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1、日照濱州路北、艷陽路西地塊項目基于項目特殊性的思考日照西站8.2km日照站日照人民政府日照南站12.5km7km5.6kmG204國道東港區(qū)日照港11kmSITEp 項目區(qū)位項目位于日照市東港區(qū)中部區(qū)域，靠近G204國道，所處區(qū)域較為偏僻。距東港區(qū)市中心較遠，周邊公共交通匱乏。市中心偏西北基地SITE艷陽路 Yanyang Road濱州路 Binzhou Road薈陽路 Huiyang Road濰坊路 Weifang Road水岸花都荷韻花園香店河公園豪成綠苑金域蘭庭濱河佳苑豪成花園金港美麗園江豪國際家居江豪建材批發(fā)江豪家居（待建）堯王花園小區(qū)待建項目周邊小區(qū)眾多，但區(qū)域范圍內(nèi)缺乏足夠的配套設2、施（商業(yè)配套以及文體活動配套）周邊建材服務的業(yè)態(tài)已形成規(guī)模效應。1000mp 項目區(qū)位周邊建材市場&居住區(qū)基地緊鄰濱州路主干道，周邊道路系統(tǒng)暫不完善東側(cè)緊鄰香店河城市景觀帶，綠地、水域資源充足，為地塊帶來了良好的景觀資源SITE艷陽路薈陽路香店河濱州路 緊鄰香店河景觀帶&城市主干道p 項目區(qū)位p 項目判斷區(qū)位交通|自然資源|區(qū)域核心項目定位區(qū)域級商業(yè)地標思考一：項目建成會給周邊帶來什么？景觀呼應較弱建材市場簡易配套商業(yè)較少公共空間缺乏江豪國際家居館及建材市場已很成熟，本項目的建設將成為區(qū)域范圍內(nèi)整體商業(yè)氛圍、生活活力提升的契機。項目應滿足市場大量業(yè)主提供辦公居住需求。p 項目思考思考二：如何激3、活30%的公建用地？30%的公共服務設施用地是項目的一個最大特點。在綜合容積率既定的條件下，合理利用公建用地，達到容積率與密度的平衡，并進一步激活整個項目。p 項目思考11.4W/3.62W1.18W/1.55W思考三：怎樣打造標志形象？本項目規(guī)劃條件的一個特殊性是高容積率低密度。高層建筑、住宅、公共建筑如何合理布局對園區(qū)整體形象至關(guān)重要。12.9W?p 項目思考基于市場思考的規(guī)劃策略1.土地價值分析基地周邊路網(wǎng)密度合適，緊挨城市干道濱州路，交通利好。基地西側(cè)及西南側(cè)為大范圍商業(yè)用地，東側(cè)及東南側(cè)為城市綠地景觀帶項目總用地62911.7，計容建筑面積約13萬，容積率2.5。300m180m254、0m280m總用地面積：62911.7代征城市道路用地：11265.7建設用地（凈用地）面積：51656計容總建筑面積：129115容積率：2.5 其中 公共服務用地面積：15500 公共服務計容建筑面積：11800 商業(yè)計容建筑面積：78114.58 住宅計容建筑面積：35506.63 建筑密度：30%綠地率：20%居住綠地商業(yè)SITE2.景觀價值分析基地東側(cè)為香店河綠地公園，擁有良好的景觀視野，南側(cè)為規(guī)劃城市綠地，景觀價值次之，東側(cè)和南側(cè)綠地水景環(huán)繞，景觀條件十分優(yōu)越。最佳景觀面次佳景觀面江豪建材市場水岸花都江豪國際家居館城市綠地江豪社區(qū)居委會香店河p 規(guī)劃生成p 規(guī)劃生成3.城市形象分析5、基地南窄北寬，南側(cè)濱州路為城市主干道，城市展示面只有180m，但是，基地東側(cè)水系公園為項目提供了300m長優(yōu)越的形象展示區(qū)。最佳形象面次佳形象面180m300m規(guī)劃道路艷陽路濱州路高新四路4.公共管理與公共服務設施用地區(qū)位居民文化活動5000，體育活動4500，等配套公共服務設施，滿足區(qū)位居民需求p 規(guī)劃生成文化館體育館室外體育公園公共設施用地155005.住宅區(qū)商業(yè)界面盡可能多的形成商業(yè)價值最高的商業(yè)界面，提升本基地居住區(qū)域商業(yè)氛圍。p 規(guī)劃生成p 規(guī)劃生成6.居住用地設置基地北側(cè)為水岸花都小區(qū)，擁有良好的居住氛圍，東側(cè)香店河景觀，居住用地設置為基地北面，同時南側(cè)文體中心高度較低，形成開闊視6、野。7.塔樓商業(yè)界面p 規(guī)劃生成盡可能多的形成商業(yè)價值最高的商業(yè)界面，提升本基地商業(yè)氛圍，同時對周邊江豪國際家具及其業(yè)主提供商業(yè)需求擴展及餐飲等服務。城市廣場4F4F8.酒店及酒店式公寓創(chuàng)新設計的公寓塔樓，形成雙塔樓標識形象，打造區(qū)域視覺核心。p 規(guī)劃生成100m100m9.塔樓形態(tài)基地東側(cè)是香店河景觀帶，擁有良好的景觀視野，塔樓西側(cè)為酒店及酒店式公寓，東側(cè)整體為Loft公寓，裙房形體做退臺處理形成較好的景觀平臺。p 規(guī)劃生成辦公酒店及公寓商業(yè)住宅體育中心文化中心9.多樣產(chǎn)品復合業(yè)態(tài)合理規(guī)劃復合業(yè)態(tài)，多樣的商業(yè)及公共配套功能，提供居住、生活一體化的城市體驗。p 規(guī)劃生成p 規(guī)劃總平面圖基于規(guī)劃7、理念的設計特色順應現(xiàn)有園區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在香店河景觀帶一側(cè)充分打開，用更開放的姿態(tài)，讓景觀資源相互流動。同時，在園區(qū)中心形成景觀凹地，讓流動的綠色沉淀下來。香店河景觀滲透景觀中心p 設計特色通過景觀滲透形成的濱水規(guī)劃結(jié)構(gòu)，自然的構(gòu)成園區(qū)標志性的城市天際線。濱水天際線p 設計特色呼應規(guī)劃主軸及視覺通廊，面向城市更公共開放，為園區(qū)未來成為區(qū)域鄰里中心預留可能性。公建用地形成多層級的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，活力核心連接每個功能板塊。開放共享的鄰里中心活力核心p 設計特色運動公園，結(jié)合立體景觀，連接社區(qū)服務功能，充分激發(fā)園區(qū)活力。活力核心p 設計特色公建用地的規(guī)劃理念形成了面向香店河景觀帶的視覺凹地，整體豎向空間順應8、了西高東低的趨勢。多層次階梯狀的空間層次保證了每棟建筑的良好視線。階梯狀視線規(guī)劃視覺焦點p 設計特色立體的生態(tài)社區(qū)階梯狀空間規(guī)劃會形成地表綠化、屋面退臺、屋頂花園等多層次立體空間p 設計特色p 規(guī)劃分析車行流線分析車行流線車庫出入口落客區(qū)p 規(guī)劃分析人行流線分析人行路線建筑入口項目愿景城市級社交休閑目標地鄰里中心|多元業(yè)態(tài)|室內(nèi)外融合|立體景觀體驗基于方案特色的產(chǎn)品設計p Loft公寓6#塔樓首層平面p Loft公寓公寓大堂意向圖6#塔樓二層平面生鮮超市意向圖p Loft公寓6#塔樓三層平面酒店配套意向圖p Loft公寓6#塔樓四層平面p Loft公寓6#塔樓五層平面p Loft公寓6#塔樓六9、層平面p Loft公寓6#塔樓七層平面p Loft公寓6#塔樓標準層平面p Loft公寓戶內(nèi)樓梯為直跑樓梯優(yōu)點：占用空間小，樓梯下方空間可以充分利用缺點：進深方向占據(jù)尺寸較大平面布置方案一入戶層平面夾層平面p Loft辦公布局方案平面布置方案二入戶層平面夾層平面戶內(nèi)樓梯為雙跑樓梯優(yōu)點：占據(jù)進深開間尺寸小，對平面功能布置影響較小缺點：占據(jù)獨立空間戶內(nèi)樓梯為入戶位置直跑樓梯優(yōu)點：可將上下兩層分戶租售使用，一戶雙鑰匙，達到價值最大化入戶門A入戶門B入戶層平面夾層平面平面布置方案三p Loft辦公布局方案2200設備管線1800走廊上部空間可利用做衣帽間或衛(wèi)生間，增加產(chǎn)品附加值4700舒適高度，上下兩10、層均可以達到2000以上的凈高2350205025002200p Loft辦公剖面分析p 精品酒店&酒店式公寓5#公寓酒店首層平面p 酒店公寓商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)門廳門廳p 酒店公寓5#公寓酒店二層平面商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間共享中庭p 酒店公寓5#公寓酒店三層平面物業(yè)物業(yè)會議物業(yè)套間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間共享中庭套間會議會議會議會議會議p 酒店公寓咖啡吧健身套間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間標間共享中庭包間活動廚房餐飲5#公寓酒店四層平面5#公寓酒店標準層平面p 酒店公寓p 住宅p 住宅p 住宅經(jīng)測算，新建住宅以及現(xiàn)狀北側(cè)受影響范圍內(nèi)住宅日照時間均滿足國家與日照當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定。住宅日照分析p 住宅日照分析文體中心&運動公園p 文體中心p 文體中心 游泳館 籃球館 訓練館 文化藝術(shù)中心 藝術(shù)展廳 觀景平臺7#文體中心首層平面p 文體中心p 文體中心7#文體中心二層平面p 文體中心7#文體中心三層平面激發(fā)活力的鄰里中心區(qū)域級商業(yè)地標城市級社交休閑目標地感謝觀看2021.8