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1、順義新城規劃與城市設計順義新城規劃與城市設計Beijing Shunyi New Town Master Planning and Urban Design終期匯報終期匯報引言引言我們的研究內容我們的研究內容Our Tasks1.新城發展的戰略定位新城發展的戰略定位2.總體規劃完善總體規劃完善3.城市風貌控制導則城市風貌控制導則4.重要區域城市設計重要區域城市設計前所未有的歷史發展契機前所未有的歷史發展契機Unprecedented Development Opportunities順義新城順義新城順義新城順義新城順義新城成功開發的關鍵順義新城成功開發的關鍵-發展契機的把握與發揮發展契機的把握2、與發揮The Keys to the Development Success?將發展契機及時有效地轉化為生產力,使其將發展契機及時有效地轉化為生產力,使其充分發揮巨大的經濟效益充分發揮巨大的經濟效益?使順義新城承擔起帶動整個順義區發展的使順義新城承擔起帶動整個順義區發展的新經濟增長區域的重要角色新經濟增長區域的重要角色?實現可持續發展實現可持續發展研究思路研究思路Research Guidelines經營城市經營城市規劃創造價值規劃創造價值開發運作實現土地價值開發運作實現土地價值理論理論指導新城發展的戰略定位指導新城發展的戰略定位指導城市規劃與城市設計指導城市規劃與城市設計指導分期開發策略的制3、定指導分期開發策略的制定作用作用規劃理念規劃理念Planning Concepts?經濟、生活、環境三位一體經濟、生活、環境三位一體?新都市主義新都市主義?公共交通導向的城市發展公共交通導向的城市發展?花園城市花園城市?可持續發展/有機增長可持續發展/有機增長?生態環境生態環境?都市村莊都市村莊北京順義新城總體規劃及城市設計研究框架北京順義新城總體規劃及城市設計研究框架Beijing Shunyi New Town Master Planning&Urban Design Working Structure順義新城總體規劃及城市設計順義新城總體規劃及城市設計完善總體規劃完善總體規劃?用地布局與4、結構分析?土地使用強度分析?道路交通系統?綠化開放空間?城市豎向及地下空間?市政規劃?建設時序城市風貌設計城市風貌設計?道路交通組織?建筑形態?公共開放空間?城市照明現狀用地資源現狀用地資源?區域結構分析?道路交通分析?土地使用分析?水系分析?機會與限制?產業結構研究?產業發展定位?產業細分研究產業研究產業研究?城市東西向發展肌理?城市南北向發展節奏城市結構城市結構重要區域城市設計重要區域城市設計?奧運大道?濱河路?北中心區?政務中心?南中心區?順安路規劃定位規劃定位?開發三要素?主要驅動力?發展目標?規劃原則規劃結構規劃結構?規劃要素研究?多方案比較?土地價值研究新城發展新城發展戰略定位戰略5、定位規劃結構規劃結構研究研究推薦規劃推薦規劃方案方案城市設計城市設計導則導則發展機遇與限制研究產業結構研究城市結構研究原總體規劃評價現狀資源評價?核心?門戶?路網?版塊規劃要素研究規劃要素研究?方案1?方案2?方案3多方案比較多方案地價比較分期開發策略地價體系北京順義新城總體規劃及城市設計研究框架北京順義新城總體規劃及城市設計研究框架Beijing Shunyi New Town Master Planning&Urban Design Working Structure?旅游度假體育娛樂?住宅?商業服務產業細分研究產業細分研究規劃目標規劃目標原則原則活力活力宜居宜居水岸水岸新城新城風貌風貌控6、制控制?規劃布局?用地平衡?開發強度?交通系統?綠化系統?景觀系統?分期建設?豎向設計?市政設施推薦方案深化現狀分析?門戶?標志?軸線?中心區?綠地系統公共開放空間?道路分級?步行系統?出入口?退紅線交通組織?高度?風格?材料色彩?街墻界面建筑形態?空間?建筑?道路?綠化照明控制城市發展目標原總規地價評價白馬路（奧運大道）重要區域重要區域城市設計城市設計濱河路順安路北中心區南中心區政務中心順義順義新城新城前期研究與定位前期研究與定位Preliminary Research and Positioning目標與步驟目標與步驟?通過對通過對發展機遇與限制發展機遇與限制等影響因素的分析，尋找并發現等7、影響因素的分析，尋找并發現適合新城發展的適合新城發展的產業產業；?通過產業研究，明確順義新城的產業發展定位，進而確通過產業研究，明確順義新城的產業發展定位，進而確立新城的立新城的發展目標發展目標；?研究各產業對城市空間資源的研究各產業對城市空間資源的規模規模要求，為城市規劃進要求，為城市規劃進行資源優化配置提供依據行資源優化配置提供依據新城的產業發展定位新城的產業發展定位New Town Industry Development Orientation發展以住宅產業為龍頭，以發展以住宅產業為龍頭，以商業服務商業服務、文化旅游文化旅游、體體育娛樂育娛樂、休閑度假休閑度假等等產業為支柱的產業為支柱8、的綜合服務產業群落綜合服務產業群落。承擔起帶動整個順義區發展的新經濟增長區域的重要角色，承擔起帶動整個順義區發展的新經濟增長區域的重要角色，充分發揮順義區政治、經濟、文化中心的作用。充分發揮順義區政治、經濟、文化中心的作用。新城發展目標新城發展目標Urban Function Orientation?有聚集力的新城有聚集力的新城?宜居的新城宜居的新城?生態的新城生態的新城?活力的新城活力的新城?魅力的新城魅力的新城?動感的新城動感的新城?兼具都市和田園風情兼具都市和田園風情產業細分研究產業細分研究 住宅產業住宅產業Industry Study Housing Industry客戶來源客戶來源目9、標客戶群目標客戶群人口規模預人口規模預測測產品類型產品類型總用地規?？傆玫匾幠?000-80005000-8000以別墅為主的以別墅為主的高檔住宅高檔住宅Townhouse、Townhouse、低密度住宅低密度住宅以普通住宅為以普通住宅為主的中低密度主的中低密度住宅住宅14000-1800014000-18000140 公頃140 公頃140 公頃140 公頃50000-55000 50000-55000 150 公頃150 公頃北京市區北京市區選擇第二居所為主選擇第二居所為主的市區居民、外籍的市區居民、外籍人員人員周邊各組團周邊各組團空港、現代汽車制空港、現代汽車制造、高新技術產業造、高新技10、術產業的白領的白領新城本地新城本地常駐戶籍人口、行常駐戶籍人口、行政人員及其家屬、政人員及其家屬、本地就業人口本地就業人口新城住宅用地規模：430公頃新城住宅用地規模：430公頃產業細分研究產業細分研究旅游度假、體育娛樂產業旅游度假、體育娛樂產業Industry Study Tourism&Recreation Industry順義新城“以林為本”、“以水為魂”的旅游發展思路，以奧運場館為核心的一大批體育娛樂設施建設，為發展旅游、度假、體育產業奠定了良好的基礎。潮白河綠色生態環境，潮白河綠色生態環境，首位旅游中心城鎮的建設目標首位旅游中心城鎮的建設目標投資25億建設的奧運社區，投資25億建設的11、奧運社區，北京規模最大的體育娛樂產業帶的核心北京規模最大的體育娛樂產業帶的核心產業細分研究產業細分研究商業服務商業服務Industry Study Commerce&Finance?順義區近年來第三產業增勢強勁；順義區近年來第三產業增勢強勁；?順義區清晰明確的產業功能布局對建立區級商業順義區清晰明確的產業功能布局對建立區級商業綜合服務中心有著極強的訴求；綜合服務中心有著極強的訴求；?新城區域核心的定位和國際化水平的建設要求；新城區域核心的定位和國際化水平的建設要求；?2002年實現增加值53.7億元，同比增長31.2%。2002年實現增加值53.7億元，同比增長31.2%。產業細分研究產業細分12、研究新城用地規模測算新城用地規模測算Industry Study Commerce&Finance高檔別墅用地高檔別墅用地140公頃公頃 29%29%旅游度假、旅游度假、體育娛樂用地體育娛樂用地50公頃公頃 9%9%商業服務商業服務用地用地45公頃公頃 8%8%普通住宅用地普通住宅用地150公頃公頃 28%28%TOWNHOUSE、低密住、低密住用地用地140公頃公頃 27%27%北京、順義、馬坡布局結構北京、順義、馬坡布局結構Beijing,Shunyi,Mapo Structure北京、順義、馬坡道路交通分析北京、順義、馬坡道路交通分析Beijing,Shunyi,Mapo Transpo13、rtation Analysis現狀土地使用分析現狀土地使用分析Present Land Use Analysis水系分析水系分析潮白河潮白河、減河、減河River System Chaobai River&Jianhe River機會與限制機會與限制Opportunities&Constraints城市東西向發展肌理城市東西向發展肌理UrbanEast-West Development Layout城市南北向發展節奏城市南北向發展節奏Urban South-North Development Pattern 原總體規劃分析原總體規劃分析Original Master Planning開發的三14、要素開發的三要素Three Key Elements環境環境社會社會歷史歷史文化文化農民農民村莊村莊服務設施服務設施 旅游旅游高科技高科技工業工業農業農業基礎設施基礎設施耕地耕地植被植被水水濕地濕地生物多樣性生物多樣性 經濟經濟可持續性發展可持續性發展經濟發展模式經濟發展模式 主要驅動力主要驅動力Driving Force歷史文化歷史文化旅游旅游環境保護環境保護經濟發展經濟發展城市發展城市發展生態農業生態農業發展目標發展目標水岸新城五環水岸新城五環Planning Objectives健康向心宜人活力品質規劃原則規劃原則Planning Principles?尊重現有城市結構城市結構和脈絡以促15、進社會發展進步?符合市場規律的規劃達到開發商預期的經濟回報經濟回報?充分利用現有的人文自然資源，形成可持續性發展可持續性發展?清晰可感知的城市空間空間結構創造鮮明的城市特色?人性化的綠化和公共開放空間保證環境環境的生態化?簡潔的分級道路系統及多樣的交通交通以提高使用效率?足夠的配套設施和活動場所創造多樣化的城市生活生活?高水準的休閑娛樂度假設施營造足夠規模的旅游產業產業?合理的建設時序建設時序增加對市場變動的適應性規劃結構研究規劃結構研究Planning Structure Study?規劃要素研究?核心確定?門戶設置?路網類型?板塊構成?多類型方案比較及評價?土地價值理論輔助規劃研究?多方案16、地價比較及結論核心確定核心確定Core Identification門戶設置門戶設置Gateway路網類型路網類型Road Network板塊板塊Sectors?體育休閑板塊體育休閑板塊50公頃50公頃?行政辦公板塊行政辦公板塊15公頃15公頃?公共服務設施板塊45公頃公共服務設施板塊45公頃?居住板塊居住板塊430公頃430公頃方案類型組合方案類型組合Options Categories評價及推薦類型評價及推薦類型Options GenerationA1A2A3B1B2B3C1C2C31.與區域城市結構相融合與區域城市結構相融合2.特色鮮明特色鮮明3.具有分期操作的彈性具有分期操作的彈性4.17、核心區公共服務便利核心區公共服務便利5.交通便捷可達性好交通便捷可達性好6.充分利用現狀景觀資源充分利用現狀景觀資源7.具有向心凝聚力具有向心凝聚力8.與現狀道路、用地吻合與現狀道路、用地吻合綜合考慮上述8個方面的評價標準，推薦類型是A2、A3、B2。綜合考慮上述8個方面的評價標準，推薦類型是A2、A3、B2。比較方案比較方案1田園風情田園風情Option 1 Country Expression比較方案比較方案2水岸新城水岸新城Option 2 Riverbank Town比較方案比較方案3魅力都市魅力都市Option 3 Glamorous City地價與城市規劃的互動作用機制地價與城市規18、劃的互動作用機制Cross-Function System of Land Value and Planning?土地利用效率的高低是土地利用效率的高低是衡量城市規劃及城市經營衡量城市規劃及城市經營水平水平的一個重要標準的一個重要標準;?土地利用效率直接體現為地價，對于新城開發，土地利用效率直接體現為地價，對于新城開發，體現為土地未來的發展溢價（規劃預期地價體現為土地未來的發展溢價（規劃預期地價);?規劃預期地價的高低是規劃預期地價的高低是衡量規劃方案衡量規劃方案的重要標準。的重要標準。分析方法分析方法Methodology?土地價值評估的理論與方法?市場分析比較法?路線價法?數學建模?GIS19、(地理信息系統）技術的空間數據處理 VS 空間分析?GIS 的拓撲、緩沖、疊加等空間分析功能規劃要素評價體系及權重規劃要素評價體系及權重Evaluation System for Planning Key Factors基本因素層基本因素層權權重重因子層權重因子層權重綜合綜合權重權重作用范圍作用范圍(m)地價影響作用地價影響作用規律規律潮白河及奧運水上運動中心0.250.151500線性關系奧運景觀大道（白馬路）0.250.15700線性關系輕軌及京密路0.20.121500線性關系區行政中心0.20.121000指數關系奧運賽馬場0.10.06500線性關系區級商貿服務中心0.30.121020、00指數關系休閑服務文娛區0.20.08500指數關系順安路0.20.08500線性關系濱河路0.150.06200線性關系區級綠地廣場（公共開放空間）0.150.06500線性關系0.4新城規劃功能要素0.6新城開發契機的主要因素方案評價技術路線方案評價技術路線Methodology 基本評價單元：（本研究以1x1m為基本評價單元）作用力度及強度綜合作用力度及強度綜合評價評價地價指數體系地價指數體系影響面積規劃要素影響的影響面積規劃要素影響的綜合地價綜合地價潮白河及奧運水潮白河及奧運水上運動中心上運動中心奧 運 景 觀 大 道奧 運 景 觀 大 道（白馬路）（白馬路）輕軌及京密路輕軌及京密路21、區行政中心區行政中心奧運賽馬場奧運賽馬場濱河路濱河路順安路順安路區 級 綠 地 廣 場區 級 綠 地 廣 場（公 共 開 放 空（公 共 開 放 空間）間）區級商貿服務中區級商貿服務中心心休閑服務文娛區休閑服務文娛區結合地價指數，結合地價指數，預測規劃要素影預測規劃要素影響的綜合地價。響的綜合地價。綜合地價綜合地價=第第j個單元地價指個單元地價指數數x單 元 面 積單 元 面 積 xAA:代表基礎地代表基礎地價（如本地代表價（如本地代表性的土地均價）性的土地均價）j:1,2,3m個評個評價單元價單元 評價內容評價內容選取基準參照值，將各選取基準參照值，將各基本評價單元影響力綜基本評價單元影響力22、綜合分值折算成相對比較合分值折算成相對比較值，建立地價指數體值，建立地價指數體系，地價指數描述的是系，地價指數描述的是各單元地塊之間的比價各單元地塊之間的比價關系。關系。要素的不同區要素的不同區位、規整度、位、規整度、及周邊的用地及周邊的用地性質導致了不性質導致了不同的影響范圍同的影響范圍。規規劃劃要要素素基本評價單元所受到基本評價單元所受到的各因素源的作用影的各因素源的作用影響體現為一個綜合值響體現為一個綜合值影響力綜合值影響力綜合值=第i個要素的作用力度第i個要素的作用力度x綜合權重x衰減系數x綜合權重x衰減系數i:1,2,3n個評價i:1,2,3n個評價因素衰減系數：作用因素衰減系數：作23、用力度衰減模型力度衰減模型 ni=1 mj=1現狀資源評價現狀資源評價Present Resources Evaluation多方案地價比較多方案地價比較Multi-Plan Land Value Comparison多方案地價比較結論多方案地價比較結論Multi-Plan Comparison方案名稱總地價比方案名稱總地價比備注備注魅力都市101魅力都市101綠地廣場的區位、形狀綠地廣場的區位、形狀田園風情107綠地廣場對商貿及休閑服務因素田園風情107綠地廣場對商貿及休閑服務因素的影響的阻隔不同的影響的阻隔不同水岸新城119規劃因素的不同區位造成不同的水岸新城119規劃因素的不同區位造成不24、同的影響范圍影響范圍原總規100規劃因素自身價值的不同原總規100規劃因素自身價值的不同取原總規方案總地價為基準值，建立不同方案的地價比取原總規方案總地價為基準值，建立不同方案的地價比總體規劃總體規劃Master Planning?推薦方案推薦方案?用地布局與結構分析用地布局與結構分析?土地使用強度分析土地使用強度分析?道路系統與交通組織分析道路系統與交通組織分析?綠化與公共開放空間系統綠化與公共開放空間系統?城市豎向及城市地下空間城市豎向及城市地下空間?市政規劃市政規劃?建設時序建設時序水岸新城水岸新城總平面圖總平面圖Master Plan用地布局與結構用地布局與結構Land Use Lay25、out&Structure土地開發強度土地開發強度Land Development 道路交通組織道路交通組織Traffic Circulation道路分級系統公共交通系統步行/自行車系統道路分級系統公共交通系統步行/自行車系統綠化與公共開放空間系統綠化與公共開放空間系統Greening and Open Space System 城市豎向及地下空間城市豎向及地下空間Vertical Structure&Urban Underground市政規劃市政規劃Municipal Planning給水系統給水系統雨水系統雨水系統污水系統污水系統電力系統電力系統電信系統天然氣系統集中供熱系統電信系統天然氣26、系統集中供熱系統建設時序分析建設時序分析Development Phasing順義新城順義新城城市風貌設計城市風貌設計Shunyi New TownUrban Design城市風貌控制導則城市風貌控制導則Urban Features Guideline城市照明公共開放空間建筑形態城市風貌城市風貌道路交通組織道路交通組織道路交通組織Traffic Circulation?道路斷面道路斷面?建筑退道路紅線規定建筑退道路紅線規定?地塊出入口控制地塊出入口控制道路斷面道路斷面Road Section建筑退紅線、地塊出入口控制建筑退紅線、地塊出入口控制Set Back&Entrance and Exit27、 Guidelines建筑退紅線建筑退紅線地塊出入口地塊出入口建筑形態控制導則建筑形態控制導則Building Forms?建筑高度控制建筑高度控制?風格類型風格類型?材料色彩材料色彩建筑風格類型控制原則建筑風格類型控制原則Building Style 建筑材料建筑材料/色彩控制原則色彩控制原則Building Material&Colour Guideline公共開放空間控制導則公共開放空間控制導則Open Space Guideline?城市之心城市之心?城市之門城市之門?城市綠肺城市綠肺?綠色通廊綠色通廊?城市綠地公園城市綠地公園?城市經緯城市經緯?城市繁華景象城市繁華景象?水岸景象水岸28、景象城市照明導則城市照明導則Lighting Guidelines?分區照明分區照明?商業區商業區?文化娛樂區文化娛樂區?體育用地體育用地?住宅區住宅區?行政中心及公建行政中心及公建?北部中心廣場北部中心廣場?道路照明道路照明?主干道主干道?次干道次干道?支路支路?輔助路輔助路分區照明分區照明Zone Lighting道路照明道路照明Distributor Lighting重點區域城市設計重點區域城市設計Key Sectors Urban Design?奧運大道奧運大道?濱河路濱河路?順安路順安路?奧林匹克公園及北中心區奧林匹克公園及北中心區?綠色政務中心綠色政務中心?南商業中心南商業中心白馬29、路(奧運大道)白馬路(奧運大道)Olympic Boulevard白馬路(奧運大道)設計理念白馬路(奧運大道)設計理念Olympic Boulevard Concept白馬路(奧運大道)白馬路(奧運大道)第一段第一段Olympic Boulevard白馬路(奧運大道)白馬路(奧運大道)第二、三段第二、三段Olympic Boulevard白馬路(奧運大道)白馬路(奧運大道)第四、五段第四、五段Olympic Boulevard白馬路(奧運大道)白馬路(奧運大道)Olympic Boulevard濱河路城市設計濱河路城市設計Binhe Road Urban Design濱河路城市設計濱河路城市設30、計Binghe Road Urban Design北中心區城市設計北中心區城市設計Northern Centre Urban Design北中心區城市設計北中心區城市設計Northern Centre 北中心區城市設計北中心區城市設計Northern Centre 北中心區城市設計北中心區城市設計Northern Centre Urban Design北中心區透視圖北中心區透視圖Northern Centre Perspective綠色政務中心城市設計綠色政務中心城市設計Green Government Centre Urban Design 綠色政務中心城市設計綠色政務中心城市設計Green31、 Government Centre Urban Design 綠色政務中心透視圖綠色政務中心透視圖Green Government Centre Perspective 南區商務中心城市設計南區商務中心城市設計Southern 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