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1、建發匯成國際項目概念方案設計Design of the Huicheng international project城市軸線地塊特點江濱西大道工業路上浦路西二環中路西二環南路祥坂路江濱西大道江濱西大道二號線（在建）閩江濱江公園IFC 福州國際金融中心 220m融僑中心 149.5m富力中心 99m規劃塔樓規劃主樓518m三迪聯邦中心 200m福晟錢隆廣場250m升龍環球中心300m濱江公園項目位于臺江 CBD 中心區，地理位置優越，具備打造高端建筑綜合體的條件。市民廣場SITE1、項目位于臺江 CBD 區域主軸線一側，周邊高層、超高層建筑較多。2、地塊西側祥坂路，靠近江濱西大道，交通便利。3、2、東側緊鄰規劃市民親水廣場，有地鐵 2號線穿過,距離祥板路地鐵站 350 米左右，地段好，具有明顯交通優勢。上位規劃項目位于臺江 CBD 上位規劃中的商業金融用地地塊內。圖例廣場用地商業金融用地住宅用地文化娛樂用地行政辦公用地中小學用地市政公用用地公共綠化用地二類居住用地酒店用地SITE市民廣場周邊資源區位周邊交通便利，景觀資源優勢顯著。景觀優勢1、地塊臨近濱江公園。2、坐擁一線閩江景觀資源，景觀優勢顯著。景觀優勢SITE場地退界規范控制規范總結：1、退用地紅線：2、建筑主次朝向：3、沿道路退界：0.4H 且 9m0.4H 且 9m0.4H 且 9m8m20m6m6m6m超高層建筑主要朝向退界線3、多層建筑次要朝向退界線多層建筑主要朝向退界線超高層建筑次要朝向退界線福州國際金融中心富力中心場地退界當 H 24M 時 a.主要朝向退 0.4H 且 9mb.次要朝向退 6m建筑長寬比 1.2 時，較長一邊為建筑主朝向。當用地紅線與道路紅線重合時候，以道路紅線退界為準。當道路 W 30M 時，a.H 24M，退界 8Mb.24 H 60M，退界 12Mc.60 H 80M，退界 15Md.80 H，退界 20M當 H 24M 時 a.主要朝向退 0.25H 且 15mb.次要朝向退 0.15H 且 9m當 H 超過 100M 時a.主要朝向退 25mb.次要朝向退 15m25m25m25m154、m15m15m規劃條件解讀用地面積13874 其中 53400 為 SOHO,32000 為行政公館，15000 為文化娛樂設施部分，22043 為自持辦公部分，其他部分為配套公建，面積是 1035。8.9123478（地上）38%容積率建筑面積建筑密度1、間距：2、面寬：3、主次朝向：當高層與高層平行布置時：間距不小于較高建筑高度 0.4H 且不小于 20m超高層與超高層平行布置時,其建筑間距不小于 34m當高層與高層垂直布置時：間距不小于較高建筑高度 0.3H 且不小于 18m公共建筑之間可減少 15%。當高度超過 100m 時，H 按照 100m當 H60M 時,最大連續展開面寬的投影不5、應大于 60M當建筑長寬比 1.2 時,較長一邊為建筑主朝向123478 22043 45000 元/3.6m，38500 元/4.5m，42500 元/15000 150M 以上無產權32000 1035 53400 地上計容建筑面積合計：辦公 Offices文化娛樂設施Recreational 行政公館Executive residence配套公建PublicSOHO 公寓soho【總體功能面積配比】18%12%43.2%26%0.8%自持30%69.2%0.8%可售其他算量任務書梳理產品的評判體系標準2.層高分布在不折容的情況下，用足層高 4.5M，增加產品的競爭力。1.景觀訴求的落位地6、塊坐擁一線江景資源，在高度和平面角度上視野佳，產品的重要溢價點3.產品的趨勢戶型布局方正，動靜分區明確，且能夠有一定的創新亮點4.量的核算各產品面積段和套數綜合估計，保證銷售和自制的比例關系，使整體的產品貨值最大化。產品研究Design StrategySOHO 公寓自持自持公寓公寓公寓商業商業配套配套配套150M采用全 4.5M 層高產品，貨值最大化立體多樣的公寓配套SOHO4.5m（42500 元/平方米）SOHO3.6m（38500 元/平方米）貨值：可以多賣（4.25w-3.85w）元 X5.34W 平方米 =2.14 億元利用避難層，植入公寓配套，引入空中活動區，增加公寓公共空間127、行政公館水平方向上，增加產品溢價行政公館行政公館采用大面寬，小進深產品面寬資源在退界主朝向及建筑高寬比要求的基礎上，盡量做足建筑面寬1充分利用江景資源景觀資源行政公館放在臨江一側，增加豪宅的景觀溢價2閩江閩江A 面向景觀，直接看江B 垂直景觀，看江更深遠15M12.0M12.0M12.0M12.0M總進深行政公館垂直方向上，增加產品溢價3.3M 層高空間集約相同體積下，量最多可以出大面寬小進深產品空間高度開闊相同體積下，量最少可以出大溢價產品，但排量壓力大空間品質優越相同體積下，量合理可以有特點，有創新性產品4.5M 層高錯層層高核心筒核心筒3M4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M4.5M8、3M3M3.3M3.3M3.3M3.3M3.3M3.3MAAAA錯層公寓 錯層公寓核心筒3.3M3.3M3.3M3.3M3.3M3.3MAA核心筒3M4.5M4.5M3M3MABBA錯層公寓 錯層公寓行政公館DC 案例 寧波灣頭釣魚臺公寓AAB核心筒核心筒自持辦公空中大堂景觀中庭OFFICE自持辦公可售區域商業空中大堂位于高區，具有絕佳的景觀視角話題性溢價點商業產品多首層商業，與市民廣場接泊上部采用退臺的形式，增加商業溢價空間123市民廣場城市道路城市道路建筑占地面積為 5200 平方米，商業面積的總量為 1.5W 平方米，若做四層完全在下部，做露臺及一些溢價虛空間，較為緊張。策略：將一部分商9、業植入空中高區，形成“話題效應”，拉動建筑價值和人氣。2000平方米商業商業商業1F2F3F4F商業商業商業商業商業中庭商業商業露臺露臺露臺商業商業BUSSINESSBUSSINESS商業空中大堂GARDEN高空花園利用避難層設置公共空間，增加產品溢價空中大堂提升品質高空花園面向廣場和江景，增加標識性多首層、多露臺商業空間，商業價值更大空中特色商業，景觀價值更好，話題性更強功能鏈接150m250m辦公辦公SOHO 公寓SOHO 公寓SOHO 公寓行政公館行政公館行政公館如何在 150M 以下做足公寓產品，同時保證產品溢價？如何和豪宅形成互補？如何打造商業特色，增加商業溢價？文化商業如何打造商業10、話題性？2.2w 平方米5.3w 平方米SOHO公寓如何打造豪宅產品？如何充分利用江景資源？3.2w 平方米行政公館自持辦公文化商業150M 以上為自持，在此限制下，如何塑造地標形象？各產品特點的如何打造？H=150M方式一行政公館在西側，SOHO 在基地東側。SOHO 景觀資源好，部分行政公館被遮擋方式二行政公館在東側，SOHO 在基地西側行政公館景觀資源好推薦布局不推薦SOHO行政公館SOHO行政公館景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面布局關系方式一量與布局面積：2.2W 層高：4.5m自持辦公面積：5.3W 層高：4.5m面積：3.2W 層高：4.5m面11、積：1.3W 層高：4.5m面積：0.2W SOHO 公寓行政公館文化活動設施空中特色商業44m55.8m20m21m53m34m 行政公館SOHO辦公H=150MH=249MH=150M1/當辦公東側為主朝向 53M 時，短邊最多長為 44M。2/當山墻面超過 16M 時，兩棟樓按照平行布置控制間距，間距為 0.4H*0.85=34M。方式一鳥瞰圖市民廣場SOHO行政公館辦公方式一形象關系方式一沿河鳥瞰天際線關系方式一形體分散兩棟樓的感覺強烈，在規劃部門易有阻力形體完整呈現完整的形象。在規劃部門容易通過方式二“活動的容器”方式二面積：0.2W 層高：4.5m空中特色商業量與布局34.0m4312、.6m51.8m38.1m30.0m24.0m行政公館SOHO辦公H=249MH=150MH=150M1/當辦公東側為主朝向 53M 時，短邊最多長為 44M。2/當山墻面超過 16M 時，兩棟樓按照平行布置控制間距，間距為 0.4H*0.85=34M。52.4m面積：2.2W 層高：4.5m自持辦公面積：5.5W 層高：4.5mSOHO 公寓面積：3.0W 層高：4.5m行政公館面積：1.3W 層高：4.5m文化活動設施方式二 媒體時代下，建筑的話題性/傳播性“傳播話題點”騰訊前海總部新加坡金沙酒店市民廣場方式二鳥瞰圖方式一形象關系方式二天際線關系 行政公館SOHO轉換思路：兩棟樓不僅僅是 13、L 型布置，兩棟塔樓平行布局，呈一定角度，可以使景觀視角更加開敞，深化。兩棟樓呈 L 型布局方案一/方案二方案三兩棟樓呈平行布局行政公館SOHO辦公辦公次朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面4535景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面閩江34.0m37.0m15.0m15.0m37.0m53m52.4m52.4m行政公館SOHO辦公H=249MH=150MH=150M方式三量與布局1/當辦公東側為主朝向 53M 時，短邊最多長為 44M。2/當山墻面超過 16M 時，兩棟樓按照平行布置控制間距，間距為 0.4H*0.85=34M。行政公館單套總價高，有銷售風險，而其單價與 SOH14、O 公寓差別僅為 2500 元，可以適當把一部分面積置換為總價低、去化快的SOHO公寓。面積：0.2W 層高：4.5m空中特色商業面積：2.2W 層高：4.5m自持辦公面積：5.3W 層高：4.5mSOHO 公寓面積：3.2W 層高：3.3m面積：2.4W 層高：4.5m面積：2.9W 層高：錯層行政公館面積：1.3W 層高：4.5m文化活動設施市民廣場方式二鳥瞰圖方式二天際線關系閩江34.0m52.4m行政公館SOHO辦公H=249MH=150MH=150M34.0m行政公館SOHO辦公H=249MH=150MH=150M34.0mSOHO辦公H=249MH=150M方式三布局演化行政公館H15、=150M景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面景觀朝向面平行：行政公館與 SOHO 平行布置。景觀朝向面為 160M。行政公館為 180 度景觀面。扭轉：行政公館用地邊界平行布置，景觀朝向面為 167M。行政公館為 180 度景觀面。錯落打開：行政公館用地邊界平行布置，景觀朝向面為 196M。行政公館為 270 度景觀面。方式一形體分散形體完整 A形體完整 B方式二方式三面積：2.2W 層高：4.5m自持辦公面積：5.3W 層高：4.5m面積：3.2W 層高：4.5m面積：1.3W 層高：4.5mSOHO 公寓行政公館文化活動設施面積：2.2W 層高：4.5m自持辦公面積：5.5W 層高：4.5m面積：3.0W 層高：4.5m面積：1.3W 層高：4.5mSOHO 公寓行政公館文化活動設施面積：2.2W 層高：4.5m自持辦公面積：2.4W 層高：4.5m面積：1.3W 層高：4.5mSOHO 公寓行政公館文化活動設施面積：5.3W 層高：4.5m面積：3.15W 層高：3.3m面積：2.9W 層高：錯層面積：0.2W 層高：4.5m面積：0.2W 層高：4.5m面積：0.2W 層高：4.5m空中特色商業空中特色商業空中特色商業