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1、京淶產(chǎn)業(yè)新城-首都功能疏解區(qū)融資計(jì)劃書XXXX年4月一、 集團(tuán)簡(jiǎn)介1（一）發(fā)展歷程及優(yōu)勢(shì)2（二）主要股東背景3二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介3（一） 項(xiàng)目政策背景3（二） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)41、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。42、交通優(yōu)勢(shì)凸顯。43、空間優(yōu)勢(shì)突出。54、生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。55、政策優(yōu)勢(shì)突出（后發(fā)優(yōu)勢(shì)）。5（三） 項(xiàng)目定位51、京淶產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展規(guī)模：52、京淶產(chǎn)業(yè)新城的總體定位：53、京淶產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展定位：54、疏解區(qū)主要產(chǎn)業(yè)：5（四） 項(xiàng)目規(guī)劃51、天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城62、京淶產(chǎn)業(yè)新城新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)83、京淶產(chǎn)業(yè)新城新民居建設(shè)94、保野路綜合改造項(xiàng)目105、京淶產(chǎn)業(yè)新城新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)市政配套116、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)12、1一、 集團(tuán)簡(jiǎn)介XX。 （一）發(fā)展歷程及優(yōu)勢(shì) XX。 （二）主要股東背景 XX。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一） 項(xiàng)目政策背景2011年 “十二五”規(guī)劃綱要首次正式提出了“首都經(jīng)濟(jì)圈”概念：促進(jìn)京津冀一體化發(fā)展，打造首都經(jīng)濟(jì)圈。同年，河北省提出打造環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈，并在3月提出的河北省環(huán)首都新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案中，將核心區(qū)確定為保定市淶水縣石亭鎮(zhèn)，規(guī)劃面積為61平方公里，并對(duì)示范區(qū)給出了發(fā)展定位及指導(dǎo)意見(jiàn)，即京淶新城-首都功能疏解區(qū)的前身。2012年 國(guó)家發(fā)改委第三批文件明確提出，將淶水縣石亭鎮(zhèn)納入發(fā)展改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)。2013年5月14日，習(xí)近平總書記在天津考察工作，寄予厚望于京津冀一體化發(fā)展，指出要3、積極推進(jìn)京津冀區(qū)域合作，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共贏發(fā)展。之后，天津、北京前往河北簽署了京津冀合作協(xié)議。2013年5月，中共河北省委八屆五次會(huì)議，全面推進(jìn)四大攻堅(jiān)戰(zhàn)，其中“強(qiáng)調(diào)大力培育環(huán)京津地區(qū)新的發(fā)展增長(zhǎng)極、做大做強(qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)”與淶水直接相關(guān)。2013年8月，河北省委召開(kāi)常委擴(kuò)大會(huì)議，傳達(dá)習(xí)近平總書記在中央政治局常委會(huì)會(huì)議上關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作的重要講話和關(guān)于河北發(fā)展的重要批示精神，要強(qiáng)化與環(huán)渤海地區(qū)崛起、京津冀協(xié)同發(fā)展的理念。同月，京淶新城-首都功能疏解區(qū)正式確立定位，規(guī)劃面積為175平方公里，并啟動(dòng)開(kāi)工儀式。2014年2月，習(xí)近平提出，努力實(shí)現(xiàn)京津冀一體化發(fā)展，自覺(jué)打破自家“一畝三分地”的思維4、定式，抱成團(tuán)朝著頂層設(shè)計(jì)的目標(biāo)一起發(fā)展。“重大國(guó)家戰(zhàn)略”的提法首次在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃領(lǐng)域出現(xiàn)，發(fā)改委稱預(yù)計(jì)6月份將出臺(tái)具體規(guī)劃。同月，京淶新城-首都功能疏解區(qū)招商中心正式成立，標(biāo)志著其規(guī)劃建設(shè)進(jìn)入快車道。另外，淶水縣政府與XX地產(chǎn)雙方協(xié)定每周召開(kāi)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，共同積極推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展。2014年3月，“京津冀”概念首次寫入國(guó)務(wù)院總理報(bào)告內(nèi)，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告，談到2014年重點(diǎn)工作時(shí)，提出“加強(qiáng)環(huán)渤海及京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作”，隨著國(guó)家政府的重視，京津冀發(fā)展已達(dá)到空前戰(zhàn)略高度。2014年3月26日，河北省政府出臺(tái)河北省委、省政府關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見(jiàn)明確，將落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略，以建5、設(shè)京津冀城市群為載體，河北省將打造京津保三角核心區(qū)，以保定等為首都功能疏解的集中承載地和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承載地，與京津形成京津冀城市群的核心區(qū)。把首都周邊的一批縣（市）建設(shè)成規(guī)模適度、特色鮮明、設(shè)施完善、生態(tài)宜居的衛(wèi)星城市，構(gòu)筑分工明確、布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)。2014年3月27日，省委、省政府召開(kāi)全省推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展工作會(huì)議，確定一批重點(diǎn)園區(qū)、基地作為承接平臺(tái)，搞好規(guī)劃、完善政策、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高承載能力和產(chǎn)業(yè)協(xié)作配套。利用北京向河北疏解功能、轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)、輻射要素的巨大機(jī)遇，將規(guī)劃34個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)全面承接首都功能疏解。2014年5月29日，保定市委書記聶瑞平召開(kāi)“三城兩園”工作推進(jìn)6、調(diào)度會(huì)，強(qiáng)調(diào)省委、省政府高度關(guān)注“三城兩園”建設(shè)，要把“三城兩園”建設(shè)作為融入京津冀協(xié)同發(fā)展的重要突破口，創(chuàng)新思維，高效推進(jìn)。（5月18日，在河北省與國(guó)家科技部省部會(huì)商工作會(huì)議上，保定市包括“京淶新城”在內(nèi)的五個(gè)重大科技創(chuàng)新工作被列入省部會(huì)商重要議題，被稱為“三城兩園”項(xiàng)目。）2014年7月1日，京津冀海關(guān)區(qū)域通關(guān)一體化改革正式啟動(dòng)，標(biāo)志著京津一體化戰(zhàn)略正式步入了實(shí)質(zhì)性推動(dòng)階段，也標(biāo)志著京津冀共同在今年3月份擬定包括文化、養(yǎng)老、健康、商貿(mào)、物流、農(nóng)業(yè)等六大方面的近60個(gè)功能疏解，將逐步落地成為現(xiàn)實(shí)。（二） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。淶水縣位于北京市西南方向，與北京接壤110公里，到西五環(huán)蓮石路7、口只有55公里，東距首都第二機(jī)場(chǎng)48公里，是北京的西南門戶。2014年9月京昆高速貫通后，將真正納入與北京的半小時(shí)交通圈、經(jīng)濟(jì)圈。2、交通優(yōu)勢(shì)凸顯。繞城高速、張石、廊涿、張涿、京昆四條高速公路過(guò)境，境內(nèi)有9個(gè)出口，且在疏解區(qū)周邊形成大型互通樞紐，正成為京西南重要的高速交通陸港。3、空間優(yōu)勢(shì)突出。全縣土地面積1650平方公里，比大廠、香河、三河北三縣面積加在一起還大200平方公里，為疏解首都城市功能、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了廣闊空間。地形地貌豐富多樣，以野三坡5A級(jí)景區(qū)和世界地質(zhì)公園為依托的山區(qū)適合發(fā)展生態(tài)旅游，以初具規(guī)模的XX天鵝湖小城為載體的丘陵區(qū)適合發(fā)展健康養(yǎng)老、生態(tài)居住，以高速為依托的平原區(qū)適8、合發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，“宜游、宜居、宜業(yè)”。4、生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。淶水是擁有良好的生態(tài)環(huán)境，森林覆蓋率連年提升，PM2.5均值常年低于50。天鵝湖、拒馬河、南水北調(diào)工程“兩湖一河一渠”山水資源豐富，空氣中富含豐富的負(fù)氧離子。與城市環(huán)境反差巨大的優(yōu)質(zhì)資源、良好生態(tài)環(huán)境，極大地吸引首都居民休閑旅游、度假居住、投資創(chuàng)業(yè)。5、政策優(yōu)勢(shì)突出（后發(fā)優(yōu)勢(shì)）。淶水作為首都經(jīng)濟(jì)圈的省級(jí)貧困縣，與我國(guó)作為第二大經(jīng)濟(jì)體的首都發(fā)展極不相稱，首都經(jīng)濟(jì)圈已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，必然有更多扶持政策向淶水傾斜。（三） 項(xiàng)目定位1、京淶產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展規(guī)模：依據(jù)首都經(jīng)濟(jì)圈賦予的功能定位，劃定淶水縣境內(nèi)張涿高速以北至北京張坊9、之間，東至涿州界，西至保野路和京贊路兩側(cè)175平方公里范圍內(nèi)。2、京淶產(chǎn)業(yè)新城的總體定位：首都經(jīng)濟(jì)圈生態(tài)智慧新城，成為首都經(jīng)濟(jì)圈具有示范效應(yīng)的綠色經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，成為大都市區(qū)域智慧產(chǎn)業(yè)新城。3、京淶產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展定位：打造首都新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、北京城市功能疏解的新空間、淶水經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的新引擎。構(gòu)建承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和要素移動(dòng)、疏解首都城市功能的重要平臺(tái)，京南重要的物流基地，創(chuàng)新生活的樣板區(qū)。4、疏解區(qū)主要產(chǎn)業(yè)：以電子信息、高端裝配制造、生物制藥等為主的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)；以物流商貿(mào)、旅游休閑、健康養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、金融結(jié)算等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。（四） 項(xiàng)目規(guī)劃 為順應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃，淶水縣委、縣政府深入落實(shí)10、河北省委、政府提出的打造環(huán)京津地區(qū)新的發(fā)展增長(zhǎng)極的決策部署和要求，制訂了借勢(shì)北京、服務(wù)北京、發(fā)展淶水的戰(zhàn)略發(fā)展方針，以構(gòu)建京淶發(fā)展一體化格局為方向，以京淶新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、首都衛(wèi)星城、京西南高端旅游休閑度假區(qū)三大板塊為支撐，與XX集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同打造占地175平方公里的京淶產(chǎn)業(yè)新城-首都功能疏解區(qū)：包括天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城（65平方公里）、新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)（85平方公里）、中國(guó)航天科技城（25平方公里）三大功能板塊，其中天鵝湖醫(yī)養(yǎng)健康城由河北XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)由淶水縣人民政府委托XX集團(tuán)全面開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。2013年10月28日，河北XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限11、公司獨(dú)資設(shè)立河北京創(chuàng)投資有限公司，注冊(cè)資金為1億元人民幣，注冊(cè)地河北省淶水縣石亭鎮(zhèn)，是一家專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)公司，投資范圍包括：對(duì)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)配套商住開(kāi)發(fā)投資、工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資等領(lǐng)域。總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖如下：1、天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城 天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城位于北京市房山區(qū)與河北省淶水縣交界處，屬京西南房山世界地質(zhì)公園范疇內(nèi)，是京津冀一體化、疏解首都養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。在國(guó)家戰(zhàn)略大力推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的政策背景下，天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城已被提升至淶水縣城市副中心的戰(zhàn)略高度，成為省級(jí)新城建設(shè)示范工程以及京冀同城示范標(biāo)桿項(xiàng)目，并擔(dān)負(fù)承接12、北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的歷史使命。 2010年，被河北省委、省政府確定為環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，2012年，被河北省委、省政府確定為環(huán)首都扶貧攻堅(jiān)樣板工程。 天鵝湖生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城在首都經(jīng)濟(jì)圈中是當(dāng)前全國(guó)在建規(guī)模最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合社區(qū)，是承接首都養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、高端人才居住、科技孵化、商務(wù)會(huì)議等功能疏解的樣板示范項(xiàng)目，6倍于市區(qū)的負(fù)氧離子含量，PM2.5常年低于10，使天鵝湖空氣質(zhì)量常年達(dá)國(guó)家一級(jí)水平。項(xiàng)目規(guī)劃由“天鵝湖養(yǎng)生宜居小鎮(zhèn)、4.7公里科學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)、云海谷鎮(zhèn)旅游城”三個(gè)小鎮(zhèn)組成，其中天鵝湖養(yǎng)生宜居小鎮(zhèn)占地3249畝，規(guī)劃總建筑面積435萬(wàn)平方米，位于半山區(qū)，環(huán)湖依山而建，由多個(gè)居住區(qū)和完善的13、商業(yè)配套組成，是全國(guó)最大、最具特色的山水生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地，未來(lái)將吸納常住人口12萬(wàn)人左右，配備了完善的四級(jí)城鎮(zhèn)配套體系，滿足不同客戶的養(yǎng)老、休閑、教育、醫(yī)療及其它日常生活所需。 自2009年4月天鵝湖小城項(xiàng)目入市以來(lái)，憑借其獨(dú)特品質(zhì)，取得業(yè)界的一致認(rèn)可，先后榮獲北京十大宜居社區(qū)、北京地產(chǎn)最佳生態(tài)社區(qū)、北京最佳山水生態(tài)社區(qū)、影響北京的十大地產(chǎn)案例金牌獎(jiǎng)等重大獎(jiǎng)項(xiàng)，2015年簽約銷售額突破26億元。（1）養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式 中國(guó)已逐漸步入老齡化社會(huì)，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)目前又普遍存在花費(fèi)高、空置率高等現(xiàn)象，2015年1月6日住建部20154號(hào)文-發(fā)布，明確指出支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)，14、也可轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。XX集團(tuán)高瞻遠(yuǎn)矚，依托天鵝湖國(guó)際醫(yī)養(yǎng)健康城，獨(dú)創(chuàng)養(yǎng)老新模式，2014年8月推出創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷，極速介入養(yǎng)老市場(chǎng)，先人一步，搶占市場(chǎng)先機(jī)。 XX天鵝湖國(guó)際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城離北京僅有一河之隔，加上京石第二高速于2014年12月份已通車，僅需40分鐘即可直達(dá)，依托區(qū)位、環(huán)境、交通、空間等諸多優(yōu)勢(shì)，相關(guān)民間團(tuán)體、醫(yī)院、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)紛紛主動(dòng)接洽，天鵝湖健康城將采取自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、品牌養(yǎng)老引入的多樣化經(jīng)營(yíng)方式。 運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)介 天鵝湖健康城已出臺(tái)將售出的房子進(jìn)行返租及帶租約銷售的政策，將回租的房源用于經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老公寓、酒店公寓、家庭公寓、私人會(huì)所等，經(jīng)營(yíng)思路就是“讓天鵝湖的每套15、房子都能創(chuàng)造價(jià)值”，讓業(yè)主在這里一站式滿足投資、創(chuàng)業(yè)、置業(yè)的宜居生活：業(yè)主可將房源出租給第三方經(jīng)營(yíng)管理公司從而獲得收益，然后由經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)房源進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)四方共贏：對(duì)于業(yè)主，通過(guò)房子出租，可以獲得可觀的收益。其次，把房子統(tǒng)一租給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，讓養(yǎng)老客戶能以較低的成本享受到最佳的養(yǎng)老服務(wù)。第三，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將大大拓寬客戶群體，由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商。第四，對(duì)于經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老公寓的運(yùn)營(yíng)公司，也可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得收益。” 養(yǎng)老市場(chǎng)定位及客戶資源分析a. 養(yǎng)老人群中高端養(yǎng)老人群。有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，其本人或子女收入較高的老人。首選來(lái)自北京及河北周邊的具有一定消費(fèi)能力的健康養(yǎng)老人群和簡(jiǎn)單護(hù)理16、型老人。城市交換人群。針對(duì)異地短期度假型養(yǎng)老人群，即可國(guó)內(nèi)城市間合作，也可跨國(guó)城市間合作。b. 國(guó)家民政等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作利用自身規(guī)模的資源，拓展與國(guó)家民政、福利等部門和社會(huì)機(jī)構(gòu)的合作養(yǎng)老。c. 旅游人群中高端客戶群體。家庭年收入在20萬(wàn)元以上的都市白領(lǐng)，有一定的時(shí)尚消費(fèi)理念，平時(shí)工作壓力較大，需要定期放松休息的客戶群體；家庭旅游群體；各大旅行社合作。 目前，天鵝湖健康城主要以服務(wù)自理型老人為主，半自理型老人為輔，2015年10月1日后，將陸續(xù)接收半自理型老人，2016年后，隨著醫(yī)療設(shè)施配套的完善，將逐漸接收完全不能自理型老人。（2） 融資需求 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目總投規(guī)模融資還款來(lái)源期限融資主體保證措17、施天鵝湖金峪谷 住區(qū)二期7.5億元21萬(wàn)5億元銷售收入3年XX地產(chǎn)在建工程+土地（3249畝土地使用權(quán)）天鵝湖西山廊橋 住區(qū)一期3.6億元10萬(wàn)2億元銷售收入3年XX地產(chǎn)在建工程+土地（3249畝土地使用權(quán)） 養(yǎng)老公寓及商業(yè)街裝修項(xiàng)目總投規(guī)模融資還款來(lái)源期限融資主體保證措施養(yǎng)老公寓裝修及配飾采購(gòu)2.5 億元206806平米1.6 億元工程款結(jié)算、公寓租賃收入1-3年裝飾公司、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)自持房產(chǎn)抵押天鵝湖金海岸 商業(yè)街裝修5000萬(wàn)25289平米3500萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)收入、 租賃收入1-3年經(jīng)營(yíng)個(gè)體或商業(yè)公司自持房產(chǎn)抵押 經(jīng)營(yíng)性自持物業(yè)貸項(xiàng)目規(guī)模融資 還款來(lái)源融資主體融資形式保證措施金海岸住區(qū) 運(yùn)營(yíng)18、商業(yè)6911平米6200萬(wàn)運(yùn)營(yíng)收入、租賃收入商業(yè)公司或 經(jīng)營(yíng)個(gè)體 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸或融資租賃房產(chǎn)抵押金海岸住區(qū) 運(yùn)營(yíng)公寓公寓租賃及養(yǎng)老服務(wù)銷售養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)（XX地產(chǎn)）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸或融資租賃房產(chǎn)抵押2、京淶產(chǎn)業(yè)新城新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 京淶產(chǎn)業(yè)新城新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)是一個(gè)綜合性城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，規(guī)劃占地85平方公里，包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公建配套和城市產(chǎn)業(yè)投資的一系列資源整合，是XX集團(tuán)與淶水縣政府進(jìn)行戰(zhàn)略合作聯(lián)袂打造的河北省新型城鎮(zhèn)化標(biāo)桿項(xiàng)目，是XX集團(tuán)創(chuàng)新商業(yè)模式的重要項(xiàng)目載體。起步區(qū)4.1平方公里，核心區(qū)占地2300余畝，已經(jīng)全部開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容包括五個(gè)方面：首先是土地整理，其次是基礎(chǔ)19、設(shè)施建設(shè)，包括市政管網(wǎng)、道路等，第三是大型公建配套包括學(xué)校、醫(yī)院、城市公園、新城體育中心。第四是產(chǎn)業(yè)配套，包括復(fù)合社區(qū)商業(yè)街、酒店、文化創(chuàng)意等。第五是舊村改造。 （1） 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展 建立戰(zhàn)略合作 縣委、政府把XX集團(tuán)確立為戰(zhàn)略合作者，引入市場(chǎng)機(jī)制，運(yùn)用市場(chǎng)手段，瞄準(zhǔn)首都經(jīng)濟(jì)圈賦予的功能分工，加快規(guī)劃建設(shè)。 完成規(guī)劃編制 按照首都經(jīng)濟(jì)圈賦予淶水的功能定位，已委托深圳蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成了175平方公里總體規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，85平方公里新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，22平方公里起步區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，4平方公里核心區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，委托英國(guó)漢米敦（HMD）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司對(duì)85平方公20、里新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃梳理深化設(shè)計(jì)，對(duì)4平方公里核心區(qū)進(jìn)行城市設(shè)計(jì)。已委托華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司85平方公里新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略策劃。總規(guī)已經(jīng)通過(guò)了專家會(huì)評(píng)審，進(jìn)入政府審批環(huán)節(jié)。 起步區(qū)建設(shè)情況a、2013年11月11日全面進(jìn)場(chǎng)施工，完成3000畝土地平整，累計(jì)投入資金5.5億元。b、推進(jìn)路網(wǎng)建設(shè)，完成土石方工程95萬(wàn)方，高速連接線、經(jīng)四、經(jīng)五、經(jīng)六、經(jīng)七、緯二、緯四、等道路已施工完成路面15公里，完成雨水、污水、給水管網(wǎng)15公里。c、淶水新城管委會(huì)大樓已完工，并于2015年初投入使用；城市規(guī)劃展館已經(jīng)完成主體工程建設(shè)，正在進(jìn)行內(nèi)外裝修；創(chuàng)業(yè)大廈已完成施工圖設(shè)計(jì)，完成場(chǎng)地平整及地質(zhì)勘21、查，正在進(jìn)行主體工程建設(shè)。五星級(jí)酒店工程正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。中國(guó)現(xiàn)代物流研究院設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房設(shè)計(jì)，電子商務(wù)園區(qū)、裝配制造園區(qū)、高科技孵化園區(qū)、中小企業(yè)總部基地、中小企業(yè)上市培養(yǎng)基地等其他園區(qū)整體和單體建筑設(shè)計(jì)同步推進(jìn)，已完成“三通一平”及現(xiàn)場(chǎng)圍墻圍擋。d、成立了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司，占地188畝的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和三通一平。（2） 招商進(jìn)展 在保定與北京悅康藥業(yè)集團(tuán)簽訂正式合作協(xié)議，投資50億元建設(shè)未來(lái)生物制藥產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，已完成一期土地預(yù)征。在北京與中國(guó)電子科學(xué)研究院簽訂框架協(xié)議，投資100億元建設(shè)電子科技園項(xiàng)目，已初步確定選址，投資60億元建設(shè)低碳智能科技22、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目。此外，總投資130億元的京都國(guó)際物流商貿(mào)城已列為2014年度河北省重點(diǎn)前期建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)，已經(jīng)與中國(guó)中小企業(yè)家協(xié)會(huì)、中國(guó)貿(mào)促會(huì)、中國(guó)動(dòng)漫協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)及中國(guó)航天科技、中國(guó)航天科工、中國(guó)電子科學(xué)研究院、北京京城機(jī)電、悅康藥業(yè)集團(tuán)、北大青鳥、中航文化集團(tuán)等20余家大企業(yè)、大集團(tuán)建立了溝通機(jī)制，并達(dá)成300億元投資意向，與普洛斯、北京搜狐網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、光大集團(tuán)、空軍總醫(yī)院、北大教育集團(tuán)進(jìn)行洽談。（3） 融資需求項(xiàng)目總投 （億元）規(guī)模融資 （億元）融資主體審批進(jìn)度保證措施2014年土地收儲(chǔ)30.3萬(wàn)畝2.5XX地產(chǎn)或 京創(chuàng)投資財(cái)政擔(dān)保+房產(chǎn)抵押復(fù)合社區(qū)青年城1036.5萬(wàn)7XX地產(chǎn)23、土地（已取得158畝土地證）+在建工程抵押科技 孵化園7.515萬(wàn)5京創(chuàng)投資已備案立項(xiàng)土地（房產(chǎn)）抵押裝配制造孵化園5.518萬(wàn)3.5京創(chuàng)投資土地（房產(chǎn)）抵押電子商務(wù)園區(qū)6.214.6萬(wàn)4京創(chuàng)投資已備案立項(xiàng)土地（房產(chǎn)）抵押新城規(guī)劃展館2.51萬(wàn)1.6京創(chuàng)投資土地（房產(chǎn)）抵押新城創(chuàng)業(yè)大廈22萬(wàn)1.3京創(chuàng)投資已備案立項(xiàng)土地（房產(chǎn)）抵押3、京淶產(chǎn)業(yè)新城新民居建設(shè) 京淶產(chǎn)業(yè)新城新民居項(xiàng)目是重點(diǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目之一，也是XX地產(chǎn)重要的利潤(rùn)回報(bào)項(xiàng)目，XX地產(chǎn)已與政府簽訂31個(gè)舊村改造項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及分析固安等成功案例，舊村改造項(xiàng)目可取得大量建設(shè)用地指標(biāo)，投資小且回報(bào)率高，且淶水縣屬國(guó)家級(jí)貧困縣，政府保持高24、度積極性，村民期望值低。 該項(xiàng)目適合大規(guī)模資金投入，回報(bào)率高，按照淶水縣現(xiàn)行舊村改造賠付標(biāo)準(zhǔn)提高一倍計(jì)算，并參考固安等區(qū)域操作經(jīng)驗(yàn)測(cè)算：a、平均每個(gè)村投資1億元，可置換300畝建設(shè)用地，每畝地成本約35萬(wàn)元左右，不用招拍掛程序可直接用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，成本低、程序簡(jiǎn)便。b、該指標(biāo)可用于全縣土地占補(bǔ)平衡使用，在縣城使用每畝地90萬(wàn)元。c、直接用于開(kāi)發(fā)建設(shè)按容積率2.5計(jì)算，300畝可建設(shè)50萬(wàn)平方米，建設(shè)成本2500元/平米，銷售均價(jià)5000元，利潤(rùn)12.5億元，投資回報(bào)率高達(dá)100%。項(xiàng)目主體：河北XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司運(yùn)營(yíng)模式：自建資金用途：用于舊村改造，一期改造3個(gè)舊村。（視資金到位情況增加數(shù)量25、）擬申請(qǐng)額度：30000萬(wàn)元（具體見(jiàn)可研）擬申請(qǐng)年限：三年期還款來(lái)源：銷售收入保證方式：土地+房產(chǎn)擔(dān)保4、保野路綜合改造項(xiàng)目 保野路是連接淶水縣城與北京、野三坡景區(qū)的重要交通干道，也是新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的南北方向交通大動(dòng)脈。縣城中心城區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、天鵝湖小城以及京西南生態(tài)旅游區(qū)彼此銜接，連為一體，構(gòu)成了未來(lái)京淶新城的總體框架，故保野路在區(qū)域規(guī)劃體系中承擔(dān)著城市主干道功能和對(duì)外交通功能。 保野路升級(jí)改造為政府BT代建項(xiàng)目，憑借自身的技術(shù)團(tuán)隊(duì)及資源優(yōu)勢(shì)， 2014年河北京創(chuàng)投資有限公司已與淶水縣政府聯(lián)合初步啟動(dòng)“保野路18.2KM綜合改造”項(xiàng)目拆遷工作。項(xiàng)目主體：河北京創(chuàng)投資有限公司開(kāi)發(fā)模式：政26、企合作（BT代建）資金用途：a、保野路拓寬、改造 b、兩側(cè)土地收儲(chǔ) c、局部商業(yè)開(kāi)發(fā) 擬融資額度：6.5億元（總投資10億元）擬申請(qǐng)期限：五年還款來(lái)源：1、保野路兩側(cè)開(kāi)發(fā)權(quán)，建設(shè)用地的投資置換。 2、施工企業(yè)繳納稅費(fèi)保證方式：政府財(cái)政擔(dān)保5、京淶產(chǎn)業(yè)新城新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)市政配套 項(xiàng)目主體：河北京創(chuàng)投資有限公司 開(kāi)發(fā)模式：政企合作（BT回購(gòu)）資金用途：市政基礎(chǔ)設(shè)施（新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步區(qū)一期路網(wǎng)建設(shè)、園林綠化、供電設(shè)施、給排水、天然氣等） 擬申請(qǐng)額度：3億元擬申請(qǐng)年限：五年期 還款來(lái)源: 依據(jù)與淶水縣政府簽訂的園區(qū)開(kāi)發(fā)協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱協(xié)議），園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)按投總資額的15%支付建設(shè)方利潤(rùn)，施工管理利潤(rùn)27、約6%，合計(jì)約21%的利潤(rùn)。 依據(jù)協(xié)議，土地出讓的溢價(jià)收益首先用于償還園區(qū)建設(shè)投入，其余部分京創(chuàng)公司用于招商、園區(qū)管理和合理收入。 依據(jù)協(xié)議，只要是在園區(qū)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)和園區(qū)招商落地企業(yè)產(chǎn)生的稅收首先用于償還園區(qū)建設(shè)投入，其余部分京創(chuàng)公司與政府按4:6分成。融資形式：項(xiàng)目貸款、融資租賃 保證方式：政府財(cái)政擔(dān)保6、京淶產(chǎn)業(yè)新城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園 京淶產(chǎn)業(yè)新城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于拒馬河?xùn)|側(cè)，面積約676公頃，總投資約54億元，依托拒馬河良好景觀資源，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、綠色食品生產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科普教育等產(chǎn)業(yè)，打造集生產(chǎn)研發(fā)、旅游觀光、樂(lè)趣體驗(yàn)、生活休閑、農(nóng)業(yè)教育等功能于一體的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。 項(xiàng)目主要建設(shè)香草花園區(qū)、五谷農(nóng)場(chǎng)區(qū)、大悅農(nóng)莊區(qū)、健康森林區(qū)、怡活果園區(qū)、市民農(nóng)園區(qū)和蘑菇部落等七大片區(qū)。項(xiàng)目主體：XX農(nóng)業(yè)科技有限公司運(yùn)營(yíng)模式：自建資金用途：農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng) 還款來(lái)源：農(nóng)產(chǎn)品銷售收入12