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1、xx農業科技有限公司暨xx老年服務體驗中心建設項目可行性研究報告目 錄一、總體規劃思路二、項目概況1、 項目名稱2、 項目建設單位3、 項目建設地點及規模4、 項目提出的依據三、老年體驗中心具體分析1、 中國目前日益凸顯的人口老齡化問題2、 人口老齡化問題與養老相關配套欠缺問題矛盾3、 興建老年體驗中心的必要性四、國內外養老公寓現狀1、 國外養老公寓現狀2、 國內養老公寓現狀五、老年體驗中心總體設計理念、規劃要求及設計重點1、 總體設計理念2、 老年住宅設計規劃要求3、 住宅設計要點4、 住宅公共空間設計要點5、 住宅室內物理環境6、 生活配套設施六、老年住宅公寓目標客戶需求及應對分析七、項目2、風險分析八、結論一、總體規劃思路 首先，xx大街項目定性為“夕陽產業”，此行業是非常應景的朝陽產業。 建設原則和發展方向需貫徹“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所教、老有所樂、老有所學”的六老思想。從老人的居住，飲食，娛樂，醫療等四個方面著重規劃。讓生活在這里的老人開心、舒心、安心，更讓子女們放心。祛除多數空巢老人的空虛，無助等負面情緒。讓他們生活充實，重拾生活的目標和方向。具體操作：居住方面：1、 在建設方面，采取無障礙建設(樓梯、走廊、電梯、房間設施等)。主色調采取溫馨暖色調為主。2、 設計多種房型提供選擇，滿足各層次人員需求。3、 提供家政保潔服務。4、 園區綠化依托附近主流環境和水培3、蔬菜項目。飲食方面：1、 建設一個大食堂，食堂內分窗口出售各色適宜老年人的美食。2、 開發可針對不同身體狀況人員的營養食譜定制服務。3、 開通外賣服務，送飯到戶。4、 建設安全、綠色蔬菜銷售點，依托水培蔬菜項目。5、 引進連鎖便利店。娛樂方面：1、 建設大禮堂，給老年人提供交流、競賽、表演的平臺。2、 聯系公益部門，舉辦公益演出，成立送溫暖，送快樂小分隊上門服務。3、 采用大學的社團管理模式。成立例如書法社團、古典戲劇社團、廣場舞社團、門球社團等各色社團。社團管理由居民自由進行，社區管理人員引導。4、 定期舉辦展覽，競賽等活動活躍氣氛。5、 規劃棋牌室，運動場地（門球、羽毛球、乒乓球、舞蹈廣場4、健身器材）等設施。6、 租用項目周邊閑置土地。規劃開心農場，向居民銷售種子、化肥、農用工具等物品。醫療方面：1、 聯系省級醫院或市級醫院，在項目內建設駐外醫療點。提供小病直接處理，大病送轉醫院。理療保健等項目劃入醫保。2、 為入住人員建立健康檔案。提供上門服務。包括：定期巡診、定期身體檢查、專項護理等。3、 舉辦健康講座，宣傳飲食、醫療方面的相關知識。另外，結合當前多數有小孩的年輕父母忙于工作，需要老人幫忙照看孩子的需要。建議在園區內建設幼兒園，留住孩子就留住了老人。二、項目概況（一）項目名稱項目名稱：xx老年服務體驗中心（暫定）（二）項目建設單位項目建設單位：xx農業科技有限公司（三）項目5、建設地點及規模項目位于石家莊鹿泉市寺家莊鎮東營北街，xx大街以西，占地約200畝，建筑面積約10萬平米。（其中包括多樣老年公寓、水培蔬菜種植基地、老年大學、特色餐飲服務、老年娛樂活動中心、大型超市、醫療服務中心等）。項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，作為老年人養身、養心、養性、養情的地方。（四）項目提出的依據1、國務院辦公廳轉發民政部等部門關于加快實現社會福利化意見的通知2、國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知3、財政部和國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知4、河北省民政廳等部門關于加6、快發展社會福利事業的通知5、石家莊市關于加快推進養老服務體系建設的意見6、養老事業作為一個朝陽產業，有巨大發展空間。結合我公司長期發展規劃，提出以上項目。7、石家莊市召開了養老服務體系建設工作會議，出臺了關于加快推進養老服務體系建設的意見，以應對人口老齡化的嚴峻挑戰。截至2010年底，石家莊市60歲以上戶籍人口139.28萬，占全市戶籍人口總數的14.08%，老齡化、高齡化趨勢十分明顯，空巢老人比例不斷提高。為了解決日益凸顯的老年人生活照料、醫療健康、精神文化等需求，石家莊今后將加快推進養老服務體系建設。 意見指出，今后石家莊市堅持政府引導、社會參與、多元投入、市場運作的原則，鼓勵社會資金以獨7、資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務機構。積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式提供養老服務。加快推進養老服務社會化、專業化、標準化建設，做大做強養老服務業。到2015年底基本建立與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展相協調，以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補，覆蓋城鄉的養老服務體系。意見指出建立養老服務體系建設的財政投入機制，將養老服務體系建設經費列入各級財政預算，加大投入力度。市級對縣級民政事業服務中心按每張床位給予4000元補助；對新建和改擴建的區域性敬老院按每張床位分別給予10000元、6000元補助；對市內五區及礦區新建的示范性養老機構按每張床8、位分別給予5000元、4000元補助；對市區的街道(鄉鎮)綜合養老服務中心和社區為老服務站每所分別給予3萬元、1萬元補助；對示范性的農村互助幸福院每所給予2000元補助；對各類居家養老服務組織給予適當資金支持。對新建的民辦養老機構按每張床位市內區給予5000元、縣(市)及礦區給予4000元補助，并給予每個運營床位每月100元的運營補貼；對租賃開辦的養老機構給予每個運營床位每月150元的運營補貼。市級資金對于擴權縣(市)及省財政直管縣(市)在民政事業服務中心、區域性敬老院、民辦養老機構的補助方面，按市管縣標準的三分之一予以補助。每個街道(鄉鎮)綜合養老服務中心每年運營經費不低于1萬元、社區為老服9、務站不低于5000元，由各縣(市)、區負擔。三、我國社會老齡化及老年公寓現狀分析1、中國目前日益凸顯的人口老齡化問題老齡化是指老年人口在總人口中的比重不斷上升的動態過程，也是指人口年齡不斷增加的人口現象。其簡單表現形式是老年人比例上升，按照國際標準，60歲以上老年人口占總人口比重達成10%以上，或65歲以上老年人口比重7以上，就屬于 “老年型人口結構”，或叫做“老齡化社會”。老年人已形成一個有醫療保健和活動場所等特殊需求的單獨群體。目前石家莊市65歲以上的老人中,有64%與自己的子女住在一起。而在老年婦女中,65歲至79歲的有67%與自己的子女生活在一起,80歲以上的則有80%與自己的子女同住10、一個屋檐下。隨著人口老齡化,高齡老人日益增多,三世健在的家庭比例很大,家庭的代際人口結構呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭贍養老人的功能弱化,急需發揮社會養老功能,以彌補家庭養老功能的不足。另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步改變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個亟待開發的產業。中國不僅是一個人口大國，同時也是一個老年人口大國，老年人口相當于全世界人口總數的1/5，也就是說，5個老年人中就有一個中國老人。由于中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老11、年人口已達1.3億，占全國總人口的10以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28。老齡化問題已經成為了一個波及面廣，矛盾性突出且短期內不可解決的社會問題，引起了我國政府的高度重視和關注。2、人口老齡化問題與養老相關配套欠缺問題矛盾 中國養老床位總數僅占老年人口的1.8，低于發達國家57的比例，也低于一些發展中國家23的水平。截止2009年底，全國共有各類老年福利機構38060個，床位266.2萬張。從國際經驗來看，市場經濟發達國家的養老服務機構每千人擁有的床位數在5070張之間。在中國，65歲以上的老人每千人擁有的床位數約23.5張。保守估計，養老機構的床位缺口數量在300萬以上。日益12、增長的老年人口基數與相關基礎配套欠缺已經阻礙了我國社會保障體系的完善與發展。3、興建老年體驗中心的必要性隨著中國人口老齡化和社會經濟的快速發展，社會安全福利和養老金增多客觀上刺激了老年社區的發展，更多老年人要獨立生活，并且要求有高質量的養老配套設施與之相呼應，在這種情況下，適合不同需求層次的養老方式脫穎而出，其中老年公寓這一住宅形態逐漸成為能夠滿足中高經濟實力老年人養老的一種方式，并且需求有逐年擴大的趨勢，但中國目前養老公寓的發展顯然不能滿足這一日益擴大的群體，所以說發展老年住宅公寓是十分必要的，對滿足老年人高質量養老生活的需求，對完善社會保障制度，發展我國社會養老福利體系必將產生積極而深遠的13、意義！四、國內外養老公寓現狀分析1、國外養老公寓現狀目前發達國家的養老社區發展已趨于成熟，相關配套設施健全。西方國家的養老住宅發展經歷了三個階段。第一階段為傳統養老院形勢，即主要運營主體為政府，保障水平較低。第二階段為老年公寓形勢，運營主體為政府和開發商聯合發展模式，政府給予一定的支持。第三階段也就是目前發展十分完善的老年社區化模式，主要以開發商為運營主體，充分體現其人性化設計理念和區別對待的關懷模式。2、國內養老公寓現狀（1）目前我國社會保障體系不完善，無足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成產業化、社會化、規范化。無針對老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面的研究，服務人員素質不高、社區管14、理、配套設施亟待完善。老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務。目前僅部分別發達城市和個別開發商開發了老年住宅。我國在這一塊的發展還是相對滯后的，落后于西方發達國家。（2）目前國內老年公寓按建設經營者可以劃分為三種模式：政府收益型：主要由政府相關部門聯合開發和經營，以出租的形式收取一定的費用。政府福利性：主要由政府組織開發和經營管理的社會福利老年機構，即傳統的養老院和福利院。企業盈利型：由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區配套設施，但并不成熟。（3）養老社會化觀點認為在開放的現代化社會里，那種傳統養老方式正受到嚴峻的挑戰，越來越多的兒女為了15、前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨，需要陪伴照料的渴望就愈加強烈。讓老人生活于集護理、康復和娛樂為一體多功能現代化老年公寓，是一條兩全齊美出路，養老方式向社會化的方式演變以成為發展的必然趨勢。通過社會養老院實現：六個老有的目標，即老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂、老有所依。以減少老人的孤獨感、失落感、遺棄感。這為老年公寓發展提供了較大空間。目前中國的老年住宅需要較長的市場培育期，傳統家庭養老觀念有待改變，“度假養老”觀念需要逐漸形成。但養老公寓的未來發展前景看好，人口老齡化嚴重的未來，政府也會給與政策與資金上的扶持，可以說這是一項16、朝陽產業，未來養老公寓的發展必然會推動我國養老體系的完善，縮小與發達國家之間的差距，帶動相關產業的發展，為房地產開發商提供更為廣闊的發展空間。發展老年公寓無疑是一件利在千秋的好事。五、老年體驗中心總體設計理念、規劃要求及設計重點1、總體設計理念在了解與考察國外發達國家及內地發達城市養老公寓基礎上，結合我國文化傳統、家庭理念以及石家莊的具體養老發展狀況，設計符合當地習慣同時兼具創新性的養老安居工程。具體規劃方案如下：1、環境要園林化 優雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。2、公共及配套設施要完善 小區應配有完善的醫療保健、超市、會所、健身房、閱覽室、書17、畫室、花房、棋牌娛樂室、球場、釣魚臺、車位等生活娛樂的配套設施。3、設計要人性化 平面設計要方便老人出行；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140mm，踏面寬度不小于300mm，兩側要有扶手；各種開關、按鈕采用大型號，避免老人因視力下降而使用不方便等；總之設計要人性化、無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和需求。4、生活要智能化 配備緊急呼叫對講系統，安防系統、網絡系統、消防系統等，保障老人安全。5、戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的要求，大部分戶型面積控制在4060左右。戶型設計要個性化，合理化。6、建筑要藝術化在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣18、賞要求，相應要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。滿足以上要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建筑標準。整個社區的景觀規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。老年公寓規模：10萬平米的多樣公寓（酒店式公寓、多層公寓、躍層公寓、聯排公寓）為不同階層老人提供選擇。滿足老人的“老有所居”。專業的醫療服務社區配備有先進的醫療設備和優秀的醫師隊伍，為老人提供包括應急醫療救助、全科門診、健康體檢、康復指導、健康檔案管理等專業醫療服務，并可實現社19、區內醫保服務功能。專業人員組成的護理團隊，針對不同需求者提供全方位、全天候的醫療養老服務。滿足老人的“老有所醫”。文化生活及娛樂配套社區老年大學設有書畫廳、電子閱覽室、圖書閱覽室、多功能廳等，為老人提供豐富的精神文化生活空間。同時設有各種業余愛好興趣小組，力求讓老人在身體及精神上都能得到充分的放松與滿足，滿足老人的“老有所學”；娛樂服務包括影視廳、棋牌室、乒羽館、臺球室、游泳池等設施，滿足老人的“老有所樂”。日常購物大型超市為老人提供品種齊全、物美價廉的日常生活用品，同時提供免費送貨服務。餐飲配套餐廳不但提供預約訂餐、送餐服務，還根據老人口味與需求提供營養配餐、家庭餐、特色餐、生日聚會等。水培20、蔬菜種植基地為老人提供集種植與觀賞為一體的綠色服務。2、老年住宅設計規劃要求基本設施：居室、會談室、醫務室、餐廳、廚房、浴室、廁所、洗衣房、晾曬場、辦公室、值班室、倉庫、娛樂室等。居室定員：原則上一人居室最低面積：單身： 夫婦：建筑構造：采用耐火或簡易耐火的節能環保材料。3、住宅設計要點（1）空間布局體現老人自立性、健康性、安全性。（2）設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。（3）體現適用性，兼顧老人與照顧著的使用需求。4、住宅公共空間設計要點（1）在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面（2）在坡道的起點和終點，應留有長度不小于1.5米的輪椅緩沖地帶（3）坡道側面凌空時，在欄21、桿下端宜設有高度不小于50毫米的安全檔臺5、住宅室內物理環境（1）室內應設有采暖、熱水及空調降溫設備（2）家具根據老年人的逗留式活動采用圓滑、牢固的造型（3）房間色彩以柔和淡雅的顏色為主（4）室內照明，避免選用眩光（5）全覆蓋的緊急呼叫系統，方便老人遇突發情況時與工作人員聯系6、生活配套設施（1）老年醫院：針對老年常見病癥建立專業醫療隊伍（2）老年康復中心：集養護、托管、康復等服務為一體，以康復保健為特色，配備多種健身及康復訓練的專業設備（3）老年大學：根據老人愛好開設國畫、書法、文史、聲樂、器樂、舞蹈、戲曲等課程（4）老年俱樂部：如乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部、藝術團等22、 六、老年住宅公寓目標客戶需求及應對分析（一）老年住宅需求包括以下兩個方面1、社會居住觀念的改變 中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而三口之家比重在不斷上升。由于計劃生育政策的實施，目前“四二一”的供養關系不斷增加，使中間代承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時隨著老年人觀念的變化，不少老人更加關心生活質量的提高，而不愿和子女同住。不同的老年人組群選擇養老的方式不同。文化程度較高、月收入中等以上、身體健康、生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為老年公寓是理想的“頤養天年”之所。 2、子女改善父母居住及生活狀況的需求子女為改善父母居住及生活狀況為目的而選擇養老專23、用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。子女為父母選擇老年公寓主要從以下幾方面考慮：（1）為父母提供一個優質的晚年生活。維護了老人、子女的雙重尊嚴。（2）老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障。（3）老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧。解除子女的后顧之憂。（4）具備豐富的社區活動，能滿足老人各種文化需求。同時可以彌補因子女工作繁忙而對父母陪護不足的欠疚七、項目風險分析老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一定的時間1、老年公寓床位空閑有這么幾方面的原因造成。一是地域分布不合理。再一個原因，就是分類不清。名稱的叫法沒有經過統一規范的界定。叫老24、年公寓，叫老人院。那么到底它所具備什么樣的服務功能。老年人并不清楚。還有一個原因養老院的競爭正在加大。以前投資人沒想到養老院能賺錢，養老院的數量很少，以后幾年估計養老院會慢慢多起來，競爭將從環境競爭向服務競爭過渡。由于養老院的投資較大，短時間內不會很快回本，市場的變動會增加投資收益的不確切。2、養老院軟件即人為因素造成的經營風險經驗少，處理不當而產生訴訟糾紛。養老院發展仍處于起步階段，可借鑒經驗較少。大家都是摸著石頭過河，所以在一些事情上也就容易產生訴訟糾紛。1）送養人不能正確理解人的生老病死的情況，自己不愿承擔相應的后果， 2）養老機構疏于管理而導致的老人傷、病或其他。3）第三人（共同居住的25、被送養人）侵權導致與養老機構責任混合的情況。4）其他。3、相比其它創業領域，其投資周期較長投資這個行業，不要有急功近利的心態，要有長線投資與穩步回報的心理。而創業成功需注意五點即收費適中、證照齊全、專業知識、謹慎選址、用足政策。4、風險應對1）解決選址問題2）確定服務方向 頤養天年是目的；還有就是尊嚴和親情的體現。3）價格定位要合理核心競爭力就是收費合理，良好的環境和優質的服務。4）了解處理相關案件的法律原則。從相關案件反映養老機構在經營管理中應注意的問題從事養老機構的人士，應當具有愛心、同情心及強烈的責任心。在法律不完善的情況下，盡量制定詳細、合理的協議書。加強職工的素質教育，提高服務質量。八、結論 老年住宅的建設，必將會替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發展。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。我們會抱著對社會負責，對家庭關愛的態度，積極爭取政府的支持，努力建造一流老年公寓，以滿足更多老年人的需要。