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1、土建與精裝修場地移交及質量敏感點分析指引,目錄,一、提前介入二、建議移交樣板先行三、移交的目標和流程四、移交的人員配備、問題記錄表格五、移交的前提條件六、分項工程移交內容及標準七、成品和半成品保護八、順暢移交提升建議、小結,一，提前介入（交底）：砌筑階段1，依據精裝修施工圖紙和協商木門供應商，在砌筑前發文明確室內最佳各門洞口高寬尺寸，施工中檢查監督（洞口尺寸超寬后補砂漿易空鼓開裂等）；2，依據櫥柜深化施工圖明確煙道口預留位置、尺寸和平水高度；3，注意外墻上下窗口偏移（3#樓衛生間外窗洞口左右偏移部分超5公需打鑿的）抹灰階段1，衛生間墻根底部掉落的抹灰砂漿需第一時間清理干凈，多余鋼筋切除，避免衛2、生間墻根普通超高的問題；2，特別注意廚房和衛生間墻體垂直度、平整度、轉角方正（如洗手盆位置轉角需方正，平整度差至鑲貼水泥油超厚易致墻磚空鼓脫落等問題）；鋁門窗安裝階段（后期返工困難）1，注意廚衛鋁合金窗戶安裝平水高度（3#樓部分衛生間外窗上下高低偏差3/5公分導致墻磚靠窗邊排版困難），垂直度（導致窗四周墻磚鑲貼完成后窗明顯不垂直），左右高低不水平超3mm；2，其余鋁合金窗門窗安裝水平下框左右高低不直凹凸彎曲，安裝超高露底，安裝離墻邊左右大小頭（造成窗臺大小頭和外墻磚收口打膠超寬等）；3，固定拉條固定不超高；安裝左右位置（好收邊收口飾面）,內外墻收邊收口階段1，注意窗四周收口砂漿的平整度、垂直度3、轉角方正（3#樓窗臺蓋板時注意左右大小頭)；2，窗臺蓋板和找平砂漿的完成面高度（窗邊框上邊緣下去6公分以上）；3，鋁合金門窗邊收口塞縫多余砂漿必須在第一時間清理刮除干凈。以上問題若不在施工階段提前介入監督交底，后期返工將耗費更多時間和巨大人力物力，得不償失,移交組織要點,二，建議：移交樣板先行（土建依據樣板進行自查整改驗收),目的1、提前檢驗總包移交質量；2、提前給各方提標準及要求；,三，移交目標,移交流程,移交樣板先行,移交流程,所有的土建移交資料清晰完整地由土建總包移交至裝修總包,移交樣板先行,四，移交人員配備要求：移交雙方人員均分為初查、復查兩部分,移交表格與問題記錄：,記錄檢查所有問4、題（包括誤差范圍內）,外墻門窗、陽臺欄桿（窗臺石上欄桿后安裝）安裝完成；土建戶內清潔完成；室內外水電、消防安裝工程基本完成天、墻、管邊、窗邊無滲漏、開裂廚房、陽露臺不漏衛生間滲水試驗完成，并確保無漏能提裝飾供材料運輸、集散、堆放、加工等的場地；臨時用水用電的接駁點和垂直運輸工具平水1米線基準點（要求公共部分的由土建總包彈出）,五、移交前提條件,解決能走能運能做的問題,六，移交內容及標準,工廠化加工的難點：地磚,移交標準實測實量,天花順平，水平度偏差小于等于15mm；房間方正度偏差小于等于6mm；抹灰垂直、平整度偏差小于等于4mm（普通抹灰規范要求）；抹灰陰陽角方正度、直線度偏差小于等于4mm；5、門垛厚度、寬度、高度偏差小于等于5mm；同一室內底盒標高差小于等于5mm（絕對標高）；窗邊大小頭偏差小于等于5mm（1公分）；室內、陽臺、電梯廳的地面標高與設計值偏差小于等于5mm；廚衛間的尺寸一致性小于等于6mm；（每棟樓為一套標準）客廳、過道的尺寸一致性小于等于20mm。（每10層樓為一套標準）,移交標準觀感質量,1、防滲抗裂：須對沉箱、陽臺進行封閉試水2、排水管通球試驗：暫緩，待室外管線完成后統一測試移交。3、給水管：帶壓移交，水壓測試合格，不漏水。4、鋁合金門框、欄桿：分包單位做好成品保護后進行移交。,移交資料,防滲驗收資料樓層砌筑抹灰驗收資料樓層水電驗收資料控制線移交記錄（標高線）發6、文明確不能隨意改動抹灰砂漿強度檢驗資料,以上資料全部建立一戶一檔；入戶大堂、架空層、電梯間等公區另設一檔資料。,土建部分,地面實測實量前，精裝單位應效驗公共部分標高線和裝修完成面平水地面鋪貼部分的通過性和鋪貼厚度的合理性,1、地面項目,六、分項工程移交標準,地面問題：超高需打鑿的，淤結砂漿垃圾未清理干凈，樓板平整度差鋪貼超厚,超高,以臥室精裝完成面為 0.00點，地磚粘接層厚度超過60mm且面積超過0.5和粘接層厚度不足10mm的部分由土建單位全數整改到位；地面管線預埋位置（尤其是靠門洞口位置）及房間四角重點檢測，,廚房給水管超高，致地磚粘接層厚度不足1公分的，需由土建負責打鑿,粘接砂漿層厚度7、超6公分的，超用砂漿扣除土建總包費用,臥室房間砂漿找平層超厚的，衛生間超高需打鑿破壞防水的,抹灰強度要夠，不然會造成飾面如墻面磚等大面積空鼓平整度誤差，墻磚飾面油漆飾面墻面平整度均4mm；,2、墻面項目,墻面垂直度誤差，墻磚飾面垂直度3mm，其它飾面垂直度4mm；,墻面陰陽角誤差，所有墻面陰陽角誤差均4mm；,地面空鼓整改范圍：單個空鼓面積400cm2或一面墻有空鼓面積400cm2的點超過2處的必須整改；墻面空鼓整改范圍：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米；單面墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米；,基層空鼓或抹灰強度不夠，后期精裝施工后大8、面積空鼓,房間開間進深誤差 15mm 以內；,房間開間/進深偏差測量示意,房間方正度檢測，十字控制線檢測誤差 10mm，對角線檢測誤差 15mm；,衛生間墻面垂直度差，致墻面磚鋪貼過不了和超厚墻磚易空鼓,衛生間墻面凸出超高的，,同一軸線不同區域墻體錯位，門垛錯位嚴重的，廚房門連窗門垛錯位致門檻石大小頭嚴重的，窗上部陽角不正誤差超4mm以上的,墻面上下兩端平整度誤差超15mm/3公分的，致石膏線鋪貼彎曲和踢腳線無法鋪貼或彎曲的,墻面：開裂，空鼓，平整度/垂直度超規范,漏掛網，露鐵網等,墻面開裂,窗臺四周收口砂漿開裂（部分）,窗臺左右大小頭超1公分（多），空鼓，窗臺蓋板超高的，收口砂漿及廚衛陰陽角9、不正誤差超4mm以上的,3、頂面項目,對于未吊頂的天棚其平整度以水平標高線為參照誤差極差 15mm；,頂板不平整致石膏線無法安裝的；,避免因結構裂紋導致滲水及精裝完成后返工,頂部下凸出超1公分,天花空鼓，梁大小頭、水平誤差10mm;,1、給排水項目,給排水管道無滲漏、無堵塞，排水管道坡向、坡度正確（GB50242-2002）；給水管檢測試壓1.0MPa,穩壓30分鐘后壓降不超過0.05MPa，無滲漏；檢查給水管有無損傷，實測地面敷設的給水管與地面標高是否沖突（土建地面已提到）；所有給水都必須做放水實驗，保證流水通暢；排水主管檢測以通球為準，要求球徑不小于管道的2/3；地漏有效水封深度不小于5010、mm，構造內無存水彎的衛生器具與生活排水管道連接時應設存水彎，其有效水封深度不小于50mm；（GB 50368-2005）,安裝部分,要求：1、土建點位按精裝修施工圖標準預留，不符的部分必須全數整改到位。2、所有點位滿足該戶內最大功能需求，如設計不合理，工程應提出并做相應調整。,給水管頭高出墻面距離：墻磚飾面高出抹灰面1520mm；油漆飾面出墻-55mm；,風險:1、內陷過多精裝加內外絲接頭，增加漏水風險點；2、高出墻面過多影響裝飾觀感，整體裝修質量下降；,給水管超高，排污管破壞的；,實測混合龍頭間間距15mm，間距誤差3mm，水平誤差5mm；,給水管保護砂漿空鼓，超高的（不處理致地面磚一起空11、鼓）,按這個標準保護,保護前地面沖洗干凈,2、強弱電項目,配電箱內配線整齊，回路編號齊全，標示正確，箱內開關開啟靈活品牌是否一致；等電位端子齊全，接線位置正確；強電進行通斷和絕緣測試，導線間和導線對地間絕緣電阻值必須大0.5M；防雷接地由鋁合金單位焊接，土建總包余留接地點；開關邊緣距門框邊緣及墻邊距離150mm至200mm，同位置不同層誤差小于等于50mm；土建穿線并線后預留接線長度；,同一室內的電源、電話、電視等插座底盒同功能應在同一水平標高上，高差應小于5mm；,墻磚飾面墻面底盒（包括強弱電箱及等電位盒）高出抹灰面15mm20mm，油漆飾面墻面底盒高出墻面極差5mm；,滿足要求,高出墻面過12、多25mm,B區底盒內陷,3、通風與空調，孔洞，開關面板,衛生間排氣孔空調孔無滲漏、反坡、位置、大小正確、與插座位置協調（空調孔），裝飾單位進場必須全數檢查，如有不符的土建單位全數整改到位；,空調單位在移交階段對所有戶型空調外機位尺寸、內機安裝位置進行測量，如有與設計配備沖突的，提出由專業工程師出具體處理方案；煙道止回閥安裝高度位置正確且無功能障礙，抽油煙機單位檢測；,4、門窗欄桿項目,戶內門洞尺寸由木門施工單位進行實測實量（我方整理數據后提交土建整改）；門洞口要求：最理想尺寸是木門訂做的含框寬度左右各預留1.5公分安裝縫隙，高度預留2公分安裝縫隙（超寬超高，后補的砂漿都容易震動導致開裂或安裝13、困難）入戶門門洞必須滿足90開啟，土建預留裝飾飾面厚度，開啟無異響。,風險：門洞超高，安裝門后精裝各班組不愿意配合塞縫，入戶門左右上下縫隙超4公分的，由土建負責填塞門頭超高縫隙,入戶門安裝嚴格按照精裝完成面標高進行安裝，以設計軸線為標準保證門窗方正度，誤差控制在5mm以內，門框無松動；,門頭縫隙超4公分的由土建負責塞縫,左右縫隙超3公分致塞縫困難凹陷大，刮塑收口難門震動后期開裂掉落,門窗洞墻體厚度誤差5mm（超5/10mm普遍存在）；,門窗洞高寬誤差極差10mm；對土建鋁合金門窗的進出線必須以室內裝飾墻面為標準進行安裝，鋁合金門窗框邊距內墻裝飾面的距離根據精裝飾要求統一，確保室內門窗臺面寬度一14、致；,窗臺寬度,鋁合金框與土建抹灰面間距：磚飾面誤差20mm，油漆飾面誤差5mm；,呈喇叭口，影響細部工程質量,鋁合金門窗外圍玻璃膠密封膠順直、密實、無滲漏，材料自身安裝無缺陷，做淋水實驗檢測，移交重點關注項；,鋁合金推拉門框垂直度2.5mm，下款凹凸超不水平度3mm（個別超1公分，外架拆除后極難返工）,鋁合金下滑彎曲致地磚收口縫隙超4mm以上的,鋁合金門窗安裝在門洞中，左右離內外墻邊間距大小頭超1.5公分致地面磚鋪貼，門框石收口傾斜的（廚房門聯窗錯位大小頭和陽臺推拉門安裝錯位）,鋁合金門窗框邊收口多余砂漿嚴重妨礙刮塑收口；鋁合金單位在移交開始后必須與土建移交進度同步，完成室內所有工程（玻璃、15、欄桿、鎖具、拉片預埋等等），避免交叉施工損壞無法界定。,鋁合金門窗安裝損壞，配件安裝不到位推拉關閉不了的，安裝高度錯誤的；,防水工程,外墻防水，外墻面無滲漏、滴水線無爬水；外窗防水，外窗及外窗周邊無滲漏，做淋水實驗，并逐戶檢查；生活陽臺觀景陽臺等局部有防水要求的，局部進行閉水實驗；屋面防水，屋面無滲漏、無積水；,廚衛間防水由防水單位直接與精裝修單位移交，下沉衛生間由精裝修單位蓋板回填，界面劃分清楚，排水點位不符部分可以在蓋板前調整，避免更改給水管破壞防水；,廚房、衛生間等有防水要求的地面應全數檢查，蓄水時間不得小于24小時，最小蓄水深度不得小于20mm，衛生間蓄水應超過側排管及返梁，重點觀察墻16、角及排水管周邊（頂面、側面排水管）；,墻面防水第一必須基層抹灰強度足夠，否無論采用什么粘結劑都將導致墻磚大面積空鼓，第二墻面應無孔洞、無起沙起灰，表面應毛糙（有利于防止空鼓，禁止玻化磚吸水率底或不吸水的磚上墻）,表面應粗糙,七，成品和半成品保護（重要）,遺留工程整改,裝修總包檢查后，將檢查結果簽字蓋章后移交項目部、監理單位及土建總包；土建總包根據裝修總包檢查結果按照計劃節點進行整改；整改完成（或到節點時間）后裝修總包進行復檢；復檢即終檢，終檢中存在的問題統一調整為裝修總包負責維修，該費用按土建總包合同中遺留工程單價對總包進行扣款。工程量由總包聯合監理單位現場確認，無法判定部分由項目部判定。,順17、暢移交議,?,八、小結,前期移交工作的完善是后續工種順利、有序施工的有力保障，基礎整改質量更是制約后期精裝修質量進步的重要原因。為此，必須重視場地移交。移交過程中的重點關注項目務必全程旁站見證，隱患項目應由四方簽字備案。中、后期仍存在土建遺留整改項目的現象，這提醒在今后的移交工作中必須更全面、細致的檢查，并最終達到土建整改一次到位的目標，杜絕后期出現土建重復整改的情況。,精裝施工總結,1，提前介入（重點:樓面平整度，掛網拉毛防止開裂空鼓，砌筑放線準確門窗洞準確門垛不錯位準確，抹灰平整垂直轉角方正，鋁合金門窗安裝垂直水平居中不錯位，塞縫到位多余砂漿及時清理，收口抹灰平整方正不開裂空鼓）2，土建條18、件:材料堆放場地（堆放有序整潔，減少損耗），垃圾堆放場地，垂直運輸工具，臨時供水供電，照明3，裝修條件（限制大）:材料申購算量準確（工期，色差，節奏），輔料水泥沙市場行情供應及時4，移交樣板，工序樣板，分部施工樣板，建立跟進檢查驗收記錄（不斷交底改進），下道工序必須上道工序驗收通過才能進場5，移交質量（鋁合金班組一定要參與，防水班組參與）6，做好隱蔽工程驗收（防水閉水實驗，給水通水壓力實驗，排水通球實驗，外墻外窗淋水實驗）7，墻面防水材料控制驗收監督（最好一個班組施工負責）8，遺漏遺留整改問題多，拖延（復檢終檢制）工期，煩瑣，質量9，門窗扇，室內欄桿，下滑安裝，陽臺防水滯后,土建移交及精裝施工19、過程系統性凸出問題,一，土建水電系統性凸出問題:1，開裂空鼓2，樓面不平整超高打鑿超厚鋪貼3，廚衛抹灰不平整不垂直轉角不正4，窗臺大小頭5，門垛錯位6，鋁合金安裝不垂直不水平彎曲錯位塞縫收口多余砂漿未清理7，梁底高低,8，內外墻打點偏差大9，底盒孔位凹陷難收口（打點后再安裝預埋）10，給水排水損壞超高11，防水涂刷質量不穩定12，衛生反坎超高13，窗洞位置偏移誤差大,14，門洞尺寸偏差大（后患無窮）,二，精裝系統性問題：1，乙供材料質量把控（關鍵）2，甲供主材質量把控，算量準確（預留瓷磚維修）3，輔料供應，4，甲供石材,瓷磚質量把控，上料監督5，甲供材量尺準確6，垂直運輸受限制7，質量控制（交底，檢查跟進記錄及時，整改徹底）8，上道工序完成整改驗收才能進入下道工序,謝謝聆聽！,