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1、雅郡洋房競品調研及定價報告競品梳理選擇標準：xx主城區內具有一定代表性的洋房產品；分別選擇熱銷洋房盤、一般銷售情況樓盤、滯銷洋房盤與本項目進行對比，得出本項目在不同銷售目標下的價格定位。金輝融僑城項目概況地址：南岸區匯龍路55號；開發商：融僑長江（xx）房地產有限公司容積率：2.54；綠化率：41%占地面積：約999900；建筑面積：約2100000；車位數：1:1總戶數:10000戶；物業費:3元/平米月；項目整體規劃整個項目占地近1500畝，分五期開發，目前在建的組團一期A區、一期B區以及二期A區、B區等。金輝融僑城北臨浩渺長江，內含碧波靜湖，南望黛綠南山，自然資源的占有無與倫比,并且項目2、地處主城核心，緊靠南坪商圈,通過長江大橋、鵝公巖大橋和菜園壩大橋與解放碑、楊家坪、觀音橋等各大商圈緊密相連。金輝融僑城所擁的內湖公園融僑公園，占地200余畝，僅內湖湖面就占到公園總面積的1/3，其有望成為xx第一的濱江內湖公園。項目價值地處主城核心位置，交通便利，通達性高。擁有內湖公園融僑公園，占地200余畝，僅內湖湖面就占到公園總面積的1/3。項目在設計上體現以生態、環保、健康為主題。項目是主城唯一一個集外江、內湖、公園、商業、教育、溫泉等萬千寵愛與一身的宜居之城。產品分析以ARTDECO風格為建筑語言，充分融合歐洲細膩、高貴、理性的建筑精神，演繹純正至臻的歐洲風情。產品分析平層戶型：12號3、樓戶型面積：四室兩廳雙衛，套內180優勢：套房設計，多衛生間，私密性強；戶型方正板式結構套房，南北通透，通風采光俱佳。劣勢：3.4米客廳開間影響洋房舒適度；贈送面積較少。銷售情況新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2011年1月22日2011年3月1日2011年3月12日2011年3月19日2011年4月21日2011年4月28日2011年6月19日推出樓棟B3區（5號樓）A區（17號樓）B3區（6號樓）B3區（7號樓）部分A區（16號樓）二期（B7、B8號樓）花漫庭（12號樓）推出套數19464194824448194當天銷售情況982080239797物業類型高層小高層高層高層小高層電4、梯洋房高層銷售均價8903133009119931013077154508947折后均價8410130348627885612554129558499面積區間84.41-117.33119.61-237.97 96.13-123.7696.13-123.76118.92-216.78153-262.7696.08-123.72B3區花滿庭半山公館項目概況地址：高新區長大路1號（高新區煙燈山公園旁）；開發商：盾安控股集團下屬xx業安房地產開發有限公司；容積率：2.09；綠化率：30.5%；占地面積：11萬平方米；建筑面積：23萬平方米；車位比：718個；總戶數:1529戶；物管費:2.2元/平米5、月；項目整體規劃半山公館主要由電梯花園洋房、高層、公寓三種物業形態組成。半山公館項目一期為花園洋房產品，共768套，含4+1至8+1型，且全部帶電梯，在提高產品舒適性的同時更全面提升了居住品質。雙大堂的設計，讓車庫電梯大堂與洋房入戶大堂同等奢華、亮麗，一改地下車庫破舊、陰暗的固有印象，營造出“下車即是回家”的尊崇感。項目價值三大交匯中心，緊鄰大坪CBD商圈、石橋鋪商圈、沙坪壩商圈；加之高九龍、長江二路、石油路圍合而成的“總部經濟高端園區”正在形成。周邊生活配套成熟。花園洋房戶型設計盡顯奢華，建筑面積在125165之間，均為一梯兩戶。戶型從三室兩廳到五室兩廳均有，其中以四室兩廳為主。“全電梯”、6、“大露臺”、“大花園”、“入戶花園”的設計，不僅體現了產品的舒適感與奢華感，更提升了項目的高性價比。產品分析建筑外觀設計上采用現代中式風格，在整體布局上采用半圍合式，強調居住私屬感強的同時，更強調各組團單元間的有機聯系，以求既保證景觀視覺的通暢。產品分析3房2廳，套內面積134贈送面積約30；優勢：客廳、起居室大開間，戶型方正板式結構套房，南北通透，通風采光俱佳，多露臺，多飄窗；劣勢：公共空間浪費面積大，餐廳較小，缺乏尊貴感。銷售情況該項目目前主推高層，洋房產品自然銷售。該項目底躍、頂躍贈送比率約40%，均價約10000元/平米，中間層贈送較少，均價約9000元/平米。該項目洋房月去化速度為17、5-20套。天景雨山前項目概況地址：xx南岸學府大道69號（交大3號門對面）；開發商：xx天景置業有限公司容積率：0.89；綠化率：35%；占地面積：5.88萬平方米；建筑面積：5萬平方米；總戶數:332戶；物管費:2.2元/平米月；項目整體規劃項目位于xx南岸區學府大道69號，地處xx主城生長帶上，內環、城市快速干道、輕軌3號線、輕軌環線匯集于此，20余條公交線路經過于此，學府大社區門口即有公交車站。周邊高校、科研院所林立：xx交通大學、xx工商大學、xx交通科研研究所，巴蜀實驗學校，學府路小學以及社區內學府渝中機關幼兒園等人文書香氛圍環繞項目價值項目容積率僅有0.85，建筑密度低至19%，8、洋房、別墅共260席。一座山的博物館，擁有各式寶物，百年老樹，英倫風情書咖屋等中西文化的傳承地。2000畝自然森林、學府大道69號1000畝大型原生態坡地社區、270畝社區內綠化面積、20余個景觀通廊和主題公園周邊生活配套成熟齊全。產品分析建筑外觀設計上采用現代中式風格，在整體布局上采用半圍合式，強調居住私屬感強的同時，更強調各組團單元間的有機聯系，以求既保證景觀視覺的通暢。產品分析4房2廳，套內面積156贈送面積54；優勢：12平米超大露臺；帶獨立地下室；雙入戶設計，更顯尊貴；劣勢：戶型太過緊湊，影響居住舒適度；各臥室相對較小。銷售情況前期所有洋房均已售罄目前新推約40套進山洋房，套內1089、-120平米，實收均價約10000元/平米。藍光十里藍山項目概況占地面積：274013平方米；建筑面積：240000平方米；總戶數:1189戶；物業地址：巴南渝南大道111號（十公里東方溫泉酒店旁）；物業管理附加信息:洋房：2元/平米月；地形地貌：藍光十里藍山南北向有兩條規劃道路貫穿，東西向由一條規劃道路作為主入口。場地坡度很大，地勢呈西低東高，北低南高；南北向高差15-20米，東西向高差約90米，中心有一東西向自然山谷穿越場地，為典型的坡地用地。項目整體規劃設計理念：藍光十里藍山規劃設計理念源于意大利托斯卡納地區山地小鎮，結合南山山麓原始自然坡地的地形地貌，充分利用山地建筑依山就勢、因地制宜10、，利用自然跌落的原生山谷，引入獨特的意大利臺地園景觀，將項目打造為掩隱在南山森林中的高尚住宅區。項目總規圖別墅區洋房區高層區項目價值景觀價值主要景觀：南山山麓景觀、藍園溪谷帶、藍山漫步道等；多出營造地中海景觀節點。前期精心打造的托斯卡納山林景觀，現長期缺乏維護，已較為破舊，依稀可辨往昔風情。項目價值配套價值（1）商業街：喬凡尼風情商業街位于項目西側，建筑面積約8300，規劃有社區超市、中小餐飲、茶坊等社區服務型商業。（2）會所：建筑面積約3300，按五星級度假莊園設計裝修，規劃有雙泳池（室內恒溫游泳池與室外景觀游泳池）、風情餐吧、茶坊、紅酒/雪茄、藝術表演廳等。（3）幼兒園：項目商業樓內規劃有11、國際雙語幼兒園，建筑面積約1000，規劃為3個班，計劃引進xx知名的幼兒園，目前正在洽談中。（4）運動設施：在項目北側的阿普安山地公園內規劃有網球場、半籃球場、慢跑道等戶外運動設施。同時在山地公園及小區各處有專為老人和小孩規劃的散步道、休息場、兒童樂園及全民健身設施。商業街會所運動公園溪谷公園漫步道產品分析主要根據地形高差的變化，變化產品的設計，洋房總戶型多達30余種；4+1到7+1電梯洋房；文化石、干掛石材、涂料構筑的產品立面；底層帶地下室（不計產權全贈送），部分為采光地下室；面積區間：底躍129-139；平層117-139；頂躍127-152；底層贈送率約70%；平層贈送率約17%-25%12、；頂層贈送率約50%-80%。戶型分析/中間層3房2廳，套內面積128，贈送面積22優勢：約40主臥，舒適度非常高；多陽臺，性價比高；劣勢：客廳較窄，影響居住品質；衛生間偏小，使用不便；31新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2010年9月10日2010年9月18日2010年9月28日2010年10月16日2011年3月19日2011年4月16日2011年8月6日物業類型小高層小高層小高層電梯洋房電梯洋房電梯洋房小高層推出套數44444458224886當天銷售情況3129221641026距今銷售套數42183340距今剩余套數00520折后均價58946091658775507408813、0157608面積區間103.86-112.93103.86-112.93103.86-112.93107.58-152.31 116.5-152.31107.51-152.3126.05-64.6萬科錦程項目概況地址：渝中渝州路（河運校原址）；開發商：萬科（xx）房地產有限公司；容積率：5.0；綠化率：30%；戶數：總共約5100戶；物業費：1.95元/月；項目整體規劃產品戶型：品質高層全精裝，包含約5869 兩房、約78-107三房，約122 四房；4棟7F花園洋房，主城稀缺產品，戶型面積約102-204；物業類型：由13棟34F高層、4棟7F花園洋房、地下車庫及臨街集中式商業（含2棟SO14、HO）構成；占地面積：105463；建筑面積：639257；車位數：3000個；洋房住宅分布洋房住宅分布4 4棟棟7F7F項目價值配套價值：交通配套：地鐵一號線、BRT快速公交、109：陳家坪-較場口；118：石橋鋪-新牌坊；128:石橋鋪-紅旗河溝；368：朝天門-沙坪壩；421：火車北站-楊家坪；839：南坪-沙坪壩等40多條到達各個主城區域公交車線路。商務配套：四環大廈、聯通大廈、彩電中心、創克科技大廈、青年會大廈等。教育配套：歇臺子小學、大坪小學、大坪中學、育才中學、建設中學、xx醫科大學等。生活配套：河運校自選超市、永輝超市、東亞便利店、鑫吉超市、家家樂超市等。金融配套：中信銀行、民15、生銀行、光大銀行、中國銀行、郵政儲蓄、興業銀行、交通銀行等。醫療配套：xx醫科大學附屬第二醫院、九龍坡區第二人民醫院、xx長航醫院、xx醫科大學門診部等。商圈配套：大坪商圈、楊家坪商圈、石橋鋪商圈、解放碑商圈。小區內部配備游泳池、幼兒園、羽毛球場、健身步道、室外健身場地。項目價值內部資源新亞洲風情園林；泛酒店入戶大堂；泛會所高端設計；U5升級版品質精裝；星級物管；項目價值區域優勢：項目位于xx幾何中心，為“解放碑、沙坪壩、南岸、江北”4區動力樞紐，與地鐵一號線、輕軌二號線毗鄰，另有BRT快速公交及20余條公交線路，通過兩條濱江路、嘉華大橋、城市快速干道、城區主要干道快速直達主城各區。我市首條地16、鐵線（朝天門站大學城站），線路全長約36Km，總投資約125億，一期工程(朝天門至沙坪壩)已于2011年6月開始試運行。江北區江北區渝中區渝中區南岸區南岸區九龍坡區九龍坡區沙坪壩區沙坪壩區本本案案紅巖大橋輕軌大坪站輕軌大坪站示意圖示意圖產品分析“情景花園洋房”為萬科首創，取得中國住宅業發明專利；7層電梯洋房；設計將中國元素結合新亞洲風情，運用現代的材料和景觀手法演繹；面積區間：底躍140-200平米；中間層110-125平米；頂躍105-110平米；底層贈送率約30%；平層贈送率約10%；頂層贈送率約15%。產品分析萬科錦程洋房剖面圖萬科錦程洋房剖面圖7號樓樓層一單元二單元三單元7層A7A7A17、7A7A7A76層A6A6A6A6A6A65層A5A5A5A5A5A54層A4A4A4A4A4A43層A3A3A3A3A3A32層A2A2A2A2A2A21層A1A1A1負1層戶型/底躍A13房2廳，套內面積200，贈送面積50優勢：地下室設計，功能完備；雙庭院設計，多花園；劣勢：臥室較窄，影響居住品質；公共空間過于擁擠，無洋房尊貴感。戶型/躍層A22房3廳，套內面積201，贈送面積約60優勢：三層樓面設計，品質感突出；地下室設計，功能完備；雙庭院設計，多花園；劣勢：地下室算面積，客戶難接受；公共空間過于擁擠，無洋房尊貴感。戶型/躍層A33房2廳，套內面積151，贈送面積約30優勢：主臥面積大18、，尊貴感強；一樓獨立入戶，私密性好；客廳大尺度挑空，大空間格局；劣勢：臥室較窄，影響居住品質；公共空間過于擁擠，無洋房尊貴感。戶型/標準層2房2廳，套內面積105，贈送面積15優勢：板式結構，通風采光好；室內帶可變空間，改2+1戶型；劣勢：客廳開間小，影響居住品質；浪費面積多，實用率較差。現階段價格及銷售情況說明平均月消化速度：10套左右；整體去化情況一般，錦城主推高層產品，洋房處于自然銷售狀態。中間層戶型價格區間：10000元/底層價格區間：12000元/頂層價格區間：10000元/小結優勢主城區洋房，區域優勢明顯；品牌開發商，市場認知度高；周邊配套設施齊全；交通便捷，尤其是輕軌1號線開通為19、項目加分；劣勢景觀資源相對缺乏；項目產品線復雜，推貨量較大，內部競爭大；內外部資源均缺乏洋房品質感支撐；戶型設計較差，不合理處較多。金科廊橋水鄉項目概況地址：沙坪壩大學城南二路166 號(xx大學虎溪校區旁)；開發商：xx市金科星聚置業有限公司；容積率：0.7；綠化率：30%；戶數：總共2672戶；物業費：2.5元/月；項目整體規劃在售戶型：電梯洋房套內面積113266平米；占地面積：1198800；建筑面積：1500000；車位數：1720個；項目價值配套價值：教育配套：區域內有xx大學、四川美院等14所高校，另有人民小學、xx一中、xx八中、QSI國際中學等7所中小學。園林配套：四大市政公20、園環繞其間，如在建的千畝市政公園木魚石公園等醫療配套：醫療配套方面還有重醫和第三軍醫大的兩個三甲級附屬醫院，xx市首個綠色照明測試場地已于9月在大學城落成。商業配套：7萬方的商業將為業主提供更具品質感的便利生活；交通價值：已經有9路公交車直達大學城區域，內部交通往來暢達。從沙坪壩出發，乘大學城專線公交，約30分鐘便可抵達。雙碑大橋通車后，從北部新區、江北至本區域僅需15分鐘。內部配套價值：包括恒溫游泳池、教堂、果嶺高爾夫推桿場、特色幼稚園、綜合多功能健身會所、室外健身場等等。產品分析立面經典戶型銷售情況新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2011年4月3日2011年4月4日2011年7月121、6日2011年8月25日2011年9月17日推出樓棟C1、C5號樓別墅：B44號樓高層：C4號樓高層：D6、D7號樓洋房：23至27、29、33號樓小高層：D4、D5號樓洋樓：17、18號樓小高層：D3號樓洋樓：16、22號樓推出套數242119（別墅4、高層115）434（高層248、洋房186）334（小高層224，洋樓110）136（小高層78，洋樓58）當天銷售情況14454（別墅1，高層53）228（高層83、洋房145）120（小高層82，洋樓38）38（小高層29，洋樓9）物業類型高層聯排別墅、高層高層、花園洋房小高層、洋樓小高層、洋樓銷售均價7542別墅14295，高層723422、高層7978，洋房7227小高層7031，洋樓6634小高層6225，洋樓5882折后均價7244別墅13860，高層6943高層6867，洋房6211小高層6431，洋樓6034小高層6225，洋樓5882面積區間55.45-99別墅：213.34-244.02高層：54.65-97.5高層：55.12-98.19洋房：111.02-369.38小高層：55.12-101.6洋樓：112.19-266.48小高層：55.02-101.6洋樓：112.26-254.26二期別墅高層三期洋房、高層龍湖U城項目概況地址：沙坪壩西永組團U2-7/02、V2-7地塊(大學城重師南門前100米)；開發商23、：xx龍湖地產發展有限公司；容積率：2.15；綠化率：35%；戶數：總共10000戶，本期戶數4646戶；物業費：2.8元/月；項目整體規劃在售戶型：四組團花園洋房，8+1和9+1結構，110-230平米，總價約75-250萬/套；占地面積：591408；建筑面積：1380000；車位數：1200個；龍湖U城：龍湖U城洋房的戶型布局以兩側U形+中間排列形成圍合式院落。格局較為復雜緊湊。洋房主要以8+1產品，一梯兩戶為主力。局部分布有11+1、18+1。戶型涵蓋底躍、平層和頂躍三種形態。項目價值產品分析龍湖U城云闌組團整體為西班牙田園建筑風格，營造一個自由、浪漫、陽光式的度假生活藍本。外墻仿天然24、文化磚，西班牙紅陶小筒瓦。產品分析戶型戶型名稱名稱戶型類戶型類型型類別類別層數層數套內面套內面積積實得面實得面積積贈送率贈送率不含花不含花園園戶型配比戶型配比總套數總套數套數占套數占比比A1A24*2*2底躍1F、2F24927610%2513%A3A43*2*2平層3F-7F14916724%4523%A53*2*2頂躍8F9717883.5%168%龍湖U城共計此六種特色戶型，根據不同樓棟，套內面積上下有一定浮動，頂層戶型坡屋頂挑高（2.5米3.8米）。戶型分析/中間層龍湖U城面積：120（套內）戶型優勢：超大尺度主臥設計，套房面積約28平米,主臥自帶陽臺約10平米，該戶型為銷售主力戶型，25、贈送面積在本棟平層中最大功能分區較好，臥室私密性較高劣勢：客廳到次臥的動線較長，造成一定空間浪費次臥設計較為對稱，無特色現階段價格及銷售情況說明新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2011年4月3日2011年4月16日2011年4月23日2011年4月30日2011年5月21日2011年6月4日2011年9月15日物業類型電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房推出套數9111055395536142當天銷售情況87832922321894距今銷售套數4252314181642當期剩余套數0233526折后均價8155806483308287832285566637（產權面26、積銷售）面積區間92.24-139.0692.24-139.0692.24-139.0692.24-139.0692.24-139.0697.49-139.0697.49-264.09俊峰香格里拉項目概況地址：沙坪壩石井坡216號(磁器口西門斜對面)；開發商：xx俊峰置業有限公司；容積率：1.2；綠化率：30%；占地面積：346342；建筑面積：596230；車位數：2980個；戶數：總共2492戶，本期84戶；物業費：2.5元/月；項目整體規劃俊峰香格里拉依歌樂山而筑，項目地塊南北長約950米，東西寬約1000米，地勢西面高，東面低，最大高差約90米。規劃物業由獨棟別墅、聯排別墅、花園洋房、27、商業風情街區組成。純粹的高端低密度物業規劃，改變沙區城市中心無高端住區的歷史，提升整個沙區的居住品質項目價值是xx市離城市中心最近、規劃建筑形態最純粹、環境景觀最自然的城市高端生態原山住區。由獨棟別墅、聯排別墅、花園洋房、商業風情街區組成的復合型沙區高端項目。戶型舒適化、附加值大。產品分析項目依國家4A級風景區歌樂山，東畔嘉陵江，緊鄰千年古鎮磁器口，近在咫尺，暢享自然與人文。純粹的高端低密度物業規劃，提升沙區居住品質。產品分析平層戶型：12號樓戶型面積：四室兩廳兩衛，142.59平米優勢：面積適中，總價相對較低 戶型結構布局合理 贈送面積大，性價比高劣勢：客廳無陽臺，影響客廳舒適度12號樓1單28、元2單元1212銷售情況新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2010年9月28日2010年10月16日2011年1月8日2011年3月12日2011年4月16日2011年5月15日2011年9月16日物業類型電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房推出套數50846044444420當天銷售情況5063484037302距今銷售套數02110061213當期剩余套數0024125折后均價10626109121097510970883791848788面積區間114.32-157.8689.08-156.65114.32-157.989.08-157.8689.08-251.29、9889.08-251.98114.32-251.98金科陽光小鎮項目概況地址：九龍坡九龍園華福大道北段18號(龍門陣魔幻山主題公園旁)；開發商：xx市金科實業（集團）有限公司容積率：1.74；綠化率：33.38%；占地面積：268612；建筑面積：600000；車位數：3030個；戶數：總戶數6926戶 當期戶數1226戶；物業費：2.2元/月；項目整體規劃項目用地面積268612平米，總建筑面積578945.02平米，整個小區由8棟18-34層的高層住宅、1棟25層商務綜合體、1棟幼兒園、4棟3層及25層商業建筑以及60棟5-6層的多層及3棟中高層建筑組成。地塊位于xx市九龍坡區九龍工業園30、區的華巖新城內，緊鄰華福大道。華巖新城位于西部新城和老城區-楊謝石黃片區（楊家坪、謝家灣、石坪橋、黃桷坪）之間，地處xx主城核心區的西南側邊緣、中梁山麓，是內環高速路上的重要節點，也是主城到西彭和江津的必經之路和交通要塞。本次地塊用地呈長條形狀，南北長約930米，東西寬約380米，地勢東南高，西北低，總高差約40米，用地面積268612平米。項目價值在規劃上強調多功能、小尺度的開放過渡空間，具有綠色、時尚、個性的特征，突出居住建筑的嶄新生活。住宅外形古典，具有地中海休閑建筑特點。戶型采用全明設計，采用單元式多層住宅與點式高層建筑相結合的方式，最大化的滿足戶型與戶數的要求。產品分析托斯卡納風情洋31、房社區，建筑立面采用米黃為主，配以淺棕等色彩，體現休閑建筑的特點，立面強調虛實對比，層次分明，輪郭線豐富。產品分析戶型：3號樓戶型面積：兩室兩廳單衛，67.46平米優勢：入戶玄關，戶型方正，陽臺可拓展面積大；面積小，總價低；劣勢：次臥采光較差；臥室無飄窗，影響居住舒適度；124356銷售情況新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2011年3月23日2011年4月21日2011年5月4日2011年6月6日2011年7月15日物業類型高層高層花園洋房花園洋房花園洋房推出套數3013017210872當天銷售情況8840121619距今銷售套數608543當期剩余套數0710折后均價679568732、0797277157289面積區間44.28-85.9744.28-85.9783.73-144.5382.88-144.5383.73-144.53華港翡翠城項目概況地址：渝北空港新城騰芳大道同盛路7號(渝北區體育館旁)；開發商：xx模具產業園區開發建設有限公司容積率：2.17；綠化率：30%；占地面積：271972；建筑面積：500000；車位數：一期319個；戶數：總戶數3100；物業費：2.6元/月；項目整體規劃住宅規劃依據各建筑形態相對集中、花園洋房體量最大化原則，根據以下形態組合及容積率控制要求進行用地的整體調控。一、二期地塊：以多層電梯花園洋房（51層、6層）為主，三、四期地塊：33、高層形態，達到項目地塊總體量的平衡。項目價值地處xx市空港國際新城核心龍頭地位。項目周邊有900畝觀音巖生態公園、新城市政廣場、渝北區體育館等公建設施，環境優美。臨近各住宅小區，周邊配套成熟。未來區域、交通的利好因素讓項目具有一定升值潛力。產品分析洋房主要體現“退、錯、露、院”的特點，附有超大贈送空間，并將別墅的元素引入洋房，花園洋房一、二層獨立入戶且帶地下室；中間層，每戶都擁有大露臺；頂層利用屋頂做花園。產品分析平層戶型：22號樓戶型面積：三室兩廳雙衛，108.62平米優勢：戶型布局合理；帶入戶花園，大面積的露臺贈送；主臥帶陽臺，提升居住舒適度；實得單價低，性價比高；劣勢：臥室通道有浪費面積34、；銷售情況新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2010年8月14日2010年10月15日2011年4月20日2011年4月29日2011年5月7日2011年7月27日物業類型電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房推出套數366896282832當天銷售情況2658646810距今銷售套數101022782當期剩余套數0010151220折后均價6973（產權單價）7853（產權單價）8947（產權單價）8363（產權單價）8112（產權單價）8061（產權單價）面積區間90.24-196.4687.11-229.4178.95-211.8178.95-189.478.95-18935、.491.5-220.3保利江上明珠項目概況地址：江北大石壩組團片區K11-1、02地塊A宗(觀音橋鴻恩寺森林公園大門旁)；開發商：保利（xx）投資實力有限公司容積率：2.1；綠化率：40%；占地面積：572094；建筑面積：1250000；車位數：共700個；戶數：當期戶數162戶；物業費：3.5元/月；項目整體規劃項目占地895畝，由五塊大小不等的地塊構成，以鴻恩寺公園為中心環繞分布。可建總面積125.3萬平米，容積率2.1,規劃為別墅、洋房和高層三種建筑形態，將成為xx主城區標桿項目。項目價值以鴻恩寺公園為中心環繞分布，規劃為別墅、洋房和高層三種建筑形態，將成為xx主城區標桿項目。位于江36、北區核心位置，區位交通優勢明顯。占據主城中心、景觀視野、森林公園三大優勢。產品分析全新房源，套內面積區間在130-175的8+1電梯洋房、套內面積區間在85-175的5F森林洋房。產品分析平層戶型：2、3號樓戶型面積：四室兩廳三衛，163平米優勢：戶型布局合理，通透性好；客廳、餐廳、廚房、主臥室均帶超大景觀陽臺；主臥、次臥帶陽臺，提升居住舒適度；劣勢：客臥無采光；次臥有一定的浪費空間。銷售情況新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推時間2010年9月10日2010年10月10日2010年10月28日2011年6月25日2011年7月30日物業類型電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房電梯洋房推出套數8037、40404486當天銷售情況6040263210距今銷售套數200141030當期剩余套數000246折后均價1186013197141751260113031面積區間119.82-227.02119.25-224.04121.4-227.02129.26-172.67105.09-172.67雅郡洋房定價建議雅居樂洋房的市場定位領導者：領導者：1 1、品牌實力商、品牌實力商2 2、價格、銷售速度標桿、價格、銷售速度標桿挑戰者：挑戰者：1 1、吸引市場對新事物的向往、吸引市場對新事物的向往2 2、擁有撬動市場的新價值、擁有撬動市場的新價值追隨者：追隨者：1 1、主流產品，無差異性變化、主流產品38、，無差異性變化2 2、以小博大，性價比取勝、以小博大，性價比取勝補缺者：補缺者：1 1、目標明確，瞄準市場空白；、目標明確，瞄準市場空白；2 2、創新產品，抓取需求點。、創新產品，抓取需求點。洋房市場定位：追隨者+補缺者利用產品設計上的創新、生活方式挑戰市場上居住文化，彌補區域內洋房市場較少，性價比不高的現狀。雨山前中間層：10000底層：12000頂層：11000融僑城中間層：13000底層：17000頂層：15000十里藍山中間層：7000底層：10000頂層：9500半山公館中間層：9000底層：10000頂層：10000萬科錦程中間層：10000底層：12000頂層：10000中渝梧桐39、郡中間層：12000底層：14000頂層：14000華港翡翠城中間層：9000底層：10500頂層：10000金科陽光小鎮中間層：6200底層：7500頂層：7000保利江上明珠中間層：10000底層：13000頂層：11500龍湖U城中間層：6500底層：5000頂層：10000金科廊橋水鄉中間層：6500底層：8000頂層：7000俊峰香格里拉中間層：10000底層：11000頂層：11500朗香郡中間層：7500底層：8000頂層：8500不好旺銷一般滯銷項目權重廊橋水鄉龍湖U城陽光小鎮香格里拉十里藍山本項目區位25%676979配套15%867868交通15%767779物管8%71040、7858外部景觀7%7779108內部景觀7%109109108規模5%108810109品牌8%9109879戶型10%101010999價值評分100%7.727.677.478.447.468.63均價6500650062001000070008013價值點平均分842 847 830 1185 938 929 熱銷下的本項目中間層均價建議注:以上項目的均價均采用中間層的均價。得出的本項目的均價亦為中間層均價。一般去化速度下的本項目中間層均價建議項目權重梧桐郡雨山前朗香郡江上明珠半山公館本項目區位25%8771088配套15%887887交通15%10981079物管8%1010897941、外部景觀7%81081078內部景觀7%101081079規模5%8791099品牌8%9981079戶型10%998998價值評分100%8.788.477.659.527.78.28均價1200010000750010000900095179517價值點平均分1367 1181 980 1050 1169 1149 注:以上項目的均價均采用中間層的均價。得出的本項目的均價亦為中間層均價。慢銷下的本項目中間層均價建議項目權重萬科錦城華港翡翠城融僑城本項目區位25%10788配套15%107107交通15%10688物管8%10688外部景觀7%5798內部景觀7%7799規模5%96108品42、牌8%10789戶型10%5798價值評分100%8.896.728.648均價1000090001300010583 價值點平均分1125 1339 1505 1323 注:以上項目的均價均采用中間層的均價。得出的本項目的均價亦為中間層均價。價格定位考慮到本項目今年剩余銷售壓力較重，建議采取快銷的方式，中間層的價格建議采用8000元/平米的均價。頂層戶型目前客戶關注度最高，該戶型的贈送比例大，若按照贈送比例價值取30%的慣例，則頂層單位均價為10000元平米。底層戶型目前客戶關注度一般，而且面積大，總價高，將直接與市場上的經濟型別墅相競爭。建議該產品的總價分別控制在220萬元（A型）、250萬元（B型）以內。