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1、青島市沙港灣G22地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中鐵廣場（總部辦公、酒店、商業(yè)綜合體項(xiàng)目）,2,基地位置與現(xiàn)狀分析,市場定位與概念構(gòu)思,規(guī)劃設(shè)計(jì)及分析,建筑生命周期與可持續(xù)發(fā)展,樓層規(guī)劃與功能分析,建筑立面設(shè)計(jì)與建筑空間展示,建筑技術(shù)圖紙,3,基地位置,青島市是中國北方重要的港口城市，嶗山區(qū)位于青島市的東北部，瀕臨黃海。而我們的項(xiàng)目基地位于嶗山區(qū)沙子口沙港灣片區(qū)。沙港灣片區(qū)依山傍水，景觀資源豐富，西接石老人國家旅游度假區(qū)，東臨嶗山風(fēng)景名勝區(qū)，是嶗山區(qū)旅游線路的重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢突出，具有濱海旅游城市的區(qū)位條件和景觀特色。,4,基地區(qū)位分析,5,景觀資源分析,基地位置極佳，處于嶗山風(fēng)景區(qū)的門戶位置，M4號線的2、終點(diǎn)站，北部靠近濱海大道、南部緊鄰嶗山路。是嶗山區(qū)沿海一線上最后一塊可開發(fā)利用的地塊。,6,周邊現(xiàn)狀,2.96Ha,項(xiàng)目基地北靠原嶗山路，南鄰新規(guī)劃嶗山路，規(guī)劃用地呈三角形，東西長290M，南北進(jìn)深170M，總用地面積2.96Ha。,原 嶗 山 路,黃 海,新規(guī)劃嶗山路,基地現(xiàn)狀,7,視線與景觀分析,項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，東向、南向看海，西向、北向看山360度景觀資源極佳。,煙臺山,嶗山山脈,沙子口灣,沙子口灣,煙臺山,沙港灣,8,市場定位與概念構(gòu)思,9,周邊資源,M,10,項(xiàng)目定位,周邊大量規(guī)劃及已建居住區(qū),環(huán)沙港灣旅游度假區(qū),地鐵M4號線周邊,嶗山旅游專線穿過,周邊配套還未形成,海景、山景3、景觀資源豐富,我們用什么去打造該地塊價(jià)值優(yōu)勢？,固定人口為商業(yè)增加可能,作為沙港灣旅游區(qū)的延續(xù),交通便利為辦公、居住增加便利,文化、旅游的休憩點(diǎn),周邊需要配套設(shè)置,適合開發(fā)酒店或住宅,主題：文化、商業(yè)、旅行 該項(xiàng)目定位為嶗山旅游專線的一個中轉(zhuǎn)站；作為環(huán)沙港灣旅游度假區(qū)的延續(xù)；為周邊居住區(qū)提供便利；適合做包含酒店、辦公、住宅、公寓及多種業(yè)態(tài)功能的城市綜合體。,11,推理氣泡圖,通過我們對項(xiàng)目周邊調(diào)研，分析市場走勢，最終定位為城市綜合體項(xiàng)目。根據(jù)我們的市場定位，考慮到甲方的利益最大化，我們對整個項(xiàng)目做了認(rèn)真的研究：1.沿海酒店：海景度假與西側(cè)酒店作為呼應(yīng)，周邊景觀豐富，提升酒店的品質(zhì)。2.酒店配4、套：健身、休閑、SPR、會所等配套可服務(wù)于酒店，也可獨(dú)立經(jīng)營，多種選擇降低投資風(fēng)險(xiǎn)。3.怡商怡居：辦公空間面積小、總價(jià)低好銷售，為小型企業(yè)提供好的辦公場所。青年公寓、養(yǎng)老公寓，第二居所休閑度假的好去處。公寓不限購不限貸也是日后的經(jīng)營理念。4.集中商業(yè)：引進(jìn)某大型超市提供快消品為本盤及周邊居民提供便利；引進(jìn)某品牌折扣店也可作為旅游地產(chǎn)的延伸商業(yè)。5.特色餐飲及酒吧街：作為沙港灣餐飲街的延續(xù)。,?,獨(dú)棟式辦公,養(yǎng)老公寓,怡商怡居海景房,LOFT公寓,集中商業(yè)配套,健身中心,主題商業(yè)街,主題度假酒店,SPR休閑,會所,配套餐飲,酒吧及特色餐飲,大型超市,特色餐飲,海鮮街,酒吧街,茶文化,集中停車,15、2,小結(jié),優(yōu)勢：1、借助大國企品牌帶動該地塊及周邊地塊的品牌效應(yīng)，提高地塊價(jià)值。2、企業(yè)在青島落戶可以帶動地方政府財(cái)政收益。大企業(yè)辦公區(qū)會產(chǎn)生扎堆效應(yīng)，我們給企業(yè)分享周邊地域優(yōu)勢、景觀資源的同時(shí)，企業(yè)為政府增加稅收不可忽視。3、借助M4號線優(yōu)勢，為辦公人員帶來交通的便利，同時(shí)增加大量辦公人流，為商業(yè)增加了可能。,總部式辦公樓,五星級度假酒店,優(yōu)勢：1、該地塊是嶗山區(qū)沿海一線上最后一塊可利用開發(fā)的地塊，周邊景觀資源突出，開發(fā)潛力極大。2、地塊處于嶗山風(fēng)景區(qū)的門戶位置，是進(jìn)入嶗山景區(qū)的必經(jīng)之路，游客為酒店日后經(jīng)營增加了可能。3、五星級酒店的品牌效應(yīng)會拉動周邊地塊升值，也是嶗山區(qū)政府的點(diǎn)睛之筆。,16、3,青島市辦公區(qū)分布情況,14,辦公區(qū)分布圖,A.香港路周邊中央商務(wù)區(qū) B.山東路周邊辦公區(qū) C.市北區(qū)CBD D.海爾路周邊辦公區(qū),A,C,B,D,定性的源起：青島市目前辦公樓分布情況調(diào)研。,15,辦公樓帶動趨勢,世聯(lián)國際對青島市寫字樓市場的數(shù)據(jù)分析。,目前，青島市區(qū)內(nèi)的寫字樓市場現(xiàn)狀：1.交通擁堵，城市主要道路交通壓力大.2.停車難，目前擁有私家車的上班族越來越多，停車問題難解決。3.物業(yè)租金高，坐擁老城區(qū)的辦公樓，商業(yè)已經(jīng)成熟，帶來租金上漲的壓力。4.景觀資源惡化，高容積率的建筑在沿海一線越來越多，視線私密性降低，光污染嚴(yán)重，使辦公區(qū)的品質(zhì)降低。我們地塊的辦公樓優(yōu)勢已經(jīng)浮出水面。,16,7、總部辦公區(qū)分析,首創(chuàng)空港總部辦公樓區(qū)位圖,目前，青島市區(qū)內(nèi)的已建成總部辦公基地，位于青島流亭機(jī)場附近，樓座最高9F，最低4F，低密度辦公區(qū)。相對于我們地塊位置，距離市區(qū)較遠(yuǎn)、周邊配套不齊全、緊鄰機(jī)場噪音大、景觀資源稀缺等。,17,青島市五星級酒店分布情況,18,五星級酒店分布圖,A.麗晶大酒店.B.頤中皇冠假日酒店.C.香格里拉酒店.D.萬達(dá)艾美酒店.E.匯泉王朝大酒店.F.八大關(guān)賓館.G.海爾洲際酒店.H.海景花園大酒店.I.麒麟皇冠大酒店.J.海景花園酒店.,目前青島市五星級酒店共17家，其中10家集中在青島市區(qū)范圍，膠南、黃島和即墨各新建1家、城陽3家，膠州少海湖附近擬新建1家。然而緊靠8、嶗山風(fēng)景區(qū)有利的景觀資源和每年大量的游客的優(yōu)勢，只有一家酒店并且已經(jīng)使用多年，目前來看酒店設(shè)施已經(jīng)跟不上時(shí)代的發(fā)展。,定性的源起：青島市目前五星級酒店分布情況調(diào)研。,19,中國未來酒店業(yè)趨勢,未來3-5年的新增供給量增長達(dá)到了16%，其供應(yīng)將主要集中在高星級酒店。,截止到2012年底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括喜達(dá)屋、希爾頓、萬豪等在內(nèi)的主要十個品牌的國際高端酒店公司近5年將在國內(nèi)開設(shè)不少于623家酒店。其中75%的增量將出現(xiàn)在一線城市以外地區(qū)，二三線城市顯現(xiàn)出來的經(jīng)濟(jì)力量使得其成為高端酒店發(fā)展的地域增長點(diǎn)。,國家“十二五”規(guī)劃明確規(guī)定，旅游業(yè)作為國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。一個高端品牌酒店，對于一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)9、展是不言而喻的。,據(jù)中國人民日報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)：中國的富裕家庭將從2008年的160萬戶增加到2015年 440萬戶。中國的旅游人數(shù)將由2012年的29億人次增加到2015年的33億人次。,20,擬入駐青島的世界酒店品牌,21,規(guī)劃設(shè)計(jì)及分析,22,概念構(gòu)思,整個設(shè)計(jì)的構(gòu)思起源于一副年畫中的三條錦鯉。錦鯉屬觀賞魚，俗稱“水中活寶石”、“會游泳的藝術(shù)品”。：該項(xiàng)目。,概念構(gòu)思,在本次規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們首先定義的是總部辦公樓的位置，為確保該地塊視線、景觀、位置最好的位置，將塔樓做成了V字形。然后將就點(diǎn)的A座與海面垂直布置，爭取更好的看海視線。將B座扭轉(zhuǎn)45做成正南北向，考慮到酒店的景觀，把該塔樓的位置做10、成東西向，平攤海景、山景、通風(fēng)與日照。我們這樣的處理手法是將海景視線做到了極致。最后，我們根據(jù)塔樓位置推敲了兩個裙房的位置，順應(yīng)兩個V字形的布局同時(shí)出現(xiàn)了3個景觀廣場。并且這個布局也有擁抱大海的感覺，也有海納百川的寓意。,一期用地：9990平米二期用地：19592平米,24,彩色平面圖,25,交通分析,26,人流分析,27,空間分析,28,建筑天際線分析,6F,7F,8+3F,11+3F,16+2F,H=46.8,H=54.9,H=67.8,用地西側(cè)是已建成度假酒店，建筑層數(shù)為7層，為了表示我們對別人的尊重，我們最西側(cè)的酒店塔樓層數(shù)為8+3F，這個層數(shù)對于使用者不會感覺到壓抑感。從天際線上看我11、們建筑的整體感覺是層層遞進(jìn)的，也有步步高升的寓意。,29,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),30,樓層規(guī)劃與功能分析,31,總部辦公樓樓層規(guī)劃及功能分析,32,33,辦公區(qū)樓層規(guī)劃圖,酒店功能分區(qū)與樓層規(guī)劃,酒店功能分類：1.培訓(xùn)活動室、企業(yè)展示2.CEO辦公區(qū)3.職員辦公區(qū)4.辦公配套服務(wù)5.內(nèi)部餐廳,34,辦公區(qū)樓層規(guī)劃圖,停車場,辦公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,圖書區(qū)咖啡吧,次入口,廚房、后勤中心,員工餐廳、健身中心,CEO辦公區(qū),平層大空間辦公區(qū),躍層式花園辦公區(qū),停車場,配套商業(yè)服務(wù)流線分析,科研類DIY辦公區(qū),銀行超市區(qū),次入口,培訓(xùn)活動、企業(yè)展示區(qū),35,辦12、公區(qū)樓層規(guī)劃圖,停車場,辦公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,圖書區(qū)咖啡吧,次入口,廚房、后勤中心,員工餐廳、健身中心,CEO辦公區(qū),平層大空間辦公區(qū),躍層式花園辦公區(qū),停車場,躍層式花園辦公區(qū)流線分析,培訓(xùn)活動、企業(yè)展示區(qū),科研類DIY辦公區(qū),銀行超市區(qū),次入口,36,辦公區(qū)樓層規(guī)劃圖,停車場,辦公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,圖書區(qū)咖啡吧,次入口,廚房、后勤中心,員工餐廳、健身中心,CEO辦公區(qū),平層大空間辦公區(qū),躍層式花園辦公區(qū),停車場,辦公區(qū)流線分析,培訓(xùn)活動、企業(yè)展示區(qū),科研類DIY辦公區(qū),銀行超市區(qū),次入口,37,13、辦公區(qū)樓層規(guī)劃圖,停車場,辦公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,圖書區(qū)咖啡吧,次入口,廚房、后勤中心,員工餐廳、健身中心,CEO辦公區(qū),平層大空間辦公區(qū),躍層式花園辦公區(qū),停車場,員工餐廳及后勤廚房流線分析,科研類DIY辦公區(qū),銀行超市區(qū),次入口,培訓(xùn)活動、企業(yè)展示區(qū),38,五星級酒店樓層規(guī)劃及功能分析,39,39,40,酒店區(qū)樓層規(guī)劃圖,酒店功能分區(qū)與樓層規(guī)劃,酒店功能分類：1.酒店客人流線2.酒店公寓流線3.宴會流線4.會議中心流線5.餐飲娛樂類流線6.后勤廚房流線,41,停車場,酒店大堂,會議中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐廳,商14、務(wù)中心,茶藝閣,咖啡,廚房、后勤中心,SPR水療、健身中心,四季中餐廳,港式茶餐廳,大宴會廳,日韓料理,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭廳,停車場,酒店入住客人流線,酒店門廳,宴會門廳,酒店區(qū)樓層規(guī)劃圖,42,停車場,酒店大堂,會議中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐廳,商務(wù)中心,茶藝閣,咖啡,廚房、后勤中心,SPR水療、健身中心,四季中餐廳,港式茶餐廳,大宴會廳,日韓料理,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭廳,停車場,公寓入住客人流線,酒店門廳,宴會門廳,酒店區(qū)樓層規(guī)劃圖,43,停車場,酒店大堂,15、會議中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐廳,商務(wù)中心,茶藝閣,咖啡,廚房、后勤中心,SPR水療、健身中心,四季中餐廳,港式茶餐廳,大宴會廳,日韓料理,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭廳,停車場,宴會廳客人流線,酒店門廳,宴會門廳,酒店區(qū)樓層規(guī)劃圖,44,停車場,酒店大堂,會議中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐廳,商務(wù)中心,茶藝閣,咖啡,廚房、后勤中心,SPR水療、健身中心,四季中餐廳,港式茶餐廳,大宴會廳,日韓料理,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭廳,停車場,會議中心客人流16、線,酒店門廳,宴會門廳,酒店區(qū)樓層規(guī)劃圖,45,停車場,酒店大堂,會議中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐廳,商務(wù)中心,茶藝閣,咖啡,廚房、后勤中心,SPR水療、健身中心,四季中餐廳,港式茶餐廳,大宴會廳,日韓料理,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,設(shè)備轉(zhuǎn)換層,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭廳,停車場,就餐與休閑區(qū)客人流線,酒店門廳,宴會門廳,酒店區(qū)樓層規(guī)劃圖,46,建筑生命周期與可持續(xù)發(fā)展,47,綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。建筑碳排放的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方17、法是生命周期評價(jià)(LCA)。,建筑的生命周期,合理的節(jié)能減排措施能夠有效延長和優(yōu)化建筑的生命周期。,48,節(jié)能措施,49,可再生能源技術(shù)投資成本降低,經(jīng)濟(jì)性分析,隨著科技的進(jìn)步，可再生能源技術(shù)投資成本逐年降低，太陽能，風(fēng)能，光伏太陽能，地?zé)崮艿耐顿Y成本均有大幅下降。使用節(jié)能技術(shù)的房屋開始投入的成本較大，但是綜合效益明顯。房屋造價(jià)比一般建筑高出約3%，但由于節(jié)能和優(yōu)化組合，每年的運(yùn)營費(fèi)用可節(jié)約50%以上。節(jié)能建筑帶給我們的好處是一次支出，終身受益。,50,太陽能系統(tǒng),太陽能既是一次能源，又是可再生能源。它資源豐富，既可免費(fèi)使用，又無需運(yùn)輸，對環(huán)境無任何污染。為人類創(chuàng)造了一種新的生活形態(tài)，使社會及18、人類進(jìn)入一個節(jié)約能源減少污染的時(shí)代。中國比較成熟太陽能產(chǎn)品有兩項(xiàng)：太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)和太陽能熱水系統(tǒng)。,太陽能熱水系統(tǒng)是利用太陽能集熱器，收集太陽輻射能把水加熱的一種裝置，是目前太陽熱能應(yīng)用發(fā)展中最具經(jīng)濟(jì)價(jià)值、技術(shù)最成熟且已商業(yè)化的一項(xiàng)應(yīng)用產(chǎn)品。,太陽能發(fā)電是利用電池組件將太陽能直接轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔艿难b置。在廣大的無電力網(wǎng)地區(qū)，太陽能發(fā)電可以方便地實(shí)現(xiàn)為用戶照明及生活供電，一些發(fā)達(dá)國家還可與區(qū)域電網(wǎng)并網(wǎng)實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。,51,地源熱泵空調(diào)系統(tǒng),地源熱泵是利用地球表面淺層水源和土壤源中吸收的太陽能和地?zé)崮埽⒉捎脽岜迷恚瓤晒嵊挚芍评涞母咝Ч?jié)能空調(diào)系統(tǒng)。,地源熱泵投入費(fèi)用,52,雨水回收灌溉系統(tǒng),雨水收19、集與利用系統(tǒng)是指收集、利用建筑物屋頂及道路、廣場等硬化地表匯集的降雨徑流，經(jīng)收集輸水凈水儲存等渠道積蓄、利用雨水，為綠化、景觀水體、洗滌及地下水源提供雨水補(bǔ)給，以達(dá)到綜合利用雨水資源和節(jié)約用水的目的。,53,LOW-E中空鍍膜玻璃,Low-E玻璃又稱低輻射玻璃，是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產(chǎn)品。其鍍膜層具有對可見光高透過及對中遠(yuǎn)紅外線高反射的特性，使其與普通玻璃及傳統(tǒng)的建筑用鍍膜玻璃相比，具有優(yōu)異的隔熱效果和良好的透光性。,54,屋面種植綠化,屋頂綠化既要為植物的生長創(chuàng)造有利條件，又要保護(hù)屋面，滿足屋面作為建筑維護(hù)構(gòu)件的功能。屋頂綠化的構(gòu)造是在建筑物或構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)樓板、保溫隔熱20、層和屋頂防水層之上增加了為植物生長所必需的構(gòu)造做法。目前在屋頂綠化實(shí)踐中出現(xiàn)的構(gòu)造層有：植物層，種植基質(zhì)層，過濾層，排水層，保護(hù)層，防穿刺層，隔離層，防水層等,55,智能建筑系統(tǒng),智能化建筑是將建筑、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和監(jiān)控等各方面的先進(jìn)技術(shù)相互融合、集成為最優(yōu)化的整體，具有工程投資合理、設(shè)備高度自控、信息管理科學(xué)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效、使用靈活方便和環(huán)境安全舒適等特點(diǎn)，能夠適應(yīng)信息化社會發(fā)展需要的現(xiàn)代化新型建筑。,國內(nèi)已建與在建樓宇帶有“智能”色彩的有數(shù)千幢，僅上海約有400幢。從智能建筑物用戶分布的行業(yè)來看，目前主要用于金融業(yè)、行政機(jī)構(gòu)、商業(yè)、公共建筑、高級住宅、信息樞紐、交通樞紐等。,56,建筑立21、面設(shè)計(jì)與建筑空間展示,57,建筑形象及空間設(shè)計(jì)方案一,58,鳥瞰效果圖,59,海上透視圖,60,辦公樓沿街透視圖,61,辦公樓主入口細(xì)部,62,酒店主入口細(xì)部,63,酒店次入口細(xì)部,64,酒店塔樓細(xì)部,65,酒店觀景露臺細(xì)部,66,酒店入口廣場細(xì)部,67,建筑形象及空間設(shè)計(jì)方案二,68,鳥瞰效果圖,69,海上透視圖,70,辦公樓沿街透視圖,71,酒店主入口細(xì)部,72,辦公樓入口細(xì)部,73,酒店主入口細(xì)部,74,酒店入口廣場細(xì)部,75,塔樓細(xì)部,76,塔樓細(xì)部,77,建筑技術(shù)圖紙,78,總部辦公樓建筑功能平面設(shè)計(jì),79,總部辦公樓,80,總部辦公樓,81,總部辦公樓,82,總部辦公樓,83,總部辦公樓,84,總部辦公樓,85,總部辦公樓,86,五星級酒店建筑功能平面設(shè)計(jì),87,五星級酒店,88,五星級酒店,89,五星級酒店,90,五星級酒店,91,五星級酒店,92,五星級酒店,匯報(bào)完畢謝謝,93,