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1、Proposal For Xiasha-Diefu Waterfront Resort Development下沙迭福地塊濱海旅游社區開發定位與策劃暨概念型規劃Final Presentation 最終匯報,國際化視野上的遠景深化,全新發展模式/遠景的闡釋,空間結構生成及與法定圖則比較,目錄,項目背景研究,總體概念規劃,城市設計,“游”（核心）+（“業”+“居”）=可持續性情境旅游度假模式,特色“居、業”功能+“游”的有機融合=“居、業”促“游”，激發景區活力，保證景區可持續性發展，平滑旅游景區的波峰波谷,攫取具有旅游價值的元素+塑造與人的情境融為一體的空間場所+形成具有審美價值的情境體驗式生2、活,創意精英階層承載自我創新的智力創意產業活動+成功人士與稀缺資源相結合的私人商務活動+企業總部經濟,國際化視野上的遠景深化對下沙原有“綜合性旅游度假區”定位的深化,南中國 可持續性濱海情境旅游度假示范領地 有閑階級彰顯自我價值的創意度假天堂,自然資源主題游憩的完美結合人文內涵體驗活動的情景互動景觀地產旅游場所的情境合一,國際化視野上的遠景深化國際化視野上的戰略定位,1,產品序列：與山、海資源有機結合，克服現有不利因素，形成富有層次的觀海、臨海與親海的有序產品序列,“情境旅游度假”的模式創新：借鑒國外類似濱海旅游開發最新理念，超越單純旅游景區發展模式，構建具有市場潛力的泛旅游功能與產品，打造南3、中國情境濱海旅游度假示范區,四季均衡導入適合各個季節的旅游度假設施與活動，使淡季不淡，旺季有序，形成景區的持久活力,寓居于景：形成旅游價值與人居融為一體的空間，塑造南中國有閑階級度假創意的天堂，起到四季調峰作用,游業相融：結合稀缺資源與私人商務會所、總部基地、創意產業業態，獨享天成,創意越界：以創意精英階層為主要目標客群，并導入創意生活商業娛樂業態，使商業和度假相互促進、完美融合,國際化視野上的遠景深化可持續性濱海情境度假示范區六大構筑原則,休閑度假,和諧情境,詩意棲居,自我價值實現,提升景區品質,自由創意,情境地產,濱水體驗,南中國海濱地標,生命能量提升,創意商業,商務CLUB,居,商/業,4、游,以游為核心、居業相輔的和諧濱海旅游度假模式,全海景GOLF主題,濱水體驗主題,國際化視野上的遠景深化可持續性濱海情境度假示范區的六大開發主題,南中國有閑階級生活境界的象征 Symbol of Leisure Classs Life State,一個和諧多彩的天堂,一個心靈休憩的桃源,一個創意迸發的圣殿,一個精致建筑組團漂浮在綠色海洋的獨特空間,國際化視野上的遠景深化形象定位：情境尚邑 灣地綠島,一種全新的大旅游度假觀的形成,傳統的旅游度假觀游客的游覽活動與自然旅游資源相對分離游客的活動是短暫的觀光行為旅游度假具有季節性特征,全新的大旅游度假觀原生態的生活方式具有體驗價值的旅游空間場所的再造5、居（業）與旅游度假相互融合旅人之“情”（生活方式審美情趣）天然而成的“景”=更高審美情趣的體驗之“境”旅游度假與休閑生活形成四季平衡,導入全新發展模式/遠景的機理闡釋國際可持續性濱海旅游度假發展趨勢（一）大旅游度假觀,以游為核心、業居為輔，平衡濱海景區的自然風景與特殊形態的生活/消費，是國際濱海旅游開發的核心：,游與居、游與業趨于融合,以業促游、以居促游,國際濱海旅游度假區發展趨勢,以游為核心，復合居、業，更好的促進旅游度假功能的能級提升,游與居、游與業趨于融合,游居合一、Going Home Is The Beginning Of Vacation,游業結合、美麗風景中的自由創意工作,將人們6、日常的情境地產、工作嫁接于美妙的濱海風景，居、業有機融合游，提升旅游度假能級,融情境地產與度假旅游為一體的棲居之“境”越來越成為其追求，游居合一則是這種全新的生活方式、高境界的生活狀態,創意經濟促使新行業、新階級的產生，催生新的生活/工作方式，游業結合就是全新生活/工作模式的體現,導入全新發展模式/遠景的機理闡釋國際可持續性濱海旅游發展趨勢（二）游為核心、業居為輔,尼亞加拉瀑布(Niagara Falls)所在地尼亞加拉瀑布城(City of Niagara Falls)是一個將游業居融為一體的典范，依托旅游業發展而來，復合商業（海景園與游樂場等）、產業（釀酒業）與居住（與景觀相結合的中高層房7、地產），游居業一體化保持地區活力，被稱為多倫多的后院。,圣淘沙(Sentosa)位于新加坡本島南部，通過由濱海旅游區轉向濱海度假綜合區，保持景區持久活力。引入全新娛樂休閑設施（皇帽摩天塔、Spa Botanica、夢幻圣淘沙樂園），通過大量節事活動的導入，保持四季活力，同時持續推進濱海住宅計劃（吉寶港口霸型計劃與升濤灣住宅項目），塑造具有旅游價值的住宅物業。,1,2,導入全新發展模式/遠景的機理闡釋國際知名情境旅游度假區對應案例,深圳市定位于全球先鋒城市，提出“四個國際化”，項目發展立足于國際視野是大勢所趨；項目都市1小時旅游圈+城市東擴節點+濱海可持續發展節點的優越區位，可使其以高起點的全新8、模式開發深圳進入創新驅動階段，文化創意產業將是支撐城市發展的第四大支柱產業；項目位于深圳東部濱海旅游圈與龍崗區東部濱海旅游文化帶的交匯點，因此具備發展創意旅游開發的潛力。,導入全新發展模式/遠景的機理闡釋創新驅動城市發展，衍生創意產業及承載人群（一）,多彩 Colorful,超越 Surpass,人性Humanity,導入全新發展模式/遠景的機理闡釋創新驅動城市發展，衍生創意產業及承載人群（二）,項目的差異化定位以游為核心、業居為輔的情境旅游度假示范領地項目市場客群細分面向區域內以創意精英人群和頂級成功人士為主的有閑階層以及企業總部的機構商務需求,導入全新發展模式/遠景的機理闡釋東海岸旅游景區9、競爭性、差異化定位（一）,面向有閑階級，重點打造親山親海的休閑項目，以游為核心，特殊的業/居形成情境旅游的一部分,保持海灘的原生態性海陵島：天下奇美的優質海灘,保持海灘的原生態，增加項目吸引開拓公共場所，增加游客參與發展旅游以及相關產業，將旅游發展作為海陵經濟發展手段,眾多各檔次的旅游接待設施下川島：大眾化的休閑旅游度假地,積極改善下川島目前旅游發展格局，增加重點吸引物，整頓治安環境,核心旅游產品的打造海泉灣：中高檔商務度假的代表,游憩項目的核心吸引打造，網絡狀的市場渠道建設，高端客源市場的培育,行政指導下的濱海度假開發西沖：深圳重點打造的濱海旅游,政府指導下的區域旅游開發起點較高，但目前仍處10、于啟動階段，未來市場有待進一步檢測,城市休閑與濱海度假緊密結合大小梅沙：城市濱海休閑樂園,不斷增加游憩設施建設，增加城市休閑、娛樂功能的打造，積極吸引游客回頭率,四季平衡的情境休閑度假下沙：國際化/可持續濱海旅游度假,導入全新發展模式/遠景的機理闡釋東海岸旅游景區競爭性、差異化定位（二）,在游的核心功能復合入其他功能及物業形態作為輔助與支撐，既可以使區域保持可持續發展的活力，也可以使區域的未來發展保持一個平穩及平滑性,空間結構生成及與法定圖則的異同比較可持續開發前提下的法定圖則調整依據（一）,商務酒店用地比重,居住物業用地比重,旅游用地比重,10%25%,15%25%,20%30%,其他用地比11、重,20%25%,國際全新濱海度假模式用地結構比重研究,*用地結構比重基于阿特金斯對新加坡Sentosa、法國Nice、法國Grimaud、香港愉景灣、美國Talega、法國Val dEurope、意大利的Amalfi、美國Ocean City的研究總結成果。,基于國際可持續性濱海旅游發展模式，現在規劃用地中，商務等純經營性用地比重過大，適當增加其他用地規模，形成可持續發展的開發模式。,空間結構生成及與法定圖則的異同比較可持續開發前提下的法定圖則調整依據（二）,經營性物業規模與承載人群量的矛盾*東部地區旅游旺季為120天，過渡季與淡季共245天，淡季入住率僅30%-40%。,未來本地塊的適宜高12、檔酒店個數為2-3個，面積在12-15萬平米。,按照理想情況項目承載的極限人口約為1.6萬人；考慮到地貌限制與景區生態，適宜居住人口大概為1.2萬人。,單一旅游開發與實現兼得活力的矛盾*現有規劃區域常住人口為3000-4000人,年旅游人口10萬。,空間結構生成及與法定圖則的異同比較可持續開發前提下的法定圖則調整依據（三）,4,5,結合基地條件，保留相應的彈性開發用地，提升生態資源產出效應，并保證區域持續升值的潛力,基于前期研究與以下沙片區可持續性情境濱海度假示范區的定位深化，對法定圖則進行適度、合理調整：,引入適當比重的常住人口（1萬人左右），發展中密度的混合物業，平滑旅游波峰波谷同時減少經13、營風險,純經營性物業比重下調，結合有閑階段私人商務休閑需求，開發商游合一的創智商務綜合體（經營性酒店的建筑面積為15平米左右）,開發淡季尤其是冬季的旅游項目，以季節特色和節慶活動貫穿項目，減少旅游波峰波谷,強調適合業態的復合，使旅游度假區有效益產出，適當加大總部基地、創意產業承載物業的比重,空間結構生成及與法定圖則的異同比較可持續開發前提下的法定圖則調整依據（四）,項目背景研究區位分析,區域位置：下沙片區位于深圳市大鵬半島中部，大鵬鎮境內，東鄰大鵬中心區、南接南澳街道、西臨大鵬灣并與香港平洲島隔海相望、北接葵涌街道。距深圳市區約45公里，距龍崗大鵬鎮約3.5公里。周邊片區：項目基地周圍分別有迭14、福地區、LNG/東部電廠、會議療養區以及大鵬鎮四個片區。,項目地塊-東部濱海區位圖,下沙臨近片區關系圖,香港,深圳,大梅沙,南澳,自然空間形態：基地三面環山南面臨海，整個地勢呈盆地狀，除地塊北部有一座高度為31米的土山外，地塊絕大部分地勢較平緩，基地植被豐富，景觀較好。人口產業現狀：現狀產業主要以旅游業和農業為主，其它還包括少量傳統自然經濟。但現有旅游業季節依賴性較大，種類單一,配套服務性設施較為落后。現狀土地利用：基地總面積為136.23公頃。現有土地資源以園地和林地為主。,項目背景研究現狀分析,項目背景研究SWOT分析,東部電廠的緊急通道可能會形成穿越交通。在道路規劃中，必須考慮最小化其影15、響。旅游章節高峰期，大量的旅游人口可能對規劃的常住人口影響不小，因此功能布局中宜解決動、靜之分。,稀缺卓越的自然資本。三面環山，一面臨海，適宜建設用地占以上。歷史悠久的社會資本。為將來旅游業提供良好資源。風景優美的景觀資本。為以后旅游設施的規劃提供了啟動契機。,鄰近的東部電廠及其高壓走廊對景觀等有負面影響。現狀交通組織不盡合理。游客宏量易受狹長沙灘的限制。,東部電廠可提供經濟的熱能源可為四季溫水浴池提供熱水供應。基地西鄰的海蝕平臺是地貌奇觀。可成為旅游亮點連接基地的旅游項目。區域聯動發展的戰略聯系點可起到承上啟下的聯通承接作用,項目背景研究關鍵問題,如何使下沙真正成為一個可持續發展的濱海旅游區16、？如何將下沙當地文化與規劃相融合？如何實現“游、業、居”三者的完美結合？如何規避東部電廠等不利因素對項目地塊的不利影響？,總體概念規劃規劃規劃愿景,深圳市下沙-迭福地區法定圖則對該地區的定位是：“下沙迭福地區將發展成為深圳東部生態組團的重要建設啟動區，是綜合性旅游度假區。”Atkins規劃設計的總體思路為：“情境濱海度假旅游-國際化可持續發展的綜合性濱海度假區。”,強調一定的人口沉淀與節事活動,游與居、游與業趨于融合,國際濱海旅游度假區發展趨勢,以游為核心，復合居、業，更好的促進旅游度假功能的能級提升,自然資源主題游憩的完美結合,人文內涵體驗活動的情景互動,景觀地產旅游場所的情境合一,總體概念17、規劃規劃原則,尊重現有規劃充分尊重上層次規劃，設計方案延續法定圖則技術文件中對空間結構、生態保護、岸線控制、交通軸線等原則和要求。是原法定圖則的深化與細化。生態保護及生態可持續性發展尊重深圳生態保護線的控制；充分利用現有植被、山形，已建成道路，減少建設對原有生態的破壞；規劃控制私家車使用，減少廢氣對環境污染，鼓勵綠色交通；能量及資源的環利用。本地民俗文脈的保護尊重現狀民俗特點，對現有的民俗文脈、村莊空間肌理作充分保護和發揚，規劃藝術家群落。國際化建設標準高標準高起點的參考國際類似的濱海旅游度假區規劃模式與規模。可持續性濱海旅游區提高濱海度假區四季活力與持續的吸引力，實現社會效益、經濟效益和生態18、環境效益的綜合共贏,總體概念規劃用地布局,“一帶、二軸、三片區”的規劃布局結構。保證濱海公共沙灘帶以凸現濱海旅游的重要特征以大鵬鎮進入下沙片區的金沙大道為景觀主軸通向大鵬灣濱海休閑帶；集中在下沙東南片伴山開發的以度假療養區；以西南片商務會議酒店為主的企業總部基地；以西北部情境地產作為整個旅游度假區的服務配套；以東西向步行為主軸線貫穿3大片區核心，使下沙形成一個綜合性旅游度假區。,總體概念規劃土地利用規劃,總體概念規劃法定圖則調整,總體概念規劃道路系統規劃調整,基地西北邊鄰近東部電廠及高壓走廊，在景觀和用地布局上有一定的負面影響。西北邊片區主要道路北調至依山邊，減少過境車輛對旅游區內的環境干擾。19、,調整后路網結構模式,調整前路網結構模式,調整后路網結構,調整前路網結構,總體概念規劃用地規劃調整,用地規劃調整尊重上層次規劃依據和原則，延續法定圖則規劃中的思路，對各類用地規劃布局調整保證最大限度的維持，合理的調整布局，保持各類用地總體規模不變。部分旅館業用地（酒店）調整為企業總部用地，增加部分混合用地面積。原法定圖則規劃中七處酒店用地調整為現5處酒店用地。,總體概念規劃居住用地調整,部分旅館業用地調整為企業總部用地，增加部分混合用地面積。原法定圖則規劃中七處酒店用地調整為現5處酒店用地。考慮人居環境的適宜性，受西邊LNG項目、東部電廠和山坡、頂高壓走廊的環境不利影響，將原05-02地塊的居20、住用地調整到東北邊13號地塊中，集中開發依山看海的居住組團，合理適量提高原規劃住宅容積率。將原規劃一類居住用地調整為二類居住用地,城市設計效果圖一,城市設計效果圖二,城市設計總平面圖,城市設計城市意象,區域:為三個區域：主題游覽區、綜合娛樂區和休閑生活區。界面:界面分為綠色界面和藍色界面。路徑：路徑分為車行路徑和步行路徑。節點:整個區域內部分布形式功能各異的空間節點。地標:地標分為人造地標和自然地標。,城市設計公共空間體系,城市設計公共空間體系,城市設計公共空間體系,城市設計西區意向,1.以已有傳統村落為文化肌理布置，順承傳統的建筑空間布局，建筑色彩等古文化元素形成風情文化藝術街。2.在舊的傳21、承中加入新的元素布置現代明快主題的四季海天堂水公園，同時重建部分古建筑達到新與舊的對話。3.整個西區由南洋風情商業街客家風情生態漁村、四季水天堂、養生會館、湯泉旅社、主題俱樂部等主要功能組成,1.整個規劃的靈魂區域，順山而下直達海濱。由有序列的公共空間和特色建筑引導組成.2.功能上由嘉年華廣場、動感影院、特色餐飲、商業步行街等組成。城堡酒店更是給旅游者門戶的印象。海濱開放浴場將給設計帶來無限活力.3.建筑風格強調簡潔明快的現代風格，色彩大膽呼應濱海風格，結合熱帶。亞熱帶植被，組成絢麗的海濱中軸.,城市設計中區意向,1.由高檔住宅區、高級酒店、高尚企業會所等組成的東區是規劃東翼的主要功能組成。222、.高爾夫山景、藍色海景等自然條件成為東區建筑布置的首要考慮因素，盡量保證每個景觀的均好性。3.總體建筑色彩明快景觀以濃密的海濱植物為主。突出濱海高檔休閑居住的定位。,城市設計東區意向,1.以“黃金海岸”做為海灘景觀的立足點，強調人工與自然結合，濕地與沙地互動，河水與海水交融。多樣的海濱活動體現濱海風光帶延斷不斷的活力，滿足人親近自然的需求。2.無阻礙性的橫向聯系以純步行方式實現，倡導生態環保自然主題3.種類繁多的水上運動，保護良好的沙灘組成公共的沙灘活動帶,城市設計濱海區意向,城市設計重要節點之風情商業里弄片區,明快動感的建筑色彩，虛實搭配的公共空間，建筑底層架空，空間滲透融合。簡潔現代的建筑23、形式，這些處理手法使風情商業街商顯得時尚而精致。這里集合了多種商業元素，創造出集購物、旅游、休閑、觀光于一體的商業休閑模式，具有輕松、浪漫、高雅的格調和濃郁的商業氛圍。每條商業街巷引入不同風格的西洋建筑元素和主題特色，使每條街巷形成風格各異的獨特氛圍。,城市設計重要節點之四季海天堂,獨具創意的四季海天堂，具有張力十足的建筑造型和豐富多樣的海上活動，是旅游區的絕對亮點。在巨大透光的玻璃頂棚的籠罩之下，惡劣的氣候不會再影響游客進行海上娛樂活動，寒冷的冬季不會再影響游客享受恒溫的大海。在這里，沒有季節的更替和氣候的限制，只有一年四季開放的海洋天堂。,城市設計重要節點之五星級酒店,國際化標準建造的全海景豪華五星級酒店，具有商務、旅游、度假等多元功能。酒店緊鄰開闊的大海，圍合布局的建筑群體、開敞的公共空間形式，使得在此下榻的游客將大海一覽無余。酒店金碧輝煌、氣勢恢宏、格調高雅、設施一流，更提供著快捷親切、無微不至之個性化服務，是矗立在深圳黃金海岸線上的一顆璀璨的明珠,