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1、東 方 第 一 城 項(xiàng) 目 商 業(yè) 推 廣 思 路 報(bào) 告 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 商業(yè)的租售模式分析 此種銷售方式是發(fā)展商根據(jù)商業(yè)的定位，統(tǒng)一招租、統(tǒng)一經(jīng)營，之后再拿 出來銷售，租者不一定就是購買者。 優(yōu)勢：由于有穩(wěn)定的租金收益，對投資者來講，風(fēng)險(xiǎn)要小得多。但這類鋪 位因前景較好，售價(jià)自然也較高。 劣勢： 采用該種銷售方式的發(fā)展商除對商業(yè)經(jīng)營有極大的信心外，還要 承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。 如采用此種方式，前期招商將成為重點(diǎn)，發(fā)展商將投入比較大的 精力在招商上。 同時，如招商先行，由于統(tǒng)一招商的時間的不確定性，對項(xiàng)目商 業(yè)的銷售時機(jī)也不易把握 以 租 帶 售 商業(yè)的租2、售模式分析 只 售 不 租 通常在大體量商業(yè)的情況下不宜采取此種模式，如此將會給消費(fèi)者對項(xiàng) 目商業(yè)的可信度大打折扣。同時，也不利于發(fā)展商在以后的項(xiàng)目銷售中對商 業(yè)銷售、業(yè)態(tài)及商家品牌的把控，對整個項(xiàng)目的銷售節(jié)奏產(chǎn)生負(fù)面影響。 售 后 返 租 售后返租屬于租售并舉的手段之一，就是購鋪者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給 發(fā)展商，由發(fā)展商統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，租價(jià)和租期由雙方議定。而租金的支 付方式有一次性支付全部租金或按年(季)分期支付租金的選擇。 優(yōu)勢：能夠給與消費(fèi)者極大的信心保證，促使其產(chǎn)生購買行為。 劣勢： 如此模式會提高整個商業(yè)的售價(jià)，而價(jià)格是決定消費(fèi)者的購買行 為最重要的一點(diǎn)。 此種模式在本地市場已3、不是首例，消費(fèi)者對此種模式的認(rèn)同度 會有所降低。 商業(yè)的租售模式分析 租 售 并 舉 租售并舉的模式就是將整個商業(yè)按照其位置、大小、價(jià)格等因素，將其分 為出租部分與出售部分，此種模式對商業(yè)的銷售與招商均有一定的好處。 優(yōu)勢： 有利于商業(yè)銷售的時機(jī)把握； 緩解招商壓力； 易于對商業(yè)總價(jià)的控制； 能夠給與消費(fèi)者極大的信心保證； 此種模式對發(fā)展商來說風(fēng)險(xiǎn)較小； 可控制部分業(yè)態(tài)，來帶動周邊業(yè)態(tài)的形成； 劣勢：但對商業(yè)未來的統(tǒng)一管理有著一定的影響，不便于整個商業(yè)的業(yè)態(tài) 規(guī)劃。 商業(yè)的租售模式分析 假設(shè)合同價(jià) 100萬 按年8%匯報(bào)率 貼現(xiàn)支付業(yè)主 商業(yè)管理公司介入商業(yè)管理公司介入 其他支出 商業(yè)管理公司 期望利潤率 物業(yè)費(fèi)用、設(shè) 備營運(yùn)費(fèi)用、 能源費(fèi)用等 每年2%的經(jīng)營 管理費(fèi)用 8萬元（第二年） 按每年8%支付 8萬元（第一年） 按每年8%支付 8萬元（第三年） 按每年8%支付 關(guān)于商業(yè)部分的銷售