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1、第一國際第一國際 百安中心百安中心 營 銷 策 劃 專 案 本案要解決的核心問題 項目分析 市場分析 項目定位 營銷解決 第一篇：市場分析第一篇：市場分析 市場是什么。 總體市場現(xiàn)狀總體市場現(xiàn)狀 良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐 產(chǎn)銷兩旺，快速發(fā)展 東莞“大交通”版圖建立，跨區(qū)域性購房明顯 競爭激烈，但未達(dá)到“白熱化”狀態(tài) 國家金融政策調(diào)整抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為 關(guān)于土地市場關(guān)于土地市場 大量土地掌握在本地少數(shù)發(fā)展商手中，政 府土地儲備少 市區(qū)土地集中供應(yīng)集中在南城、萬江、東 城 土地交易日漸透明化，土地獲取成本將越 來越高 關(guān)于住宅市場關(guān)于住宅市場 價格總體偏低價格總體偏低 二房、三房是絕對主力戶型二房、2、三房是絕對主力戶型 南城、東城是目前住宅開發(fā)的主要市場南城、東城是目前住宅開發(fā)的主要市場 關(guān)于寫字樓市場關(guān)于寫字樓市場 開發(fā)規(guī)模急劇遞增 已經(jīng)進(jìn)入中心區(qū)時代 價格偏低，檔次偏低 投資者超過7成 關(guān)于商業(yè)物業(yè)市場關(guān)于商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸降溫 幾大商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營態(tài)勢影響商業(yè)用房走勢 商鋪銷售面臨重拾投資者信心的壓力 寫字樓 勝和大廈、騰龍商務(wù)大廈 形象力、昭示性、效率空間是我們訴求重點 關(guān)于百安中心競爭態(tài)勢關(guān)于百安中心競爭態(tài)勢 物業(yè)形態(tài)：3棟寫字樓，1棟公寓，13層 部分臨街底層商鋪 均價：4300元/（東面4500元/，西面 3500元/） 單位區(qū)間：150300 目前進(jìn)展：預(yù)計453、月份面市，采取租售 并舉模式，其中銷售中間1棟寫字樓、1棟 公寓銷售，2棟寫字樓出租 勝和大廈 規(guī)模：占地7881 ，建筑面積52000 使用率：73.3 停車位：300個 物業(yè)形態(tài)：商業(yè)1-4層、寫字樓523層 均價：4300元/ 單位區(qū)間：以150250 的中小單位居多 目前進(jìn)展：目前內(nèi)部登記中，預(yù)計5月面市 騰龍商務(wù)大廈 公寓 景湖春曉、金地格林小城二期 城市價值、商務(wù)價值、投資價值是我們訴求重點 規(guī)模：占地21萬 ，總建面44萬 ， 共 2326戶 戶型：以100140的三房、四房為主 均價：預(yù)計38004000元/ 入市時間：2005年年5月推出第一期 （建面20萬 ，1300套） 光大景湖春曉 規(guī)模：占地13.6萬 ，總建面積25萬 戶型：90 140的三房、四房為主 均價：預(yù)計3800元/ 目前進(jìn)展：一期70，二期預(yù)計2005年 中旬銷售 格林小城二期 商鋪 世紀(jì)廣場、東城旺