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1、CIFIGROUPConceptual Design概念方案設計 2021.08NINGBO YAOJIANG姚江 6#商業及住宅目錄CONTENTS項目概況1PROJECT OVERVIEW戶型優化4HOUSE TYPE立面設計5FACADE商業篇章2COMMERCIAL 住宅總圖優化3MASTERPLANPROJECT OVERVIEW項目概況區位分析Location analysis宏觀區位北區位于浙江省寧波市西北部，東南臨甬江與鄞州區相望，南瀕姚江，與海曙區、鄞州區連接，東北毗鄰鎮海區，西接余姚市。江北區總面積 208.14 平方千米。功能定位及產業江北區是寧波市核心城區之一，建設定位2、為寧波都市核心區。將打造創新產業特色的都市產業基地、長三角南翼商貿物流中心之一、寧波中心城文體中心、長三角的重要休閑旅游基地、古今交融，山水宜居的卓越品質生活區。規劃利好在建姚江新區啟動區為城市級體育休閑中心、江北區行政文化中心和低碳型生態宜居新城。片區以路為軸、一脈連灣、兩心聯動，利用自然水系引脈營城、理水成島，形成一脈連兩灣的新區格局；城市體育休閑中心與江北行政文化中心相互聯動，高效促動新區發展。限制政策江北區政策目前主要受到限購、限價、限貸、限售影響，寧波市 7 月擴大了限購圈，本項目位于擴大后的限購圈內。限購圈（老）限購圈繞城高速本案江北區政府天一廣場寧波高鐵站江北區5.4KM6.5K3、M6.8KM海曙區鄞州區高新區鎮海區目的地江北區政府5.4km6.5km6.8km20min18min25min天一廣場寧波高鐵站直線距離 駕車時間（新）限購圈區位分析Location analysis【交通】：東有機場路高架，西有廣元路，北有北環高架和地鐵 4 號線，距離 4 號線洪塘中路站 400 米，交通便利。【教育】：地塊周邊有洪塘實驗學校（900m）、洪塘中心小學（1.0km）、上海世界外國語學校（350m）、九年一貫制公辦學校（600m）等教育配套。【醫療】：寧波第一醫院江北分院（1.6km）。【商業】：周邊有恒一廣場（600m）、萬達廣場（2.9km）、銀億海德商業中心（2.0k4、m）、洪塘購物中心（2.4km）等商業配套，生活便利。【景觀】：周邊有奧體中心（1.0km）、洪塘健康主題公園等休閑配套。【其他】：/本案廣元路機場路高架江北大道北環高架地鐵 4 號線寧波福山正達外國語學校洪塘實驗學校洪塘中心小學上海世界外國語學校九年一貫制公辦學校志城學校奧體中心洪塘健康主題公園恒一廣場萬達廣場寧波市第九醫院銀億海德商業中心莊橋火車站洪大路站奧體中心站洪塘中路站醫院公路 商業 地鐵 景觀 學校場地周邊分析Site perimeter analysis麗江西路云飛路北環高架地鐵 4 號線洪塘中路站（400m）上海世界外國語學校凱迪-融創萬潮中心北環西路洪塘中路奧體中心（1.1k5、m）恒一廣場（600m）和塘雅苑小區逸嘉新園小區JB16-02-7bJB16-02-7a洪塘實驗學校（900m）洪塘中學洪塘中心小學（1.0km）親親家園小區項目四至Project four to114652773234567地塊西北側現狀道路地塊西側現狀道路地塊西南側河道景觀地塊南側麗江西路現狀麗江西路地塊東側規劃道路地塊北面融創萬潮中心項目地塊東北側現狀道路用地條件massif condition地塊控制指標一覽表地塊編號用地性質用地面積（ha）容積率建筑密度（%）綠地率（%）建筑高度（M)主要出入口方位備注JB16-02-7a R2+B1+B22.812.74035120E,SJB16-6、02-7bR23.871.9303080E,W用地條件massif condition地塊控制指標一覽表地塊編號可利用的最大水平范圍用地面積（ha）備注JB16-02-7a2.81JB16-02-7b3.87用地條件massif conditionCOMMERCIAL商業篇章周邊資源分析Resource Analysis景觀資源豐富 商業界面連續城市景觀極佳商業商業規劃住宅規劃景觀余姚江周邊城市景觀規劃辦公界面標志性建筑奧體中心余姚江自然景觀麗 江 西 路SITE洪塘中路1kmN 洪 塘 西 路軌道 4 號線商業連續面濱河景觀城市景觀點奧體中心高度分析Highly Analysis承接城市天際7、線北高南低實現景觀價值最大化塑造地標 IPN75M81M60M69M51M59M30M39M30M40M49M不同產品類型景觀共享區域中心點超高層地標1km景觀視線范圍N居住區商業區商業區居住區城市景觀城市景觀用地價值分析value analysis學校商業高價值界面居住價值景觀價值居住價值SITE商業高價值界面軌道 4 號線商業區余姚江視線分析無建筑物遮擋，視線較為開闊，視點越高視野越佳。視線方向視點高 15m視點高 100m視點高 50m視點高 120m視線分析無建筑物遮擋，視線較為開闊，視點越高視野越佳。視點高 15m視點高 100m視點高 50m視點高 120m視線方向視線分析低區視野8、受相鄰建筑略有遮擋，觀景面減少。高區視野避開建筑物遮擋，可以看到遠處較開闊場景。視點高 15m視點高 100m視點高 50m視點高 120m視線方向商業價值分析產品單價：一層餐飲一層非餐飲辦公二層商業二層非餐飲三層餐飲三層非餐飲依據各產品的屬性，如何分區落位，才能獲得價值最大化？備：酒店 20000 面積恒定，商業辦公面積可互相轉化（a 為當層商業價格）28000 元/0.6a 元/酒店商業+辦公45000 元/35000 元/27000 元/21000 元/13500 元/10500 元/餐飲餐飲餐飲非餐飲非餐飲商業內街辦公業態一層商業二層商業三層商業酒店辦公43%57%非餐飲商業商業價值分9、析7a 地塊：商業+酒店+辦公建筑面積：41694.35 綜合建筑密度：40%7b 地塊：最大可建建筑面積：商業不少于 4500 建筑密度：30%1、盡可能多做首層商業，并預留餐飲條件2、商業量與辦公量平衡滿足規劃條件的同時盡量多做一層商業和辦公，增大產品貨值，但辦公去化速度交快。如何把面積分配給不同的產品，貨值最大化的同時增加去化速度？酒店辦公1F1F2F2F3F1F2F20000 18000 2500 600 800 2000 產品占比結論產品占比結論500 1200 500 外街商業內街商業7b 地塊酒店外街1F 商業辦公1F 商業 6%在酒店面積一定的情況下，綜合考慮貨值及去化速度，保10、證辦公及一層商業量，減少二、三層沿街商業量在密度允許范圍內盡量多做一層沿街商業，并適當增加內街，烘托商業氛圍，提升溢價2F 商業 1.5%3F 配套 1.5%48%44%43%商業配套7a 地塊內街1F 商業27%11%18%外街2F 商業內街2F 商業地標塔樓高度選型120m100m結論視 視野 120m 高層視野更佳結構成本 根 據 經 驗 值 得出，兩者的結構成本相差較小溢價120m 塔樓高區產品溢價明顯功能優勢120m 方案采用避難層轉換人流及管井，減少辦公下方的酒店電梯數量，利用避難層設置空中大堂提升辦公舒適度與貨值得房率100m 的不需要避難層，得房率較 120m 約提升3%地標111、20m 高層更易成為地標，打造IP報批120m 更易通過報批結論：在適當增加成本的同時可以提升產品的溢價及其去化速度。且可以更好地打造地標形象，提升樓盤整體品質，且報批更易通過。因此 120m 的高度更為合適。120m 高區更易成為地標100m120m80m60m120m布局邏輯推演a 地塊一層步行系統二層步行系統廣場廣場廣場廣場廣場公共活動空間 1000 沿江綠帶相鄰地塊商業相鄰地塊集中商業 mall沿江綠帶沿江商業建筑高低錯落，打造舒適濱江氛圍。布局邏輯推演a 地塊寧波市城鄉規劃管理技術規定規范解讀：建筑控制線法線北側高層邊界線43m80m80m13m41m41m用地紅線27FH=80m212、1FH=58m27FH=80m21FH=60m結論：北側住宅位置限定：退相鄰地塊高層 80m，建筑面寬 42m，山墻面間距13m，法線與西側建筑控制線剩余 43m。初步構思 121FH=58m布局邏輯推演a 地塊橫向“一”字形布局優勢：塔樓標準層面積 1000-1200，2T4 戶，全南向排布，朝向最佳。缺：建筑面寬大，與北側高層住宅間距需80m，離麗江西路較近，酒店前場空間不足；山墻面與住宅間距最小需 13m，壓縮住宅用地空間；對北側住宅形成一定遮擋；與城市設計布局相差較大，增加報批風險。初步構思 2城市設計布局圖示：建筑控制線法線用地紅線27FH=80m80m21m13m23m4x15m酒13、店入口10FH=30m31FH=120mSITE21FH=58m布局邏輯推演a 地塊方案一豎向“一”字形布局優勢：豎向布局與城市設計類似，報批易通過；整體布局通透，形成空間通廊；對住宅影響最小；視野開闊，無遮擋。劣勢：朝向欠佳（主朝向為西側）；需退住宅山墻 48m，壓縮住宅花園空間；寧波市城鄉規劃管理技術規定規范解讀：建筑控制線法線用地紅線27FH=80m 48m 48mview15m7m15m4x15m21m16m17m10FH=30m17FH=51m17FH=51m10FH=30m31FH=120m21FH=58mSITE布局邏輯推演a 地塊“L”形布局優勢：對住宅影響較小；盡可能滿足南北14、向排布；布局通透，為住宅留有空間，形成開闊中心花園景觀；前場空間舒適；視野開闊。劣勢：局部東西向排布，朝向不佳。方案二建筑控制線法線用地紅線27FH=80m花園軸線10FH=30m10FH=30m酒店入口18m17m38m21m31FH=120m13m22m17FH=51m17FH=51mview42m21FH=58m布局邏輯推演a 地塊“Y”字形布局優勢：產品最佳，朝向最好；視野最開闊。對住宅區中心花園景觀影響小。劣勢：需退北側住宅 80m,前場空間局促；對住宅造成遮擋。報批風險大。方案三建筑控制線法線用地紅線27FH=80m13m10FH=30m10FH=30m80m17FH=51m17F15、H=51mview花園軸線22m13m22m酒店入口21FH=58m功能組合關系分析a 地塊布局方式一：水平分區布局方式二：垂直分區布局方式三：垂直分區酒店酒店配套面積：2 萬面積：2.17 萬辦公（約 2 萬）商業（約 0.17 萬）優：酒店景觀視線最好。缺：辦公低區景觀視線欠佳。優：辦公高區景觀視線好，增加溢價。缺：酒店景觀視線欠佳。優：分區較為明確。缺：體量不均衡，酒店標準層較小。xx方案一總平面圖-方案一面積單位備注56858.0042584酒店（標準層塔樓）11400酒店（裙房）8600公寓19600商業2610物業用房374507914274366輛140輛0.7車位/客房196輛16、1.0車位/10030輛1.0車位/10039/輛江北區JB16-02-7a地塊 方案1 一字型主要經濟技術指標-商業名稱商業總面積商業計容總建筑面積機動車總停車數單車位指標其中商業占地面積商業地下非計容建筑面積其中酒店停車位公寓停車位商業及配套停車位面積單位備注6950.005000商業4500物業用房5003740195050輛50輛1.0車位/10039/輛單車位指標商業及配套停車位商業占地面積商業地下非計容建筑面積機動車總停車數主要經濟技術指標-商業名稱商業總面積商業計容總建筑面積江北區JB16-02-7b地塊 商業部分指標細分表商業人行流線分析-方案一酒店客房人流動線宴會人流動線辦公17、人流動線出入口商業節點活動空間二層天橋人行流線一層商業人行流線地鐵人流其他地塊住宅人流住宅人流沿江綠化帶人流酒店落客區公共活動空間辦公地上落客區商業車行流線分析-方案一往地下坡道酒店車輛流線車輛出口酒店后勤車輛流線商業車輛流線辦公車輛流線出入口酒店落客區辦公落客區車輛下穿隧道云洪塘麗江西路中路飛規劃道路路酒店落客區出入口出入口辦公地面落客區鳥瞰圖酒店裙房平面圖-方案一酒店裙房一層平面圖洪塘中路標準層平面圖-方案一基礎體快引入“合和連廊”聯系項目地塊與周邊地塊立面概念引入A 地塊北側形成入口廣場，南側三層商業層層退臺B 地塊街角兩端形成入口廣場，內部形成商業動線地塊南側商業價值較大，打開更多的城18、市開發空間立面設計SEASIDE沿街立面展開圖提取提取應用應用元素元素波浪礁石線性肌理立面設計立面意向立面意向沿街夜景效果圖內街透視內街透視方案二總平面圖-方案二商業部分指標細分表面積單位備注56577.0042459酒店（標準層塔樓）12000酒店（裙房）8300辦公19100商業2685物業用房374477114118362輛140輛0.7車位/客房191輛1.0車位/10031輛1.0車位/10039/輛機動車總停車數其中單車位指標江北區JB16-02-7a地塊 方案2 L字型商業地下非計容建筑面積主要經濟技術指標-商業名稱商業總面積其中酒店停車位公寓停車位商業及配套停車位商業計容總建筑19、面積商業占地面積面積單位備注6950.005000商業4500物業用房5003740195050輛50輛1.0車位/10039/輛單車位指標商業及配套停車位商業占地面積商業地下非計容建筑面積機動車總停車數主要經濟技術指標-商業名稱商業總面積商業計容總建筑面積江北區JB16-02-7b地塊 商業人行流線分析-方案二酒店客房人流動線宴會人流動線辦公人流動線出入口商業節點活動空間二層天橋人行流線一層商業人行流線地鐵人流其他地塊住宅人流住宅人流沿江綠化帶人流酒店落客區辦公落客區公共活動空間商業車行流線分析-方案二往地下坡道酒店車輛流線車輛出口酒店后勤車輛流線商業車輛流線辦公車輛流線出入口酒店落客區辦公20、落客區車輛下穿隧道云洪塘麗江西路中路飛規劃道路路酒店落客區出入口辦公地面落客區出入口商業配套分析-方案二垃圾房物業經營用房公廁物業辦公用房車輛下穿隧道云洪塘麗江西路中路飛規劃道路路鳥瞰圖沿街透視效果圖沿街透視效果圖首層平面圖-方案二酒店裙房平面圖-方案二酒店裙房一層平面圖酒店裙房二層平面圖酒店標準層平面圖-方案二辦公標準層平面圖-方案二275 產品*4辦公標準層平面圖-方案二550 產品*2剖面圖-方案二公寓 480 戶型公寓 480 戶型客人流線公寓 260 戶型公寓 260 戶型客人流線宴會廳避難區四星級酒店酒店客人流線大堂后勤客梯地下車庫方案三總平面圖-方案三面積單位備注56723.0021、42449酒店（標準層塔樓）12380酒店（裙房）7620公寓17820商業4255物業用房374538814274366輛140輛0.7車位/客房179輛1.0車位/10047輛1.0車位/10039/輛江北區JB16-02-7a地塊 方案3 Y字型主要經濟技術指標-商業名稱商業總面積商業計容總建筑面積其中商業占地面積單車位指標商業地下非計容建筑面積機動車總停車數其中酒店停車位公寓停車位商業及配套停車位面積單位備注6950.005000商業4500物業用房5003740195050輛50輛1.0車位/10039/輛單車位指標商業及配套停車位商業占地面積商業地下非計容建筑面積機動車總停車數主要22、經濟技術指標-商業名稱商業總面積商業計容總建筑面積江北區JB16-02-7b地塊 商業部分指標細分表商業人行流線分析-方案三酒店客房人流動線宴會人流動線辦公人流動線出入口商業節點活動空間二層天橋人行流線一層商業人行流線地鐵人流其他地塊住宅人流住宅人流沿江綠化帶人流酒店落客區公共活動空間辦公地面落客區商業車行流線分析-方案三往地下坡道酒店車輛流線車輛出口酒店后勤車輛流線商業車輛流線辦公車輛流線出入口酒店落客區辦公落客區車輛下穿隧道云洪塘麗江西路中路飛規劃道路路酒店落客區宴會廳落客區出入口出入口辦公地面落客區立面意向酒店裙房平面圖-方案三酒店裙房一層平面圖洪塘中路酒店標準層平面圖-方案三辦公標準層23、平面圖-方案三方案比選方案一方案二方案三“Y”字形布局優勢：產品最佳，朝向最好；視野最開闊。對住宅區中心花園景觀影響小。劣勢：需退北側住宅 80m,前場空間局促；對住宅造成遮擋。報批風險大。豎向“一”字形布局優勢：豎向布局與城市設計類似，報批易通過；整體布局通透，形成空間通廊；對住宅影響最小；視野開闊，無遮擋。劣勢：朝向欠佳（主朝向為西側）；需退住宅山墻 48m，壓縮住宅花園空間；“L”形布局優勢：對住宅影響較小；盡可能滿足南北向排布；布局通透，為住宅留有空間，形成 開闊中心花園景觀；前場空間舒適；視野開闊。劣勢：局部東西向排布，朝向不佳。MASTERPLAN住宅總圖優化軌道交通便利，交通網路24、較為完善場地南側有姚江，景觀資源優越現狀公共配套設施齊全，生活便利奧體園區板塊，區位條件優越奧體板塊，土地素質佳，標桿樓盤潛質地塊特征總結打造寧波旭輝創新標桿新社區奧體中心板塊品質樓盤創新力作設計目標該市場背景前提下，如何操盤該項目？市場分析 住宅 2.98 萬/m2限均價，二手房均價 3.6 萬/m2如何回避原方案風險弊端，提升落地性和利潤如何在控制成本前提下，提升創新性標識性如何符合城市設計前提下，提升項目品質思考設計策略通過對市場，項目，規范等內容的細致研究解讀，提出四大設計策略，提高產品溢價，打造園區標桿一.品質住宅強調落地、降低成本、提升去化速度二.商業規劃合理布局、清晰動線、優質產25、品三.立面設計延續 CIFI 的立面設計再前進四.戶型提升延續 CIFI 的戶型基因微創新原始方案1：建筑層數 22F，與旁邊 26F 住宅高差無法滿足高度變化不小于較高建筑的 1/5。不滿足規劃條件要求2：此處 17F 樓棟對于高度分區圖調整較大，存在較大報規風險。3：樓棟錯動，布局不整齊，地庫經濟性差。4：項目配套侵占高貨值住宅1234master plan設計方向總圖設計思考針對原始方案問題所在，綜合考慮項目地塊特質，提出以下四個設計思路一、整齊化總圖布局、提高地庫經濟性二.強調總圖落地性，規避規劃風險三.合理消化配套面積，提升整體貨值四.最大化景觀空間，樹立標桿品質方案一總平面圖 住宅26、整齊 布局周正 落地性強master plan方案一技術指標JB16-02-7bJB16-02-7a江北區JB16-02-7a地塊主要經濟技術指標名稱面積單位備注用地面積28077 規劃建設用地面積總建筑面積105444 含pc獎勵值其中地上計容建筑面積77754 其中住宅面積34544 44%其中21-27F高層面積21120 0 17F高層面積8384 0 10F洋房面積5040 0 商業商務面積42085 54%社區配套面積1125 1%其中物業用房374 根據規劃條件：物業管理地上總的3，物業經營居住地上總建面的4垃圾用房25 尾氣井150 變配電等576 公變、專變、開閉所、消控、三27、網、光電、水泵房等地下非計容建筑面積26606 其中其中地下一層純車庫區23179 單車位控30地下一層塔樓區3427（非機動車與設備用房）其中非人防區車庫面積17373 非人防區塔樓面積1977 人防區車庫面積5807 住宅11%，另8%人防區塔樓面積1450 不計容架空層面積1084 高層底層容積率2.77 規劃容積率2.7占地面積7305 其中住宅占地面積2034 其中高層住宅占地面積1454 洋房占地面積580 商業占地面積4771 配套占地面積500 建筑密度26.0%40%可售面積76629 其中住宅可售面積34544 商業可售面積42085 可售比0.73 綠地率30.0%30%28、總戶數292 戶商業機動車總停車數757 輛其中地面機動車停車數75 輛不大于10%地下機動車停車數682 輛其中非人防區機動車數537 輛人防區機動車數145 輛40/輛單車位指標39/輛地下面積/地下車位江北區JB16-02-7b主要經濟技術指標名稱面積單位備注用地面積38734 規劃建設用地面積總建筑面積103978 含pc獎勵值其中地上計容建筑面積75768 其中住宅面積69927 其中27F高層面積35640 18F高層面積17487 10F洋房面積16800 商業面積4500 辦公面積0 社區配套面積1341 其中物業用房500 根據規劃條件：物業管理地上總的3，物業經營居住地上居29、住建面的4垃圾用房25 尾氣井240 變配電等576 公變、專變、開閉所、消控、三網、光電、水泵房等地下非計容建筑面積27949 其中其中地下一層純車庫區23905 單車位控30地下一層塔樓區4044（非機動車與設備用房）其中非人防區車庫面積16016 非人防區塔樓面積3774 人防區車庫面積7889 住宅11%，另8%人防區塔樓面積270 不計容架空層面積261 高層底層容積率1.96 規劃容積率1.9占地面積8625 其中住宅占地面積4044 其中高層占地面積2364 洋房占地面積1680 商業占地面積3740 配套占地面積841 建筑密度22.3%30%可售面積74427 其中住宅可售面30、積69927 商業可售面積4500 可售比0.72 綠地率30.0%30%總戶數578 戶商業機動車總停車數796 輛其中地面機動車停車數79 輛不大于10%地下機動車停車數717 輛其中非人防區機動車數519 輛人防區機動車數197 輛40/輛單車位指標39/輛地下面積/地下車位technical-economical index方案一總體布局master plan方案一優化分析原方案優化方案一1.將樓棟拉齊，強調總圖邏輯性，提高地庫經濟性，降低項目整體成本。2.梳理樓棟間距，增加綠化景觀空間。analysis原方案優化方案一1.原來塔樓 22F 降低為 21F，解決原來方案天際線問題，滿足31、規劃條件要求。2.原來 17F 住宅降低為 10F，減少規劃溝通成本，提升方案落地性。方案一優化分析112215-36m36-60m60-80manalysis原方案優化方案一1.通過將配套面積設置商業二層或者三層，增加整體貨值。2.最北側住宅層高設置為 2.9m，層數由 26F 調整為 27F。方案一優化分析122111analysis方案一布局分析27F 高層住宅21F 高層住宅商業17F 高層住宅高層酒店+公寓10F 洋房酒店配套裙房+商業analysis商業景觀軸線住宅景觀軸線景觀組團 樓棟拉齊、最大化景觀空間 景觀軸線置于北側最大化組團中，地塊之間軸線貫通 設置底層架空、形成“景觀大32、花園”方案一景觀分析analysis城市干道商業機動車出入口住宅機動車出入口地下車庫出入口城市支路內部道路公共通道方案一交通分析analysis城市干道商業機動車出入口消防車登高場地城市支路內部消防車道方案一消防分析analysis商業地庫商業地庫住宅地庫住宅地庫345 輛41 輛337 輛676 輛13466 1587 13140 26362 地下通道地下通道方案一地庫設計說明undergroud garage方案二總平面圖住宅整齊 布局周正 最大化景觀空間master plan方案二技術指標JB16-02-7bJB16-02-7a江北區JB16-02-7a地塊主要經濟技術指標名稱面積單位備33、注用地面積28077 規劃建設用地面積總建筑面積105453 含pc獎勵值其中地上計容建筑面積77744 其中住宅面積34544 44%其中21-27F高層面積21120 0 17F高層面積8384 0 10F洋房面積5040 0 商業商務面積42075 54%社區配套面積1125 1%其中物業用房374 根據規劃條件：物業管理地上總的3，物業經營居住地上總建面的4垃圾用房25 尾氣井150 變配電等576 公變、專變、開閉所、消控、三網、光電、水泵房等地下非計容建筑面積26626 其中其中地下一層純車庫區23199 單車位控30地下一層塔樓區3427（非機動車與設備用房）其中非人防區車庫面積34、17393 非人防區塔樓面積1977 人防區車庫面積5806 住宅11%，另8%人防區塔樓面積1450 不計容架空層面積1084 高層底層容積率2.77 規劃容積率2.7占地面積7922 其中住宅占地面積2034 其中高層住宅占地面積1454 洋房占地面積580 商業占地面積5388 配套占地面積500 建筑密度28.2%40%可售面積76619 其中住宅可售面積34544 商業可售面積42075 可售比0.73 綠地率30.0%30%總戶數292 戶商業機動車總停車數758 輛其中地面機動車停車數75 輛不大于10%地下機動車停車數683 輛其中非人防區機動車數538 輛人防區機動車數14535、 輛40/輛單車位指標39/輛地下面積/地下車位江北區JB16-02-7b地塊主要經濟技術指標名稱面積單位備注用地面積38734 規劃建設用地面積總建筑面積103770 含pc獎勵值其中地上計容建筑面積75807 其中住宅面積69866 其中27F高層面積36126 14F高層面積18340 11F洋房面積15400 商業面積4600 社區配套面積1341 其中物業用房500 根據規劃條件：物業管理地上總的3，物業經營居住地上居住建面的4垃圾用房25 尾氣井240 變配電等576 公變、專變、開閉所、消控、三網、光電、水泵房等地下非計容建筑面積27963 其中其中地下一層純車庫區23915 單36、車位控30地下一層塔樓區4048（非機動車與設備用房）其中非人防區車庫面積16025 非人防區塔樓面積3778 人防區車庫面積7891 住宅11%，另8%人防區塔樓面積270 容積率1.96 規劃容積率1.9占地面積8629 其中住宅占地面積4048 其中高層占地面積2648 洋房占地面積1400 商業占地面積3740 配套占地面積841 建筑密度22.3%30%可售面積74466 其中住宅可售面積69866 商業可售面積4600 可售比0.72 綠地率30.0%30%總戶數574 戶商業機動車總停車數796 輛其中地面機動車停車數79 輛不大于10%地下機動車停車數717 輛其中非人防區機動37、車數520 輛人防區機動車數197 輛40/輛單車位指標39/輛地下面積/地下車位technical-economical index方案二總體布局master plan方案二優化分析原方案優化方案一東側地塊中間樓棟位置改為 14F，組合為雙拼單元。形成 90 x60m 綠化中心空間，增加項目賣點。analysis方案二優化分析原方案優化方案一將樓棟拉齊，強調總圖邏輯性，提高地庫經濟性，降低項目整體成本。analysis方案二優化分析原方案優化方案一111.原來塔樓 22F 降低為 21F，解決原來方案天際線問題，滿足規劃條件要求。analysis方案二優化分析原方案優化方案一1.通過將配套面38、積設置商業二層或者三層，增加整體貨值。2.最北側住宅層高設置為 2.9m，層數由 26F 調整為 27F。3.設置 11F 洋房，有效增加住宅面積。1223333111analysis方案二布局分析27F 高層住宅21F 高層住宅商業17F 高層住宅高層酒店+公寓10F 洋房11F 洋房14F 高層住宅酒店配套裙房+商業analysis方案比選方案一方案二 住宅為 27（21）F-17F-10F 跌落布置 布局規整 落地性強 住宅為 27（21）F-14F-11F 跌落布置 局部突破高度分區線，最大化中心景觀compareHOUSE TYPE戶型優化市場分析market analysisSIT39、E1.5km3.0km4.5km7.0km中旅城維科望江府海爾產城創翡翠東方和寧府祥生光明金麟府世茂濱江府萬科濱河道市場分析market analysis中旅城三期世茂濱江府維科望江府祥生光明金麟府萬科濱河道和寧府產品類型：高層、洋房項目均價：28000 交房時間：2022 年戶型產品：89139 產品類型：高層項目均價：18000 交房時間：2021 年戶型產品：89118 產品類型：高層、別墅項目均價：23000 交房時間：2016 年戶型產品：110300 產品類型：高層、洋房項目均價：26000 交房時間：2020 年戶型產品：129175 產品類型：高層、洋房項目均價：31500 交40、房時間：待定戶型產品：97195 產品類型：高層、洋房項目均價：28400 交房時間：待定戶型產品：96139 市場分析market analysis高層 105 /115 世茂濱江府115 中高層 130 洋房 140 中旅城118 中旅城106 祥生光明金麟府139 祥生光明金麟府130 維科望江府129 和寧府139 萬科濱河道132 海爾產城創翡翠東方139 周邊競品總結競品戶型較為合理面寬資源較為一般設計相對傳統需保證面寬同時注入新的生活方式洄游空間家政空間等寬 LDK 一體化外墻平整空間拓展全系衣櫥間分離式衛生間入戶雙流線獨立玄關體系雙面寬陽臺中西雙廚極限尺寸“先天基因強化”+“C41、IFI6 植入”有界空間，無界的體驗巨廳洄游動線洋房 140 戶型都市田園，恬靜美滿家是最溫暖的歸宿。當你成為不折不扣的城市精英，有十足的事業成就感和生活品質上的優越感。一流的工作環境、從頭到腳的奢華品牌、自信內斂的笑容、一秒鐘一步的勻速步伐是他們的普遍特征，賣力工作的同時更注重生活品質洋房 T2 140*2 戶型原方案洋房 T2 140*2 戶型優化方案一公衛干濕分離客餐廳同寬提升戶型品質洋房 T2 140*2 戶型方案對比優化方案一原方案1430014300洋房 140 戶型-方案二都市田園，恬靜美滿家是最溫暖的歸宿。當你成為不折不扣的城市精英，有十足的事業成就感和生活品質上的優越感。一流42、的工作環境、從頭到腳的奢華品牌、自信內斂的笑容、一秒鐘一步的勻速步伐是他們的普遍特征，賣力工作的同時更注重生活品質洋房 T2 140*2 戶型優化方案二公衛干濕分離方廳客餐廳、書房完整布置呈方廳，大空間獨立電梯廳彰顯奢華感受動線洄游客廳、餐廳、多功能房、陽臺串聯多功能空間洋房 T2 140*2 戶型方案一原方案優化方案二1430013400流線 洄游動線13400中高 130 戶型休閑宜居，暢享生活你就能從繁雜的都市，穿越到另一重時空。當四野暮合，夜色漸濃，有一處住宅，藏著生態的園林式景觀和穿越時空的蘇格蘭威士忌，輕撫你的神經，激活那些叫做舒適的細胞 中高 T2 130*2 戶型原方案中高 T43、2 130*2 戶型優化方案公衛干濕分離方廳客餐廳、多功能房完整布置呈方廳，大空間方正大氣動線洄游客廳、餐廳、多功能房、陽臺串聯多功能空間中高 T2 130*2 戶型原方案優化方案1275013450流線 洄游動線12750115戶型（高層）幸福所居，心靈港灣家，一個令人無法不去依戀的地方。也許，不過不寬敞的房屋幾間，也許，不過簡陋平凡的一扇燈火，遠遠望見，卻總是心生溫暖。高層 115 原方案高層 115 邊廳高層 115 邊廳陽光玄關入戶提升居住品質邊廳客餐廳完整布置呈，充分利用景觀資源原方案優化方案注：僅針對西側此棟高層1030010400FACADE立面設計怎樣的立面適合本案？我們為旭輝44、定制怎樣的立面？方案一蜂巢居概念來源：小蜜蜂是一個高明的建筑師，它建造的正六邊形小房子，像一座座精致的小別墅蜜蜂筑巢元素提取：蜜蜂的巢房是令人驚嘆的神奇天然建筑物，而這個建筑物正是由一個個六角形相互結合而形成。模塊化邏輯：通過對提取的元素進行拉伸、切割、對折等處理組合形成豐富的骨架單元構成延展：元素運用：鳥瞰圖沿街透視內景透視單體透視頭部透視入口大堂入口大堂入口大堂入口大堂入口大堂入口大堂邏輯生成-平立面對應（洋房）邏輯生成-平立面對應（高層）細節控制-窗戶細節細節控制-陽臺細節灰色金屬漆白色質感涂料白色鋁板設計指引-建筑材料方案二祥云居設計理念：云紋是原始藝術的一種紋樣形式，被廣泛裝飾在古代建筑上，本案繼承古人以建筑作為文化載體，將云紋應用于建筑中，有助于弘揚中華民族的傳統文化，為住戶營造一個輕松愉悅的生活環境氛圍，讓建筑有文化，把文化帶回家。元素提取：將云紋抽象化，生成符號在運用到設計中。元素運用：鳥瞰圖沿街透視單體透視單體透視頭部透視邏輯生成-平立面對應（洋房）邏輯生成-平立面對應（高層）灰色鋁板白色質感涂料白色鋁板設計指引-建筑材料THANKSTHANKS