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1、精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與成本控制,開(kāi)源需節(jié)流,住宅精裝修房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),隨著人民生活水平的不斷提高和住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，精裝修已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展方向。以上海為例，2008年上海新建精裝修項(xiàng)目占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上市的比例為19.2%，至2011年該比例已經(jīng)升至29%，全國(guó)其他各大中城市精裝項(xiàng)目同比均有大幅提升。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一發(fā)展趨勢(shì)，公司承接的精裝修工程也日益增多，近幾年自己也一直參與精裝項(xiàng)目的跟蹤管理，針對(duì)精裝修項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與成本控制是自已一直為之思索、探尋的問(wèn)題。幾年來(lái)沿著同行的開(kāi)道足跡一路走來(lái)，結(jié)合自己在項(xiàng)目跟蹤過(guò)程中的得失，在此談?wù)勛约簩?duì)精裝修工程在施工過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)及成本控制的2、一些膚淺認(rèn)識(shí)。,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)樣板施工有所為,精裝大標(biāo)施工前一般會(huì)有樣板房施工，在樣板施工階段經(jīng)營(yíng)方式方法上要遵循“有所為有所不為”的原則。“有所為：材料替換、價(jià)格保護(hù)一步到位。后期大標(biāo)確定需要替換經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)材料，在樣板施工過(guò)程中立即實(shí)施；比如后期大標(biāo)我們打算把象牙米黃替換為雅倫米黃以達(dá)到降低成本擴(kuò)大利潤(rùn)的目的，那么我們?cè)诓牧纤蜆印影迨┕み^(guò)程中就實(shí)施到位，指鹿為馬，把雅倫米黃作為象牙米黃送樣、封樣及樣板施工；針對(duì)主要材料與供應(yīng)商溝通進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格保護(hù)，比如石材、瓷磚、五金、潔具等，在業(yè)主選樣前及過(guò)程中即與供應(yīng)商商談價(jià)格保護(hù)措施，封鎖價(jià)格信息；對(duì)一些常見(jiàn)石材、藝術(shù)玻璃可以自行定義名稱(chēng)，讓業(yè)主無(wú)處3、可詢(xún)；如果材料小樣不參與大標(biāo)評(píng)分的話(huà)，送樣材料品質(zhì)不要太高，以免在后期結(jié)算中因材料不達(dá)標(biāo)而被扣款，特別是石材厚度切不可按20mm厚度送樣，因?yàn)檎Ｎ覀兊綀?chǎng)石材厚度也就1618mm。,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)樣板施工有所不為,“有所不為”：工藝做法、構(gòu)造層次不可省，偷工減料不可取。樣板施工過(guò)程中嚴(yán)格按施工規(guī)范及設(shè)計(jì)要求施工，該做的工藝及構(gòu)造層次一步不少一個(gè)不漏，表里如一，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，不表露任何經(jīng)營(yíng)痕跡。因?yàn)樵诖诉^(guò)程中任何一個(gè)施工工藝上的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)被業(yè)主發(fā)現(xiàn)后都會(huì)成為業(yè)主節(jié)約成本的方法，同時(shí)也大幅縮減后期施工過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)空間，所以此階段切不可精簡(jiǎn)做法、偷工減料。比如吊頂立板，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)按輕鋼龍骨封雙層石膏板，從施4、工工藝方面講，立板采用單層與雙層石膏板對(duì)質(zhì)量并無(wú)實(shí)質(zhì)影響，那么后期大標(biāo)施工中，在不影響質(zhì)量的前提下，從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)角度考慮我們一般會(huì)采用封單層石膏板的做法，但這樣的做法切不可在樣板房施工中體現(xiàn)，這一做法被業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，其認(rèn)為封一層石膏板也可以，那以后大標(biāo)就按一層板做，這樣造成我們后期的一個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)就沒(méi)了。同時(shí)，在樣板施工過(guò)程中做好文字、影像記錄及簽認(rèn)資料，作為后期核價(jià)、結(jié)算的佐證資料。,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)樣板施工定損耗,材料消耗量及時(shí)核定：在樣板施工過(guò)程中針對(duì)主要材料消耗數(shù)量及損耗要及時(shí)進(jìn)行申報(bào)核簽，作為后期大標(biāo)核算報(bào)價(jià)的參照依據(jù)。主要包括石材、瓷磚、墻紙、軟包布藝、基層龍骨等，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)排版及制作單元?jiǎng)澐?、要求，實(shí)際損耗與定額損耗水平相差較大，以上材料不分甲供、乙供均需進(jìn)行申報(bào)核定。因?yàn)楹笃诖髽?biāo)施工在材料損耗上我們會(huì)有相應(yīng)的控制措施，比如墻紙、輕鋼龍骨等材料可以按房間高度尺寸進(jìn)行定尺加工，瓷磚可以依據(jù)施工要求（45度切割、倒角磨邊、踢腳線(xiàn)加工）進(jìn)行定制加工等，而樣板房材料因用量少而不具備定加工條件，所以相對(duì)而言，樣板房施工材料消耗水平要高于大標(biāo)，所以若是能在樣板施工階段會(huì)同甲方將材料消耗量標(biāo)準(zhǔn)簽訂確認(rèn)下來(lái)的話(huà)，對(duì)后期大標(biāo)報(bào)價(jià)核定、降低甲供材超供風(fēng)險(xiǎn)及降低現(xiàn)場(chǎng)二次加工成本方面會(huì)起到一定的作用；,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)圖紙會(huì)審埋伏筆,針對(duì)一些技術(shù)加固措施，在施工中直接進(jìn)行報(bào)價(jià)簽價(jià)往往難以被業(yè)主接受，針對(duì)這一6、情況，可以在圖紙會(huì)審期間提出實(shí)施方案，讓設(shè)計(jì)進(jìn)行確認(rèn)，回過(guò)頭來(lái)再找業(yè)主進(jìn)行簽認(rèn)。比如說(shuō)吊頂轉(zhuǎn)角加固，實(shí)際上就是一個(gè)施工技術(shù)加固措施，嚴(yán)格意義上講，業(yè)主可以不另行給予費(fèi)用，但我們可以在前期施工圖紙會(huì)審階段向設(shè)計(jì)方提出一些客觀(guān)理由（地域差別，空氣濕度大等），說(shuō)明最好進(jìn)行轉(zhuǎn)角加固處理，作為設(shè)計(jì)方一般會(huì)給予確認(rèn)，會(huì)后我方需繪制轉(zhuǎn)角加固圖紙及技術(shù)核定單給設(shè)計(jì)及監(jiān)理確認(rèn)，配合報(bào)價(jià)審核簽認(rèn)及隱蔽報(bào)驗(yàn)資料，后期結(jié)算即可穩(wěn)操勝券。另外還有檢修口吊筋及龍骨加固、淋浴凳預(yù)埋加固、移門(mén)軌道預(yù)埋加固、衛(wèi)生間石材粘結(jié)劑使用等項(xiàng)目均可以按上述方式實(shí)施；,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)參照單價(jià)往小靠,在上報(bào)簽證簽價(jià)過(guò)程中，我們常遇到合同內(nèi)沒(méi)7、有相同子項(xiàng)但有同類(lèi)子項(xiàng)可以參照的情況，比如吊頂?shù)?jí)（合同內(nèi)跌級(jí)按米計(jì)量），合同內(nèi)有200mm、300mm高度，現(xiàn)在又增加了250mm高度的跌級(jí)，我們報(bào)簽價(jià)過(guò)程中有200mm、300mm規(guī)格的兩個(gè)價(jià)格可以參照，遇到這種情況一定要參照小的規(guī)格進(jìn)行折算，按200mm合同單價(jià)的1.25倍系數(shù)進(jìn)行折算上報(bào)業(yè)主審核，一般情況下都可以蒙混過(guò)關(guān)，即使核價(jià)人員有異議，也是對(duì)人工這塊比較敏感，材料這塊不會(huì)關(guān)注太多，會(huì)按同比例系數(shù)給予確認(rèn)，這樣在材料上我們就有比較不錯(cuò)的利潤(rùn)空間，因?yàn)榇蟛糠肿禹?xiàng)的綜合單價(jià)中材料費(fèi)與它的特定的規(guī)格尺寸并不是簡(jiǎn)單的同比例關(guān)系，有些量是恒定不變的，就像上述所說(shuō)的跌級(jí)，如果是采用龍骨制作，跌8、級(jí)的高度變化與面層石膏板及豎向副龍骨有比例關(guān)系，但與上下兩道橫向邊龍骨及吊筋吊件是無(wú)比例關(guān)系，它們的含量是恒定不變的；,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)細(xì)分項(xiàng)目多算錢(qián),在報(bào)價(jià)中針對(duì)一些項(xiàng)目要盡量能夠細(xì)分列項(xiàng)進(jìn)行報(bào)價(jià)。蘇州新地公寓D棟較C棟增設(shè)了地暖，因衛(wèi)生間無(wú)地暖管道致使其地面與其他房間的地暖完成面高低差達(dá)120140mm，扣除鑲貼石材高度，衛(wèi)生間需做7090mm的混凝土墊層，另外淋浴間內(nèi)地面的完成面低于衛(wèi)生間其他地面40mm。如果報(bào)價(jià)按混凝土墊層報(bào)的話(huà)，相當(dāng)于用裝飾的工人做土建的活，人工定會(huì)虧本。考慮到結(jié)合衛(wèi)生間防水制作，在報(bào)價(jià)中便將這7090mm的墊層拆分為3個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)，分別是防水制作前30mm水泥砂漿找平9、，防水完成后20mm水泥砂漿保護(hù)層，以及淋浴間以外地面的40mm水泥砂漿墊層。這樣一個(gè)項(xiàng)目便被有理有據(jù)的拆分為三個(gè)項(xiàng)目，材料價(jià)格相差無(wú)幾，但人工報(bào)價(jià)就等于多算了一道墊層的費(fèi)用；衛(wèi)生間衛(wèi)浴五金安裝可以拆分為石材（或瓷磚）開(kāi)洞+衛(wèi)浴五金安裝，就是在計(jì)算墻面開(kāi)孔數(shù)量時(shí)將衛(wèi)浴五金安裝所需的開(kāi)孔數(shù)量一起計(jì)入單獨(dú)報(bào)價(jià)，而衛(wèi)浴五金安裝僅包含基層加固及安裝；,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)配合費(fèi)用不可少,在精裝施工中我們實(shí)際上扮演室內(nèi)總包的角色，因?yàn)樽罱K關(guān)門(mén)交鑰匙的是我們精裝單位，在過(guò)程中面對(duì)眾多的分包單位需要我們?yōu)槠渥龃罅康膮f(xié)調(diào)配合工作，包括完成面及點(diǎn)位放線(xiàn)、配合其進(jìn)行施工及成品保護(hù)、配合維修開(kāi)門(mén)關(guān)門(mén)、竣工資料匯總整理等工10、作。針對(duì)上述情況我們向業(yè)主提出收取一定數(shù)額的各項(xiàng)配合費(fèi)用理所當(dāng)然。另外，因部分分包單位需使用我方現(xiàn)場(chǎng)布置的臨時(shí)水電管線(xiàn)、設(shè)施及腳手架等，我方可以對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的管理及收取一定的臨設(shè)使用維護(hù)費(fèi)；其次，各項(xiàng)甲供材的配合費(fèi)用不可少，因甲供材在下料訂貨、接收保管以、質(zhì)量及損耗控制方面我們需要承擔(dān)一定的責(zé)任，為此在報(bào)價(jià)中或合同洽商中需要明確收取一定比例的甲供材配合費(fèi)，最好是以費(fèi)率的方式確定，因?yàn)橥坠┎慕Y(jié)算額都會(huì)大于預(yù)算額。報(bào)價(jià)匯總中，還應(yīng)對(duì)配合費(fèi)的稅金進(jìn)行額外計(jì)取；,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)格保護(hù)有玄機(jī),現(xiàn)今常用裝飾材料的市場(chǎng)價(jià)格比較透明，如何進(jìn)行價(jià)格保護(hù)以應(yīng)對(duì)業(yè)主的市場(chǎng)詢(xún)價(jià)？施工中常用的方式包括聯(lián)系品牌供應(yīng)11、商做價(jià)格封鎖、編制專(zhuān)用材料名稱(chēng)規(guī)避詢(xún)價(jià)、定制專(zhuān)用材料規(guī)格型號(hào)及包裝進(jìn)行價(jià)格保護(hù)。比如說(shuō)粘結(jié)劑，分為普通瓷磚、玻化磚、石材專(zhuān)用粘結(jié)劑等類(lèi)別，材料價(jià)格依據(jù)品牌以及適用范圍不同而有較大差異，在精裝修施工中因墻面石材及瓷磚鑲貼工程量大而用量較多，因其品牌多樣，各品牌市場(chǎng)代理及銷(xiāo)售渠道混亂，難以實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)格封鎖，而針對(duì)其施工用量大的情況，與廠(chǎng)商聯(lián)系可以定制專(zhuān)有材料型號(hào)及包裝規(guī)格，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)避業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格保護(hù)的目的，從而保證優(yōu)厚的材料利潤(rùn)空間。另外石材、藝術(shù)玻璃等材料因其名稱(chēng)、種類(lèi)繁多、處理工藝復(fù)雜等因素，我們?cè)谏陥?bào)材料簽價(jià)過(guò)程中可以進(jìn)行自編名號(hào)、自取工藝、張冠李戴等障眼法致使詢(xún)價(jià)無(wú)門(mén)或是詢(xún)12、價(jià)不實(shí)，已達(dá)到價(jià)格保護(hù)的目的。,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)混淆單位報(bào)簽價(jià),在申報(bào)材料簽價(jià)過(guò)程中，有些材料單價(jià)可以通過(guò)混淆計(jì)量單位的方法提高材料簽價(jià)。比如說(shuō)乳膠漆，我們報(bào)價(jià)中乳膠漆計(jì)量單位為kg，而市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)乳膠漆為液態(tài)桶裝產(chǎn)品，計(jì)量單位是按公升（L），施工中常用乳膠漆的包裝規(guī)格為15L、18L，在公升向kg單位轉(zhuǎn)換中牽涉一個(gè)比例系數(shù)，也就是乳膠漆的比重約為1.35kg/L，通常這個(gè)比例系數(shù)不會(huì)引起核價(jià)人員的注意，我們?cè)谏陥?bào)乳膠漆單價(jià)核定時(shí)，可以直接按每桶購(gòu)買(mǎi)價(jià)格除以產(chǎn)品標(biāo)稱(chēng)容量，再計(jì)取一定比例的采保費(fèi)，這樣得出的數(shù)值實(shí)際是乳膠漆每升的單價(jià)，但我們也是按每kg單價(jià)進(jìn)行標(biāo)注報(bào)送給業(yè)主進(jìn)行核價(jià)，一般情況下很容易通13、過(guò)，因?yàn)闃I(yè)主核價(jià)人員多是關(guān)注于材料品牌、型號(hào)、單價(jià)，而對(duì)其計(jì)量單位及兩者之間的換算關(guān)系不太關(guān)注。適用這類(lèi)簽價(jià)方式的材料包括乳膠漆、油漆、軟包布、窗簾等。,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)簽證簽價(jià)分步走,組合資料，分步簽價(jià)：針對(duì)某些虧損項(xiàng)目（定價(jià)低，成本高，難簽價(jià)），可以通過(guò)申報(bào)技術(shù)核定單+現(xiàn)場(chǎng)工序報(bào)驗(yàn)資料+簽價(jià)單形式進(jìn)行簽價(jià)。比如衛(wèi)生間地梁澆筑，如果按定額套價(jià)的話(huà)每米不超過(guò)25元，通過(guò)定額與實(shí)際施工對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，最大的差異在于模板制作及施工人工費(fèi)，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)我們常規(guī)施工工藝都是用木工板或夾板制作模板，地梁澆筑量少施工工作面跨度大致使人工耗用較多，所以要實(shí)現(xiàn)規(guī)避虧損目標(biāo)首先應(yīng)從以上兩方面考慮。先向監(jiān)理報(bào)送地梁澆筑施14、工方案及技術(shù)核定單，附上詳細(xì)圖紙資料，標(biāo)明混凝土標(biāo)號(hào)、插筋規(guī)格、間距尺寸、模板及加固方案（一定要注明專(zhuān)用模板）、后期養(yǎng)護(hù)措施以及拆模時(shí)間（盡量拖延時(shí)間長(zhǎng)點(diǎn)），由監(jiān)理及業(yè)主工程師對(duì)該技術(shù)方案進(jìn)行確認(rèn)，在確認(rèn)方案后針對(duì)此方案進(jìn)行綜合單價(jià)分析（按米計(jì)量），上報(bào)業(yè)主進(jìn)行審核，有了上述資料在核價(jià)過(guò)程中我們可以對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行合理的解釋。,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)缺陷整改報(bào)索賠,在精裝修項(xiàng)目施工中我們經(jīng)常遇到土建基層施工不到位，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而造成我們精裝施工需為此投入大量財(cái)力進(jìn)行缺陷整改的情況。通常業(yè)主在施工合同內(nèi)會(huì)約定項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)后一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)土建基層質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收交接，這期間會(huì)有兩個(gè)問(wèn)題需引起注意：一是基層檢驗(yàn)交接的時(shí)間短15、（一般為12周）工作量大，要在如此短的時(shí)間內(nèi)全面核查基層存在的質(zhì)量問(wèn)題幾乎是完不成的任務(wù)，但不查的話(huà)依照合同解釋就等于放棄了權(quán)利，在南昌新地項(xiàng)目上發(fā)生過(guò)類(lèi)似事情，但業(yè)主和土建單位相對(duì)好協(xié)調(diào)，沒(méi)有過(guò)分為難我們，若下次遇到其他一些強(qiáng)勢(shì)的業(yè)主及總包如何面對(duì)？事后想想，針對(duì)這一問(wèn)題，在進(jìn)場(chǎng)后是否可以按樓棟戶(hù)型進(jìn)行抽檢，以抽檢戶(hù)型存在的問(wèn)題及發(fā)生概率進(jìn)行推論其他戶(hù)型，并向業(yè)主及總包單位發(fā)送驗(yàn)收情況資料說(shuō)明及相關(guān)整改要求；二是報(bào)送業(yè)主基層缺陷整改簽證中往往會(huì)忽略我們因多次重復(fù)校驗(yàn)基層質(zhì)量而付出的管理成本和由此而延誤的工期損失；,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)甲供材里做文章,在精裝施工中會(huì)有大量的甲供材，主要包括石材、墻磚16、墻紙、五金、潔具等，在甲供材的規(guī)格、質(zhì)量、供貨周期上我們可以尋求一些突破口，進(jìn)行索賠簽證，包括費(fèi)用及工期延誤的簽證索賠；比如說(shuō)石材，業(yè)主與石材廠(chǎng)家簽訂石材采購(gòu)合同，約定石材厚度為18mm，而供貨商到場(chǎng)石材一般達(dá)不到這個(gè)規(guī)格，厚度會(huì)偏小或偏大，在1422mm之間，按合同或是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)約定石材允許偏差范圍為+1mm，那么說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)石材厚度在1719mm之外的石材均為不合格品，作為施工方對(duì)到場(chǎng)不合格的甲供材有權(quán)拒收，同時(shí)可以依此提出工期延誤、窩工損失的索賠要求，另外因石材厚度偏小達(dá)不到合同約定要求，致使我方粘結(jié)材料消耗數(shù)量增加也是索賠的一個(gè)訴求點(diǎn)，這個(gè)索賠可以私下和供應(yīng)商協(xié)商也可以發(fā)聯(lián)系單給業(yè)主要求索賠17、，面對(duì)這樣的索賠，因業(yè)主無(wú)須承擔(dān)責(zé)任及費(fèi)用，一般會(huì)予以支持和簽認(rèn)的；,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,目前精裝修工程因大部分主材為甲供，加之工人工資逐年攀升，人工成本于工程造價(jià)中所占的比重正在逐步上升。在施工中如何合理有效的進(jìn)行人工成本控制，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)顯得尤為重要。主動(dòng)控制降低人工成本：指導(dǎo)班組細(xì)分工作流程，專(zhuān)人專(zhuān)項(xiàng)分工作業(yè)，組織工人流水施工，增加操作熟練程度，提高功效降低人工消耗。比如說(shuō)門(mén)套制作可分為后場(chǎng)下料拼裝、現(xiàn)場(chǎng)安裝固定兩道工序，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)班組將工人分為兩組，一組工人專(zhuān)門(mén)進(jìn)行下料和拼裝，另一組專(zhuān)門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安裝固定，這樣工人就像工廠(chǎng)里流水線(xiàn)上的操作工人，在重復(fù)進(jìn)行相同操作工序的工作18、中隨著熟練程度的不斷提高，功效也得到提升。同時(shí)如果具備條件的話(huà)可以安排23班工人進(jìn)行施工功效對(duì)比，通過(guò)班組間的勞動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)提高施工功效及工作積極性；,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,提高施工環(huán)節(jié)的成品/半成品化率，將現(xiàn)場(chǎng)制作轉(zhuǎn)入后場(chǎng)集中生產(chǎn)加工、現(xiàn)場(chǎng)組裝，盡量減少現(xiàn)場(chǎng)施工工作量。如吊頂掛片制作、單體單元造型、浴缸邊矮墻、門(mén)套基層、窗簾盒基層等，因?yàn)榫b修項(xiàng)目具有單一戶(hù)型對(duì)應(yīng)多套房間的特征，相同部位的造型尺寸完全一樣，這樣可以將同部位造型集中進(jìn)行后場(chǎng)下料制作、統(tǒng)一進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安裝；材料配送一步到位，減少過(guò)程中調(diào)運(yùn)、轉(zhuǎn)運(yùn)環(huán)節(jié)，盡量避免二次搬運(yùn)造成的人工浪費(fèi)。在施工中因材料用量計(jì)算不精確致使材料配送量與需用量偏19、差大，有的戶(hù)型材料送多了有的送少了，導(dǎo)致多的部位要轉(zhuǎn)運(yùn)，少的部位還要進(jìn)行二次調(diào)運(yùn)，造成搬運(yùn)人工浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，有效避免的措施就是精確計(jì)量，準(zhǔn)確配送。今后是否可以實(shí)行專(zhuān)業(yè)班組進(jìn)行材料集中配送制度；,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,實(shí)施合理的施工工藝，提高施工質(zhì)量，降低維修成本。在精裝修工程中依然有許多施工工藝上的難題正待解決，由于這些難題滋生的工程質(zhì)量問(wèn)題所需付出的維修費(fèi)用，是構(gòu)成人工成本上升的一個(gè)重要方面。在施工中通過(guò)增加一些技術(shù)處理措施，來(lái)減少后期質(zhì)量通病的發(fā)生，也是降低人工成本的有效措施。如吊頂轉(zhuǎn)角處采用“20、L”型加固，雖然增加了一點(diǎn)材料成本，但避免后期吊頂涂料面層開(kāi)裂問(wèn)題，節(jié)約了大量的維修人工。同時(shí)，加固措施所產(chǎn)生費(fèi)用可以考慮向業(yè)主轉(zhuǎn)移，在報(bào)價(jià)內(nèi)體現(xiàn)。另外，對(duì)于精裝修工程雖然前期合同簽訂對(duì)象為開(kāi)發(fā)商，而合同中也明確竣工驗(yàn)收只對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，但實(shí)際交房都是以小業(yè)主驗(yàn)收為準(zhǔn)的，所以在質(zhì)量方面要求相當(dāng)?shù)母吲c精，這無(wú)形中增加了項(xiàng)目的人工成本，這就要求我們?cè)谑┕み^(guò)程中要嚴(yán)格把控施工質(zhì)量，盡量減少工程保修期內(nèi)的二次維修率。,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,實(shí)施合理的施工工藝，提高施工質(zhì)量，降低維修成本。在精裝修工程中依然有許多施工工藝上的難題正待解決，由于這些難題滋生的工程質(zhì)量問(wèn)題所需21、付出的維修費(fèi)用，是構(gòu)成人工成本上升的一個(gè)重要方面。在施工中通過(guò)增加一些技術(shù)處理措施，來(lái)減少后期質(zhì)量通病的發(fā)生，也是降低人工成本的有效措施。如吊頂轉(zhuǎn)角處采用“L”型加固，雖然增加了一點(diǎn)材料成本，但避免后期吊頂涂料面層開(kāi)裂問(wèn)題，節(jié)約了大量的維修人工。同時(shí)，加固措施所產(chǎn)生費(fèi)用可以考慮向業(yè)主轉(zhuǎn)移，在報(bào)價(jià)內(nèi)體現(xiàn)。另外，對(duì)于精裝修工程雖然前期合同簽訂對(duì)象為開(kāi)發(fā)商，而合同中也明確竣工驗(yàn)收只對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，但實(shí)際交房都是以小業(yè)主驗(yàn)收為準(zhǔn)的，所以在質(zhì)量方面要求相當(dāng)?shù)母吲c精，這無(wú)形中增加了項(xiàng)目的人工成本，這就要求我們?cè)谑┕み^(guò)程中要嚴(yán)格把控施工質(zhì)量，盡量減少工程保修期內(nèi)的二次維修率。,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,制定22、合理的施工組織計(jì)劃，訂立嚴(yán)密的材料供應(yīng)計(jì)劃。項(xiàng)目施工過(guò)程中由于施工組織計(jì)劃制定的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，材料供應(yīng)不夠及時(shí)，造成工人窩工事件頻有發(fā)生，這些都在增加項(xiàng)目的人工成本。施工組織計(jì)劃的制定不僅是要考慮自身單位，更應(yīng)結(jié)合配合單位進(jìn)行通盤(pán)考慮。因?yàn)榫b修工程施工配合單位眾多，實(shí)際施工中造成無(wú)法按計(jì)劃施工的直接責(zé)任人絕大部分都是配合單位，解決這一問(wèn)題的有效辦法就是督促業(yè)主單位會(huì)同配合單位共同制定施工節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃，明確各單位各道工序節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃完成時(shí)間，簽訂責(zé)任狀，明確職責(zé)，誰(shuí)出問(wèn)題，誰(shuí)負(fù)責(zé)。材料供應(yīng)及時(shí)有效性也是值得注重的一方面，施工中應(yīng)及時(shí)編排材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，特別是甲供材，更應(yīng)提前申報(bào)甲方安排供貨，避免人等材23、料的局面，減少不必要的人工費(fèi)用支出。,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,被動(dòng)控制降低人工成本：項(xiàng)目開(kāi)工后，班組合同盡早簽訂。目前人工單價(jià)隨時(shí)間推移不斷上漲，所以盡早簽訂合同可以從一定程度上規(guī)避人工上漲的風(fēng)險(xiǎn)。施工班組作為勞務(wù)承包商，應(yīng)該讓其承擔(dān)一定范圍內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。增加班組引進(jìn)數(shù)量，扶植班組均衡發(fā)展壯大。與公司合作的班組雖然很多，但相對(duì)于公司日益增多的項(xiàng)目以及業(yè)務(wù)量的拓展速度來(lái)說(shuō)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而能夠適應(yīng)超大規(guī)模項(xiàng)目及搶工項(xiàng)目所需的班組更少，這一點(diǎn)讓項(xiàng)目部與實(shí)力較強(qiáng)的班組在價(jià)格談判上很難溝通協(xié)調(diào)。通過(guò)增加班組引入數(shù)量、扶植中小班組發(fā)展壯大、增強(qiáng)班組間的競(jìng)爭(zhēng)壓力對(duì)控制項(xiàng)24、目人工成本上漲也可以起到一定的作用。,精裝修項(xiàng)目成本控制人工控制,施工過(guò)程中班組簽證費(fèi)用把控：目前對(duì)班組合同單價(jià)、數(shù)量都比較關(guān)注，對(duì)簽證部分的費(fèi)用不太注重，而且內(nèi)審對(duì)簽證所發(fā)生的費(fèi)用也不好進(jìn)一步核實(shí)，多是依據(jù)項(xiàng)目部核定費(fèi)用為準(zhǔn)。部分班組也在利用這點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)施工項(xiàng)目盡量往簽證單上走，造成一個(gè)項(xiàng)目簽證費(fèi)用居高不下，難以把控。針對(duì)于此，現(xiàn)場(chǎng)班組上報(bào)的簽證，項(xiàng)目部對(duì)簽證內(nèi)容及費(fèi)用要有明確認(rèn)定，特別是垃圾清理及維修簽證，后期審核難以界定。先核準(zhǔn)工程量，單價(jià)盡量參照合同價(jià)，沒(méi)有合同價(jià)的，參照公司指導(dǎo)價(jià)核定。另外，人工合同簽訂后，預(yù)算員要組織項(xiàng)目部管理人員對(duì)人工合同所包含的工作內(nèi)容及承包范圍進(jìn)行交底、學(xué)習(xí)，避25、免合同內(nèi)包含的項(xiàng)目班組再次申報(bào)報(bào)簽證，造成重復(fù)計(jì)費(fèi)；對(duì)在施工過(guò)程中消失的工作量或局部個(gè)體增項(xiàng)工作進(jìn)行審核簽認(rèn)，而對(duì)后期結(jié)算中可以看到的普遍性的增項(xiàng)工作無(wú)須簽認(rèn)；（新增檢修口）,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,材料作為項(xiàng)目施工成本的主要組成部分一直以來(lái)都是成本控制環(huán)節(jié)的重中之重，也是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵所在。精裝修工程中的材料雖不像賓館、酒店工程中的紛繁復(fù)雜，但就其規(guī)格種類(lèi)來(lái)劃分也是名目繁多。如何控制材料成本？我想應(yīng)該分三個(gè)步驟：第一步，找出材料控制的重點(diǎn)；第二步，制定合適的材料控制方式與方法；第三步，密切跟蹤實(shí)施過(guò)程，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、不斷的調(diào)整糾偏，最終實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。找出材料控制的重點(diǎn)，控制的重點(diǎn)應(yīng)該是26、在材料中占比重多的材料主材，在項(xiàng)目實(shí)施前會(huì)同項(xiàng)目主要管理人員熟讀施工圖紙，將工程涉及的主要材料一一列出。這步不難，卻也是不可或缺的一步，主材控制得當(dāng)，對(duì)整個(gè)材料的控制也就事半功倍了。抓住了材料控制重點(diǎn)，下一步便是制定合適的材料控制方式與方法。材料成本涉及三個(gè)關(guān)鍵因素質(zhì)量、單價(jià)、用量，前兩點(diǎn)可通過(guò)材料采購(gòu)環(huán)節(jié)來(lái)控制，而材料用量則由施工這個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)控制。,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,先談一下采購(gòu)，因?yàn)槭侵鞑模罁?jù)公司規(guī)定均應(yīng)通過(guò)招標(biāo)、比價(jià)的方式來(lái)定價(jià)、采購(gòu)。在材料招標(biāo)前我們必須對(duì)所招標(biāo)材料的規(guī)格、型號(hào)、品牌、質(zhì)量、市場(chǎng)價(jià)位進(jìn)行深入了解，并制定該材料采購(gòu)質(zhì)量要求與招標(biāo)的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楣?yīng)商參與材料采購(gòu)27、投標(biāo)活動(dòng)也有其策略性的一面，大部分供應(yīng)商都考慮了預(yù)留二次談判與經(jīng)營(yíng)的空間，一般不會(huì)把自己的價(jià)格底線(xiàn)首先暴露出來(lái)，這就得需要我們依據(jù)前期對(duì)招標(biāo)材料規(guī)格、型號(hào)、品牌、質(zhì)量以及市場(chǎng)價(jià)位的深入了解，通過(guò)與供應(yīng)商談判的方式，不斷地排查報(bào)價(jià)中其策略報(bào)價(jià)的一面，擠出其報(bào)價(jià)中的價(jià)格水分，這樣我們才能將材料在采購(gòu)方面的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，在談判中處于主動(dòng)，為項(xiàng)目獲取更大的經(jīng)營(yíng)空間。,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,在材料采購(gòu)供應(yīng)商的選擇上，首先應(yīng)該考慮材料直接生產(chǎn)廠(chǎng)商或是區(qū)域總代理，盡可能減少中間供應(yīng)環(huán)節(jié)，降低材料采購(gòu)成本。在同質(zhì)同價(jià)基礎(chǔ)上應(yīng)考慮項(xiàng)目所在地的供應(yīng)商，以減少材料運(yùn)輸費(fèi)用及運(yùn)輸過(guò)程中材料損耗造成的成本增加。另28、外，個(gè)人認(rèn)為還是需要多給一些新興供應(yīng)商參與的機(jī)會(huì)。在實(shí)際操作中，從項(xiàng)目部到材供部甚至是公司材料采購(gòu)合同中的付款方式都在向前期合作過(guò)的供應(yīng)商做一些或多或少的傾斜，這點(diǎn)表面上講是對(duì)公司有利，降低材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也在無(wú)形之中縮小了公司對(duì)材料供應(yīng)商選擇范圍，造成每次招標(biāo)，均是老面孔，上至公司下到項(xiàng)目部連談判的意愿都在不斷下降，毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，有駁于材料采購(gòu)招標(biāo)的初衷，更是對(duì)公司的不斷發(fā)展壯大有所不利。近年來(lái)公司也為此出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)引進(jìn)供應(yīng)商的措施和方法，有意扶植一批新興供應(yīng)商的成長(zhǎng)壯大，助力于公司未來(lái)發(fā)展。,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,對(duì)于材料用量的控制，針對(duì)精裝修工程具特性，在材料用量控制方面具備有實(shí)29、施材料用量考核的條件。在項(xiàng)目施工前期，結(jié)合報(bào)價(jià)子目中的清單描述，會(huì)同項(xiàng)目施工管理人員、施工班組對(duì)照相應(yīng)施工節(jié)點(diǎn)確定最為優(yōu)化的施工工藝做法，據(jù)此分別測(cè)算出各主要材料的預(yù)計(jì)耗用量（包括理論用量+損耗量），并以此作為該材料的紅杠線(xiàn)量，與各施工班組長(zhǎng)簽訂材料考核責(zé)任狀，罰超獎(jiǎng)省。材料供應(yīng)實(shí)行班組申請(qǐng)，施工員復(fù)核、審批，材料員采購(gòu)，倉(cāng)管員入庫(kù)發(fā)放的流程。施工過(guò)程中由倉(cāng)庫(kù)對(duì)班組領(lǐng)料進(jìn)行記錄、動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)，班組申報(bào)材料匯總量超過(guò)或是接近紅杠線(xiàn)量時(shí)予以預(yù)警，提請(qǐng)班組、施工員、決算員予以重點(diǎn)關(guān)注，查明原由，確認(rèn)無(wú)誤方可下單訂貨。另外過(guò)程中要不斷對(duì)比主要材料投標(biāo)量與紅杠線(xiàn)量及領(lǐng)用量之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)紅杠線(xiàn)量超過(guò)投標(biāo)量要30、查找超量原因，是否為投標(biāo)漏項(xiàng)或是變更增加，是否要進(jìn)行索賠簽證等；,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,材料考核制度本身不是為了獎(jiǎng)勵(lì)誰(shuí)或是懲罰誰(shuí)，最終的目的是為了節(jié)約用料，控制損耗，降低成本。在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，材料紅杠線(xiàn)量的確定應(yīng)該本著實(shí)事求是的原則，要基本接近于實(shí)際，不能太低，更不可過(guò)高。低了影響班組積極性，高了即與材料成本控制目的背道而馳。實(shí)際實(shí)施中對(duì)于板材、龍骨類(lèi)材料可按實(shí)際用量加下料損耗確定紅杠線(xiàn)量；石材、墻地磚按施工排版加搬運(yùn)損耗確定紅杠線(xiàn)量；墻紙類(lèi)材料按現(xiàn)場(chǎng)裱貼高度結(jié)合每卷墻紙長(zhǎng)度及對(duì)花系數(shù)計(jì)算出實(shí)際損耗率確定紅杠線(xiàn)量；對(duì)于五金件類(lèi)材料按圖計(jì)量，不予考慮損耗，現(xiàn)場(chǎng)有安裝損壞由班組憑損壞件到倉(cāng)31、庫(kù)換領(lǐng)。,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,需強(qiáng)調(diào)的是制定完考核計(jì)劃要密切跟蹤實(shí)施過(guò)程，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、不斷的調(diào)整糾偏，最終實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。材料考核量確定完后，即要求施工班組嚴(yán)格的執(zhí)行。首先，施工員要將前期確定的各個(gè)施工節(jié)點(diǎn)的詳細(xì)工藝做法對(duì)施工班組進(jìn)行全員交底。其次，在班組完成首批各類(lèi)節(jié)點(diǎn)的施工后應(yīng)進(jìn)行檢查（首檢制度），檢查前期確定的工藝做法能否滿(mǎn)足施工質(zhì)量要求，檢查班組是否嚴(yán)格按交底內(nèi)容在施工。因?yàn)橹按_定的考核量是基于特定的做法，如果做法不對(duì)，考核也就成為空談。檢查過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即進(jìn)行調(diào)整、糾正，爾后，班組依據(jù)正確的施工工藝?yán)^續(xù)施工，施工員對(duì)施工內(nèi)容進(jìn)行全程跟蹤檢查。這一階段應(yīng)注重對(duì)班組的監(jiān)32、督管理，因?yàn)榘嘟M不是一個(gè)或是幾個(gè)人，而是幾十甚至上百個(gè)工人，要統(tǒng)一工人的做法沒(méi)有嚴(yán)格的檢查與監(jiān)督制度跟進(jìn)是很難實(shí)施控制計(jì)劃的，特別是前期，前期出錯(cuò)無(wú)人糾正的話(huà)，后期都是錯(cuò)的。可以說(shuō)前兩步都是書(shū)面的事，而最后一步即是實(shí)際實(shí)施的過(guò)程，只有過(guò)程做好了，目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,在蘇州陽(yáng)光新地材料考核過(guò)程中粘結(jié)劑一項(xiàng)兩個(gè)班組相同的考核依據(jù)，結(jié)果大相徑庭，一個(gè)實(shí)際用量低于考核量，另一個(gè)超過(guò)考核量25%。控制粘結(jié)劑用量應(yīng)該在完成面放現(xiàn)階段即要介入，明確石材或瓷磚+粘結(jié)劑施工厚度，確定墻體完成面線(xiàn)控制尺寸，相差較大的部位應(yīng)先采用砂漿找補(bǔ)。在鑲貼過(guò)程中也要指導(dǎo)班組靈活掌握，對(duì)于必須嚴(yán)格控制完33、成面尺寸的部位，比如給排水點(diǎn)位所在墻面，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，而對(duì)完成面尺寸無(wú)硬性要求的部位，施工過(guò)程中可依據(jù)實(shí)際進(jìn)行調(diào)節(jié)，以盡可能的節(jié)約粘結(jié)材料。材料考核.xls,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,改進(jìn)工藝做法，節(jié)約材料，降低成本。實(shí)際施工過(guò)程中要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，保證質(zhì)量的前提下改進(jìn)一些常規(guī)做法。如廚房衛(wèi)生間吊頂10*15凹槽基層的做法，可以由常規(guī)邊龍骨+副龍骨+石膏板，改為直接用副龍骨+石膏板制作，見(jiàn)圖示；通過(guò)定制材料規(guī)格降低材料損耗，比如輕鋼龍骨、墻紙、瓷磚等材料，可以根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際制作尺寸定制合適的規(guī)格尺寸從而達(dá)到降低損耗的目的；通過(guò)轉(zhuǎn)移損耗控34、制風(fēng)險(xiǎn)于承包商，訂立雙包合同，按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際完成合格工作量計(jì)量的結(jié)算方式。（如石膏線(xiàn)、石材、木飾面等。蘇州新地石膏線(xiàn)為廠(chǎng)家供應(yīng)、班組安裝，石膏線(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)安裝損耗約為8%，安裝輔材也由項(xiàng)目部提供。而南昌新地項(xiàng)目石膏線(xiàn)簽訂雙包合同，按實(shí)際完成量結(jié)算，將材料損耗風(fēng)險(xiǎn)與控制責(zé)任轉(zhuǎn)嫁與供應(yīng)商，僅此一項(xiàng)節(jié)約成本約8萬(wàn)）,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,精裝修項(xiàng)目成本控制材料控制,控制了主材我們是否就可高枕無(wú)憂(yōu)了呢？當(dāng)然不是，因?yàn)榱阈禽o材雖然占有比重小，但其在用量控制方面不易于測(cè)定和掌握而造成實(shí)際施工浪費(fèi)嚴(yán)重，所以也是不可小視的。在零星輔材控制方面，南昌新地項(xiàng)目前35、期曾準(zhǔn)備實(shí)施零星輔材雙包的控制模式，后因種種因素未能實(shí)現(xiàn)，但公司其他項(xiàng)目對(duì)此也有成功的范例，所以說(shuō)這一控制模式值得嘗試，在條件成熟的情況下能夠進(jìn)行推廣實(shí)施。針對(duì)輔材控制的方法是多種多樣的，比如以輔材包裝到倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行換領(lǐng)材料，加大現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督巡查力度，杜絕人為損耗浪費(fèi)等所謂沒(méi)有最好的方法只有合適的方法，依據(jù)各種材料的特點(diǎn)可以制定專(zhuān)門(mén)的控制措施，以達(dá)控制成本的目標(biāo)；,精裝修項(xiàng)目成本控制甲供材控制,精裝修項(xiàng)目中通常還有一類(lèi)材料甲供材，就是由甲方自行組織采購(gòu)的材料。它具有保證建設(shè)工程質(zhì)量和有效控制工程造價(jià)的作用，因而，倍受建設(shè)單位的重視。具體表現(xiàn)在：各建設(shè)單位在建設(shè)工程招標(biāo)文件中往往指定主要材料或設(shè)備為甲供36、材，且占工程造價(jià)的20%40%左右，甚至更高。針對(duì)甲供材我們會(huì)向業(yè)主收取一定比例的配合費(fèi)，而相應(yīng)的業(yè)主會(huì)要求我們對(duì)甲供材進(jìn)行質(zhì)量、供貨周期及損耗進(jìn)行控制，對(duì)甲供材承擔(dān)控制責(zé)任，在損耗方面通常甲方會(huì)給予我方一定比例的甲供材合理?yè)p耗，包括倉(cāng)儲(chǔ)、搬運(yùn)、施工損耗，但這個(gè)比值很小，施工中稍有疏忽即有可能大幅超出損耗，而超出部分即需要我方自行買(mǎi)單。所以說(shuō)甲供材特別是施工單位無(wú)法操控的甲供材，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目而言可能不會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)，但可以帶來(lái)?yè)p失。,精裝修項(xiàng)目成本控制甲供材控制,甲供材的接收與分發(fā)應(yīng)建立嚴(yán)格的制度，材料接收應(yīng)準(zhǔn)確核對(duì)入庫(kù)數(shù)量、質(zhì)量。數(shù)量方面應(yīng)按類(lèi)別、型號(hào)核對(duì)確保與送貨清單無(wú)誤；對(duì)于質(zhì)量方面應(yīng)先會(huì)同37、甲方及供應(yīng)商明確產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在接收材料時(shí)嚴(yán)格按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行驗(yàn)貨。因?yàn)椴牧辖邮諘r(shí)提出的質(zhì)量問(wèn)題我方不需承擔(dān)任何責(zé)任，而在施工完成后，因產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題而需返工我們有可能要承擔(dān)人工成本。比如石材色差問(wèn)題，竣工后因石材色差而造成的返工我方恐怕很難簽到返工涉及的人工和輔材費(fèi)用。所以材料質(zhì)量應(yīng)嚴(yán)格把控，殘次品應(yīng)第一時(shí)間通知業(yè)主聯(lián)系供應(yīng)商調(diào)換，并在送（補(bǔ)）貨單上注明為調(diào)換，避免結(jié)算時(shí)重復(fù)計(jì)量。對(duì)于石材、墻地磚類(lèi)材料應(yīng)盡可能要求班組參與核對(duì)接收，并簽字確認(rèn)（參與材料考核），以利于明確責(zé)任，避免糾紛。對(duì)于墻紙、五金件類(lèi)材料應(yīng)統(tǒng)一收入倉(cāng)庫(kù)，并分類(lèi)別、型號(hào)妥善保管，由施工員、預(yù)算員會(huì)同班組確定施工領(lǐng)用量后由班組施工時(shí)38、按需領(lǐng)用，班組領(lǐng)用的材料有無(wú)法使用的應(yīng)持該材料到倉(cāng)庫(kù)更換。,精裝修項(xiàng)目成本控制甲供材控制,精裝修項(xiàng)目成本控制甲供材控制,精裝修項(xiàng)目成本控制甲供材控制,對(duì)于甲供材的增補(bǔ)量，項(xiàng)目部相關(guān)人員在下單時(shí)一定要注明增補(bǔ)原因，并通知倉(cāng)管在接受該批材料時(shí)予以關(guān)注，在入庫(kù)單上注明為增補(bǔ)及原由。因?yàn)樵鲅a(bǔ)有三種原因：甲方變更、材料本生質(zhì)量問(wèn)題需重新供貨、我方施工原因。對(duì)于我方原因造成的增補(bǔ)量，需由我們自行承擔(dān)責(zé)任，而前述兩個(gè)原因則應(yīng)由其各自擔(dān)責(zé)，避免在結(jié)算時(shí)責(zé)任不明。對(duì)于甲供材損耗控制，是否能與供應(yīng)商私下達(dá)成協(xié)議，對(duì)結(jié)算量按我方與業(yè)主的結(jié)算量進(jìn)行一定范圍的調(diào)整，因?yàn)槲覀兣c業(yè)主的結(jié)算量和實(shí)際用量總會(huì)有偏差，有的材料會(huì)39、多，有的會(huì)少，而針對(duì)節(jié)約的材料業(yè)主不會(huì)給我們?nèi)魏窝a(bǔ)償，而超損耗的材料卻要扣款，這樣我們與供應(yīng)商協(xié)商在保證總價(jià)不變的情況下，對(duì)入庫(kù)數(shù)量依據(jù)結(jié)算量進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以避免甲供材超供扣罰。,精裝修項(xiàng)目成本控制風(fēng)險(xiǎn)控制,處罰風(fēng)險(xiǎn)：每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)面臨甲方處罰扣款及配合單位的索賠，針對(duì)業(yè)主及配合單位的處罰扣款和索賠文件只收不簽，后期結(jié)算中通過(guò)上層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行協(xié)調(diào)見(jiàn)面，或是拿出一些業(yè)主不予認(rèn)可或難以簽認(rèn)的簽證單進(jìn)行抵扣；工期風(fēng)險(xiǎn)：精裝修項(xiàng)目對(duì)工期要求比較嚴(yán)格，因甲方對(duì)小業(yè)主承諾了交房時(shí)間，因工期延誤而致使交房時(shí)間后延，小業(yè)主會(huì)向其索賠，甲方也會(huì)據(jù)此向相應(yīng)責(zé)任單位進(jìn)行索賠，所以合同洽商及施工過(guò)程中要注意該風(fēng)險(xiǎn)的化解與規(guī)避；安全風(fēng)險(xiǎn)：施工安全事故對(duì)于施工項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及成本控制來(lái)說(shuō)是致命性的，往往一個(gè)項(xiàng)目辛苦經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)抵不過(guò)一起安全事故賠償，這是直接經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)還會(huì)造成間接損失，比如喪失當(dāng)?shù)赝稑?biāo)、施工資格等。所以做好現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理也是成本控制的有力保障；,精裝修項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與成本控制,沒(méi)有最好的方法，只有最合適的方式！謝謝！,