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1、【湖濱假日】湖濱路旅游休閑商業街 產品銷售價格建議xxxx年6月25日一、基準價格的設定與原則（一）、北區銷售基準價格的設定我們在估算項目銷售價格時采用的是市場類比法（和周圍項目進行價格對比）和投資回報法（以每年8的投資回報計算），由于用來對比的周邊樓盤大都為12層連售的沿街商鋪，所以根據市場類比及投資回報兩種方式先測算出的項目北區12F銷售基準價格為（計算方法見后）：1、 項目實收基準價不超過10740元/平方米 注：實收基準價為項目銷售收入在完稅前的實際所得。2、 項目銷售基準價為13260元/平方米注：銷售基準價是在實收基準價基礎上，加上兩年返租14、VIP優惠折扣3、一次性付款優惠折扣2、2之后，得出的項目銷售時應執行的基準價格。 （二）、南北地塊各樓層銷售基準價格設定原則按照上述市場比較得出的價格，并根據以下原則推算出項目南區及北區各樓層應執行的銷售基準價格：1、 南區12F銷售基準價是北區12F的80這是出于南區商鋪是室內鋪，而非沿街商鋪的考慮2、 南區1F、2F的銷售基準價相同一般1F商鋪價值大于2F商鋪，但本項目南區1F是室內鋪，而2F定位為酒吧廣場，與1F相比更容易聚集人氣，因而2F商鋪的價值略大于1F商鋪。但2F商鋪不利因素是與1F商鋪相比，面積更大，進深更深。據此，南區1F與2F商鋪銷售價格應基本相同。3、 通常2F商鋪的價格是1F商鋪價格的60，根據本項目建筑規3、劃及業態分布，我們認為本項目2F商鋪的價格是1F商鋪價格的65，更符合項目的業態定位。4、 同樣，北區3F價格應是北區2F價格的655、 南區地下-1F商鋪不在項目總價中測算。按實收單價5000元/平方米計算，項目可另收627150003100萬元。（三）、南北地塊各樓層銷售基準價格計算北區1F：16070元/平方米 【計算方式：132602（1+65）16070元/平方米】 2F：10450元/平方米 【計算方式：132602-1607010450元/平方米】 3F：6790元/平方米 【計算方式：10450656790元/平方米】南區 1F：10608元/平方米 【計算方式：13260804、10608元/平方米】2F：10608元/平方米（四）、項目總銷售基準價和項目總實收基準價：地塊1F 2F3F合計北區面積(平方米)4447.54346.53720.512514.5樓層銷售基準價（元/平方米）16070104506790銷售額(萬元)7147.13254542.09252526.219514215.4445南區面積(平方米)6271397410245樓層銷售基準價（元/平方米）1060810608銷售額(萬元)6652.27684215.619210867.896總計項目總面積(平方米)22759.5項目銷售總額(萬元)25083.3405項目實收總額（萬元）20315.125、97項目銷售基準價11020元/平方米項目實收基準價8926元/平方米按此計算整各項目 項目銷售基準價為11020元/平方米 項目實收基準價為8926元/平方米 項目銷售收入為25083.3405萬元 項目實收金額為20315.1297萬元上述項目各樓層銷售基準價格是在市場比較測算基礎上得出的。考慮到目前對市場上作為參照的各樓盤銷售周期較長，銷售率并不高，如陽光城市花園銷售周期已達兩年，但商鋪銷售率僅為29。而且各參照樓盤的實際成交價格會略低于調查價格。為了加快本項目的銷售速度，縮短項目銷售周期，我司建議：本項目在操作中，實際銷售基準價應略低于上述測算價格 二、如何設定項目銷售基準價格（一）、6、類比評估法1、 區域市場概述近年來，無錫市場商業項目風起云涌，競爭激烈。目前市場上在售或在租的商業項目有保利廣場、崇安寺生活廣場、站前商貿城、財富廣場、東方奧特萊、明發商業廣場等綜合性商業項目，有新世界國際紡織城、東方國際輕紡城、五洲國際裝飾城、金泰國際廣場、長江國際機電城、招商城、夢之島數碼時代等專業市場，還有陽光城市花園、新梁溪人家、萬科魅力城、亦淳公寓等大量住宅小區商業物業。此外，即將入市的還有南禪寺紫金廣場、茂業商業廣場、太湖國際社區等大型商業項目。縱觀無錫商業地產有一下幾個特點： 商業地產市場供應總體偏大，市場競爭激烈，銷售周期拉長。 臨街商鋪大部分以一、二層聯賣方式銷售，均價集中在7、1400012000元/平方米之間。 大量商業用房的空置給市場信心打擊很大。 綜合商業項目因銷售不利，開業后紛紛轉為只租不售。2、 類比樓盤分析商鋪名稱地理位置商鋪特征面積范圍12層銷售均價銷售模式平均租金（元/天）總面積（）已銷售面積（）銷售率推盤周期陽光城市花園街鋪建筑路紅星路兩層連售100以上14000銷售34875.6110250.3429%2年時代廣場整體銷售(已售)招租360000/鼎牌商業廣場（新梁溪人家）建筑路12層連售，局部4層，3、4層整體銷售40以上12000銷售38246.595791.7315%1年梁青路商業街梁青路、隱溪路兩層連售120以上9000銷售30344.58、46757.922%1年萬科魅力之城高浪路小區街鋪4070011000銷售14079.364283.8730%2年亦淳公寓長江路兩層連售200左右12000銷售15583.771437.789%2年財富廣場蘇錫路四六層160000招租2/說明：1、陽光城市化園商業房中有60000M2為陽光時代廣場，該物業已出售給新港投資公司，并由新港投資包裝招商出租。除去陽光時代廣場，陽光城市化園商業用房銷售率為29。2、 述項目除亦淳公寓三期在建外，其余均為現房或準現房。3、類比評估方法1)、類比樓盤確定在進行價格類比評估時，選取與本項目處在相同區域的陽光城市花園、鼎牌商業廣場、梁青路商業街以及萬客魅力城作9、為類比項目。根據一般定價方法，商業項目定價時應考慮以下項目因素，且各因素的權重如下表所示：2）、項目北區12F連售均價確定經綜合打分，類比樓盤各因素得分如下：項目權值陽光城市花園鼎牌商業廣場梁青路地塊萬科魅力城本項目（新梁溪人家） 地理位置12%12106811交通條件9%99778周邊環境8%87576商業定位11%1086910商圈規劃8%87558業態規劃10%76679升值潛力6%55445人流量10%98657商業規模5%54345建筑型態4%43244工程進度5%54441停車位7%64346客戶信心5%54352項目得分Q9379607382銷售均價P1400012000900010、11000 根據上述類比，本項目12F連售價格為： p114000829312344 P212000827912455 P39000826012300 P411000827312356 P（p1+p2+p3+p4）412360元/平方米通過類比評估法得出項目北區的實收價格為12360元/平方米2、投資回報法1）、項目商圈市場租金項目所處中橋商圈陳舊落后，商業店鋪大多散落在沿街店面房中，其租金與本項目不具可比性。項目租金主要參考為陽光時代廣場及財富廣場的租金水平。據市場調查，財富廣場12F平均租金為2元/平方米天，商家須另外承擔中央空調費及物管費用。而陽光時代廣場的12F平均租金在4元/平方米天11、。根據上述市場租金水平，結合本項目實際情況，項目平均租金可設定為2元/平方米天左右。2)、項目銷售均價推算 項目按平均投資回報率8計算，項目銷售均價參考為：236589125（元/平方米）通過投資回報法得出項目北區的實收價格為9125元/平方米 （三）、項目北區銷售基準價格的設定1、項目北區12F連售“實收基準價格” 上述兩種方法推算本項目銷售均價分別為：類比評估法：12360元/平方米；租金回報法：9125元/平方米。項目北區12F連售“實收基準價格”為： （12360+9125）210740元/平方米2、12F連售“銷售基準價格”1） 項目銷售政策：項目實施兩年返租14的銷售策略2） 價格12、優惠策略：a、認購優惠：VIP優惠3 b、付款優惠: 一次性付款優惠2項目北區12F連售“銷售基準價格”為： 10740（1-14-5）13260元/平方米（四）、南北地塊各樓層銷售基準價格的測算1、北區銷售基準價格的設定由于市場類比樓盤大都為12層連售的沿街商鋪，所以根據市場類比及投資回報兩種方式可測算出項目北區12F連售基準價格：1）、項目實收基準價不超過10740元/平方米注：實收基準價為項目銷售收入在完稅前的實際所得。2） 、目銷售基準價為13260元/平方米注：銷售基準價是在實收基準價基礎上，加上兩年返租14、VIP優惠折扣3、一次性付款優惠折扣2、以及不可預測的優惠折扣2之后，得出13、的項目銷售時應執行的基準價格。 2、南北地塊各樓層銷售基準價格設定原則按照上述市場比較得出的價格，并根據以下原則推算出項目南區及北區各樓層應執行的銷售基準價格：1）、南區12F銷售基準價是北區12F的80這是出于南區商鋪是室內鋪，而非沿街商鋪的考慮2）、南區1F、2F的銷售基準價相同一般1F商鋪價值大于2F商鋪，但本項目南區1F是室內鋪，而2F定位為酒吧廣場，與1F相比更容易聚集人氣，因而2F商鋪的價值略大于1F商鋪。但2F商鋪不利因素是與1F商鋪相比，面積更大，進深更深。據此，南區1F與2F商鋪銷售價格應基本相同。3）、通常2F商鋪的價格是1F商鋪價格的60，根據本項目建筑規劃及業態分布，我14、們認為本項目2F商鋪的價格是1F商鋪價格的65，更符合項目的業態定位。4）、同樣，北區3F價格應是北區2F價格的65 5）、南區地下-1F商鋪不在項目總價中測算。按實收單價5000元/平方米計算，項目可另收627150003100萬元。3、項目各地塊樓層銷售基準價格的計算北區1F：16070元/平方米 【計算方式：132602（1+65）16070元/平方米】 2F：10450元/平方米 【計算方式：132602-1607010450元/平方米】 3F：6790元/平方米 【計算方式：11550656790元/平方米】南區1F：10608元/平方米 【計算方式：132608010608元/平方15、米】2F：10608元/平方米 4、項目總銷售基準價和項目總實收基準價：地塊1F 2F3F合計北區面積(平方米)4447.54346.53720.512514.5樓層銷售基準價（元/平方米）16070104506790銷售額(萬元)7147.13254542.09252526.219514215.4445南區面積(平方米)6271397410245樓層銷售基準價（元/平方米）1060810608銷售額(萬元)6652.27684215.619210867.896總計項目總面積(平方米)22759.5項目銷售總額(萬元)25083.3405項目實收總額（萬元）20315.1297項目銷售基準價11020元/平方米項目實收基準價8926元/平方米 按此計算整各項目 項目銷售基準價為11020元/平方米 項目實收基準價為8926元/平方米 項目銷售收入為25083.3405萬元 項目實收金額為20315.1297萬元 12