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1、養老地產的運營模式與說明,-以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,目錄,.中國的養老地產,.全齡社區,.養老人群的特征與需求,.養老地產運營的9大要訣,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至2014年底，我國60歲及以上老年人口已達2.12億人，占全國總人口的15.5%。據全國老齡委辦公室估計，到2025年，老年人口總數將達到3億；到2050年我國老年人口總數將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。隨著我國步入老齡社會，養老問題已經成為中國2、關注的大事，同時養老型地產也成了諸多開發商爭搶的商機。,.中國的養老地產,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,中國現有的養老居住特點和現狀,養老地產開發從投資到獲取回報需要一個漫長的過程。中國老齡科學研究院的專家們曾表示，養老地產一般的年投資回報率不過10%。建立一個養老社區，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環境較好地段找到這樣的一塊土地實非容易之事。況且，由于招 拍 掛 土地成本太高，通過正當途徑拿地很難。如何拿地開發的性質決定了成本高低，也決定了今后如何退出。養老地產的土地性質非常重要，有險資的則希望與政府協議拿地，比如用工業用地開發養老地產，成本雖然低廉，3、但最后的退出會相當麻煩。此外，用于養老地產的土地是屬于經營性的還是非經營性的，是應該通過協議轉讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細化落實。基于這樣的一種社會背景下，萬科、保利等巨頭地產公司的謹慎不是毫無道理的。首先是養老地產的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導；其次，養老地產有一定的社會福利性質，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優惠，才能促進開發商進軍的積極性。愿望國家和地方政府、銀行機構能對養老社區的建設給予一定政策支持和利率優惠，并給予鼓勵、實行反向住房抵押貸款和房地產投資信托基金，全力來支4、持養老社區建設。,設置醫護中心,并建設養老社區,包含醫療、護理、養老、休養等不同功能的建筑結構組合,以護士站或護理站為服務區.輻射服務功能設施建筑.,養老地產內環境非常優美,距離中心城市較近,一般在10公里左右.面積一般在10公頃(150畝)左右.項目具有一定規模,但規模也不宜過大,并把老年?？漆t院的規?？刂圃诒匾姆秶鷥?否則容易造成資源浪費.,養老地產能使老年人精神充實、身體健康,享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活.,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,養老的四中類型,中國養老地產的六大模式,根據養老方式和盈利方式兩個維度,我們將國內的養老地產模式歸納為以下5、六大主要經營模式。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,周邊或內部醫院等配套要齊全,價格便宜,空氣質量要好，生態環境優質，但是交通要方便,多層居多,中國的養老地產,什么是適合老年人居住的地方呢，認為有四點：,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,.全齡社區,養生養老社區 是一種利用綜合資源滿足高保健意識的中老年人群體需求的養老開發模式，可以結合旅游地產或文化地產的開發，具有更好的市場適應性。,醫養機構綜合體 以中小型專業醫療設施和專業老年照護服務為核心的養老地產模式。規模相對較小，以持有經營為主要盈利模式。,全齡社區的養老模式,全齡社區解決的五大核心,全齡6、社區是用市場模式解決的養老模式,服務,家庭,老人心里等社會綜合問題,在養老地產各種模式最有效而成熟。,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,全齡社區的六大產品組成,全齡社區的綜合特點,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,點擊添加文本,全齡社區的用戶組成結構,全齡社區中的養老服務方式和老人分類,全齡社區中的養老服務方式和老人分類,全齡社區中的養老服務方式和老人分類,全齡社區中的養老服務設施體系,全齡社區各級服務設施及城市公共服務半徑,全齡社區各級服務設施及城市公共服務半徑,養老社區服務設施組成表,全齡社區各級服務設施及城市公共服務半徑,養老社區對不同城市公共服務的需求有合7、理的半徑要求以符合老人正常生活半徑和緊急狀態下的反應時間.養老社區服務的核心在基層設施.,醫院、圖書館、文化活動中心,區域性購物中心,10KM,5KM,2KM,全齡社區的社區養老服務設施半徑,服務半徑800-1000米,服務半徑300米,服務半徑300米,社區養老服務設施設置原則分級設置.老年人5分鐘步行距離為300米左右.(根據資料顯示300米活動半徑范圍內容易產生安全感、i信賴感、親切感.)合理的基礎上集約設置,以增加使用效率,可愛用引入區內電瓶車交通系統,解決社區級服務半徑范圍內的出行需求.,社區養老服務設施合理半徑,社區公共服務設施,社區級養老服務設施,組團級養老服務設施,全齡社區的K8、PI指標-(KeyPerformanceIndicator),.養老人群的特征與需求,從自理程度，看老年人對養老設施的需求,從心理特點，看老年人對居住環境的要求,工作時期,退休后,改變,老年人的心里特點：衰老感失落感孤獨感自卑感抑郁感,老年人的心理需求：提高安全感增加歸屬感創造鄰里感營造舒適感保障私密感,從行為特征，看老年人對居住環境的要求,老年人出行活動的特征,從生理特點,看老年人對居住環境的要求,從生理特點,看老年人對居住環境的要求,從生理特點,看老年人對居住環境的要求,從生理特點,看老年人對居住環境的要求,.養老地產運營的9大要訣,2014年被稱為養老產業元年，接下來就又開始興起養老地產9、的概念，所以就把2014年稱為中國養老地產元年，各路資本也都強勢介入養老地產的開發。目前中國養老地產的前景看好，但商業盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規劃、開發運營一個養老地產項目，機遇與挑戰并存。,1、價值理念：符合獨立、自主、健康的現代養老理念.,2、市場定位：目標市場全齡化是最符合當前國情的選擇.,3、項目選址：“區位、環境、配套”，養老地產選址三要素,4、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石,5、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式,6、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸,7、資源整合：定位“養老產業運營商“整合國內外專業資源,8、規劃設計：高水平的適10、老化的規劃設計,9、融資模式：尋求多方渠道突破養老產業融資瓶頸,4、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石,就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，在目前養老產業土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養老地產拿地之前必須考慮的重要因素。,5、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式,模式一：隔代親情社區開發模式即年輕人群與健康老人混合的社區，與其說是養老地產，不如說是適老型地產。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于11、30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。模式二：會員制醫養綜合體模式針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度12、來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。模式三：持續照料退休（CCRC）模式以持續護理社區（CCRC）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養老地產項目。CCRC模式起源于美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。是將健康、醫療及護理服務與養老保險結合，適合身體健康、現在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨13、終關懷這樣一站式的終生退休養老服務。CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。模式四：養生目的地開發模式“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一14、種全新經營模式。針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。模式五：鄉居養老模式鄉居養老模式，是對農村空置房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散15、式養老度假酒店的經營模式。模式六：保險掛鉤養老地產模式保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策設計結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入額，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。,6、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸,目前國內主流的養老地產以物業租售為核心的盈利模式從項目實踐來看，以物業租售為主、特別是以銷售物業為主的養老地產，房產購買者大多也不是老年人，后期老年設施的運營和配套也難以跟上，只是打著“養老地產”旗號低價拿地、以傳統住宅地產模式開發的“偽養老地產”。當傳統住宅地產面臨市場利潤下降的情況下，這類模式也就難以為繼。因為，普通的商業地產都是可以用來銷售的，但如果做養老地產，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫院等，這些都需要開發商來投資，但不可能立刻見到收益，但養老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要710年，是商業地產的2倍。,The endThank you,