主。地塊西側為住宅用地，需要考慮對本地塊的日照影響。地塊北側和東側為城市公園用地和文化設施用地，對地塊有利。南側為城市綠地2、，臨近人民西路城市主干道，使地塊交通便利，可達性強，同時是重要城市界面，需要重點打造。上位規劃 基本設計條件用地面積5266.69代建綠地5393（含在項目用地內）用地性質商住混合用地，住宅占比不超過23%。容積率6.2建筑密度55%綠地率18.1%建筑限高無高度限制要求1.項目內需配建12班小學教學樓及配套教師辦公室，與西側的春城小學形成一個整體，教學樓面積計入地塊容積率內。2.項目用地內有4000還遷房建設面積，需計入住宅面積中。3.綠地可做人行開口，不能做車行開口。用地特殊要求綠地用地SITE春城小學昆明體育場規劃條件 定位POSITIONING SITE東部汽車站西部汽車站西山公園站昆3、明長水機場軌道3號線眠山森林公園滇池翠峰生態公園軌道交通帶來的產業鏈接軌道交通3號線西起西山公園，東接軌道交通6號線至昆明長水國際機場，形成昆明東西向城市軸線，本案位于軸線重要節點，具備打造城市中心區的潛力。西山公園草海軌道6號線市體育館站東白沙河水庫祭蟲山森林公園翠湖公園軌道2號線軌道1號線軌道4號線 紅菱路：城市次干道人民西路SITE人民西路：機遇與挑戰人民西路作為西市中軸，是市中心和西市區的門戶菱角塘路：城市次干道規劃路：城市支路紅菱路規劃路菱角塘路人民西路：城市主干道 SITE1km春城小學昆明學院昆明第一中學昆明體育中心昆明體育場核心區域帶來的積極因素梁家河地鐵站市體育館地鐵站潘家灣4、地鐵站融創春城書院棕樹營棕樹營 用地剝離日照影響學校借地高容量SITE容積率：6.2SITE洪溝退距，分隔用地SITE春城小學SITE擴建小學 SITE多重不利的用地條件 現代都市高端復合型綜合體住宅輕奢類住宅商業特色公共配套公寓酒店工作室品居住宅串聯串聯激活 我們的項目愿景是什么：超級IP 政策指導：引入大公報1902年大公報在天津創刊1966年大陸大公報?？?，香港大公報發行至今1992年大公報在昆明首設云南辦事處大公報作為中國發行時間最長的中文報紙，在歷史文化及傳媒領域都具有深遠影響力2015年大公報與云南省政府簽約將建設大公傳媒中心 潮流上的領導先鋒天津昆明香港（創刊）（發揚）（傳播）高5、密度，高容量的活力之城 香港蘭桂坊體量：56030客群分析：外籍人士、白領、外地游客容積率：8.62業態分析：酒吧、餐飲香港利東街體量：3.65萬方客群分析：情侶、本地居民、外地游客容積率：4.43業態分析：餐飲、娛樂高密度垂直開放活力街區，中外文化匯集地，時尚與潮流先鋒社區 昆明蘭桂坊，潮流四方街媒介效應文化底蘊國際趨勢產業背景大公報傳媒本土文化學校、體育外籍企業人員超級IP 客戶認知深耕昆明的首個城市之心標桿項目大盤視角底層邏輯撬動城市價值的超級IP，清晰的整盤定位規劃切地實現價值重塑，產品多樣體現價值合理分配大手筆、低成本啟動呈現，開發周期內遞進式嫁接企業資源板塊先機、城市紅利新人 新城6、 新生活園境大城、公園生活產品豐富，配套先進學區配套，交通便利全齡社區，置業多元 規劃設計PLANNING AND DESIGN 強排方案 地塊如此多的限制條件，如何制定規劃原則高容量 主客體日照影響 沖溝切地 學校占地總圖價值邏輯空間與尺度儀式感與尊貴感政府城市界面需求住宅日照銷售住宅全部滿足日照影響周邊日照盡量減小影響戶數 商業商墅類住宅普通公寓產品價值排序住宅 住宅版塊聯動與共享一體化商業價值融合縱向切地原則SITE售樓部昆明學院3號地本案住宅板塊SITE人民西路商業界面市體育館地鐵站本案商業板塊商業、公寓類住宅住宅用地價值的合理分布 小學西側布置小學東側布置小學南側布置小學北側布置春城7、小學小學春城小學小學300M春城小學小學春城小學小學人民西路城市界面小學占地：7200“不利切地”的良性運用西側超高層日照遮擋與主校區距離較遠不利打造人民路城市界面借用東北角切地，節省用地 外部資源（現狀周邊無景觀資源）且存在較多拆遷打造內部專屬庭院SITE待拆遷住宅待拆遷住宅壹號廣場高層住宅六合天城高層住宅“聚合型”內向空間規劃 總平面圖+指標可售住宅：71096類住宅公寓：72846loft公寓：24680商墅：5000商業街：30000普通公寓：73184酒店公寓：43400 效果圖鳥瞰圖 效果圖鳥瞰圖 效果圖透視圖 效果圖透視圖 效果圖商業 效果圖商業 效果圖商業 效果圖商業 效果圖落8、客區 效果圖中庭 規劃結構“十字形”儀式感中軸一進院二進院三進院“三進院”式空間體驗 垂直價值分布水平價值分布商業商業商業由公共到私密價值分布由公共到私密住宅住宅住宅住宅住宅商墅商墅商墅商墅商墅商墅類住宅商業+類住宅商業類住宅商業+商業公寓公寓公寓 分區與產品組合居住型商墅+大平層 分區與產品組合商住產業化立體街區 交通流線公寓落客流線商墅落客流線住宅落客流線 春城小學擴建小學空中連廊學校布局與流線 商業COMMERCE 昆明老街我們不做傳統商業街南屏街錢王街昆明民族文化多樣，傳統老街并不缺乏 昆明老街南屏街錢王街壹號廣場云投中心恒隆廣場南屏茂保利六合北大資源博泰城醫大廣場據贏商網統計，云南29、019年商業增量212萬方，昆明開業項目11個，商業體量123.9萬方我們不做SHOPING MALL 打造開放“四方街”潮流“蘭桂坊”商業業態分析規劃結構分析水街耍街潮街坊院蘭院體育休閑零售餐飲教育酒吧、水吧商業分析 輕奢公寓（青年家庭）年輕夫妻 一居室 兩居室商業分析 國際公寓（企業高管）酒店（外地游客）大公報博物館（空中會所）商務人群 旅游人群 博物館商業分析 自媒體工作室（普通公寓）自媒體工作室（普通公寓）LOFT創客公寓（商住一體）LOFT創客公寓 工作室 沙龍商業分析 分區與交通低層電梯（至100層）中層電梯（至120層）高層電梯（至150層）酒店專用電梯大堂透明渲染商業分析高層電10、梯（至150層）中層電梯（至120層）低層電梯（至100層）酒店專用電梯低層電梯（至100層）大公報博物館（云空會所）空中一層平面圖空中二層平面圖空中三層平面圖商業分析中餐廳西餐廳行政酒廊會議室會議室上空大公館博物館健身中心 商業一層平面圖商業二層平面圖商業三層平面圖零售商業主力店 大堂商業分析 商業分析商業一層平面圖教育類教育類餐飲類餐飲類餐飲類餐飲類零售類零售類零售類零售類零售類體育類體育類酒吧酒吧水吧水吧水吧酒吧水吧酒吧酒吧商業業態分析潮流酒吧時尚餐飲 超高層減層策略全150M150M+120M全120M面積減少13977面積減少27954 住宅RESIDENCE 設計亮點：超大尺度花園11、南北朝向 極致景觀視線96m95m住宅分析 設計亮點：合理分區 獨立歸家體系分區落客 景觀共享住宅落客商墅落客共享中庭景觀商墅落客住宅落客住宅分析 設計亮點：串聯式尊貴歸家動線住宅入口住宅入口住宅分析 設計亮點：會所大堂多主題私享空間親子樂園入戶大堂入戶大堂平面圖入戶大堂健身活動親子娛樂住宅分析 設計亮點：內環立體景觀體系打造回家就是一場度假住宅分析 產品分布205185165120住宅分析住宅部分樓型戶型面積標準層戶數總戶數戶數占比面積面積占比T218525816.7%10730 14.3%20525816.7%11890 15.8%T3165223266.7%38480.0 51.3%1212、0111633.3%13920.0 18.6%小計348100.0%75020.0 100.0%商墅50001.9%主要單體205185層數：29F有6m架空層標準層高：3.2m165120層數：29F有6m架空層標準層高：3.2m67層數：2F(2層改4層）無架空層標準層高：5.4m96產品分析 日照分析日照分析總結：經專業軟件計算，從8:0016:00時，本項目地塊內部住宅滿足大寒日不少于2小時，幼兒園滿足冬至日不少于3小時的日照要求。圖例：0小時日照1小時日照2小時日照3小時日照4小時日照5小時日照6小時日照經計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響30戶日照。經計算，項目地塊建筑對該地塊建筑13、影響7戶日照。經計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響2戶日照。住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M公寓29FH=99.1M公寓29FH=99.1M公寓24FH=84.6M公寓21FH=99M公寓41FH=145.8M公寓41FH=145.8M總影響戶數：39戶 產品溢價PRODUCT 俊發逸天峰戶型面積段：四居：131.28-213.27五居：240-430均價：20000元/保利天際戶型面積段：三居：109-113四居：137-184均價：18000元/龍湖天璞戶型面積段：三居：114、07-120四居：128-143均價：18000元/錦粼天序戶型面積段：四居：103-259均價：22000元/瑞鼎城天璽戶型面積段：一居：56.61-60二居：52.96-60均價：18000元/昆明廣場悅中心戶型面積段：一居：68均價：16000元/俊發陽光俊園戶型面積段：一居：38.5均價：15000元/金茂廣場戶型面積段：一居：50均價：13000元/昆明市住宅：均價19500元/昆明市公寓：均價14000元/本案公寓類產品13000/五華區住宅：均價17000元/五華區公寓：均價9950元/18016012010000100200300400500（萬元）首付：180*2.7=48615、*0.25=121.5（萬元）首付：160*2.7=432*0.25=108（萬元）首付：120*2.7=324*0.25=81（萬元）首付：100*1.3=130*0.5=65（萬元）理性的產品“總價論”1.根據本案內部“總價論“，120住宅產品首付比120公寓產品首付高3萬元，公寓產品應小于1202.根據市場均價分析，市場上120住宅產品首付比本案100公寓產品首付低6.5萬元，公寓產品應小于100本案公寓產品面積段應位于0-100結論 120 165 185 205我們的產品昆明學院3號院面積段129-260棕樹營面積段125-190 T2 185+205產品特點獨立電梯入戶尊貴套房豪華16、衣帽間轉角L廳270無敵景觀陽臺客廳臥室共享陽臺四房設計 185戶型分析豪華主臥套豪華雙廚中西分離轉角L廳多功能結合3.5面寬儀式感入戶玄關270無敵景觀大陽臺產品介紹住宅類 擴展寬廳豪華雙廚中西分離雙套房贈送空中泳池205戶型分析270無敵景觀大陽臺4面寬產品介紹住宅類 T3 165+120產品特點165尊貴套房豪華衣帽間轉角L廳270無敵景觀陽臺120四房設計豪華景觀陽臺情景化廚房體驗 120戶型分析情景化廚房體驗三房設置180寬景陽臺產品介紹住宅類 165戶型分析情景化廚房體驗270無敵景觀大陽臺入戶衣帽間獨立衣帽間產品介紹住宅類 公寓 82*8+99 *4產品特點8299二房設計三房設17、計 82戶型99戶型產品介紹類住宅 居住型商墅產品策略露臺贈送庭院贈送10.8M5.4M1變2超大庭院露臺贈送 改造前商墅下疊面積 95面積區間樓號編號功能分布戶型套內面積建筑面積公攤面積得房率本棟建筑面積套數陽臺面積陽臺占比公攤系數95.55 商墅下疊L廳4室2廳3衛A-176.10 95.55 66.1479.64%324.90 20.00 0.00%25.56%66.90 上疊L廳3室2廳3衛A-253.28 66.90 227.80 41.56%產品介紹商墅 改造前商墅下疊面積 167 面積區間樓號編號功能分布戶型套內面積建筑面積公攤面積得房率本棟建筑面積套數陽臺面積陽臺占比公攤系數918、5.55 商墅下疊L廳4室2廳3衛A-176.10 95.55 66.1479.64%324.90 20.00 0.00%25.56%66.90 上疊L廳3室2廳3衛A-253.28 66.90 227.80 41.56%產品介紹商墅 改造前商墅下疊面積 67 改造前商墅下疊面積 136 公寓溢價贈送策略空間上的贈送策略垂直贈送策略一垂直贈送策略二水平贈送策略傳統LOFT公寓新規層高不能突破4m88技術規范商務辦公項目辦公建筑的門廳、大堂、中庭、回廊、報告廳等層高不受限制。水平贈送策略一 改造前61水平贈送策略一 改造后78水平贈送策略架空&生態庭院贈送 水平贈送策略一 改造前水平贈送策略一 19、改造后公共生態庭院公共生態庭院架空贈送庭院贈送水平贈送策略架空&生態庭院贈送 水平贈送策略二 改造前39水平贈送策略二 改造后57水平贈送策略架空&生態庭院贈送 水平贈送策略二 改造前水平贈送策略二 改造后公共生態庭院公共生態庭院架空贈送庭院贈送水平贈送策略架空&生態庭院贈送 垂直贈送策略一 改造前59垂直贈送策略一 改造后1F垂直贈送策略一 改造后2F垂直贈送策略一 改造后3F 90垂直贈送策略2變3走道贈送 垂直贈送策略一 改造前垂直贈送策略一 改造后1F垂直贈送策略一 改造后2F垂直贈送策略一 改造后3F走道贈送垂直贈送策略2變3走道贈送 垂直贈送策略二 改造前58垂直贈送策略二 改造后1F垂直贈送策略二 改造后2F垂直贈送策略二 改造后3F 113垂直贈送策略走道&生態庭院贈送 垂直贈送策略二 改造前垂直贈送策略二 改造后1F垂直贈送策略二 改造后2F垂直贈送策略二 改造后3F庭院贈送走道贈送垂直贈送策略走道&生態庭院贈送 LOFT公寓32 公寓產品分布 項目發展時間軸第一階段第二階段第三階段項目完成住宅類住宅+商墅商業公寓 謝謝THANK YOU