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1、EPC項目報批報建管理探討,目錄,二、業主管控范圍,一、EPC項目報批報建主要內容,二、華南城項目報建案列分析,三、EPC項目報批報建的思考與建議,一、EPC項目報批報建的主要內容,一、EPC項目報批報建的主要內容,項目獲取階段,土地權證階段,項目立項階段,規劃設計階段,建筑設計階段,信息收集分析 經濟測算 項目可研 公司決策,施工準備階段,房屋預售階段,竣工驗收階段,國有土地使用證,項目立項批復,建設用地規劃許可證,建設工程規劃許可證,建筑工程施工許可證,商品房預售許可證,建設工程驗收備案證,房地產開發報建流程,土地招標拍賣信息,投資機會分析,土地指界,土地確權（地籍圖）,取得土地成交確認書2、（跨年度辦結轉）,投標、競拍取得土地使用權,向規劃局申領：規劃設計條件及附圖，建設項目選址意見書、項目建設書等,辦理土地批復及附圖簽土地出讓合同,補繳土地出讓金（農用地開發基金社會保障金）,土地證,出讓金交清證明,配套費交半辦批件,繳納契稅土地證聯絡單,工程規劃許可證,房屋竣工備案證,預售許可證,工程施工許可證,初始登記,產權證,土地證公示,文物勘探、文物局批復 古樹保護 園林局批復,單體建筑方案批復,編制環境影響評估報告 及報審批復,消防規劃選址意見書及附圖,修建性詳細規劃方案公示后批復,編制修建性詳細規劃方案、單體建筑設計方案,總平圖、建筑平立剖面圖 效果圖、管網圖、簡本,詳規.單體設計方3、案 公司評審后報批,詳規、單體方案設計招標、簽訂合同,書面征詢配套外網設計條件紅線點坐標及面積測繪,建設用地規劃許可證及附圖建設用地規劃批復,辦理安全監督受理書 交安措費、辦意外傷害險,辦理工程質量監督受理書 施工組織設計、監理細責,施工合同備案 繳納合同監證費,監理合同備案,辦理支付保函 施工方辦履約保函,簽竣工檔案責任書（繳檔案管理費）,消防施工圖報批防雷電施工圖報批,施工圖審查 取得審圖合格證,施工圖設計完成,特殊工程需 擴初審批,施工圖設計 施工圖設計任務書,招標施工圖設計單位簽訂合同、備案,地質勘察報告經專業審圖機構審查通過,招標定勘察單位、合同備案、施工、出勘察報告,墻改、散裝水泥4、 節能 繳費 備案,看現場 多層封頂高層完2/3,報施工進度計劃 銷售方案,未查封證明,繳納白蟻防治費 簽白蟻防治合同,民政局 社區用房協議,招標確定物業公司 簽代管合同、備案,房屋面積測繪 繳測繪費,主體施工 封頂后主體檢測,基礎工程驗收,基礎施工強夯、樁換填基礎需檢測,正式開工（驗槽）,測繪部門放線.按點收費,強電申報、設計 繳電力配套費,配套 外網設計 給水、燃氣申報,抵押物業 管理用房,交清房屋 維修基金,主體驗收 做分戶驗收表,交易所樓盤 公示,竣工面積 最終測繪,參加培訓 取鎖、網簽,消防、市政、景觀驗收,質監站竣工驗收（做分戶驗收表）,房產局 物業辦驗收,排水、供熱、燃氣 給水、5、強電驗收,道路、景觀、綠化施工,給、排水，暖、消防、燃氣強、弱電、外網施工,防雷電測電阻節能看砌體、保溫,安裝、裝飾施工,配套專業設計、審圖 市政監督,辦理人防驗收,采購人防設備,辦理人防監督人防監督站交底,人防圖紙審查,人防設計方案審查或繳納異地建設費,人防設計條件報批,支付工程款、造價處決算備案、辦理勞保費結算,資料移交物業 交房 物業接管,節能檢測、節能驗收 防雷驗收,室內環境檢測 智能化檢測,電梯檢測報告,環保檢測 環保驗收,施工前繳納排污費,郵政驗收（信報箱安裝完畢）,教育、民政（街道）驗收,通信管理局電信基礎 設施工程驗收,規劃竣工測量,規劃驗收,檔案移交,檔案初驗合格證,發改委立6、項批復,施工、監理招標、繳納農民工保證金、勞保統籌費,土地招標拍賣信息,投資機會分析,土地指界,土地確權（地籍圖）,取得土地成交確認書（跨年度辦結轉）,投標、競拍取得土地使用權,向規劃局申領：規劃設計條件及附圖，建設項目選址意見書、項目建設書等,辦理土地批復及附圖簽土地出讓合同,補繳土地出讓金、農用地開發基金、社會保障金,土地證,出讓金交清證明,配套費交半 辦批件,繳納契稅、土地證聯絡單,工程規劃許可證,房屋竣工備案證,預售許可證,工程施工許可證,初始登記,產權證,土地證公示,文物勘探、文物局批復 古樹保護、園林局批復,單體方案批復,編制環境影響評估報告 及報審批復,消防規劃選址意見書及附圖,7、修建性詳細規劃方案公示后批復,編制修建性詳細規劃方案、單體建筑設計方案,總平圖、建筑平立剖面圖 效果圖、管網圖、簡本,詳規單體設計方案 公司評審后報批,詳規、單體方案設計招標、簽訂合同,書面征詢配套外網設計條件紅線點坐標及面積測繪,建設用地規劃許可證及附圖建設用地規劃批復,辦理安全監督受理書 交安措費、辦意外傷害險,辦理工程質量監督受理書 施工組織設計、監理細責,施工合同備案 繳施工合同監證費,監理工合同備,辦理支付保函 施工方辦履約保函,簽竣工檔案責任書（繳檔案管理費）,消防施工圖報批防雷電施工圖報批,施工圖審查 取得審圖合格證,施工圖設計完成,特殊工程需擴初審批,施工圖設計 施工圖設計任務8、書,招標定施工圖設計單位、簽訂合同、備案,地質勘探報告、專業審圖機構審查通過,招標定勘察單位、合同備案、施工、出地質報告,墻改、散裝水泥 節能 繳費 備案,看現場 多層封頂高層完成2/3,報施工進度計劃 銷售方案,未查封證明,繳納白蟻防治費 簽白蟻防治合同,民政局 社區用房協議,招標確定物業公司 簽代管合同、備案,房屋面積測繪 繳測繪費,主體施工 封頂后主體檢測,基礎工程驗收,基礎施工強夯、樁換填基礎需檢測,正式開工（驗槽）,測繪部門放線.按點收費,強電申報、設計 繳電力配套費,配套 外網設計 給水、燃氣申報,抵押物業 經營用房,交清房屋 維修基金,主體驗收 做分戶驗收表,交易所樓盤 公示,竣9、工面積 最終測繪,參加培訓 取鎖、網簽,消防、市政、景觀驗收,質監站竣工驗收（做分戶驗收表）,房產局 物業辦驗收,排水、供熱、燃氣 給水、強電驗收,道路、景觀、綠化施工,給、排水，暖、消防、燃氣強、弱電、外網施工,防雷電測電阻節能看保溫,安裝、裝飾施工,配套設計備案、審圖 市政監督,辦理人防驗收,采購人防設備,辦理人防監督人防監督站交底,人防圖紙審查,人防設計方案審查或繳納異地建設費,人防設計條件報批,支付工程款、造價處決算備案、辦理勞保費結算,資料移交物業 交房入戶 物業接管,節能檢測、節能驗收 防雷驗收,室內環境檢測 智能化檢測,電梯檢測報告,環保檢測 環保驗收,施工前繳納排污費,郵政驗收10、（信報箱安裝完畢）,教育、民政（街道）驗收,通信管理局電信基礎 設施工程驗收,規劃竣工測量,規劃驗收,檔案移交,檔案初驗合格證,發改委立項批復,施工、監理招標、繳交易費 民工保證金、勞保統籌,一、EPC項目報批報建的主要內容,項目進場,規劃設計階段,建筑設計階段,施工準備階段,房屋預售階段,竣工驗收階段,建設用地規劃許可證,建設工程規劃許可證,建筑工程施工許可證,商品房預售許可證,建設工程驗收備案證,EPC項目報批報建內容 各部門審查的內容依據、審查流程和內部運行體制,方案審批意見書,初步設計審批意見書,施工圖審查合格書,一、EPC項目報批報建的主要內容,建設用地規劃許可證建設用地紅線圖建設用11、地規劃技術條件函,建設用地規劃許可證,一、EPC項目報批報建的主要內容,一、EPC項目報批報建的主要內容,方案審批意見書對總平面方案布局、指標的確認對建筑單體平面戶型、立面造型的確認水暖電燃氣等綜合管網的意見征詢,一、EPC項目報批報建的主要內容,初步設計批復意見 前期手續方案審批意見書初步設計完成審查過程各專業專家審查并聯部門審批上會成果文件初步設計批復,一、EPC項目報批報建的主要內容,施工圖審查合格書第三方機構外審主要為技術審查辦理施工招投標備案的前提,前期手續初設審查完成（若有）施工圖設計完成審查過程各專業專家審查審查意見回復成果文件施工圖審查合格書,一、EPC項目報批報建的主要內容,12、垃圾處置許可證,質量安全報監建設垃圾處理許可證白蟻預防工程費工程檔案報審責任書墻改水泥緩征證明監理合同備案及人員押證,建筑工程施工許可證,一、EPC項目報批報建的主要內容,質量安全報監建設垃圾處理許可證白蟻預防工程費工程檔案報審責任書墻改水泥緩征證明監理合同備案及人員押證,建筑工程施工許可證,一、EPC項目報批報建的主要內容,建筑工程施工許可證,成果文件規劃許可證原件蓋章的總平面方案圖建筑面積表,辦理手續房管局面積預測物業招標備案、配套確認現場施工進度滿足條件房產價格備案,成果文件商品房預售許可證,一、EPC項目報批報建的主要內容,商品房預售許可證,前期手續規劃驗收 面積測量 現場勘查園林驗收13、人防驗收消防驗收主體結構驗收檔案驗收節能驗收環保驗收,成果文件竣工驗收備案證,一、EPC項目報批報建的主要內容,竣工驗收備案證,其他專項報建 消防審查總平面消防審查施工圖消防審查裝飾消防審查 消防審查人防報建及異地建設人防施工圖審查 園林審查總平面審查園林施工圖審查防雷審查防雷圖紙審查及備案,一、EPC項目報批報建的主要內容,消防審查總平面消防審查施工圖消防審查裝飾消防審查人防審查人防報建及異地建設人防施工圖審查防雷審查防雷圖紙審查及備案,一、EPC項目報批報建的主要內容,其他專項報建,電力報裝項目用電批復內線及外線審查現場踏勘及設計自來水報裝臨時用水報裝正式用水報裝燃氣報裝燃氣范圍踏勘燃氣圖14、紙設計,一、EPC項目報批報建的主要內容,其他專項報裝,涉及的部門眾多，前后程序環環相扣，不同的城市審批程序大致相同，細節有所不同。地區資源需求大，區域限制性較大,EPC項目報批報建工作特點,一、EPC項目報批報建的主要內容,時間緊，工作任務集中在前后期，持續項目全過程,一、EPC項目報批報建的主要內容,EPC項目報批報建工作特點,一、EPC項目報批報建的主要內容,前期制約項目施工進度，同時受設計進度制約；后期受項目施工進度制約。需要與項目、分公司、甲方各部門緊密聯系合作。,EPC項目報批報建工作特點,二、華南城項目案列分析 EPC項目報批報建,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,費用怎么算15、，有沒有省錢的地方兩個華南城的報批報建費用清單可能存在的費用節約點,提出問題,報建組織機構如何設置兩個華南城的外聯部設置及人員組成日常工作如何運作,需要哪些程序，需要配備那些資源施工企業的資源優劣勢取人之長補己之短,重慶華南城報批報建費用清單,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,合肥華南城報批報建費用清單,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,二、報批報建的重點問題解析,合同約定：,施工方繳納：農民工工資保證金、綜合技術服務費、農民工工傷保險,業主方繳納：城市建設配套費、規劃放線費、人防異地建設費、項目資本金、高可靠性供電費等,需合同明確繳納方：地勘及施工圖審查費、指標校核費、面積預測費、白16、蟻防治費、規劃驗收測量費、房管局實測費等,兩個華南城的報批報建費用分析,二、報批報建的重點問題解析,降低備案合同金額,農民工工資保證金,費用節省參考點,掌握政府減免政策：幼兒園免交配套費、工業項目免交人防異地建設費、綠建及生態小區的稅務減免及補貼等。,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,控制違規成本：施工進度與證件辦理、架空層問題,及時掌握政策變化,投標階段合同風險控制：費用、時間,報批報建的風險管控,在投標階段必須考慮前期規劃許可證、施工許可證的辦理時間，辦理周期預計2-3個月，根據項目所在地各地政府管控的力度不一樣，適當調整手續辦理時限。,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,二、華南城17、案列分析EPC項目報批報建,報批報建的組織架構及人員設置,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,根據施工計劃反排報批報建計劃，同時與設計計劃對比，綜合地方報建環境詳細羅列每一項工作的內容，設立責任人、配合人，開始、結束時間及進度跟蹤各項資料準備提前進行,項目報批報建的計劃編制及過程控制,確定報建對應的部門，梳理各方的資源,領取報建所需的最新資料，確定經辦人、負責人,提前進行資料的準備、申請表的填寫及各方的蓋章,報建前1日 窗口預報建一次，經辦人審核資料,辦理工作日，跟進辦理進度，做好突發問題的處理,正式報建,對報建資料的整理、檢查，對重要指標、數據的復核,將資料報入窗口，了解部門內部程序，留存18、受理單,領取成果文件，對文件進行核對，無誤后歸檔,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,建立項目報批報建的工作方法,我們的優劣勢我們的資源集中在建委的質安監、市政道路綠化對于規劃局、圖審機構等資源較少消防、人防、園林、氣象、環保、供水、供電、燃氣等部門多數分包有資源整體思路借助業主關系，申請提前規劃放線、驗線，辦理規劃許可證借力政府關系，辦理施工提前介入手續、施工許可證借力分包資源，辦理消防、人防、三審、報裝、驗收等手續,二、華南城案列分析EPC項目報批報建,EPC項目報批報建的整體思路,三、思考與建議,五、思考與建議,轉變思想,政府部門的只認可建設單位的報建人員項目部必須配備足夠的報建人員和資源如何獲取業主的信任和支持,簡化報批報建文件的審批蓋章流程分包招標提前，資源與配合成為選取分包的一個條件靈活處理各類費用的支付,優化流程,人才培養,設置專職人員，負責區域的報建工作建議外聘+內部人員結合的培養方式,報建管理師應具備的基本素質：時間管理能力、專業能力和學習能力、承受壓力和解決問題的能力、統籌管理和團隊協作的能力、資料收集和管理能力、溝通能力和酒量酒品、良好的心態和陽關的外表、責任心和堅持不懈。,謝 謝！,