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1、深圳晟潤豐國展項目方案設計 SRF CONCEPTUAL DESIGN SHENZHEN,項目特質,PROJECT CHARACTERISTIC,1,區位LOCATION羅湖與福田交匯CONFLUENCE OF LUOHU AND FUTIAN,資源RESOURCE城市與自然交匯CITY AND THE INTERSECTION OF NATURAL RESOURCES,住宅 RESIDENCE商業辦公 RESIDENCE 工業用房 INDUSTRY 學校 SCHOOL體育中心 GYMNASIUM 醫院 HOSPITAL,產業與生活交匯INDUSTRY AND LIFE,功能FUNCTION,2、泥崗西路與上步路交匯車行可達性弱、噪聲影響NIGANG WESTEN ROAD AND SHANGBU ROAD INTERSECTION TRAFFIC ACCESSIBILITY WEAK,NOISE INFLUENCE,交通城市干道RESOURCE URBAN TRUNK ROAD,八卦嶺片區唯一兩條地鐵交匯處THE ONLY TWO SUBWAY INTERCHANGE BAGUA MOUNTAIN AREA GOOD PEDESTRIAN ACCESSIBILITY,交通地鐵交匯RESOURCE METRO,業主DEVELOPER產品差異化與 提升PRODUCT DIFFERENTI3、ATION AND ASCEND,深圳灣一號高端、奢華ONE SHENZHEN BAYHIGH-END&LUXURY,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,周邊片區將有多個項目入市，與項目形成強烈競爭，同時 也有商業系統形成商圈互利 的可能性。WILL HAVE MULTIPLE PROJECTS IN THE SURROUNDING OF THE MARKET,AND THE PROJECT FORM THE STRONG COMPETITION,AS WELL AS BUSINESS S4、YSTEMS FORM THE POSSIBILITY OF A MUTUALLY BENEFICIAL BUSINESS CIRCLE.,市場周邊競爭MARKET SURROUNDING COMPETITION,多快好省差異化 FASTER AND MORE ECONOMICALLY,DIFFERENTIATION,市場開發銷售形勢MARKET EXPLOITATION AND SALES,項目愿景,2PROJECT VISION,流動性,MOBILITY,滲透性,PERMEABILITY,可變性,TRANSFORMATION,設計策略,3DESIGN STRATEGY,價值導向,VAULE5、 ORIENTED,價值導向SITE VALUE,價值導向SITE VALUE,價值導向SITE VALUE,價值導向SITE VALUE,價值導向SITE VALUE,價值導向SITE VALUE,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,布局策略LAYOUT STRATEGY,功能分區FUNCTION,總平面MASTER PLAN,流動性,MOBILITY,辦公OFFICE,流動性車行流線MOBILITY TRAFFIC,公寓APAR6、TMENT,流動性車行流線MOBILITY TRAFFIC,商業COMMERCE,流動性車行流線MOBILITY TRAFFIC,流動性車行流線MOBILITY TRAFFIC,公交車BUS,流動性車行流線MOBILITY TRAFFIC,校車SCHOOL BUS,流動性車行流線MOBILITY TRAFFIC,貨車LORRY,流動性MOBILITY,滲透性,PERMEABILITY,滲透性PERMEABILITY外部景觀滲透LANDSCAPE INFILTRATION,滲透性PERMEABILITY,基地內部景觀向外滲透BASE LANDSCAPE INFILTRATION OUTWARD,7、79M,15M,37M,28M,38M,19M,滲透性PERMEABILITY,滲透性PERMEABILITY,商業、辦公、公寓主入口景觀以及中庭景觀COMMERCIAL,OFFICE,APARTMENT ENTRANCE LANDSCAPE DESIGN,滲透性PERMEABILITY,裙房屋頂花園景觀ROOF GRADEN,滲透性PERMEABILITY,避難層、空中花園以及立體綠化設計REFUGE FLOOR,GARDENS AND STEREO VIRESCENCE DESIGN,滲透性PERMEABILITY自然滲透NATURE INFILTRATION,v,滲透性PERMEABIL8、ITY活動滲透ACTIVITIES INFILTRATION,可變性,TRANSFORMATION,用地紅線范圍PROPERTY LINE,商業主動線生成COMMERCE MAIN ROUTE,商業容量COMMERCAL QUANTITY,商業主動線生成COMMERCE MAIN ROUTE,人流方向與入口節點FLOW DIRECTION&ENTERANCE,商業主動線生成COMMERCE MAIN ROUTE,軸線關系AXES RELATIONS,商業主動線生成COMMERCE MAIN ROUTE,商業流線STREAMLINE,商業主動線生成COMMERCE MAIN ROUTE,廣場放大9、SQUARE,商業主動線生成COMMERCE MAIN ROUTE,商業與車庫空間關系 COMMERCE RELATIONSHIP WITH THE GARAGE SPACE,架空層空間生態性 商業體量多元化分割 STILT FLOOR SPACE ECOSYSTEM COMMERCE BOXES DIVISION,漂浮車庫FLOATING GARAGE,商業概念生成COMMERCE CONCEPT,商業多首層COMMERCE FIRST FLOORS,商業軸側關系COMMERCE SHAFT SIDE,商業拓展區域COMMERCE EXPAND AREA,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG10、 RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,商業可拓展面積13000M2,商業業態分布COMMERCE FORMAT,反遷商業,商業開間尺度COMMERCE DELIVER CRITERION,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,商業商業流線COMMERCE COMMERCAL STEAMLINE,地下二層商鋪界面面總長度1178.9M-2F SURFACE TOTAL LENGTH ALONGTHE STREET：1178.911、M,商業沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,地下一層商鋪界面總長度1015.6M-1F SURFACE TOTAL LENGTH ALONGTHE STREET：1015.6M,商業沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,一層商鋪界面總長度931.8M1F SURFACE TOTAL LENGT12、HALONG THE STREET：931.8M,商業沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,二層商鋪界面總長度500.6M2F SURFACE TOTAL LENGTH ALONGTHE STREET：500.6M,各層商鋪界面總長度3626.9MSURFACE TOTAL LENGTHALONG THE STREET：3626.9M,A 地塊地上商業面積：25041 B 地塊地上商業面積：12376 地下商業面積：44960 總商業面積：8213、377,SITE A COMMERCIAL AREA：25041 SITE B COMMERCIAL AREA：12376 UNDERGROUND COMMERCIAL AREA：44960,COMMERCIAL AREA：82377,商業沿街面COMMERCE FACE STREET,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DESIGN,SHENZHEN,商業回遷可售分布COMMERCE RELOCATION,深圳晟潤豐國展項目方案設計SHENG RUN FENG GUOZHAN PROJECT CONCEPTUAL DE14、SIGN,SHENZHEN,標準層 2200M 矩形拉伸STANDARD FLOOR 2200EXTRUDE ORIGINAL RECTANGLE,辦公概念生成OFFICE CONCEPT,270 米高的塔樓270 METER TALL TOWER,辦公概念生成OFFICE CONCEPT,雙板式平面，錯位獲得景觀面 最大化,形體貼近紅線，釋放 更多基地內部空間DOUBLE PLATE PLANE,DISLOCATION GET MAXIMUM LANDSCAPE LEVEL,CLOSE TO THE RED LINE SHAPE,THE BASE TO RELEASE MORE INTERN15、AL SPACE.,辦公概念生成OFFICE CONCEPT,錯動增加空間層次,同時拔高塔樓高度至 300M DISLOCATION INCREASES SPACE LEVEL,THE TOWER BUILDING HEIGHT TO 300M.,辦公概念生成OFFICE CONCEPT,造型變化，為城市提供更多公共 空間，減弱對南側辦公公寓影響，同時加強塔樓標志性PROVIDING MORE PUBLIC SPACE FOR THE CITY,AND LESS IMPACT ON THE SOUTH SIDE OFFICE APARTMENT,AT THE SAME TIME,STRENGT16、HEN THE LANDMARK TOWERS,辦公概念生成OFFICE CONCEPT,塔樓公共空間與商業架空 空間形成一個完整的綠色 生態辦公、商業、公寓綜合體。TOWER PUBLIC SPACE AND COMMERCIAL OVERHEAD SPACE TO FORM A COMPLETEGREEN ECO OFFICE,BUSINESS AND APARTMENT COMPLEXES,辦公概念生成OFFICE CONCEPT,辦公核心筒OFFICE CORE TUBE,辦公電梯分區OFFICE ELEVATOR PARTITION,辦公平面OFFICE PLAN,辦公平面OFFIC17、E PLAN,辦公生態空間OFFICE ECO SPACE,室內透空面積8000M2,空中大堂效果圖SKY LOBBY VIEW,辦公生態空間OFFICE ECO SPACE,空中大堂效果圖SKY LOBBY VIEW,辦公生態空間OFFICE ECO SPACE,空中客廳效果圖SKY PARLOR VIEW,辦公生態空間OFFICE ECO SPACE,辦公辦公大堂OFFICE LOBBY,辦公回遷可售分布OFFICE RELOCATION,布局選擇LAYOUT OPTIONS,公寓概念生成APARTMENT CONCEPT,B棟,A棟,E棟,F棟,C棟,5房,5房 3房,4房,4房 2房,18、3房,3+1 房1房,公寓APARTMENT,辦公式公寓OFFICAL APARTMENT,戶型分布TYPES DISTRIBUTION,公寓概念生成APARTMENT CONCEPT,B棟,A棟,E棟,F棟,C棟,4房,3房,4房 3房,2房,3+1 房,公寓APARTMENT,辦公式公寓OFFICAL APARTMENT,2房,1房,戶型分布TYPES DISTRIBUTION,公寓概念生成APARTMENT CONCEPT,2房,4房 3房,1房,2房,3+1 房,1房,公寓APARTMENT,辦公式公寓OFFICAL APARTMENT,戶型分布TYPES DISTRIBUTION,公19、寓概念生成APARTMENT CONCEPT,公寓入戶體驗APARTMENT ENTRANCE EXPERIENCE,社區公共大堂,社區會所公共客廳,雙廳入戶,公寓入戶流線APARTMENT ENTRANCE STEAMLINE,公寓 會所 銷售中心APARTMENT CLUB,公寓會所效果圖APARTMENT CLUB,公寓APARTMENT,公寓 A 棟平面APARTMENT A PLAN,中低區使用率：83.12%10%陽臺 3%室內透空,公寓 C 棟平面APARTMENT C PLAN,高區使用率：79.07%10%陽臺 3%室內透空,公寓 智能化APARTMENT INTELLIGE20、NTIZE,行車預約,APP智能家居,人臉識別入戶,車庫GARAGE,車庫立面GARAGE FACADE,車庫入口GARAGE ENTRANCE,車庫指標分布GARAGE FIGURE AND DISTRIBUTION,CITY IDENTITY,4城市形象,群體特征GROUP IMAGE,群體形象GROUP IMAGE,群體形象天際線GROUP IMAGE SKYLINE,群體形象GROUP IMAGE,單體形象商業SINGLE IMAGE COMMERCE,單體形象商業SINGLE IMAGE COMMERCE,單體形象商業SINGLE IMAGE COMMERCE,單體形象辦公SINGL21、E IMAGE OFFICE,單體形象辦公SINGLE IMAGE OFFICE,IMPLEMENTATION,5開發實施,時間緊迫,設計周期總平面消防設計DESIGN CYCLE FIRE PROTEVTION DESIGN,人防設計A地塊人防面積約1.4萬，1個物資庫，4個人員防護單元。B地塊人防面積約0.4萬，2個人員防護單元。總平面已規劃主要出入口7個（掩埋式）。,設計周期地下商業防火單元設計DESIGN CYCLE UNDERGROUND COMMERCIAL FIRE UNIT DESIGN,設計周期地上商業防火單元設計DESIGN CYCLE GROUND COMMERCIAL 22、FIRE UNIT DESIGN,使用于商業步行街規范，大大釋放消防疏散壓力。,分期分證平面分期STAGING PLAN STAGING,各期面積測繪互不干擾,分期分證豎向分期STAGING PLAN STAGING,分期合理，巧妙規避一期結構超限，消防評審,功能結構合理，減少改造成本,結構合理，施工快省REASONABLE STRUCTURE,EASY TO COSTRUCT,A座公寓框架-中心支撐鋼結構體系不超限結構,B座公寓框架-中心支撐鋼結構體系不超限結構,C座寫字樓公寓鋼筋混凝土框架-鋼筋混凝土核心筒加伸臂結構體系超限結構,D座公寓型鋼混凝土框架-鋼筋混凝土核心筒加伸臂結構體系超限結23、構,E、F座公寓型鋼混凝土框架-鋼筋混凝土核心筒加伸臂結構體系超限結構,價值拓展,產品使用率RATE OF UTILIZATION,商業得鋪率 地下66%地上76%辦公使用率 70%75%公寓使用率 80%,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,1）城市公共通道地下部分,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,1）城市公共通道地上部分,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,2）架空公共空間24、,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,3）騎樓下方空間,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,4）架空停車場,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,5）消防避難空間,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,6）架空綠化休閑塔樓底層的架空,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE TH25、E PLOT RATIO,6）架空綠化休閑其他樓層架空綠化,民用建筑及新型產業建筑除建筑首層或塔樓底層以外的其他樓層架空（整層或局部），其總建筑面積不得超過所在棟（座）總規定建筑面積的5%。,產品溢價空間核增面積PRODUCT PREMIUM AREA OUTSIDE THE PLOT RATIO,7）地下附屬公用設施用房,產品溢價空間室內外透空空間PRODUCT PREMIUM OPEN-TYPE SPACE,7）地下附屬公用設施用房,辦公做足室內透空的5%指標公寓做足陽臺10%，室外透空3%指標和利用功能性凹槽補板。,4F架空綠化價值4F ELEVATED GREEN VALUE,自然采光26、通風抵御不利氣候條件提升2、3層商業價值提供商業溢價空間：1地塊4135，2期3812，3期2850和4F地面、天棚商業界面。消防疏散提供有利條件。,造價可控,1.公寓門窗體系幕墻效果2.鋼結構施工快、造價低3.改造成本：1）銷售中心改會所 2）分期分證不涉及改造 3）公寓加建改造4.控制成本：,控制成本COST CONTROL,物管易操,1.高科技的軟硬件設施2.物管流線簡便易操作,公寓業主人流：業主通過6,7層公寓公共電梯廳直達8層社區公共大堂訪客人流：可達5層地上車庫，來訪人員通過5層公寓公 共個電梯廳門衛登記上8層社區公共大堂。業主車流：通過車牌識別系統管理，直達地上6,7層車庫。訪客車流：通過預約識別系統直達地上5F車庫。貨流：在6/7層車庫通過各座消防電梯直達入戶辦公人流：辦公人流在-2F,-1F設專屬電梯廳和首層設形象大堂，經電梯轉換刷卡進入辦公區。車流：車流可達-3F車庫，人流由專屬電梯廳上首層大堂。貨流：辦公物流于一期東北角卸貨區轉運。商業人流：動線簡潔清晰，可利用公共通道的扶梯，室外樓梯 和各塔樓下的客梯到達-2F5F車流：可達-3F、-4F和5F車庫。貨流：通過地上車庫出入口和東北角卸貨區轉運,物管ESTATE MANAGEMENT,