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1、XX管理集團,預交付評估體系宣貫,交付預評估規則說明,1、專項概述 交付預評估是為了識別風險項目，將風險在項目交付前提前暴露并預警，站客戶視角進行全面預檢，檢查現場戶內、公區、外立面等與設計圖紙、報規方案、合同的吻合程度，通過防滲漏試驗的檢查方法排查項目是否存在滲漏隱患；便于項目及時整改，降低報修整改率，提高客戶滿意度，杜絕大量返工現象的發生。2、評估開展機制 1、介入及退出時間點：交付前90天，最晚不遲于交付前60天，其他因不可預見或不可抗力導致不能進行正常評估的另行商議 2、測評頻次：原則上每個交付項目進行1次交付預評估；3、測評現場說明：每個項目交付批次需提供項目總平圖并圈出交付區域、地2、下室交付區域按軸線劃分、避免遺漏；4、交付預評估重點關注：功能缺陷及滲漏分項和交付紅線管理（進度、報規方案、交付界面與交付合同的匹配和一致性）；5、評分權重：a.精裝：其中滲漏檢查占40%權重、戶內觀感占30%權重、公區觀感20%權重、機電安裝10%權重；b.毛坯：其中滲漏檢查占40%權重、戶內觀感占30%權重、公區觀感20%權重、機電安裝10%權重。3、評估小組成員組成及分工 人員組成：一名組長、兩名組員、一名機電人員 組長：負責現場戶內觀感、公區觀感、進度及其他風險項的測評工作；組員：負責現場戶內觀感、實測實量、淋水閉水試驗測評工作；機電：負責現場消防、電梯、智能化等方面測評工作。,交付預3、評估規則說明,1、（強調）各項目若對已公布的檢查管理辦法或者檢查評分標準有疑義，須提前向項目工程管理部進行申述及報備，檢查過程中不予受理；2、由各分項平均值得分計算最終得分，其中高風險提示項僅作提示，不計入最終得分。,評估體系框架：,1）戶內抽取：高層（含超高層、高層、小高層）、洋房、別墅隨機抽取10戶，要求涵蓋頂層（躍層）2戶、中間樓層6戶、首層2戶，同時至少4戶為邊戶型，同時兼顧向主要戶型傾斜。兩種以上業態同時存在時，按照實際比例，由工程管理中心確定抽取戶數；2）公區抽取：抽查房間對應的公共部位，要求涵蓋頂層、中間層、大堂及地下室電梯前室。至少包括2個大堂、2個電梯廳、2個消防樓梯間、管道4、井10個；對應2個屋面；地下車庫40個柱距，包含設備間、出入口及行走路線范圍；交付樓棟外立面全數檢查;屋面外立面抽取：隨機抽取2個屋面進行排查；現場交付樓棟外立面全數檢查；4）機電安裝：水電風系統現場隨機抽取2個防火分區；智能化隨機抽取3個單元；電梯工程隨機抽取3部電梯，由機電人員進行評估。,評估測區抽選：,評估注意事項：,交付預評估規則說明,評估體系框架：,交付預評估規則說明,交付預評估規則說明,評估體系框架：,交付預評估規則說明,交付預評估規則說明,交付預評估規則說明,評估體系框架：,交付預評估規則說明,交付預評估規則說明,評估體系框架：,交付預評估規則說明,誠實守信原則：1、為確保第三方5、評估公司的公正、獨立性，在項目評估期間，禁止各項目部采取一切誘導、干擾第三方評估公司進行公正、獨立的項目評估，總部工程管理部將隨機進行抽查，一經發現存在弄虛作假、有違公正的現象，將采取補測、重測、罰分等處罰措施，并在公司層面進行通報批評；2、測量數據應反映項目的真實質量，避免為了片面提高實測指標，過度修補或做表面文章，實測取點時應規避相應修補部位，并對修補方案合理性進行檢查。3、第三方評估單位在現場開展評估工作時，如出現以下情況，將按下述表格對評估總得分進行扣減分處理，具體如下：,交付預評估試驗圖例,水管、水桶、沙袋或海綿球；,照片必須清晰，不得有曝光、模糊等現象；拍照前需記錄不合格部位（例：6、3#樓2002主臥衛生間結構板滲漏）；需排查廚衛間蓄水不合格原因。結構板原因、管道吊洞原因、翻邊原因、門檻石原因、淋浴房擋水石原因等。,工具準備,測區、試驗要求,OA系統隨機抽選15個廚衛間進行蓄水試驗，每一個廚衛間作為一個計算點；使用沙袋將地漏口封堵嚴密后蓄水；（精裝修交付衛生間蓄水一半只蓄淋浴房，一半全蓄；廚房面磚鋪貼完成可不蓄水）。建筑地面工程施工質量驗收規范GB 50209-2010第3.0.24條規定：蓄水深度最淺處不得小于10mm，蓄水時間不得少于24h。,不合格判定、計點,檢查廚衛間四周翻邊、結構板、管道根部、門檻石、淋浴房擋水石部位是否存在肉眼可見滲漏點或滲漏痕跡，一個廚衛間計7、為一個不合格點；如精裝修有吊頂，需拆開檢修口檢查結構板、管道根部是否存在滲漏；滿足測點數量要求，如不滿足測點數量要求，缺少個數均計為不合格；有防水要求但未做防水，判定為不合格。,照片記錄要求,廚衛間蓄水試驗,交付預評估試驗圖例,蓄水示意圖,廚衛間蓄水試驗,交付預評估試驗圖例,水管、水桶、沙袋或海綿球；,照片必須清晰，不得有曝光、模糊等現象；拍照前需記錄不合格部位（例：3#樓2002北陽臺轉角部位翻邊根部滲漏）；需排查陽露臺蓄水不合格原因。結構板原因、管道吊洞原因、翻邊原因、推拉門底部原因等。,工具準備,測區、試驗要求,OA系統隨機抽選15個陽露臺進行蓄水試驗，每一個陽露臺作為一個計算點；使用沙8、袋將地漏口封堵嚴密后蓄水；北方地區為封閉陽臺且無防水要求可不蓄水。建筑地面工程施工質量驗收規范GB 50209-2010第3.0.24條規定：蓄水深度最淺處不得小于10mm，蓄水時間不得少于24h。,不合格判定、計點,檢查陽露臺四周翻邊、結構板、管道根部、推拉門底部是否存在肉眼可見滲漏點或滲漏痕跡，一個陽露臺計為一個不合格點；如精裝修有吊頂，需拆開檢修口檢查結構板、管道根部是否存在滲漏；滿足測點數量要求，如不滿足測點數量要求，缺少個數均計為不合格；有防水要求但未做防水，判定為不合格。,照片記錄要求,陽露臺蓄水試驗,蓄水示意圖,交付預評估試驗圖例,陽露臺蓄水試驗,交付預評估試驗圖例,外窗、外墻淋9、水,工具準備,供水管、淋水管、壓力表；材料采用 PPR 管，直徑 25mm；淋水管應根據工程的窗的現狀、大小確定尺寸；PPR 管連接采用熱熔連接法，防止水壓力過大造成滲漏；每根淋水管各設兩排噴淋孔，方向成 90 度（分別斜向下 45 度及斜向上45 度），鉆孔直徑1.5mm 左右，孔間距 100mm。如同一根供水管連接多根淋水管，為確保幾根淋水管供水壓力接近，頂 層的開孔可略大，第二層次之，最底層可略小，最頂層可為 2mm 左右。,測區、試驗要求,OA系統隨機抽選15樘外側硅酮膠施工完成外窗進行淋水試驗，要求外窗包含不同房間、不同部位；淋水試驗一般自上而下進行；保證下部窗扇全部關閉；淋水寬度需10、大于或等于外窗寬度、高度需大于外窗高度2/3以上；外門窗淋水試驗可分段進行，淋水管壓力表水壓不小于0.2Mpa，淋水時間不小于 30 分鐘/樘。,不合格判定、計點,外窗滲漏判定：淋水本層及下次外窗型材及周邊塞縫部位滲漏，判定為外窗滲漏；無論是本次還是下層外窗滲漏，或者兩層均有滲漏，均計為一個外窗滲漏點；外墻滲漏判定：淋水本層及下層窗扇周邊外墻體，判定為外墻滲漏；無論是本次還是下層外墻滲漏，或者兩層均有滲漏，均計為一個外墻滲漏點；未落實外窗淋水檢查或未按集團的要求檢查數量完成，判定為不合格。（按未完成檢查數量判定）；外窗未打膠收口，判定為不合格。,照片記錄要求,照片必須清晰，不得有曝光、模糊等現11、象；拍照前需記錄不合格部位（例：3#樓2002南臥外窗窗扇密封膠條部位滲漏）；需排查外窗或外墻滲漏原因。外窗打膠原因、密封性原因、型材拼縫原因、窗槽泄水、組角打膠原因等。,交付預評估試驗圖例,外窗、外墻淋水,淋水示意圖,交付預評估試驗圖例,水管、水桶、沙袋或海綿球；,照片必須清晰，不得有曝光、模糊等現象；拍照前需記錄不合格部位（例：3#樓2002結構板滲漏）；需排查屋面蓄水不合格原因。結構板原因、管道吊洞原因等。,工具準備,測區、試驗要求,OA系統隨機抽選2個屋面進行蓄水試驗，屋面所對應的下部每個自然間為1個計算點，公區為1個計算點，共計20個計算點；使用沙袋將屋面水落口封堵嚴密后蓄水；建筑地12、面工程施工質量驗收規范GB 50209-2010第3.0.24條規定：蓄水深度最淺處不得小于10mm，蓄水時間不得少于24h。,不合格判定、計點,檢查屋面對應下部自然間或公區結構板、管道根部是否存在肉眼可見滲漏點或滲漏痕跡，一個自然間或公區計為一個不合格點；滿足測點數量要求，如不滿足測點數量要求，缺少個數均計為不合格；項目未按集團檢查要求進行蓄水判定為高風險問題。,照片記錄要求,屋面蓄水試驗,交付預評估試驗圖例,球、水桶；,照片必須清晰，不得有曝光、模糊等現象；拍照前需記錄不合格部位（例：3#樓2002主衛通球不合格，管道堵塞）；需排查通水通球不合格原因。,工具準備,測區、試驗要求,OA系統隨13、機抽選10戶，每戶進行通水通球試驗，一戶作為一個計算點；找出衛生間排水立管對應室外污水井，試驗人員對球做好標記后放入馬桶、洗手臺盆下水口，倒入一至兩桶水，另一試驗人員在室外排污口觀察；建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范GB50242-2002第5.2.5條規定：球徑以不小于排水管徑的23為宜。,不合格判定、計點,兩桶水倒完后，室外排污口未見球，判定該戶衛生間通球不合格，更換另一測區進行通水通球試驗；室外管道施工中，不具備檢查條件，按集團檢查要求判定為不合格；滿足測點數量要求，如不滿足測點數量要求，缺少個數均計為不合格。,照片記錄要求,通水通球試驗,交付預評估試驗圖例,照片必須清晰，不得有曝光14、模糊等現象；拍照前需記錄不合格部位（例：3#樓2002管道接頭部位滲漏）；需排查采暖打壓滲漏原因。,打壓器、壓力表；,工具準備,測區、試驗要求,OA系統隨機抽選10戶，每戶進行采暖打壓試驗，一戶作為一個計算點；在抽選樓層戶號安裝壓力表，保證壓力表接頭部位嚴密；建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范GB50242-2002第8.6.1條規定試驗壓力應符合設計要求。當設計未注明時，應符合下列規定：蒸汽、熱水采暖系統，應以系統頂點工作壓力加0.1MPa作水壓試驗，同時在系統頂點的試驗壓力不小于0.3MPa;高溫熱水采暖系統，試驗壓力應為系統頂點工作壓力加0.4MPa；使用塑料管及復合管的熱水采暖系統；應以系統頂點工作壓力加0.2MPa作水壓試驗，同時在系統頂點的試驗壓力不小于0.4MPa。,不合格判定、計點,檢驗方法：使用鋼管及復合管的采暖系統應在試驗壓力下10min內壓力降不大于0.2MPa，降至工作壓力后檢查，滲漏計為不合格；使用塑料管的采暖系統應在試驗壓力下1h內壓力降不大于0.5MPa，然后降壓至工作壓力的1.15倍，穩壓2h，壓力降不大于0.03MPa，同時各連接處滲漏計為不合格；滿足測點數量要求，如不滿足測點數量要求，缺少個數均計為不合格。,照片記錄要求,采暖打壓試驗,